商办市场大宗交易概况 - 2025年以来一线城市频现亿级大宗交易 买家包括科技行业新贵 地方国资企业和医疗细分赛道龙头 [3] - 截至2025年4月末 中国内地32城大宗物业挂牌总价达3.49万亿元 环比增3.9% 同比增84% [3] - 8个重点城市亿元以上独栋写字楼挂牌总量环比增4.6% 北京环比增5%居首 [11] - 一线城市中广州亿元以上办公项目挂牌单价环比唯一上涨 南京同比降幅最大达39% [11] 典型交易案例 - 北京硅谷SOHO-2号楼以2.15亿元成交 单价9880元/平方米 较评估价15218元/平方米折价35.6% [3][4] - 上海中骏天悦方隅公寓以2亿元股权转让成交 较2024年挂牌底价3亿元折价33% [5][6] - 爱尔眼科6.5亿元收购广晟数码60%股权 标的含广晟科创大厦将用作医疗用房 [7] - 乐鑫科技4.37亿元收购上海陆家嘴办公楼 其中3.97亿元使用募集资金 [8] 买方动机分析 - 新黄浦收购北京项目拟纳入保障性住房体系 强化租赁住房业务布局 [4][5] - 科技企业购楼主要因原有租赁场地无法满足研发扩张需求 需规避租金波动风险 [8] - 医疗企业通过收购物业实现长期医疗用房储备 如爱尔眼科三年内两度购楼 [7][8] 市场结构性变化 - 2025年一季度上海大宗交易金额114.6亿元 环比增20% 其中投资目的交易占比86% [12] - 长租公寓交易热度显著提升 上海一季度成交占比达34% 首次超过办公资产 [14] - 北京自如与景顺房地产合作成立公寓资管平台 首个项目投资额12亿元 [14] 市场驱动因素 - 企业通过收购核心城市资产对冲地方市场波动风险 [3][10] - 政策端"积极财政政策"与"适度宽松"货币政策协同推动市场流动性改善 [14] - 科技互联网行业细分赛道扩张需求成为重要驱动力 [14]

商办市场大宗交易活跃度 - 2025年以来北京、上海、深圳等一线城市频繁出现亿级大宗资产交易案例，买家包括科技行业新贵、地方国资企业和医疗领域细分龙头[1][2] - 截至2025年4月末中国内地32城大宗物业挂牌总价达3.49万亿元，环比增加3.9%，同比增加84%[2] - 2025年4月全国重点城市亿元以上独栋商业项目挂牌总量环比增加7.1%，北京、广州挂牌量环比增幅约10%[9] 典型交易案例 - 北京硅谷SOHO-2号楼以2.15亿元成交，单价9880元/平方米，较评估价15218元/平方米折价64%，买家为上海新黄浦实业集团[3] - 上海中骏天悦方隅公寓以约2亿元成交，较2024年挂牌底价3亿元折价约三分之一[4] - 爱尔眼科以6.5亿元收购深圳广晟数码60%股权及债权，获得广晟科创大厦作为医疗用房[7] - 乐鑫科技以4.37亿元收购上海陆家嘴集团旗下一办公楼用于研发中心扩建[7] 买家类型与动机 - 地方国资企业如新疆国资、河南国资、山东国资等积极收购一线城市核心板块办公资产[8] - 科技公司如乐鑫科技买楼主要满足研发空间扩张需求，规避租金上涨风险[7] - 医疗企业如爱尔眼科收购物业主要用于长期医疗用房[7] - 房地产企业如新黄浦收购资产计划纳入北京市保障性住房体系[4] 长租公寓市场表现 - 2025年一季度上海长租公寓资产成交金额占比达34%，首次超过办公资产成为成交金额最高类别[11] - 北京长租公寓市场吸引资本积极布局，自如与景顺房地产合作成立资管平台并投资12亿元[11] - 中骏天悦方隅公寓作为长租公寓项目包含152间复式公寓，基本满租且月租金9000-12000元[4] 市场趋势与展望 - 一线城市核心地段优质写字楼资产仍具稀缺性，运营良好项目保持较高投资价值[11] - 全国性积极财政政策与适度宽松货币政策为商业地产市场注入动能[12] - 下半年一线城市优质办公大宗成交可能出现放量[11]

住房租赁行业收入表现 - 6家房企系租赁企业收入合计88.7亿元，同比上涨3.65%，泊寓占比41.76%，冠寓占比29.89% [2] - 泊寓、冠寓、招商伊敦等企业全年收入超10亿元，分别为37.02亿元（+7%）、26.5亿元（+4%）、12.34亿元（+13%） [2] - 分散式租赁企业相寓GTV达180亿元（+6.5%），营业收入61.3亿元（+6.5%），毛利率-5.5% [2] 企业运营效率 - 冠寓整体出租率95.3%，成熟期项目出租率95.6% [3] - 泊寓出租率95.6%，前台GOP利润率89.8%，自有渠道获客占比提升至88.5% [3] - 样本企业新开业26个租住项目，万科泊寓在7城新增8个项目，龙湖冠寓在4城新增5家门店 [3] 政策与市场动态 - 政策重心转向存量优化，多地收购存量商品房用作保障性住房 [4] - 广州要求城中村改造地块按不低于10%比例配建保障性住房 [5] - 50城中35城租金环比下跌（-4.38%至-0.15%），15城租金持平或上涨（0%至3.44%） [5] 公募REITs表现 - 6单住房租赁REITs底层资产出租率普遍超95%，年收入合计4.92亿元，其中国泰君安城投宽庭保租房REIT收入1.8亿元 [6] - 国泰君安REIT净利润8048万元，中金厦门安居等3单REITs净利润同比增长 [6]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1] 报告的核心观点 - 建设银行营收盈利稳步增长，信贷投放景气度高，住房租赁、绿色金融、普惠涉农等特色业务发展态势良好。伴随宏观经济景气度逐步回暖，有效信贷需求修复，叠加资产负债结构持续调优，公司经营“量、价、险”有望实现再平衡 [12] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 4月29日，建设银行发布2025年一季报，1Q25公司实现营收1901亿，同比增速为 -5.4%，归母净利润834亿，同比增速 -4%，年化加权平均净资产收益率（ROAE）10.42%，同比下降1.2pct [4] 点评 - 营收负增幅度走阔，业绩增速由正转负，1Q25营收、拨备前利润、归母净利润同比增速分别为 -5.4%、 -5.8%、 -4%，增速较2024年分别下降2.9、1.8、4.9pct；1Q净利息收入、非息收入增速分别为 -5.2%、 -6%，较2024年分别下降0.8、11pct；1Q25成本收入比、信用减值损失/营收分别为22.4%、25.3%，同比分别提升1、1.4pct；规模、营业费用为主要贡献分项，拉动业绩增速11.1、2.5pct；从边际变化看，息差收窄对业绩增长的负向拖累收窄、营业费用负向拖累转为正向贡献为提振因素，非息收入增速转负、拨备正向贡献下降、规模对业绩拉动作用减弱为拖累因素 [5] - 信贷稳步增长，对公重点领域投放景气度较高，1Q25季末生息资产、贷款同比增速分别为7.7%、8%，增速较2024年末分别变动 +1.9、 -0.4pct；季内贷款、金融投资、同业资产规模分别新增1.2、0.6、0.4万亿，同比分别多增79亿、3113亿、5117亿，季末贷款占生息资产比重64%，较上年末下降0.6pct；年初政府债发行前置，公司加大债券配置力度，同业资产在低基数上同比多增 [6] - 贷款方面，1Q25单季母行口径对公、零售、票据分别新增1.18、0.17、 -0.16万亿，较年初增幅分别为8.2%、1.9%、 -10.1%，年初以来贷款“对公先行、零售跟进”，票据等低息资产压降，信贷结构持续优化；1Q末战略性新兴产业贷款、小微科技金融专项贷款、绿色贷款、数据经济核心产业贷款较年初增幅分别达17.1%、24.2%、13.2%、11.1%，均高于对公贷款增幅；零售端，促消费政策落地有望改善消费贷、信用卡需求环境 [7] - 存款低速增长，定期化趋势延续，1Q25季末付息负债、存款同比增速分别为8.3%、3.6%，分别较上年末变动 +2.6、 -0.2pct；1Q存款新增1.74万亿，同比多增177亿，占付息负债比重较年初下降0.4pct至79%；受同业活期自律管理、前期挂牌利率调降影响，大行核心负债增长承压；季内母行口径定期、活期存款分别新增1.13、0.59万亿，较年初增幅7.3%、4.9%，季末定期存款占比较年初提升0.5pct至57%；1Q季内应付债券、同业负债分别新增4745、1652亿，同比多增7885、1801亿，季末市场类负债占比21%，较年初提升0.4pct [8] - NIM仍在下行通道，降幅同比收窄，1Q25公司NIM为1.41%，较2024年下行10bp，降幅同比收窄3bp；1Q25生息资产收益率2.82%，环比2024年下行31bp，资产端定价受存量贷款滚动重定价、新发放利率走低影响下行明显；1Q25付息负债成本率1.59%，较2024年下行24bp，前期成本管控举措使综合负债成本下行，缓释息差收窄压力 [9] - 非息收入增速转负，占营收比重提至25%上方，1Q25非息收入481亿（YoY -6%），增速较2024年下降11pct，占营收比重较2024年提升4pct至25.3%；手续费及佣金净收入375亿（YoY -4.6%），降幅环比2024年收窄4.7pct，占非息收入比重较2024年提升12.3pct至78%，监管降费影响消散，预计年内手续费收入同比增速改善；净其他非息收入107亿（YoY -10.3%），季内投资收益、公允价值变动收益分别为43亿、 -27亿，同比多增25亿、少增65亿，1Q25债市波动调整拖累非息收入，或增加债券交易流转支撑非息收入增长 [10] - 不良率降至历史新低，拨备余粮较为充裕，1Q25末，不良率为1.33%，较上年末下降1bp，创历史新低；季末不良余额3581亿，较年初增134亿，增量同比下降6.3亿；年初以来零售贷款增长承压，特定领域潜在风险累积，不良率运行承压；1Q信用减值损失482亿，同比基本持平，信用减值损失/营收比例为25.3%，同比提升1.4pct；季末拨贷比、拨备覆盖率分别为3.14%、236.8%，环比2024年分别上升2bp、3.2pct，风险抵补能力较强 [11] - 资本充足率安全边际厚，特别国债注资落地增厚股本，1Q25季末建行核心一级/一级/资本充足率分别为13.98%、14.67%、19.15%，较上年末分别下降0.5、0.54、0.54pct；3月30日公司发布定增预案，规模1050亿元，均由财政部出资，财政部特别国债发行补充核心一级资本，有望增厚资本安全边际，支撑后续规模扩张和业绩增长 [11] 盈利预测、估值与评级 - 调整公司2025 - 27年EPS预测为1.29、1.32、1.35元（前值为1.38、1.41、1.46元），当前股价对应PB估值分别为0.72、0.67、0.63倍，对应PE估值分别为7.23、7.1、6.95倍，维持“买入”评级 [12]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1] 报告的核心观点 - 建设银行2024年年报显示全年营收降幅收窄、资负扩张稳健，归母净利润同比上升，净利息收入韧性显现，息差边际企稳，不良率环比下行，但零售贷款不良率有所上升，考虑内需不足和降息预期小幅下调25 - 26年盈利预测并新增27年预测，维持“推荐”评级 [1][5][8][9] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 行业为银行，网址为www.ccb.com和www.ccb.cn，大股东是中央汇金投资有限责任公司，持股57.14%，实际控制人是中国投资有限责任公司 [1] - 总股本250,011百万股，流通A股9,594百万股，流通B/H股240,417百万股，总市值15,681亿元，流通A股市值817亿元，每股净资产12.65元，资产负债率91.8% [1] 财务数据 - 2024年全年实现营业收入7502亿元，同比负增2.5%，归母净利润3356亿元，同比增长0.9%，年化加权平均ROE为10.69% [5] - 截至2024年末，总资产规模40.6万亿元，同比增长5.9%，贷款同比增长8.5%，存款同比增长3.8% [5] - 2024年利润分配预案为每股普通股派发人民币0.4032元（含税），分红率为30.0% [5] 盈利情况 - 2024年归母净利润同比上升0.9%，增幅较前三季度走阔0.8个百分点，预计与营收回暖尤其是净利息收入韧性显现有关 [8] - 2024年全年营收同比下降2.5%，负增缺口收窄，净利息收入同比降幅收窄1.5个百分点至负增4.4%，预计四季度息差企稳推动负增缺口收窄 [8] - 2024年全年非息收入同比上行5.1%，增速较前三季度回落1.7个百分点，其他非息收入全年同比增幅为50.6%，中收收入同比下降9.3%，降幅收窄 [8] 息差与规模 - 2024年全年净息差为1.51%，同比回落19BP，全年贷款收益率较半年度下降12BP至3.43%，负债端成本回落7BP至1.65% [8] - 年末资负两端扩张稳健，总资产规模同比增长5.9%，增幅较三季度末回落2.3个百分点，贷款同比增长8.5%，公司贷款和零售贷款同比增速分别为3.6%、1.2% [8] - 负债端存款同比增长3.8%，较三季度末小幅回落，年末定期存款占比为54.9%，较三季度末回落1.8个百分点，存款定期化得到边际改善 [8] 资产质量 - 年末不良率为1.34%，同比回落3BP，对公贷款不良率同比回落23BP至1.65%，零售贷款不良率同比上升32BP至0.98% [9] - 年末关注率同比回落55BP至0.95%，逾期同比回升16BP至1.12%，整体风险低位可控，零售贷款资产质量仍需关注 [9] - 年末拨备覆盖率较三季度末下降3.43个百分点至234%，拨贷比环比下行8BP至3.12%，整体水平仍处高位 [9] 投资建议 - 考虑内需仍存不足以及降息预期，小幅下调25 - 26年盈利预测并新增27年预测，预计25 - 27年EPS分别为1.36/1.40/1.46元，对应盈利增速分别为1.1%/3.0%/4.3% [9] - 当前公司股价对应25 - 27年PB分别为0.64x/0.59x/0.55x，考虑建行作为国有大行的中流砥柱作用持续凸显，维持“推荐”评级 [9]