底层资产运营表现 - 2025年第2季度实现收入3610.34万元，经营活动现金流量净额2320.27万元，年化现金流分派率4.43% [2] - 可供分配金额2780.92万元，单位可供分配金额0.0290元，当期现金流分派率1.02% [2] - 期末可出租面积86337.32平方米，实际出租80316.05平方米，出租率93.03%，连续三个季度保持90%以上 [2] 租赁结构与行业背景 - 租赁业态以集成电路（41.22%）、TMT（22.87%）、金融科技（13.81%）和先进制造业（12.18%）为主 [2] - 上海集成电路产业2024年规模突破3900亿元占全国25%，2025年上半年增速达20% [3] - 区域产业集聚度高，周边竞品出租率普遍达85%-90%，芯片企业超1200家汇聚全国40%专业人才 [3][4] 资本运作与战略支持 - 原始权益人及关联方计划通过二级市场增持基金份额，为上市以来第二次增持，累计金额不超过2亿元 [5][6][7] - 增持行动体现对资产长期价值的认可，有助于提升二级市场信心和运营效益绑定 [8] - 通过调整招商策略、控制单户租赁面积及引导高端客户集聚优化资产结构 [5] 行业价值与发展前景 - 公募REITs为产业园区提供资金退出通道，实现"投资-运营-盘活-再投资"循环，未来将遴选优质资产扩募 [9] - 产业园REITs是长期分享产业发展红利的投资品种，政策宽松预期将提升其边际配置价值 [10] - 通过产业集群效应增强租户黏性，配合租期合理分配以稳定运营收益 [9]

基金发售信息 - 华夏中国交建REIT发售时间为2022年4月7日至4月8日，发售价格为9.399元/份 [1] - 基金发售总份额为10亿份，预计募集总规模为93.99亿元（不含认购费用和利息） [1] 项目背景与市场定位 - 该项目是2022年首单获批公募REITs，也是行业首单央企高速公路REITs项目 [1] - 项目由华夏基金、中信证券与中交集团联合打造，受到市场高度关注 [1] - 底层资产为武深高速嘉鱼至通城段，联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群 [1] 网下询价情况 - 网下询价期间收到68家网下投资者管理的160个配售对象的询价信息，拟认购数量总和为678690万份，为初始网下发售份额数量的38.78倍 [2] - 有效报价投资者数量为64家，管理的配售对象为149个，有效认购数量总和为664970万份，为初始网下发售份额数量的38倍 [2] 基金运作与交易机制 - 基金合同存续期内采取封闭式运作并在证券交易所上市，不开放申购与赎回 [2] - 基金后续在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行交易 [2] - 上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10% [2]

华夏中国交建REIT发行情况 - 华夏中国交建REIT于4月7日开售2小时公众认购规模超200亿元 全天认购规模超600亿元 [1] - 该产品配售比例低于1.17% 创公募基金配售比例新低 [1][2] - 基金发售价格9.399元/份 发售总份额10亿份 预计募集总规模93.99亿元 [2] - 面向公众投资者的初始份额为0.75亿份 公众募集上限7.05亿元 [2] 基础设施REITs市场现状 - 华夏中国交建REIT上市后基础设施REITs将扩容至12只 [1][5] - 已上市的11只基础设施REITs公众投资者平均认购配售比例约5% [2] - 建信中关村产业园REIT和中航首钢生物质REIT配售比例不足2% [2] - 我国存量基础设施资产价值超百万亿元 证券化率达1%则潜在市场规模达万亿级别 [1] 底层资产与运营表现 - 华夏中国交建REIT底层资产为武深高速嘉通路段 联通三大经济圈 [3] - 平安广交投广河高速REIT在2021年6月7日至年底实现收入4.34亿元 净利润1.3亿元 [3] - 截至去年底平安广交投广河高速REIT总资产达99.7亿元 [3] - 博时蛇口产园REIT在同期实现收入8010.6万元 净利润2685.45万元 [4] - 截至去年底博时蛇口产园REIT总资产达25.90亿元 [4] 行业特性与发展前景 - 高速公路行业具有刚需属性 车流量周期性波动小 抗经济周期风险能力强 [4] - 基础设施REITs展现稳定经营数据 尽管受疫情反复影响 [3] - 鹏华深圳能源清洁能源REIT作为双碳概念标的 以深圳能源东部电厂为底层资产 [6] - 协鑫能科 深圳能源 金风科技等多家上市公司聚焦能源供应发力公募REITs项目 [6] - 租赁性保障住房 旅游 水力 停车场等领域成为机构重点调研方向 [7] 产品优势与市场认可 - 基础设施REITs具备较高流动性 收益与分红相对稳定 参与门槛较低 [7] - 产品与股债等其他金融产品相关度不高 深受投资者青睐 [7] - 存量公募REITs上市以来表现突出 在当前股票市场低迷环境下获得认可 [3] - 优质基础设施项目结合基金管理人积极运营措施展现良好运营能力 [4]

核心观点 - 12只公募REITs披露2022年二季报 其中9只实现盈利 占比超七成 仅3只高速和产业园类REITs因疫情冲击亏损 [1] - 行业整体表现平稳但存在分化 环保类REITs受季节性影响收入环比上行 物流园类REITs经营状况最为稳定 [1][4] - 公募REITs项目集中于经济发达地区 增量资金充足 机构参与度预计提升 在低利率和监管趋严背景下成为资产配置的重要选择 [4] 财务表现 - 华夏中国交建REIT净利润3316.44万元位列首位 建信中关村产业园REIT（2486.44万元）平安广州广河REIT（2185.27万元）和中航首钢绿能REIT（2045.18万元）均超2000万元 [2] - 浙商沪杭甬REIT亏损4651.35万元 华安张江光大园REIT亏损628.35万元 东吴苏园产业REIT亏损218.38万元 [2] - 平安广州广河REIT可供分配利润1.27亿元最高 华夏中国交建REIT（8290.45万元）浙商沪杭甬REIT（7502.39万元）和中金普洛斯REIT（7057.45万元）分列其后 [3] 分红情况 - 华夏越秀高速REIT以4482.28万元可供分配金额实施分红 单位分配0.149元 [2] - 建信中关村产业园REIT实际分配4409.99万元 单位分配0.049元 [2] 经营状况 - 东吴苏园产业REIT和浙商沪杭甬REIT收入环比下滑最明显 富国首创水务REIT 平安广州广河REIT和中金普洛斯REIT实现环比增长 [4] - 中航首钢绿能REIT基金收入 净利润和经营现金流净额环比上行 富国首创水务REIT因夏季进水量增加致二季度收入回升 [4] - 普洛斯物流园项目二季度收入0.86亿元环比下降5.61% 期末平均出租率94.56%较一季度末下降3.77个百分点 [4]

首批保障性租赁住房REITs试点进展 - 红土创新深圳人才安居REIT和中金厦门安居REIT获证监会注册批复 发行在即[1] - 上交所新受理华夏北京保障房中心REIT项目申报[1] - 红土创新REIT基础资产包含四个保障性租赁住房项目 总建筑面积13.47万平方米 含1830套住房 评估价值11.58亿元[1] - 截至2022年3月末 四个项目出租率均超98% 三年期租约占比达98% 租金为同地段市场租金的60%[1] - 华夏北京保障房REIT净回收资金6.77亿元 将用于建设672套安置房和1869套公共租赁住房及配套公共服务设施[1] 保障性租赁住房REITs市场意义 - 推动保障性租赁住房服务模式向市场化、专业化转型[2] - 有助于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度[2] - 通过资本市场打造可持续的投融资模式 提高保障性租赁住房有效供给[2] - 重庆、杭州、西安等地多家企业正积极筹备参与试点[2] 公募REITs市场扩容情况 - 深交所受理华夏合肥高新创新产业园REIT项目 预计发行规模14亿元[2] - 全市场共有六只产品"候场" 包括中金厦门安居REIT、红土创新深圳人才安居REIT等[2] 低碳领域REITs市场表现 - 鹏华深圳能源REIT作为全国首单清洁能源REITs 四个交易日累计涨幅超25%[3] - 网下投资者初始认购倍数超109倍 公众投资者认购倍数超86倍[3]

南方万国数据中心REIT上市表现 - 南方万国数据中心REIT于8月8日在上海证券交易所成功挂牌，上市首日涨停，涨幅达30% [1] - 该REIT以3元/份定价成功募集24亿元，公众投资者有效认购倍数达456倍，网下投资者有效认购倍数达166倍 [1] - 兴业证券指出该REIT估值大幅超出市场预期，IDC行业估值锚显著抬升 [1] REITs对IDC行业的影响 - REITs项目可帮助IDC公司一次性收回大量现金用于新项目投资 [1] - 当前政策鼓励公募REITs发行，利好存量成熟项目较多的IDC公司加速扩张 [1] - 汇丰认为该分拆有利于公司去杠杆，可将净债务与经调整EBITDA比维持在6.5倍以下 [1] 万国数据股价表现 - 万国数据-SW(09698)股价再涨超4%，截至发稿时上涨3.65%，报36.92港元 [2] - 该股当日成交额达8226.19万港元 [2] 公司估值潜力 - 该REIT定价高于公司目前14倍的经调整企业价值倍数，反映公司具有估值重评潜力 [1]

文章核心观点 - 首批两只数据中心公募REITs于8月8日上市，首日均触及30%涨停，成交活跃，反映出市场对该类产品的热烈追捧 [1][4] - 2025年以来，公募REITs上市首日涨停已成为常态，背后原因包括首发抑价、优质资产供不应求导致的供需失衡 [3][7] - 专家分析指出，与海外成熟市场相比，中国REITs市场处于发展初期，产品数量少、单只金额偏低，供需不匹配推高了二级市场价格 [7][8] - 建议投资者应保持理性，以长期视角看待REITs的投资价值，而非进行短期投机 [3][8] 上市产品表现 - 南方润泽科技数据中心REIT上市首日成交额4.52亿元，换手率26.46% [4] - 南方万国数据中心REIT上市首日成交额2.34亿元，换手率25.37% [4] - 两只产品在募集阶段均获市场高度参与，公众投资者有效认购倍数分别为455倍和317.95倍 [5] - 2025年内多只公募REITs上市首日涨停，显示二级市场投资者对此类产品的高度热情与认可 [5] 产品具体信息 - 南方万国数据中心REIT首发募集规模24亿元，底层资产为昆山市花桥镇的国金数据云计算数据中心项目，2025年预测年化现金流分派率5.07% [4] - 南方润泽科技数据中心REIT底层资产为润泽智算科技集团旗下的国际信息云聚核港A-18数据中心项目，位于全国一体化算力网络京津冀国家枢纽节点核心地带 [4] 市场意义与专家分析 - 数据中心REITs的上市标志着REITs市场底层资产进一步扩容，打通了民营科技企业的创新融资路径，为布局数字基建提供了创新工具 [4] - REITs上市涨停现象源于监管部门压实资产估值带来的“首发抑价”，以及战配与打新份额有限导致大量资金配置需求未满足 [7] - 中国REITs市场的资产估值和产品定价体系与海外市场存在区别，未来随着市场规模扩张和投资者成熟，首日涨停频率可能降低 [7][8]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数回调，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.45%、 -0.03%，REITs 全周日均换手率较前一周有所下降，仓储物流、生态环保、能源类涨幅领先 [1] - 截至 8 月 8 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.8%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 19BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 213BP [1] - 两只数据中心公募 REITs 上市，标志着公募 REITs 底层资产扩容，填补数据中心领域空白，为数据中心行业融资提供创新范例 [5] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 8 月 8 日，中证 REITs 指数收盘价 867.98 点，整周涨跌幅 -0.33%，表现弱于中证转债、沪深 300、中证全债指数；年初至今涨跌幅 +9.9%，各类主要指数涨跌幅排序为中证转债（+12.8%）>中证 REITs（+9.9%）>沪深 300（+4.3%）>中证全债（+1.1%） [2][7] - 近一年中证 REITs 指数回报率 6.7%，波动率 7.0%，回报率低于沪深 300、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][12] - 8 月 8 日 REITs 总市值上升至 2212 亿元，较上周增加 81 亿元；全周日均换手率 0.76%，较前一周下降 0.01 个百分点 [2][12] - 各类型 REITs 涨跌分化，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.45%、 -0.03%，仓储物流（+0.9%）、生态环保（+0.5%）和能源类（+0.3%）涨幅领先，周度涨幅排名前三的是华泰宝湾物流 REIT（+4.31%）、工银蒙能清洁能源 REIT（+3.55%）、华夏南京交通高速公路 REIT（+3.38%） [3][18][20] - 新型基础设施 REITs 交易活跃度最高，区间日均换手率 26.1%，成交额占 REITs 总成交额 18.7% [4][22] - 从本周不同 REITs 产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华夏华电清洁能源 REIT（1214 万元）、中金安徽交控 REIT(407 万元）、华夏北京保障房 REIT(375 万元） [23] 一级市场发行 - 截至 2025 年 8 月 8 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 1 只，已问询阶段 2 只，已反馈 5 只，已通过待上市 4 只，通过已上市首发产品 10 只 [25] 估值跟踪 - 从债性角度，截至 8 月 1 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [27] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值情况，不同项目类型 REITs 各指标表现不同 [27][28] - 截至 2025 年 8 月 8 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 19BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 213BP [30] 行业要闻 - 8 月 8 日，南方润泽科技数据中心 REIT 和南方万国数据中心 REIT 分别在深交所和上交所上市，前者发行 10 亿份，募资 45 亿元；后者总发行规模 8 亿份，募集资金 24 亿元 [5][32]

公司股价表现 - 万国数据-SW(09698)股价上涨3 65%至36 92港元 成交额达8226 19万港元 [1] - 南方万国数据中心REIT上市首日涨停 涨幅达30% [1] REIT发行情况 - 南方万国数据中心REIT以3元/份定价成功募集24亿元 [1] - 公众投资者有效认购倍数达456倍 网下投资者有效认购倍数达166倍 [1] 行业影响与估值 - IDC行业估值锚大幅抬升 REITs项目可一次性收回大量现金用于新IDC项目投资 [1] - 政策鼓励公募REITs发行 利好存量成熟项目较多的IDC公司加速扩张 [1] 财务与杠杆 - REIT分拆有利公司去杠杆 目标年内净债务与经调整EBITDA比维持低于6 5倍 [1] - REIT定价反映公司具估值重评潜力 当前经调整企业价值倍数为14倍 [1]

首批数据中心REITs上市表现 - 8月8日首批两只数据中心REITs上市首日均实现30%涨停，南方万国数据中心REIT收报3.900元，成交2.34亿元，换手率25.37%，南方润泽科技数据中心REIT收报5.850元，成交4.52亿元，换手率26.43% [2] - 两只产品发行阶段受资金热捧，南方润泽科技数据中心REIT公众认购倍数达317.96倍，南方万国数据中心REIT达454.96倍 [2] - 数据中心REITs资产类型稀缺性被市场认可，上市首日涨停符合预期 [2] 公募REITs整体市场表现 - 截至8月8日73只公募REITs中67只上市首日上涨，占比超90%，其中15只首日涨停（占比20.55%），22只涨幅超20%（30.14%），32只涨幅超10%（43.84%） [3] - 上市以来73只REITs平均收益率接近35%，17只收益率超50%，中金厦门安居保障性租赁住房REIT以97.37%涨幅居首，嘉实物美消费REIT（91.17%）、易方达华威农贸市场REIT（85.37%）紧随其后 [4] - 行情分化明显，8只产品录得负收益，最大亏损超30% [4] 行业分化与估值特征 - 产权类REITs中消费基础设施表现突出，经营权类中能源基础设施和生态环保类领涨，运营数据和财务指标是影响表现的关键因素 [5] - 仓储物流REITs估值收益率均值4.24%（产权类最高），生态环保REITs均值3.94%（经营权类最高），IRR分化反映资产质量差异 [5][6] 市场供需矛盾与建议 - 当前公募REITs规模仅2000亿元出头，优质资产供给不足与旺盛需求形成核心矛盾 [1][7] - 流动性风险需关注，部分REITs因交易不连续、买卖价差大导致估值偏离基本面，投资者结构单一和集中度高加剧波动 [7] - 建议逐步放开Pre-REITs基金作为原始权益人，优先在扩募环节试点以提升优质资产供给 [8]