投资策略 - 采用增长与收益相结合的混合投资系统，其总回报可与标准普尔指数相媲美 [1] - 投资组合以经典股息增长型股票为基础，并加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金，以有效提升投资收益 [1] - 专注于分析市场中可带来长期增长潜力的高质股息股及其他资产 [1]

投资策略 - 投资策略结合了增长与收益 通过构建优质股息增长股的基础 并加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金来提升投资收入 同时实现与标普指数相当的总回报 [1]

市场环境与不确定性 - 美国主要指数因前总统特朗普关于关税的言论引发市场担忧而下跌 [1] - 美国政府停摆持续进行 加剧了市场不确定性 [1] 投资策略框架 - 构建包含优质股息增长股、商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金的混合投资系统 可有效提升投资收入 [1] - 该混合策略旨在实现与标普500指数相当的总回报 [1]

核心管理层变动 - 万科非执行董事及董事长辛杰因个人原因辞职，其职务由深铁集团总经理黄力平接任 [1] - 黄力平已担任万科董事4年，熟悉公司运营，此次调整旨在维持公司在改革化险关键期的内部稳定 [2] - 新任董事长黄力平的基建与开发协同经验，有望推动万科在TOD综合开发、城市更新等赛道加速布局 [5] 股东支持与财务状况 - 深铁集团2024年已9次向万科提供股东借款，成为公司最稳定的外部资金来源 [3] - 深圳市国资委及相关国资人士曾明确表态，将坚定支持万科防范和应对各类风险 [3] - 截至2025年上半年，万科短期借款为231.46亿元，一年内到期的非流动负债为1347.13亿元，公司已如期完成243.9亿元公开债偿还，2027年前无境外公开债到期 [3] 行业标杆意义与风险化解路径 - 万科的债务处置方式或将成为行业风险化解的参考模板，其“一揽子方案”计划每年通过大宗资产交易实现200亿元交易额，并在多个赛道实现REITs突破 [4] - 公司2024年交付规模超18万套，响应中央保交楼要求，体现房地产行业向民生保障功能的回归 [4] - 若万科能借助深铁支持实现软着陆，将有效缓解市场对房企流动性的恐慌，为行业结构调整争取时间 [5] 业务转型与新增长点 - 万科聚焦综合住区开发、物业服务、长租公寓三大主业，退出非主业领域并清理相关财务投资 [4] - 旗下长租公寓品牌泊寓全国开业房间数突破20万间，覆盖29个重点城市，2023年起已实现业务盈利，多项关键指标保持行业第一 [4] - 国资背景与市场化机制结合的治理结构，可能成为未来部分房企的标配，以兼顾效率与资源整合能力 [5]

二级市场整体表现 - 二级市场价格整体持续下跌 加权REITs指数收于18391点 本期回报率为-047% [4] - 与其他主流大类资产相比 REITs回报率排名靠后 排序为黄金>可转债>A股>纯债>REITs>美股>原油 [4] - 产权类和特许经营权类REITs二级市场价格均下跌 [5] 底层资产类型表现 - 仅市政设施类和新型基础设施类REITs价格上涨 [5] - 本期回报率排名前三的底层资产类型为市政设施类 新型基础设施类 生态环保类 [5] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类 生态环保类 [6] 单只REITs表现 - 市场涨跌互现 17只REITs上涨 1只持平 57只下跌 [5] - 涨幅排名前三的REITs为华泰南京建邺REIT 华安外高桥REIT 广发成都高投产业园REIT [5] - 主力净流入额前三的REITs为南方润泽科技数据中心REIT 华夏华润商业REIT 华安张江产业园REIT [7] 市场交易活跃度 - 总成交额为178亿元 区间日均换手率均值为045% [5] - 成交量前三的REITs为华夏凯德商业REIT 中金唯品会奥莱REIT 华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三的REITs为华夏凯德商业REIT 中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT [5] 资金流向与大宗交易 - 主力净流入总额为983万元 市场交投热情较上期下滑 [6] - 大宗交易总额4310万元 较上期下降 单日最高成交额为1848万元（2025年10月09日） [7] - 大宗交易成交额前三的REITs为工银河北高速REIT 华夏大悦城商业REIT 易方达广开产园REIT [7] 一级市场动态 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月29日上市 资产类型为消费基础设施 发行规模为2287亿元 [8] - 本期有2只REITs项目的状态得到更新 [8]

投资策略核心观点 - 在市场指数接近历史高点时 建议投资组合对冲传统股票的不确定性和波动性 [1] - 通过构建增长与收益的混合系统 可实现与标普500指数相当的总回报 [1] 推荐的资产类别 - 建立优质股息成长股的基础 可提供长期增长潜力和支付账单的潜力 [1] - 加入商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金 能有效提升投资收入 [1]

行业整体格局与痛点 - 全国养老机构面临结构性矛盾，整体入住率仅45.4%，但中心城区优质项目出现“一床难求”现象，行业痛点从“有没有”转向“赚不赚钱” [2] - 养老机构获得低成本资金（如再贷款、REITs评估、银行授信）的关键在于展示可验证的现金流模型，业内共识是入住率需大于60%才有望实现盈亏平衡 [2] - 截至2024年末，全国注册登记养老机构4.0万个，床位507.7万张，其中护理型床位占比65.7%，年末在院人数230.7万人 [2] 领先险企的养老社区运营表现 - 部分头部险企的养老社区项目入住率已超过80%的盈亏平衡线并进入盈利期，例如大家保险、泰康保险集团、中国太保、中国太平、中国平安等 [2] - 大家保险在上海的首个城心养老社区（静安城心社区）床位预订率超80%，其全国16家城心社区平均入住率达80%，其中北京朝阳区项目入住率高达95%并于2023年实现利润转正 [3] - 泰康保险在上海的部分养老社区因入住率增长而早于预期实现盈利，中国太保旗下太保家园已有10个社区投入运营，其中南京和上海普陀两家社区入住率超90% [3] 商业模式与战略布局 - 险资采用“轻重并举”策略，“重资产”模式为自主投资、开发运营，利于品质统一与品牌沉淀但回报周期长，“轻资产”模式以租赁为主，大幅压缩前期投入并聚焦服务输出 [3] - 区位优势是提升入住率的关键，险资正抢占地铁沿线的市区稀缺地块，以区位换流量，用流量换融资 [3] - 未来投资将聚焦于盈利数据可验证、扩张路径可模型化的标的，并探索REITs等退出渠道以形成“投资-运营-退出”闭环 [4] 行业未来展望与趋势 - 预计五到十年后银发经济规模或达20万亿元人民币，行业将从“跑马圈地”转向精细化运营 [4] - 在盈利模型验证与结构性矛盾破解的双重压力下，行业或将迎来新一轮洗牌，具备稳定现金流模型和区域资源整合能力的企业将胜出 [4] - 首批险资养老REITs仍处于试点筹备阶段，项目储备和标准磨合中，其上市进度滞后于消费基础设施REITs，凸显了行业特殊性 [4]

行业整体格局与痛点 - 全国养老机构面临结构性矛盾，整体入住率仅为45.4%，但中心城区优质项目出现一床难求的局面 [1] - 行业痛点正从解决“有没有”转向关注“赚不赚钱”，入住率大于60%是盈亏平衡的普遍共识线 [1] - 截至2024年末，全国注册登记养老机构4.0万个，床位507.7万张，其中护理型床位占比65.7%，年末在院人数230.7万人 [1] 领先险企的运营表现 - 险资头部企业的部分养老社区项目入住率已超过80%，并进入盈利期，显著高于行业平均水平 [1] - 大家保险在全国范围内的16家城心社区平均入住率达80%，其中北京朝阳项目入住率高达95%，并在2023年实现利润转正 [2] - 泰康保险在上海的部分养老社区因入住率增长而早于预期实现盈利，中国太保旗下太保家园的南京和上海普陀社区入住率超90% [2] 商业模式与区位战略 - 区位优势被视为提升入住率的关键，险资正以“轻重并举”策略抢占地铁沿线的市区稀缺地块 [2] - “重资产”模式利于品质统一与品牌沉淀但回报周期长，“轻资产”模式通过租赁压缩前期投入并聚焦服务输出 [2] - 企业未来将主要投资盈利数据可验证、扩张路径可模型化的标的，并探索REITs等退出渠道以形成投资闭环 [2] 融资环境与REITs发展 - 项目若无法展示可验证的现金流模型，则难以获得银行低成本资金，再贷款、REITs评估和银行授信均优先考量入住率和盈利情况 [1] - 首批险资养老REITs仍处于试点筹备阶段，行业正在进行项目储备和标准磨合，进展滞后于消费基础设施REITs [3] - 养老设施项目已于2024年7月被纳入基础设施REITs发行范围 [3] 行业前景与趋势 - 预计五到十年后银发经济规模或达20万亿元人民币，行业将从“跑马圈地”转向精细化运营 [3] - 在盈利模型验证与结构性矛盾破解的双重压力下，行业或将迎来新一轮洗牌 [3] - 具备稳定现金流模型和区域资源整合能力的企业将在行业洗牌中胜出 [3]

投资策略 - 采用增长与收益相结合的混合投资系统 其总回报可与标普500指数相媲美 [1] - 投资组合以经典股息增长型股票为基础 并加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金以提高投资收入效率 [1] - 专注于分析市场中具有长期增长潜力的高质量股息股票及其他资产 [1]

文章核心观点 - 美国政府在某些美国公司中持股的行为引起了关注 [1] 作者持仓披露 - 分析师通过股票所有权、期权或其他衍生品对联合太平洋铁路(UNP)、老 dominion 货运线(ODFL)、加拿大太平洋铁路(CP)、L3Harris 科技(LHX)、诺斯罗普·格鲁曼(NOC)、雷神技术(RTX)、德州太平洋土地信托(TPL)、L Brands(LB)、AM公司持有有益的多头头寸 [2]