房地产行业现状与消费者负担 - 当前房价对于普通收入者而言过高，一套房子总价通常超过一百多万，需要消耗其工作生涯总收入的三分之一甚至更多[9] - 绝大多数购房者并非真正“买得起”，他们需要掏空几代人的积蓄并背负长达数十年的银行贷款才能获得住房[6][10] - 高房价与沉重的贷款压力是导致当前房地产市场销售困难的重要原因之一[12][13] 普通居民的收入与消费水平 - 普通居民的真实工资水平集中在每月3000至5000元人民币，月收入超过1万元已属于相当高的收入[17][18] - 与收入相比，当前房价属于绝对的高消费，导致普通居民不敢轻易购房，并倾向于增加储蓄而非进行超额消费[20][22] - 居民消费观念趋于理性，更倾向于购买符合自身收入水平的产品，例如10万元左右的汽车[15][17] 当前房地产市场的需求结构 - 存在真实的刚性需求群体，主要驱动因素包括婚姻（需要婚房）和子女教育（需要学区房）[22][25] - 部分改善型需求来自少数在过去几年中积累了大量财富的群体，他们购房是为了提升居住品质[27][29] - 对于没有刚性需求的普通投资者而言，房地产已不再被视为有吸引力的投资产品，因为预期回报为负[30] 房价承受能力的量化分析 - 以一个大学毕业生为例，假设其从22岁工作至60多岁退休，在40年间每月稳定收入1万元且从未中断，其终身总收入约为400多万元[9] - 购买一套一百多万的房子将直接消耗其终身总收入的近三分之一，凸显了房价的相对昂贵[9] - 考虑到收入不稳定和失业风险，能够持续40年月入1万的情况极为罕见，因此实际购房负担比理论计算更重[10]

海外经济与科技投资 - AI科技投资争议不断，但投资正逐步向上游电力、下游应用渗透 [1] - 美国、欧洲、日本、韩国等财政预算在明年均将加大AI相关投入 [1] - 美联储降息周期延续，但通胀预期处于历史高位 [1] - 美元短期弱势，人民币升值预期犹存 [1] - 高频数据预示，中国出口或呈现短期回升态势 [1] 国内需求与房地产 - 预期房价下降的居民占比升至高位 [1] - 近期房企事件可能表征房地产行业风险的应对已进入新阶段 [1] - 跨年消费或仍承压，同时面临消费补贴额度接续等问题 [1] 财政、基建与债务 - 在严控隐性债务背景下，化债及清偿账款仍在持续 [1] - 化债对应着基建投资延续2023年下半年以来的弱势 [1] - 个人所得税因征管规范化，较趋势值有所多增 [1] - 近期财政有所蓄力，叠加地方土地出让收入继续承压，预示2024年年初经济增速温和 [2] - 历年经济“开门红”大都对应着上年末财政支出的先行 [2] 价格与工业生产 - “反内卷”相关品类价格经历第三季度的脉冲后回落，但价格中枢高于此前 [1] - 以工业生产为代表的数量指标环比趋缓，呈现从“以价换量”转向“以量换价”的迹象 [1] - 受天气扰动，蔬菜价格超季节性抬升，叠加低基数效应，CPI同比有望短期回升 [1] - 2024年年初，猪价与油价共振趋缓的态势或延续，物价将再度回落 [1] 政策与金融市场 - 补贴政策如何在服务领域促进消费仍有待探索 [2] - 信贷需求还在历史低位徘徊 [2] - 国债买卖等流动性管理更趋多元化，但利率工具的使用仍较审慎 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周38城新房成交面积环比四连增，二手房成交结束两周高位盘整后小幅回调；同比受高基数效应影响，新房、二手房降幅均走扩；一线城市新房成交延续修复、二手房全线调整，二三线城市新房和二手房成交走势分化 [1] 根据相关目录分别进行总结 周度情况 - 新房成交底部企稳环比四连增，38城新房成交面积达292万平（约为年内高点55%），环比增5%，成交绝对规模高于过去四周 [1] - 二手房成交结束两周高位盘整后小幅回调，15城二手房成交面积为214万平，环比下滑3%，近四周成交中枢稳定，绝对量维持在年内高点73% [1] - 同比维度受高基数效应影响，38城新房成交同比下滑36%，降幅扩大，连续十周负增长；15城二手房成交同比降幅显著扩大至37%，连续八周同比下滑 [1] 月度情况 - 11月38城新房成交显著承压，同比大幅下降35%，跌幅较10月扩大，受去年同期高基数效应影响，虽周度成交环比四连升，但月度同比增速仍承压 [2] - 11月15城二手房成交同比下滑20%，跌幅与10月持平，未随新房同步走弱，成交中枢维持相对稳定 [2] 一线城市表现 - 新房成交延续修复，周成交环比二连增，本周环比增7%，增幅收窄，绝对量修复至年内高点53%，城市间分化显著，北京环比大增62%，上海环比增长6%，广州与深圳回落 [3] - 二手房市场热度降温，京沪深三城合计环比下滑4%，三城均回调，深圳、北京、上海分别下跌8%、4%、3%，成交均在年内高点的61 - 76%区间，韧性较强 [3] - 同比增速受高基数拖累，二手房连续七周负增长，本周跌幅走扩至33%，深圳同比跌幅达50%，北京与上海同比分别下跌33%及25%；新房连续八周同比下滑，本周整体降幅达34%，深圳同比跌幅深达81%，上海同比仅微跌2% [4] 二三线城市表现 - 周度环比维度，二线新房环比增6%，复苏动能弱，绝对量为年内高点55%，济南和青岛表现强势；二手房环比下滑7%，绝对量回落至年内高点62% [6] - 三线城市成交活跃度回升，新房连续三周回升，本周环比增3%，莆田、云浮和渭南增幅超100%；二手房环比由降转增，录得11%涨幅，绝对量修复至年内高点93% [6] - 同比维度，二线新房与二手房降幅均走扩，新房同比下滑37%，二手房同比跌48%；三线新房同比下跌35%，降幅较前一周收窄，出现边际企稳迹象 [6] 房价观察 - 11月24日 - 12月1日，一线城市挂牌价止跌企稳，环比持平；二线及三线城市延续跌势，环比分别下跌0.38%及0.10%，同比二线城市价格调整幅度最大，跌幅达8.63% [7] - 深圳挂牌价低位反弹，环比增长0.26%，其余三城普跌，上海、北京及广州环比跌幅介于0.16 - 0.49%；同比广州跌幅最深达15.13%，深圳与北京跌幅在10%左右，上海同比仅下跌3.55% [7] - 二线城市，西安和武汉环比表现相对强势，分别增长0.66%、0.08%，同比跌幅介于13 - 18%；杭州、南京和天津表现较弱，环比跌幅在0.6 - 0.9%，杭州同比相对抗跌，跌幅仅为4.5%，南京与天津同比跌幅在11%左右 [7]

房地产市场分析 - 著名经济学家李稻葵指出，衡量房地产市场冷暖的关键指标是交易量而非价格，即“量在价先”[3][5] - 历史数据表明，市场转向由交易量先行，例如2015年行情启动前一线城市成交量连续三个月环比增加，2018年调整也是交易量先下降[5] - 房地产市场存在显著的区域分化，例如深圳南山区因年轻人口流入和产业支撑，交易量可能稳步上升，而部分人口流出的三四线城市则缺乏交易量支撑，价格难以为继[7] - 建议投资者在决策前应考察当地最近三个月的真实成交量，这比单纯关注价格数字更为可靠[9] 返乡政策解读 - 针对“返乡政策”的流行解读存在误读，其核心并非限制人口流动，而是旨在防止脱贫人口因失业返乡后陷入“滞乡”并返贫[9][10] - 政策原文强调双管齐下：一方面城市需通过稳岗位、提供就业补贴等措施稳定脱贫人口就业；另一方面农村需通过培育乡村工匠、发展特色产业为返乡人员创造就业机会[12] - 政策目标是疏通路径，确保进城与返乡两条路都畅通，使劳动者无论在何处都能获得收入保障，例如有返乡人员在接受培训后从事大棚蔬菜技术员工作，月收入不低于城市[12] 货币政策导向 - 中国的货币政策坚持“以我为主”的逻辑，核心依据是国内经济状况，而非简单跟随美联储的利率调整[14][16] - 央行强调“逆周期和跨周期调节并重”，并采用“精准滴灌”而非“大水漫灌”的方式，例如通过逆回购、中期借贷便利等工具定向支持小微企业[16] - 货币政策操作灵活调整以应对国内需求，例如春节前可能增加流动性供应以满足资金需求，经济回暖时则可能进行相应调整[18]

文章核心观点 - 中国消费率提高的时机逐步来临，政策目标明确指向“居民消费率明显提高”和由内需主导、消费拉动的经济增长模式 [1] - 消费最大化是经济人和政府政策的共同落脚点，包括消费数量质量提升和消费率（平均消费倾向）提高 [1] - 金融措施对于促进“居民消费率明显提高”具有较大空间，消费贷款是重要工具 [15] 消费率与收入水平的关系 - 经济越发达的省份，人均GDP和消费水平越高，提高消费总量首先要增加居民收入 [2] - 中国不同地区、不同收入水平群体的居民平均消费率差异较大，并非完全遵循随收入提高而递减的规律 [5] - 2012年数据显示，城镇60%人群的平均消费倾向高于全国平均水平，农村40%人群的平均消费倾向高于全国平均水平 [7] 房价预期对消费的影响 - 房价上涨对消费存在挤出和挤入两个效应，具体取决于居民对房价的看涨看跌预期 [11] - 当预期房价上涨比例与下跌比例的差值缩小时，居民“更多消费”意愿增加，例如2013年三季度至2015年一季度以及2021年二季度至2024年四季度 [11] - 在2015年一季度至2018年二季度房价快速上涨期间，看涨房价与更多消费呈现互补关系 [11] 住房支出在消费统计中的考量 - 中国现行统计制度将房屋购买视为投资而非消费，但绝大多数家庭购房为自住，具备耐用消费品特点 [13] - 若将居民房屋购买支出纳入消费统计，则居民家庭总支出水平并不低 [13] 消费贷款的演变与作用 - 消费贷款可用于平滑生命周期（如结婚、生育）和应对暂时性收入冲击，中国具备这两类需求的群体规模较大 [15][20] - 中国消费贷款占居民消费比的转折点发生在2016年，当年达到最高点20.5%，2024年下降至1.4% [15] - 银行卡授信使用率自2016年开始持续下降，与消费贷款下降趋势起始时间一致 [16] - 低收入群体（其收入仅占全国居民平均消费支出的33%至80%以下）是消费贷款的潜在重要需求方 [20] 住房贷款与消费贷款的互动关系 - 居民家庭需要统筹住房购买的投资与消费属性，住房贷款与消费贷款存在此消彼长的关系 [21] - 银行信贷政策规定“按揭贷款月供不能超过月收入的50%”，导致同一家庭的不同类型贷款相互制约 [23] - 工商银行数据显示，个人住房贷款与个人消费贷款呈现较强的替代关系，此消彼长的规律在六大行中普遍存在 [23] - 随着房价回归基本面，个人住房贷款占比下降将缓解家庭债务约束，从而促进平均消费倾向较高人群的消费和消费贷款增长 [24]

房地产市场情绪与压力 - 个人购房者因房价下跌和卖房困难而承受巨大心理压力，导致焦虑和睡眠问题 [3][6][7] - 房地产市场出现转变，房价下跌导致买家减少而卖家增多，房源挂牌数月无人问津 [3][6] - 购房者普遍感到生活被房贷捆绑，成为"贷款的奴隶"，严重影响生活质量和个人发展 [3][6][8] 房产交易市场动态 - 当前房产交易中降价成为普遍现象，中介建议卖家降价以促成交易，因为卖房者多出于急用钱的需求 [3] - 买家在交易中表现出强烈的价格敏感性和谨慎态度，需要多方凑钱购房并积极议价 [3][4] - 房产交易过程漫长且充满不确定性，最终成交往往需要卖家在价格上做出让步 [3][4][6] 购房决策与后果 - 购房决策常受"房价只涨不跌"观念影响，但实际结果可能与预期相反，导致财务和心理负担 [3][6][8] - 高额房贷导致个人财务紧张，不敢生病、失业或进行额外消费，每月还贷后倍感压力 [3] - 部分购房者最终选择亏本卖房以解除债务负担，优先考虑心理健康和生活质量而非经济利益 [4][5][8][9]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 本周15城二手房和38城新房成交面积环比微增但处于低位，受去年高基数影响同比增速承压，若剔除高基数与2023年同期比成交表现有改善；10月地产销售同比环比均承压，11月高频数据显示二手房、新房成交同比降幅扩大；一线城市楼市周度环比有所回升但同比受高基数压制，二手房价格环比、同比均呈跌势，新房价格表现分化 [1][2][3] 各目录总结 周度成交情况 - 15城二手房成交面积为219万平方米，环比增长3%，处于过去四周区间低位，约为年内高点的74% [1] - 38城新房成交面积为220万平方米，环比小幅增长2%，位于过去四周区间低位，约为年内高点的42% [1] - 15城二手房成交面积同比下降21%，连续第五周走弱；38城新房成交面积同比跌幅为34%，连续第七周负增长；与2023年同期比，15城二手房成交面积增长14%，38城新房成交面积下跌21%，降幅收窄 [2] 月度成交情况 - 10月地产销售额、销售面积同比分别为 -24.3%和 -18.8%，降幅扩大；环比销售额下降25.5%，销售面积下降27.9%，表现弱于2015 - 2019年同期 [3] - 11月1 - 13日，15城二手房成交面积同比 -22%，38城新房成交同比 -39%，降幅较10月扩大 [3] 一线城市表现 - 周度环比：二手房京沪深三城合计增长3%；新房京沪深广合计增长12%，上海领涨40%，部分城市下滑 [4] - 与年内高点比：二手房周成交处于年内高点的67% - 78%；新房除上海位于高点62%外，其余三城为26% - 40% [4] - 同比：二手房合计下滑20%，新房合计下滑39%，上海新房逆势增长17%，深圳跌幅深；剔除高基数与2023年同期比，二手房有韧性，新房疲弱 [4] 房价观察 - 10月70城新建住宅价格环比下跌0.5%，二手住宅环比下跌0.6%，跌幅扩大；一线二手房环比降幅收窄0.1个点至 -0.9%，继续领跌 [5] - 10月一线城市二手房价格环比下跌0.9%，北上广深均下滑；同比跌幅扩大1.2pct至4.4%，自2023年6月以来连续29个月下滑，广州同比 -6.4%领跌 [6] - 10月一线城市新建商品住宅销售价格环比整体下滑0.3%，上海增长0.3%；同比整体下滑0.8%，降幅扩大，上海同比增长5.7% [6] 其他主要城市观察 - 杭州本周二手房成交面积增长11%，新房下滑9%，分别相当于年内高点的44%、23% [31] - 成都本周二手房成交面积下滑1%，新房增长22%，分别相当于年内高点的69%、71% [31]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 国庆节后四周楼市成交呈"脉冲式反弹、逐周衰减"特征，二手房成交冲高后连续两周回落，新房成交连涨两周后本周显著回调，修复中断，市场降温态势明显 [1][2] 各部分总结 周度成交情况 - 本周 15 城二手房成交面积 213 万平方米，环比降 6%，处于过去四周低位，约为年内高点 72%；38 城新房成交面积 216 万平方米，环比降 26%，跌至近七周最低点，约为年内高点 41% [1] - 受去年"924"新政后高基数影响，本周 15 城二手房成交面积同比降 24%，38 城新房成交面积同比跌幅扩至 41% [1] - 与 2023 年同期比，本周 15 城二手房成交面积增 4%，增速放缓；38 城新房成交面积跌 36%，降幅扩大 [2] 一线城市表现 - 周度环比看，一线城市楼市环比回落，二手房京沪深三城合计下滑 9%，新房京沪深广合计环比降 20% [3] - 同比表现受高基数压制，一线城市二手房连续四周负增长，本周合计下滑 19%；新房连续五周同比下滑，本周跌幅达 41% [3] - 剔除高基数与 2023 年同期比，一线城市二手房近四周同比维持 +32%至 +37%增长，新房同比下滑 18%-33% [3] 其他主要城市观察 - 杭州本周二手房、新房周成交面积较前一周分别下滑 21%、42%，分别相当于年内高点 39%、25% [26] - 成都本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长 2%、下滑 16%，分别相当于年内高点 70%、58% [26] 房价观察 - 10 月 27 日 - 11 月 2 日，上海、北京和深圳二手房周挂牌价环比分别下滑 0.42%、0.37%、0.40% [46] - 与去年"924"政策前一周比，上海、北京、深圳二手房挂牌价仍下滑，降幅分别为 3.8%、10.3%、10.0% [46]

房地产行业共识 - 存在房地产是国家支柱产业且房价不会下跌的普遍看法 [1] - 市场共识一旦形成可能意味着趋势已达到极限 [2] 上市公司股东减持 - 2025年累计1979家上市公司发布减持计划，涉及3597人次，预计减持金额超3800亿元 [3] - 2025年减持规模较2024年全年的1700亿元显著扩大 [3] - 2025年5-7月指数上涨期减持量占全年60%以上，7月单月有700余份减持公告涉及400余家公司 [3] - 电子行业减持金额占A股总减持近20%，计算机、机械设备行业减持规模居前 [3] - 半导体、医药生物、新能源等热门赛道成为减持重灾区 [3] 股市估值水平 - 当前上证4000点中证全指PB中值为2.87，PE中值为28.11倍 [5] - 2015年上证4000点时中证全指PB中值为5，PE中值为67倍，当前估值水平不及当时一半 [5] - 当前中证500 PB中值为2.23，PE中值为24.33倍，2015年同期分别为4.6和50倍 [5] - 沪深300当前4000点估值水平也远低于2015年同期 [5] 股市政策与功能 - 股市功能从经济晴雨表向经济发动机或化债工具转变 [4] - 政府具备短期刺激股市的能力但难以维持长期慢牛 [10] - 实现长期慢牛需经济增长带动上市公司利润增长、积极分红以及放开涨跌停等制度 [10] - 国家拉股市是市场共识但具体目标点位存在分歧 [11] 市场参与者行为 - 大股东与机构的共识比散户共识更具市场影响力 [12] - 股市上涨可能促使股民增加投资而减少消费，熊市则可能相反 [8]

房地产行业社会现象 - 房产在中国居民生活中占据极其重要的地位，被视为家底和养老的保障[1] - 过去二十年房价大幅上涨，尤其在一线城市如北京，二十年前五环外房价为每平米几千元，如今一套房需数百万元，首付达百八十万元[1] - 普通居民月收入数千至万元，在一线城市购房困难，需不吃不喝几十年才够首付[3] - 近年小城市楼市降温出现房价大幅下跌，但一线城市房价依然保持上涨态势[3] - 高房价导致一线城市出现“洗房”现象，即通过婚姻诈骗手段获取他人房产[5] “洗房”现象分析 - “洗房”本质是钻法律空子，通过假结婚进行婚姻诈骗以获取房产，与性别无关[5] - 该现象在一线城市高发，因正常途径购房困难，部分人将婚姻视为获取房产的工具[6] - 高房价和社会上“有房才算成功”的风气是“洗房”现象滋生的土壤[6] - 具体案例包括上海张阿姨因儿媳要求加名后离婚，面临房产被分走一半的风险[6][8] - 广州案例中男方在房产证加女方名后，女方一年内提出离婚并要求分走一半房产[9] - 杭州案例中女方将夫妻共有学区房抵押获取数百万元后消失，导致家庭背负债务[10] “洗房”社会影响 - 对个人造成财产损失和心理创伤，如张阿姨不再轻易信任他人，广州小伙子对恋爱产生恐惧[12] - 导致家庭关系破裂，如上海案例中母子关系恶化，杭州案例中家庭内部互相指责[13] - 降低社会结婚意愿，加剧“婚姻不可靠”的认知，破坏社会公平和诚信风气[13] 风险防范措施 - 婚前需明确财产归属，保留购房合同、付款凭证等证据，可进行婚前财产公证[14] - 房产证加名需谨慎考虑，应咨询律师分析风险，避免冲动决定[15][16] - 遭遇“洗房”时应及时寻求专业律师帮助，通过法律途径收集证据并维权[17] - 婚姻中应更重视感情和人品，而非过分看重房产条件[17] 行业与社会反思 - 需加强法律监管，对“洗房”诈骗行为进行严厉处罚[18] - 应改变“有房才算成功”的社会风气，强调健康、家庭和友情等真正带来幸福的要素[18] - 目标是让婚姻回归本质，成为互相扶持的承诺，而非财产算计的战场[18]