土地市场周度表现 - 2025年第49周（12月1日-12月7日）土地供应建筑面积为1350万平方米，环比下降12% [1][2] - 同期土地成交建筑面积为1211万平方米，环比上升21%，再创年内新高 [1][2] - 同期土地成交金额为492亿元，环比回落37% [2] - 同期土地市场平均溢价率为3.1%，环比下降0.1个百分点 [1][2] 土地供应详情 - 本周供应含住宅用地共127幅，平均容积率为2.02 [2] - 一线城市中上海、广州有住宅用地供应 [2] - 上海浦东新区推出一幅宅地，出让底价25.6亿元，建筑面积6.7万平方米，容积率2.5，起拍楼板价3.8万元/平方米 [2] - 上海闵行区推出三幅居住用地组合出让，起拍总价20亿元，容积率低至1.01，起拍楼板价3.3万元/平方米 [2] 重点地块成交情况 - 广州海珠区宅地以35亿元成交，由保利发展经过76轮竞价以27.27%的溢价率竞得，平均楼板价2.4万元/平方米 [3][8] - 该广州地块扣除配建后实际楼板价为3.59万元/平方米 [3] - 重庆照母山低密度宅地溢价12.9%成交，由邦泰集团经过40余轮竞价以7.72亿元竞得，平均楼板价1万元/平方米，容积率1.8 [3] - 杭州浦沿单元一幅宅地由滨江集团以13.6亿元底价竞得，楼板价2.1万元/平方米，溢价率为0% [4][8] - 同板块地块在2025年10月出让时溢价率均超过19%，成交楼板价约2.5万元/平方米，本次出让地块楼板价低了约4000元/平方米 [4] 房企拿地排名与价格 - 本周成交总价排名第一的地块为广州海珠区地块，成交总价35亿元，竞得房企为保利发展 [8] - 本周成交楼板价排名第一的地块为广州荔湾区地块，楼板价25231元/平方米，竞得房企为广州珠实 [10] - 本周溢价率最高的地块为广州海珠区地块和福州一幅地块，溢价率均为27% [10]

核心观点 - 年末多个重点城市集中加快土地供应节奏 总起始价规模庞大 其中武汉12月待拍地块超60宗 总起始价超200亿元 上海 广州 深圳 南京 成都 重庆等城市也密集推出优质地块 [1][3][4] - 全国土地市场供应规模在11月环比大幅回升 300城经营性用地供应建筑面积达2.9亿平方米 环比上升250% [5] - 民营房企拿地积极性显著增加 在北京 上海 杭州 成都等热点一二线核心城市独立或联合竞得优质地块 溢价率较高 [6][7] 重点城市供地情况 - **武汉市** 12月供地节奏极快 12月2日成交3宗涉宅用地 总金额8.88亿元 其中东西湖区两宗宅地成交楼面价分别为6870元/平方米和6928元/平方米 溢价率分别为6.74%和6.46% [2] 一周前刚成功出让16宗土地 总成交39.89亿元 [3] 后续在12月9日 12月12日 12月18日还将分别出让27宗(起拍价约83.53亿元) 20宗(总起始价83.15亿元)和14宗(总起始价40.43亿元)土地 12月累计待拍超60宗地 总起始价超200亿元 [1][3] - **上海市** 12月1日挂牌浦东 闵行4宗宅地 总起始价45.7亿元 [1] 11月24日第九批次土拍中 浦东新区两地块经过82轮竞价由佳运置业以24.75亿元竞得 [7] - **广州市** 11月21日新挂牌3宗宅地 总起始价42.71亿元 12月待出让涉宅用地达20宗 总起拍价超254亿元 [4] - **深圳市** 12月有3宗涉宅用地待出让 总起始价34.82亿元 其中南山深圳湾超级总部基地地块起始价22.36亿元 起始楼面价54293元/平方米 [4] - **其他城市** 南京市12月有20宗宅地出让 起始总价近百亿元 成都市本级公告12宗涉宅用地 总起始价57.23亿元 重庆主城区待出让涉宅用地11宗 总起始价45.76亿元 [4] 土地市场整体趋势 - 全国300城经营性用地11月供应建筑面积为2.9亿平方米 环比大幅上升250% 同比下降9% [5] - 热点城市密集供应优质地块 延续了今年既有的供地思路 有助于增强开发商投资意愿 并对改善型住房项目供给带来积极作用 [4] 房企拿地动态 - **民营房企表现活跃** 在北京 懋源地产经过两个多小时激战 以50.24亿元竞得朝阳区松榆里地块 成交楼面价6.2万元/平方米 溢价率18.21% 该房企今年8月还以10.30亿元竞得顺义区地块 [6] 在杭州 滨江集团于11月27日竞得萧山区2宗宅地 并于12月2日以13.61亿元底价拿下滨江区浦沿单元宅地 [7] 在成都 金沙鹭岛以3.37亿元竞得郫都区地块 溢价率39.53% 在义乌 长利置业以总价3.288亿元拿下福田街道宅地 溢价率21.42% [7] - **拿地策略与特征** 民营房企拿地主要集中在热点一二线核心城市 并聚焦优势区域独立深耕 [7] 临近年末 房企也更青睐通过联合体方式拿地 以分散市场风险并缓解资金压力 联合体拿地同样集中于上海 杭州 成都 武汉等一二线核心城市 [7]

土地市场整体表现 - 土地供应建筑面积为1529万平方米，环比回落29%，供应规模仍处于年内高位 [1] - 土地成交建筑面积1004万平方米，环比上升25%，创下年内新高 [1] - 成交金额785亿元，环比大幅增长141% [3] - 本周平均溢价率为3.2%，环比上升2.4个百分点，主要受北京、上海等地优质地块溢价拉动 [1][3] 土地供应详情 - 一线城市本周无住宅用地供应，含住宅用地共供应136幅，平均容积率为1.89 [2] - 大连高新区供应核心区域宅地，建筑面积13.6万平方米，起拍总价12.2亿元，起拍楼板价8953元/平方米，周边华润瑞府售价约2.8万元/平方米 [2] - 武汉硚口区挂牌高容积率商住用地，容积率8.92，规划建筑面积9.36万平方米，起拍价10.93亿元，地块所在板块新房成交均价约2.5万元/平方米 [2] 土地成交详情 - 北京朝阳区南磨房宅地经过166轮竞价，由懋源置业以50.24亿元竞得，溢价率18.21%，楼板价6.21万元/平方米，周边新房售价超10万元/平方米 [3] - 上海第9轮土拍9宗宅地中2宗溢价成交，浦东川沙宅地由上海佳运以24.75亿元竞得，溢价率15.76%，楼板价2.99万元/平方米，周边新房售价超6万元/平方米 [3] - 杭州出让地块表现分化，3宗属性特殊地块底价成交，而萧山经开区宅地和湘湖宅地分别由滨江集团溢价11.8%和18.92%竞得，成交总价分别为16亿元和8.49亿元 [4] 重点地块排名 - 成交总价排名前五地块分别为北京朝阳区地块（50亿元）、上海杨浦区地块（43亿元）、上海宝山区地块（37亿元）、上海浦东新区地块（25亿元）、厦门湖里区地块（23亿元） [9] - 楼板价排名前五地块分别为上海杨浦区地块（68800元/平方米）、北京朝阳区地块（62140元/平方米）、厦门湖里区两宗地块（均为40000元/平方米）、上海宝山区地块（37000元/平方米） [11]

义乌土地市场总体情况 - 2025年义乌土地市场呈现高溢价率和本土民企活跃两大关键词[1] - 截至新闻发布日，2025年义乌共计成交经营性用地（不含工业）58宗，成交金额达到162亿元，位居全省区县市第六名[1] 福田街道成交地块分析 - 地块经过近3小时竞价由本土民营企业义乌市长利置业以32880万元总价竞得，成交楼面价6712元/㎡，溢价率21.4%[1][2] - 地块容积率2.8，出让建筑面积48985平方米，位于福田街道商城大道南侧，紧邻八都·万境观雲项目，直线距离义乌国际商贸城约1公里[1][2] 苏溪镇挂牌地块分析 - 苏溪镇挂牌地块位于镇前街与人民路交叉口西南侧，出让面积14408.78㎡，容积率1.7，建筑面积24495㎡，起始总价14480万元，起始楼面价5911元/㎡[4][5] - 地块规划为低多层建筑，商业建筑面积不超过2600㎡，需配建不少于900平方米党群服务中心并无偿移交政府[4] - 地块计划于2025年12月31日出让，北侧紧邻苏溪主干道镇前街，直线距离苏溪镇政府不足300米，周边汇聚镇政府、卫生院、中小学等核心配套[3][5] 苏溪镇区域发展规划 - 义乌市规划确定佛堂镇-中心城区-苏溪镇为近期发展轴，北翼以苏溪镇为核心联动大陈镇，打造义北特色产业板块[6] - 苏溪镇被定位为商贸重镇，经济实力强劲，产业基础雄厚，未来将打造成为义乌新的城市化潜力发展地区[7] 垂直楼产品市场前景 - 挂牌地块规划打造垂直楼产品，适配苏溪板块发达的商贸经济和浓厚商业氛围，周边居住社区密集，人口密度大，市场需求量较大[9][10] - 当前苏溪镇核心区政府周边区块垂直楼产品相对稀缺，而嘉悦澜庭、溪悦云庭等项目多为高层小区，为地块去化提供保障[11]

核心观点 - 11月25日，多个重点城市土地市场呈现分化态势，北京、成都出现高溢价成交地块，而杭州、武汉则全部底价成交，反映出房企投资策略趋于理性，并聚焦于核心区稀缺资源或具备明确利好的地块 [1][2][3][4] 北京土地市场 - 北京两宗涉宅用地总成交金额64.95亿元，其中朝阳区松榆里地块经过173轮竞价，由懋源以50.24亿元竞得，成交楼面价62140元/㎡，溢价率18% [2][5] - 房山区长阳镇综合用地由北京城建以底价14.71亿元竞得 [2][5] - 朝阳区松榆里地块为邻近地铁14号线北工大西门站的稀缺纯住宅用地，吸引了懋源、首开、金隅等多家头部房企参与竞拍 [5][6] - 该地块周边以“老破小”二手房为主，新房供应稀缺，预计后续将推出120-180㎡改善型户型，未来售价预计在10万-12万元/㎡区间 [7] - 专家指出，两宗地块分别代表了核心区稀缺资源与近郊潜力板块的不同开发逻辑，体现了市场需求分化与房企战略布局的深化 [8] 成都土地市场 - 成都郫都区一宅地吸引了8家竞买人参与，经过35轮竞价，由金沙鹭岛以总价3.37亿元竞得，楼面价6000元/㎡，溢价率高达39.53% [2][9] 杭州土地市场 - 杭州3宗宅地均底价成交，总成交金额43.32亿元，万科、绿城等房企均有斩获 [3][10] - 其中余杭区未来科技城宅地为板块核心区时隔五年推出的首宗纯低密宅地，由绿城以底价17.98亿元竞得，楼面价35000元/㎡，稀缺性显著 [10] - 专家认为土拍结果凸显市场持续承压，房企投资更趋理性保守，未来将聚焦核心区位或有明确规划利好的地块 [11] 武汉土地市场 - 武汉8宗涉宅用地均底价成交，总成交金额37.81亿元 [4][12]

万科近期土地市场活动 - 11月25日万科在武汉东湖高新区以底价3.935亿元竞得地块，在杭州拱墅区以底价10.15亿元竞得地块[1] - 10月万科在成都郫都区以总成交金额3.16亿元底价竞得两宗涉宅用地，并在徐州铜山区摘得一地块[1] - 公司拿地策略聚焦热点城市核心区域，并采用与地方国企等合作开发模式以分摊资金压力[1] 万科财务状况与战略调整 - 2025年初至今公司大股东深铁集团已累计提供借款307.96亿元[2] - 公司计划通过资本运作剥离与战略关联度不高的业务和资产，以改善现金流和资金债务结构[2] 热点城市土地供应情况 - 武汉市集中出让20宗国有建设用地使用权，总起始价约78.15亿元，分布于多个区域且以住宅用途为主[3] - 广州市挂牌多宗宅地，12月待出让涉宅用地总数达20宗，总起拍价超254亿元[3] - 四季度通常为推地高峰，推地规模占全年比例约40%，核心城市优质地块竞争态势或将延续[3] 房地产行业投资趋势 - 房企投资更趋理性与保守，低容积率小地块为主流，并创新投资模式如代建、合作等[2] - 行业继续在热点城市“补仓”，但强调聚焦核心城市核心地段，避免高价地以确保项目安全性、流动性和盈利性[2]

土地市场整体表现 - 2025年第47周（11月17日-11月23日）土地供应建筑面积达2153万平方米，创年内周度新高，环比上升50% [1][2] - 同期土地成交建筑面积为805万平方米，环比上升18%，成交金额为326亿元，环比上升11% [1][3] - 本周平均溢价率为0.8%，创下半年以来新低，土拍热度持续处于低位 [1][3] 土地供应详情 - 一线城市中，北京供应2宗含宅用地，合计出让底价108.9亿元，广州供应6宗含宅用地，合计出让底价99.7亿元 [2] - 本周共有7宗宅地起拍价超过20亿元，北京海淀区上地板块地块起拍价最高，为84.22亿元，总建筑面积22.5万平方米，起拍楼板价3.7万元/平方米 [2] - 三亚挂牌一宗高总价商住地块，建筑面积22.28万平方米，起拍底价29.49亿元，要求竞买人为世界500强或省/市属国企，且未来5年内在三亚投资总额不低于100亿元 [3] 土地成交详情 - 北京二环内天坛北宅地以20.28亿元成交，经过38轮竞价，由北京城建竞得，名义楼板价8.1万元/平方米，溢价率4%，住宅部分楼板价达11.6万元/平方米 [4] - 本周总价TOP5地块中，北京和成都占据多数，北京东城区地块以20亿元成交价位居榜首，成都两宗地块均由大悦城以13亿元和11亿元竞得，溢价率均为0% [9] - 楼板价TOP5地块中，北京东城区地块楼板价81120元/平方米为最高，福州和成都地块楼板价分别为17873元/平方米和17000元/平方米 [11]

上海土拍市场整体情况 - 上海一次性推出9宗地块，起始总价约169.11亿元，最终全部出让，总成交金额173.33亿元，成交楼面均价31366元/平方米 [1] - 市场热度明显降温，9宗地块中7宗以底价成交，仅2宗溢价成交，整体溢价有限 [1] - 本次土拍共吸引16家企业参拍，参拍主体结构优化且多元，包括3家央企、8家国企、宝业、佳运、大华等民企以及外资企业盘古 [1] 溢价成交地块详情 - **浦东川沙热门地块**：经过82轮竞价，由民企佳运置业以24.75亿元竞得，溢价率15.76%，为本次最高溢价，综合楼板价29913元/平方米，住宅部分楼板价36927元/平方米 [1][3] - **青浦徐泾地块**：经过16轮竞价，由民企宝业集团以17.3亿元竞得，溢价率5.17%，成交楼板价31561元/平方米 [1][4] 底价成交地块详情 - **杨浦滨江核心地块**：位于内中环，由中海地产以21.77亿元底价摘得，楼板价68800元/平方米，显著低于周边豪宅单价（约12万+/平方米） [8] - **杨浦区另一宅地**：由上海城建以43亿元底价托底拿下，楼板价30600元/平方米，为地铁上盖项目且包含租赁用地 [8] - **宝山双地铁地块**：由金茂以37.26亿元底价摘得，楼板价37000元/平方米 [9] - **嘉定主城区地块**：由外资企业盘古地产以6.24亿元底价竞得，楼板价18200元/平方米，这是该公司时隔近20年再次在嘉定拿地 [6] - **宝山迷你地块**：由民企大华以11.42亿元底价摘得，楼板价37000元/平方米，这是大华今年在上海第三次拿地 [8] - **奉贤南桥新城地块**：由四家公司组成的联合体以6.9亿元底价竞得，楼面价18000元/平方米 [9] - **青浦朱家角地块**：由青浦新城发展集团以4.69亿元底价竞得，楼面价12000元/平方米 [9] 参拍企业行为与策略 - 民企表现活跃，成为拿地主力，佳运置业和宝业集团高溢价竞得热门地块 [1][3][4] - 部分头部开发商缺席本次土拍，时值年末，房企经营重点转向现金流回笼，土地投资趋于审慎 [1][9] - 企业拿地策略呈现区域深耕特点，例如佳运置业深耕浦东26年，此次高价拿下熟悉区域的优质地块 [3]；大华持续加仓上海，年内第三次拿地 [8]；盘古地产时隔近20年再次补仓嘉定 [6]

近期土拍结果分析 - 11月合肥土地拍卖市场整体表现冷淡，公示成交的住宅地块全部以底价成交 [1][6] - 瑶海区YH202507号地块由合肥江辉建设有限公司（中建国际与瑶海城市更新平台）竞得，成交单价815万元/亩，成交总价8.29亿元，住宅楼面价5094元/平方米 [1][4] - 经开区JK202509号地块由合肥恒保建设发展有限公司（海恒集团）竞得，成交单价245万元/亩，成交总价3.99亿元，住宅楼面价1934.21元/平方米 [1][4] - 经开区JK202510号地块同样由海恒股份竞得，成交单价235万元/亩，成交总价5.23亿元，住宅楼面价2350元/平方米 [1][6] 土地市场主要特点 - 开发商拿地态度极为理性和谨慎，倾向于以稳妥的底价获取土地 [6] - 地方平台公司及其合作方成为拿地主力，在市场化房企审慎的背景下扮演市场“稳定器”角色 [1][6] - 竞得企业背后均有地方平台支持，例如海恒集团、合肥轨道等 [6][7] 未来土地供应计划 - 合肥市区12月暂定出让3宗地块，作为2025年最后一场土拍 [6] - 包河区BH202533号地块面积8.2亩，包河区BH202534号地块面积仅0.65亩，起叫价均为1280万元/亩，预计由合肥轨道托底拿地 [7] - 包河区两宗地块若与相邻的棠悦风华项目为同一竞得人，将要求统一规划建设 [8] - 蜀山区SS202508号地块占地80.39亩，容积率≤1.7，起叫价950万元/亩，要求保障房票持有人购买并规划不少于30%的50-80平方米小户型 [7][10]

2025年1-10月财政收支总体情况 - 全国一般公共预算收入186490亿元，同比增长0.8%，增速创年内新高 [1] - 全国一般公共预算支出225825亿元，同比增长2% [1] - 中央一般公共预算收入81856亿元，同比下降0.8%，地方一般公共预算本级收入104634亿元，同比增长2.1% [1] - 中央一般公共预算本级支出34727亿元，同比增长6.3%，地方一般公共预算支出191098亿元，同比增长1.2% [1] 10月财政收支单月表现 - 10月全国一般公共预算收入同比增长3.2%，增速比上月加快0.6个百分点 [2] - 10月全国一般公共预算支出同比下降9.8%，增速比上月回落12.9个百分点 [3] - 10月税收收入同比增长8.6%，为年内次高水平，非税收入同比下降33.0%，降幅比上月扩大21.6个百分点 [2] - 10月支出进度占比为6.0%，低于过去三年同期均值6.4% [3] 主要税收收入项目分析 - 国内增值税58858亿元，同比增长4% [2] - 企业所得税39182亿元，同比增长1.9% [2] - 个人所得税13363亿元，同比增长11.5% [2] - 国内消费税14390亿元，同比增长2.4% [2] - 10月个人所得税同比增速从16.7%升至27.3%，国内增值税同比增速为7.2%，印花税同比增速为9.4% [2] - 10月房地产相关税收同比下降1.4%，降幅比上月收窄2个百分点 [2] 主要财政支出科目情况 - 社会保障和就业支出37742亿元，同比增长9.3% [3] - 教育支出34117亿元，同比增长4.7% [3] - 科学技术支出7847亿元，同比增长5.7% [3] - 节能环保支出4235亿元，同比增长7% [3] - 债务付息支出10952亿元，同比增长4.2% [3] - 城乡社区支出15253亿元，同比下降7.3%，农林水支出17627亿元，同比下降11.7% [3] 政府性基金与土地市场情况 - 1-10月政府性基金收入累计增速-2.8%，降幅较前值-0.5%有所走阔 [4] - 1-10月土地出让收入累计增速下滑至-7.4% [5] - 10月土地成交建筑面积与金额分别环比下降13%和20%，同比降幅扩大至25%和33% [5] 地方政府债务与专项债发行 - 1-10月新增地方政府专项债券发行3.96万亿元，发行进度90.1%，低于去年同期9.8个百分点 [5][6] - 截至11月16日，新增专项债发行规模总计4.15万亿元，发行完成进度94.3% [6] - 地方政府限额内尚有5000亿额度待发行，专项债发行将在11-12月内再度加速 [6]