核心观点 - 麦当劳计划分阶段出售香港全部约23家商铺物业 总市值约30亿港元 首阶段招标8处物业 总市值约13.5亿港元[3] - 麦当劳商业模式正从"资产增值+经营收益"双模式向轻资产运营转变 反映香港地产红利褪去及行业结构性变化[6][8][9] 物业出售计划 - 首阶段出售8处香港商铺物业 涉及荃湾、坚尼地、旺角等地段 建筑面积6746-18746平方英尺 落成年份1969-1991年[3] - 标售物业包含一线核心地段 包括尖沙咀星光行地下及地库（约14,973平方呎）和铜锣湾怡和街46至54号地下至2楼[3] - 物业出售通过公开招标进行 仲量联行为代理代理商 投标截止日期为9月16日[3] - 具体案例显示资产增值效应：尖沙咀星光行铺位1989年以6600万港元购入 当前市值约4.6亿港元[8] 业务运营结构 - 物业出售不影响餐厅运营 麦当劳全球总部强调香港餐厅业务不受影响[5] - 香港及内地餐厅业务自2017年起由中信联合体操盘 运营公司持股结构为中信52% 麦当劳全球48%[5] - 在中信加持下 麦当劳中国餐厅数量从2017年2500家增长至2025年3月7000家[5] 行业背景与动因 - 香港零售餐饮业面临挑战：二季度核心区一线街铺空置率上升 铜锣湾从5.3%升至13.2% 旺角和中环分别升至9.5%及8.6%[9] - 租金普遍下调：铜锣湾、尖沙咀及旺角街铺租金按季分别下跌3.6%、3.4%及1.7%[9] - 餐饮模式外卖化转变 餐厅实际占地与收益关联性弱化[9] - 麦当劳通过出售物业实行轻资产经营模式 应对地产市道压力[8]

核心观点 - 麦当劳预计在2025年第二季度财报中实现营收和盈利同比增长 市场关注实际业绩与预期对比对股价的影响[1][2] - 麦当劳盈利预期积极 预计将超越共识预期 主要基于正面的盈利ESP和Zacks排名[12] - 行业同行Portillo's Inc 同样预计盈利超预期 但近期共识预期有所下调[18][19] 财务预期 - 麦当劳季度每股收益预期为3.15美元 同比增长6.1%[3] - 麦当劳季度营收预期为67.1亿美元 同比增长3.5%[3] - Portillo's Inc季度每股收益预期为0.12美元 同比增长20%[18] - Portillo's Inc季度营收预期为1.953亿美元 同比增长7.4%[18] 预期修正趋势 - 麦当劳共识EPS预期在过去30天内上调0.51%[4] - Portillo's Inc共识EPS预期在过去30天内下调5.6%[19] - 预期修正反映分析师对期间业务条件的重新评估[4][7] 盈利预测模型 - Zacks盈利ESP模型通过对比最准确估计与共识估计来预测盈利意外[8] - 正盈利ESP读数理论上表明实际盈利可能超越共识预期[9] - 正盈利ESP结合Zacks排名1-3时 预测盈利超预期的准确率近70%[10] 公司具体分析 - 麦当劳最准确估计高于共识估计 盈利ESP为+0.43%[12] - 麦当劳当前Zacks排名为第3(持有)[12] - 麦当劳上季度实际EPS为2.67美元 超出预期2.64美元 意外幅度+1.14%[13] - 过去四个季度中 麦当劳两次超越EPS预期[14] 行业比较 - Portillo's Inc盈利ESP为+10.64%[19] - Portillo's Inc Zacks排名为第3(持有)[19] - 过去四个季度中 Portillo's Inc三次超越共识EPS预期[19] 业绩发布信息 - 麦当劳预计于8月6日发布季度财报[2] - 实际业绩与预期对比将影响短期股价走势[2]

7月30日，《每日经济新闻》记者从仲量联行（NYSE：JLL）方面了解到，该公司已作为独家代理，公 开招标出售8项附带麦当劳长期租约、位于香港黄金地段的零售物业。 仲量联行表示，物业组合分别位于尖沙咀、铜锣湾、旺角、坚尼地城、大角咀、元朗、荃湾、慈云山等 高人流地区，建筑面积为约0.68万~1.9万平方英尺（1平方英尺约为0.0929平方米），面积最大的一处为 尖沙咀星光行地下连地库。 每经记者｜孔泽思 每经编辑｜文多 麦当劳打算出售一批自持的香港商铺。 仲量联行还称，物业组合整体出租率达100%，将以连租约形式出售。各铺位均设有显眼招牌，有广告 效益。其铺面阔落，享有极高的曝光率及稳定客流量。除部分物业由麦当劳独家承租外，也有铺位同时 引入其他零售租户，例如"7-Eleven"便利店和药房等，实现租金收入多元化。 据香港麦当劳官网，香港地区的首家麦当劳餐厅于1975年在铜锣湾开业。截至目前，麦当劳在香港有 250余家餐厅。今年是麦当劳入驻香港50周年，公司特意将金钟海富中心店翻新为50周年旗舰店。 封面图片来源：每经记者 张韵 摄（图文无关） 据悉，这批资产由现业主麦当劳持有数十年，并附带麦当劳长期租约，总 ...

宏观动态 - 2022年1月1日后出生的婴幼儿可领取育儿补贴，覆盖至3周岁，2025年1月1日起实施，2022-2024年出生者按应补贴月数折算[1] - 中国护照免签或落地签国家（地区）增至90多个，全球通行度排名从2021年第72位升至第60位[2] - 中国金属材料流通协会倡议钢铁行业抵制低于成本价倾销等恶性竞争，倡导品质、服务、技术驱动的良性竞争[3] - 2025年上半年深圳GDP达18322.26亿元，同比增长5.1%，第三产业增速6.1%领跑[4] 金融机构 - 汇丰瑞士私人银行因涉嫌洗钱遭瑞士和法国调查，涉及历史性银行业务关系[7] 市场数据 - A股三大指数分化：沪指涨0.17%，创业板指跌1.62%，两市成交额放量411.09亿元至18442.79亿元[8] - 两市融资余额增加152.71亿元至19620.87亿元，上交所融资余额突破10008.36亿元[9] - 港股恒生指数跌1.36%，恒生科技指数跌2.72%，汽车及半导体板块领跌[10] 公司动态 - 新东方美股盘前跌超11%，2026财年Q1营收指引14.6-15.1亿美元低于市场预期的15.8亿美元[11][12] - 麦当劳拟出售香港8处物业，总市值约12亿港元，涉及尖沙咀等地段，餐厅运营不受影响[14] - 长江电力拟出资266亿元建设葛洲坝航运扩能工程，资金来源于自有资金[18] - 数字认证控股股东将变更为北京数据集团，实际控制人仍为北京国资公司[19]

资产出售计划 - 麦当劳计划通过公开招标出售香港8处黄金地段物业 建筑面积6746-18746平方英尺 落成年份1969-1991年[1] - 标的物业总市值约12亿港元 买家可选择整批或单项竞投 尖沙咀星光行铺位市值最高达4.6亿港元[3] - 据港媒报道麦当劳拟分阶段清仓所有香港商铺物业 涉及23个铺位 总市值超过30亿港元[7] 交易结构安排 - 出售仅涉及物业资产 麦当劳餐厅业务不包括在内 租户将根据现有租赁协议继续长期经营[9] - 物业由麦当劳总公司持有 中国大陆和香港餐厅业务由中信牵头财团控股 2017年以20.8亿美元收购特许经营权[9] - 交易后香港麦当劳餐厅经营及分店数量保持不变 金拱门公司继续负责运营[9] 战略调整背景 - 公司称此次处置属于全球资产组合常态性优化 时值进入香港市场50周年 将继续拓展当地市场[9] - 香港商铺市场持续萎靡 2025年一季度主要街道店铺租金整体环比下降3.5% 降幅创六季度新高[10] - 2025年前五个月香港旅客总人次同比增长11.9% 但整体零售业销货额同比下降4.0% 核心地区商铺空置率上升[10] 资本配置转向 - 麦当劳中国业务加速扩张 2025年计划新增1000家门店 2028年目标突破1万家门店[10] - 公司选择将资金投向更具增长潜力项目 而非继续持有香港物业资产[10]

麦当劳出售香港物业 - 麦当劳计划出售八项位于香港的零售物业 总市值约为12亿港元 市场建筑面积介于63174平方米至176516平方米 [3] - 物业分别位于尖沙咀 铜锣湾 旺角 坚尼地城 大角咀 元朗 荃湾及慈云山 截标日期为9月16日 [3] - 市场消息称麦当劳计划分阶段出售旗下在港所有铺位 涉及23个铺位 市值超过30亿港元 第二批8个铺位市值近111亿港元 [4] 物业详情 - 待售物业已由麦当劳持有数十年 楼龄最长的星光行物业已有56年历史 [6] - 物业组合整体出租率达100% 均有麦当劳餐厅入驻经营 7间已开业34-38年 1家超过27年 [6] - 物业为带租出售 麦当劳餐厅将继续运营 部分物业同时引入7-Eleven 建民大药行等租户 [6] 香港商铺市场现状 - 截至2025Q2 香港核心区街铺资本价值同比下跌54% 相比十年前下跌705% [7] - 核心区街铺市场估算回报率约为247% [7] - 中环商铺案例显示 某物业14年间价值下跌46% [8] 麦当劳商业模式 - 麦当劳95%餐厅采用特许经营模式 租金收入占2024年总收入3865% 达10017亿美元 [12] - 全球43477家餐厅中 麦当劳拥有56%餐厅土地所有权 80%建筑物所有权 [12] - 在中国市场 麦当劳大多为非自持物业 香港门店约260家 特许人需自行提供物业 [12] 历史背景 - 麦当劳1956年成立房地产公司 通过杠杆购买土地或租赁权 [11] - 公司拥有专业地产经纪团队 选址考察周期3-6个月 [11] - 2001和2003年曾在香港出售店铺获利近1亿港元 [13]

物业出售计划 - 麦当劳计划通过公开招标出售香港的8处物业，涉及荃湾、坚尼地、旺角等地段，建筑面积在6746-18746平方英尺，落成年份在1969年到1991年，仲量联行为代理商，投标截止日期为9月16日 [1] - 公司计划分阶段全部出售其在香港约23家商铺物业，首阶段先招标出售8家商铺，视市场反应明年再推出余下商铺 [6] - 首批8家商铺总市值约12亿港元，其中价值最高的是尖沙咀星光行临街铺位连地库，市值约4.6亿港元，建筑面积18746平方英尺 [6] 业务运营情况 - 麦当劳餐厅业务不包括在此次出售项目，餐厅将作为租户依据现有租赁协议继续长期经营 [1] - 相关餐厅营运不受影响，麦当劳总公司会继续致力发展香港市场 [7] - 麦当劳香港餐厅业务和内地业务均由中信联合体负责操盘，中信联合体在运营公司中持股52%，麦当劳总公司持股48% [7] 市场背景 - 麦当劳于1975年在铜锣湾开设香港首店，截至7月29日在香港有251家门店 [7] - 适逢香港麦当劳今年成立50周年，公司将通过一系列活动庆祝，并期待香港市场继续成长 [7] - 麦当劳总公司定时审视其持有的物业，并不断优化房地产组合 [7]

麦当劳出售香港物业的核心观点 - 麦当劳计划分阶段出售香港23个自持商铺，首批8项物业总市值约12亿港元，第二批8个铺位市值约11.1亿港元，涉及尖沙咀、铜锣湾等核心区域 [1][2] - 出售物业为带租约资产，麦当劳餐厅将继续运营，租户包括7-Eleven等零售品牌，整体出租率100%，部分餐厅已运营超34年 [2][3] - 香港商铺估值处于低位，核心区街铺资本价值同比下跌5.4%，较十年前下跌70.5%，净有效租金回报率约2.47% [3][5] 物业资产详情 - 首批8项物业建筑面积介于631.74平方米至1765.16平方米，楼龄最长56年（尖沙咀星光行），最短27年 [1][2] - 物业组合中5间麦当劳为24小时营业，部分引入便利店、药房等租户，采用"整批或单项"竞标方式，截标日期为9月16日 [1][2][3] 麦当劳的房地产商业模式 - 公司56%的并表餐厅土地和80%建筑物为自持，2024年租金收入100.17亿美元，占总收入38.65%，特许经营费仅56.06亿美元 [8][9] - 通过传统特许经营模式获取租金+特许经营费，在中国内地多采用非自持物业，香港特许人需自行提供物业 [8][9][10] - 历史上曾于2001年、2003年在港出售店铺获利近1亿港元，此次出售将进一步减少香港物业持有量 [10] 香港商业地产市场背景 - 高息环境及贷款收紧导致投资意愿降低，中环商铺案例显示持有14年后亏损46%成交 [5] - 中原报告指出业主大幅降价求售，但麦当劳标的因核心区位和稳定租户仍吸引投资者兴趣 [3][5]

物业出售计划 - 麦当劳计划通过公开招标出售香港8处物业 涉及荃湾、坚尼地、旺角等地段 建筑面积在6746-18746平方英尺之间 落成年份为1969年至1991年 仲量联行担任代理商 投标截止日期为9月16日[1] - 首批8家商铺总市值约12亿港元 其中尖沙咀星光行临街铺位连地库市值最高约4.6亿港元 建筑面积18746平方英尺 落成年份1969年[3] 业务运营安排 - 麦当劳餐厅业务不包含在此次出售项目中 餐厅将作为租户依据现有租赁协议继续长期经营[3] - 物业出售由麦当劳美国总公司主导 不涉及香港餐厅业务 香港麦当劳目前有251家门店[5] 战略背景 - 麦当劳总公司定时审视其持有物业并不断优化房地产组合 此次出售属于全球资产配置策略[5] - 公司计划分阶段出售香港约23家商铺物业 首阶段推出8家 明年将视市场反应推出余下商铺[3] - 适逢香港麦当劳成立50周年 总公司表示将继续致力发展香港市场并期待该市场保持创新和领导地位[5] 股权结构 - 麦当劳香港及内地业务均由中信联合体负责操盘 中信联合体在运营公司中持股52% 麦当劳总公司持股48%[5]

经济衰退指标 - Lady Gaga时隔八年回归科切拉音乐节主舞台被视为经济衰退信号[1] - TikTok上解释经济困境时人们更渴望Lady Gaga式强烈节奏音乐的视频获3.8万点赞[4] - 快闪族增多、脱衣舞俱乐部客流下降、热水瓶烫伤案例增加等被列为衰退指标[6] - 可乐瓶印名字、街头无聊告示、二手平台卖购物车等生活细节被视为经济恶化信号[8][9][12] - 芝士蛋糕品种减少、长筒匡威流行、2000年代电视节目复兴等消费现象被关联到衰退[15][19][21] - 经济学家发现裙子长度、男士内裤销量等传统指标不如网友创作的meme受关注[21] 消费降级现象 - 麦当劳5美元特价套餐从限时促销变为长期销售 但2025Q1同店销售额仍下降3.6%[25] - 汉堡王推出7美元3个汉堡套餐 Wendy's推7美元2个汉堡套餐 Taco Bell推5美元豪华套餐[27] - Five Below一季度同比增长19.5% 股价自4月4日上涨164% Dollar Tree新增260万顾客[28] - 仿制香水销售额同比飙升103% 仿制Lululemon因价格仅为正品1/3而流行[28] - 出现专门寻找大牌平替的网站 显示消费降级渗透到衣食住行各领域[29][31] 经济危机与商业变革 - 2008年危机期间星巴克降价 麦当劳推出低价麦咖啡并广告嘲讽星巴克[41] - Airbnb因旅行者寻求廉价住宿而成立 Uber为失业者提供临时收入机会[43] - 巧克力消费逆势增长 Cadbury利润增30% Nestlé增10.9% Hershey's年增4.7%[43] - 劳力士诞生于一战复苏期 巨无霸出现在经济高增长年代[46] - 食品制造商发明混合沙拉酱降低成本 2008年Lady Gaga音乐风格契合危机情绪[46] 快餐行业竞争 - 麦当劳CEO表示经济不确定导致消费者更节俭 顾客开始抱怨麦满分尺寸[25] - 连锁快餐展开价格战 Wendy's和汉堡王推出7美元套餐 Taco Bell推5美元套餐[27] - 麦当劳特价套餐持续销售但仍难阻同店销售额下滑3.6%的疫情后最大跌幅[25] 折扣零售业表现 - Five Below复古T恤售5.55美元 Hello Kitty耳机售10美元 一季度增长19.5%[28] - Dollar Tree新增顾客中多数来自年收入超10万美元家庭 显示高收入群体消费降级[28]