项目情况 - 2024年第1季度主要开发项目6个，新开工和竣工及新增储备均为0个[3] - 2024年第1季度项目累计占地21.79万平方米，规划建面64.65万平方米[4] 签约情况 - 2024年第1季度签约面积9750.15平方米，金额59583.79万元[6] - 2024年第1季度签约面积同比降79.25%，金额降87.06%[6] - 2024年第1季度权益签约金额49881.10万元[7] 出租情况 - 古北国际财富中心二期办公楼出租率68%，面积46414.27平方米[8] - 古北国际财富中心二期购物中心及商铺等出租率100%[8] - 漕溪路198号地块、中星城出租率100%[8][9] 租金收入 - 2024年第一季度累计租金收入15492.03万元[9]

募集资金 - 公司拟募集资金不超45亿元，31.5亿元用于2个在建普通商品房项目工程建设，13.5亿元用于补充流动资金[36] - 公司拟通过股东借款向淞泽置业投入募集资金，借款本金不超6.5亿元，仅用于中企云萃森林项目建设[184][186] 项目情况 - 中企誉品·银湖湾位于松江新城，规划建筑面积381,204.52平方米，截至2024年3月31日已认购去化171套，去化率57.77%，预计2025年6月起竣工，9月起交付[20] - 中企云萃森林位于浦东新区三林镇，规划建筑面积193,016.59平方米，截至2024年3月31日已认购去化930套，去化率78.88%，预计2025年1月起竣工，3月起交付[24] - 中企誉品·银湖湾住宅建筑面积231,506.69平方米，备案均价59,794元/平方米；中企云萃森林住宅建筑面积126,284.39平方米，备案均价105,000元/平方米[29] 市场环境 - 2022 - 2024年有多条房地产相关政策发布，涉及融资、信贷、利率、住房标准等方面[14][16][17] 法律纠纷 - 公司及其子公司有多起诉讼、仲裁事项，涉案金额合计24264.87万元，占最近一期经审计净资产1.48%[85][89] 行政处罚 - 上海洵钻、中星集团、上海润钻等子公司因广告宣传、排水超标等问题受到行政处罚[91][95][97] 同业竞争 - 公司与地产集团业务存在差异，不构成实质性同业竞争，前次重组后地产集团积极履行避免同业竞争承诺[140][144][160] 淞泽置业 - 公司2021年购买淞泽置业49%股权，2023年购买2%股权，目前持股51%，系控股股东[131][174] - 2023年9月30日淞泽置业总资产1665874.92万元，净资产295114.94万元[168]

业绩总结 - 2023年度公司营业收入为131.87亿元，归属于上市公司股东的净利润为5.55亿元，未来三年预计累计净利润为16.65亿元[14] - 2023年1 - 9月公司实现收入94.70万元，较2022年同期增幅超过400%[18] - 2023年1 - 9月营业收入946,951.98万元，较2022年增长264.02%；营业成本699,936.12万元，较2022年增长275.77%[59] - 2023年1 - 9月归属于母公司股东的净利润78,121.95万元，较2022年回升[59] - 公司预计2023年全年营收及利润较2022年有较大提升[78] 项目进展 - 截至2023年6月30日，公司房地产拟建项目6个[4] - 中企誉品·银湖湾于2023年2月开工建设，03 - 04、07 - 10地块主体结构已封顶[7] - 中企云萃森林于2022年2月开工建设，已完成主体结构封顶[8] - 新华6 - 2项目于2023年10月竣工并转入投资性房地产[104] - 截至2023年9月30日，公司多个在建、拟建项目预计2025 - 2028年交付[83] 资金情况 - 本次募集资金总额不超过450,000.00万元，用于2个房地产项目及补充流动资金[4] - 募集资金用于补充流动资金金额为135,000.00万元，截至报告期末公司货币资金余额为1,787,057.18万元[4] - 截至2023年9月30日，公司货币资金余额为178.71亿元，其中受限货币资金为2.11亿元，可自由支配资金为176.60亿元[13] - 未来三年总体资金需求合计482.96亿元，资金缺口约289.71亿元[28] - 截至报告期末，公司银行授信额度总额为165.09亿元，剩余额度为100.27亿元[186] 项目收益 - 中企誉品·银湖湾销售收入138.10315亿元，净利润16.381252亿元，销售净利率12.93%[33] - 中企云萃森林销售收入131.90568亿元，净利润24.33836亿元，销售净利率20.12%[34] 市场数据 - 2020 - 2022年公司预售金额复合增长率为20.90%[18] - 2018 - 2022年上海市商品房销售面积与销售额复合增长率分别为4.03%和11.97%[89] - 2023年上海市商品房销售面积与销售额较2022年下滑比例分别为6.88%和2.78%[89] 财务指标 - 报告期各期，公司主营业务毛利率分别为42.86%、48.50%、27.27%和26.04%[50] - 2023年1 - 9月中华企业房地产开发相关业务毛利率为27.43%，2022年度为38.95%，2021年度为52.10%，2020年度为44.78%[67][69] - 2023年9月末公司存货账面余额3198001.80万元，跌价准备余额44606.01万元，计提比例1.39%[153] - 2023年9月末同行业可比公司存货跌价准备计提比例平均值2.64%，中位数0.93%，公司为1.39%[153] - 2023年9月末公司应收账款超过90%账龄为一年以内[175] 分红情况 - 2020 - 2022年现金分红占净利润比率分别为60.54%、59.94%、52.45%，三年平均为57.64%[21] - 未来三年预计现金分红累计约9.60亿元[22] 债务情况 - 截至2023年9月末，有息债务规模为261.69亿元，三年内到期的有息债务规模为126.94亿元[26] - 报告期各期末公司剔除预收款后的资产负债率分别为59.97%、66.15%、64.87%、64.38%，净负债率分别为19.01%、42.19%、37.33%、35.87%，现金短债比分别为2.81、7.17、9.95、2.66，三项指标均列入“绿档”[184][186] 现金流情况 - 2020 - 2023年1 - 9月经营活动现金流量净额分别为260,012.13万元、287,019.58万元、 - 145,624.12万元和 - 145,392.60万元[75][77] - 2022年购买上海松江地块支付68.14亿元，支付土地增值税24.53亿元致现金流净额由正转负[77] - 2023年1 - 9月缴纳土地增值税47.38亿元，购买上海闵行地块支付20.11亿元致现金流净额为负[77][78]

融资进展 - 公司2024年1月25日收到上交所审核问询函[2] - 2024年3月22日披露问询函回复及更新后的募集说明书等文件[2] - 近日补充修订部分回复内容并披露修订稿及相关文件[3] - 本次向特定对象发行股票需上交所审核通过及证监会同意注册[3] 公告信息 - 公告发布时间为2024年4月20日[5]

中华企业股份有限公司 财务报表及财务报表附注 2023 年度 您可使用手机"扫一扫"或进入"注册会计师行业统一监管平台（http://acc.mof.gov.cn/ 审计报告 信会师报字[2024]第 ZA10909 号 中华企业股份有限公司全体股东: 一、审计意见 我们审计了中华企业股份有限公司(以下简称中华企业)财务报 表,包括 2023年 12月 31 日的合并及母公司资产负债表,2023年度 的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所 有者权益变动表以及相关财务报表附注。 我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的 规定编制,公允反映了中华企业 2023年12月 31 日的合并及母公司 财务状况以及 2023年度的合并及母公司经营成果和现金流量。 二、形成审计意见的基础 我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计 报告的"注册会计师对财务报表审计的责任"部分进一步阐述了我 们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则,我们独 立于中华企业,并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信,我们 获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。 三、 ...

项目开发 - 2023年第4季度主要开发项目11个，新开工、竣工、储备均为0个[3] - 2023年第4季度末累计开工面积64.65万平方米，竣工面积40.23万平方米[5] 签约业绩 - 2023年住宅签约面积122,019.05平方米，金额959,668.20万元[7] - 2023年商办签约面积12,477.40平方米，金额25,291.90万元[7] - 2023年第4季度签约面积25,593.86平方米，同比增88.27%[7][8] - 2023年第4季度签约金额151,361.46万元，同比增28.90%[7][8] - 2023年前四季度权益签约金额545,600.07万元[9] 出租情况 - 2023年第4季度末主要项目出租面积360,970.34平方米[10] - 古北国际财富中心二期办公楼Q4末出租面积46,414.27平方米，出租率67.61%[10] 租金收入 - 2023年累计租金收入69,358.31万元，Q4收入18,898.26万元[10] - 零星物业2023年累计租金收入29,043.61万元，Q4收入8,445.13万元[10] 项目竣工 - 黄浦江沿岸多个项目已竣工[4][5]

业绩总结 - 2023年四季度末公司对多项资产进行减值测试[2] - 多个项目计提减值准备，共减少净利润4.96亿元[2][5]

关联交易金额 - 2024年度预计日常关联交易总计不超68亿元[10] - 2023年度采购等多项关联交易有实际发生额及预计额[11] - 2024年初至披露日与关联人累计交易不超0.018834亿元[12] 关联方业务金额 - 上海金丰等多家关联方业务及对应金额[14][15] 关联交易原则 - 2024年度预计关联交易是正常经营部分，遵循市场原则[18] - 关联交易定价遵循公允价格原则，需股东大会审议[17][19]

会议与履职 - 2023年召开董事会16次、股东大会1次[5] - 独立董事出席1次股东大会和16次董事会会议[5] - 独立董事出席审计等委员会会议多次[6] 财务与分红 - 2023年执行2022年度派发现金红利12,092,270.66元（含税）[17] - 聘请立信会计师事务所为2023年度审计机构[16] 合规与政策 - 2023年无资金占用，担保合规[13] - 及时合规披露业绩预告，无更正[15] - 2023年实施会计政策变更合规[22]

中华企业股份有限公司章程 中华企业股份有限公司章程 (2024 年 4 月) 目 录 第一章 总则 - 1 - 第二章 经营宗旨和范围 第三章 股份 第一节 股份发行 第二节 股份增减和回购 第三节 股份转让 第四章 股东和股东大会 第一节 股东 第二节 股东大会的一般规定 第三节 股东大会的召集 第四节 股东大会的提案与通知 第五节 股东大会的召开 第六节 股东大会的表决和决议 第五章 董事会 第一节 董事 第二节 董事会 第六章 经理及其他高级管理人员 第七章 监事会 第一节 监事 第二节 监事会 第八章 党委会 第九章 财务、会计制度、利润分配和审计 第一节 财务会计制度 第二节 内部审计 第三节 会计师事务所的聘任 第十章 通知与公告 第一节 通知 第二节 公告 第十一章 合并、分立、增资、减资、解散和清算 第一节 合并、分立、增资和减资 第二节 解散和清算 中华企业股份有限公司章程 第十二章 修改章程 第十三章 附则 第一章 总则 第一条 为维护中华企业股份有限公司（以下简称"公司"）、公司股东和 债权人的合法权益，规范公司的组织和行为，根据《中华人民共和国公司法》 （以下简称"《公司法》"）、《中 ...