文章核心观点 网络疯传“信达地产成立300亿元纾困基金接盘天津117大厦”为AI写的“假新闻”，今年117大厦屡次传出复工消息但均未得到有效回应，该大厦建设情况成谜且周边房价下跌 [1][7] 分组1：传闻求证情况 - 记者向信达地产求证“成立300亿元纾困基金接盘天津117大厦”消息，对方称需提高信息鉴别意识 [1] - 记者以市民身份联系天津12345咨询信达地产是否接盘及大厦是否复工，工作人员表示查询不到复工消息需派单咨询 [1] - 记者向建设方和天津本地工程圈人士求证复工传闻，均未得到有效回应 [1] 分组2：复工消息来源 - 今年117大厦屡次传出复工消息主要源自天津市第二中级人民法院关于高银地产（天津）有限公司破产清算一案的公告 [2] - 中国信达官微推文《中国信达天津分公司：创新交易模式 助力国企资产盘活》成了传闻载体 [3] 分组3：大厦建设历程 - 2007年2月，高银地产以20.26亿元买下位于天津市西青区和滨海新区中心的地块 [4] - 2008年9月10日，天津117大厦正式开工，2012年开始建设主塔楼，2015年9月8日实现建筑结构封顶 [4] - 2018年6月，滨海新区区委表示117大厦建设计划在2018年底完成主体结构工程，2019年底完成电梯及幕墙工程 [5] - 2019年4月16日，117大厦主塔楼第二节点及幕墙安装正式启动，预计当年年底前完成钻石顶以下玻璃幕墙的全面封闭 [5] 分组4：资金问题及影响 - 2020年6月，中国信达公告称高银地产（及合作方）未按委托贷款协议约定偿还全部本息，已起诉并申请财产保全 [5] - 2020年8月，天津滨海新区方面称117大厦“由于资金问题工程施工缓慢” [6] - 5年前富国高银房子价格为4万元/平方米，如今贝壳找房平台二手房挂牌均价跌到2.46万元/平方米，个别业主最低挂牌单价仅1.6万元/平方米 [7]

文章核心观点 公司通过与关联方共同发起设立合伙企业和基金，布局非住类不动产投资及房地产行业存量资产纾困盘活，以优化收入和投资结构、提质增效，但投资收益存在不确定性 [1][2][3] 分组1：设立信达坤泽（天津）资产改造投资合伙企业 - 3月12日晚公司公告全资子公司信达悦生活与中国信达、鑫盛利保共同发起设立合伙企业，认缴总规模50.01亿元，信达悦生活认缴2.5亿元为有限合伙人 [1] - 合伙企业主要投资问题机构、问题资产、低效资产等，助力非住类不动产存量盘活 [1] - 本次共同投资构成关联交易但不构成重大资产重组 [1] - 参投是因非住类不动产改造盘活市场广阔、商业模式成熟，借助关联方优势助力低效资产运营改善等 [1] - 本次投资旨在布局非住类不动产投资机会，优化公司收入结构，合伙企业不纳入合并报表，不影响资金流动性，收益取决于项目运行情况 [2] 分组2：设立房地产行业存量资产纾困盘活基金 - 1月10日公司公告与中国信达、鑫盛利保共同发起设立基金，母基金认缴总规模200.01亿元，公司认缴100亿元为劣后级有限合伙人 [2] - 基金主要投资房地产行业问题企业纾困、问题项目盘活等，支持项目保交付和三大工程建设 [2] - 本次投资是向不动产资源整合商战略转型举措，拓展项目机会，盘活存量资产，优化投资结构，创新业务和盈利模式 [3] - 基金实缴出资后纳入合并报表，公司负责投后管理，不影响资金流动性，收益取决于项目运行情况 [3] - 基金由专业资产管理公司运作，公司积极参与输出专业能力，保证投资决策科学规范，合理分配股权债权比例，均衡配置项目投资保证收益稳定 [3]

市场扩张和并购 - 信达地产子公司信达悦生活与中国信达、鑫盛利保设500,100万元合伙企业[2][5] - 鑫盛利保、中国信达、信达悦生活认缴占比0.02%、94.98%、5.00%[5][13] 其他新策略 - 合伙企业经营期限10年，投委会3委员各委派1名[11][13] - 单体项目投资可直投或设主体参与，不纳入合并报表[13][15] - 投资有风险，由专业公司运作，公司参与监督[16][17]

人事变动 - 信达地产独立董事卢太平因连续任职六年申请辞任[2] - 卢太平辞任使独立董事人数占比低于三分之一[2] - 卢太平继续履职至选出新任独立董事[2] 后续安排 - 公司将尽快完成独立董事及董事会专门委员会补选工作[2]

股权划转 - 2025年2月14日公司收到财政部拟划转中国信达股权通知[2] - 划转前财政部持有中国信达58.00%股份，为实控人[2] - 划转后汇金公司将持有58.00%，实控人变更为汇金[2] 后续进展 - 划转尚需金融监管机构批准[3] - 获批后汇金披露收购报告书等[3] - 公司持续关注并及时披露进展[3]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：金融行业、房地产行业 - 公司：中国信达、信达地产、华融、东方、海德股份、保利发展、招商蛇口 纪要提到的核心观点和论据 AMC划拨给中央汇金的解读 - 观点：是国家机构改革一部分，落实完善国有金融资本管理部署，符合政策指引 [2][3] - 论据：2024年1月有计划报道，2025年2月正式执行；先前财政部直属，缺市场化管理，划拨给中央汇金可统一规划管理国有金融资产，符合金融监管总局不良资产管理办法 [2][3] AMC划拨给中央汇金的影响 - 战略决策更市场化：中央汇金有资本运作经验和专业能力，能让中国信达及信达地产战略决策等更贴近市场需求 [4] - 风险防范能力增强：房地产市场磨底，经济有压力，中央汇金资源整合和协调能力强，中国信达可与其他金融机构协同化解风险 [5] - 支撑资本补充和业务转型：中国信达有运营和资本充足率压力，中央汇金可注资等优化资产负债表；参考华融划给中信集团后业绩改善；中国信达和信达地产成立200亿纾困基金，或参与城中村业务 [6][7] 信达地产基本面情况 - 业绩有修复空间：2024年年报预计减值10多亿，规模净利润 -6到 -7亿亏损，但意味着2025年业绩修复空间大 [8] - 销售规模与区域布局：2019 - 2023年销售规模200 - 300亿，2024年153亿，2024年底排百强房企第65位；主要销售城市为合肥、淮南、五虎，销售面积贡献占比55% [8][9] - 拿地情况：2019 - 2022年拿地规模增加，强度高，2023 - 2024年虽回落但仍达8%以上 [9] - 土地分布：截止2024年三季度，开发项目未销售面积84万平，一线、二线、三四线城市比例为8%、57%、35%，二线城市合计比例63% [10] 信达地产估值情况 - 估值模型：因A股类似AMC类公司少，主营业务做地产，更适合和开发商对比 [10] - 估值逻辑：与市值、收购项目情况、获取项目区位和价格、项目利润有关；地产周期底部用PE估值合适；盘活基金使用情况和收购资产利润影响估值 [11][12] - 估值对比：PB估值0.55倍，低于保利发展0.7倍、招商蛇口0.95倍，处于相对低位 [12] 其他重要但可能被忽略的内容 - 2025年要重视AMC发展 [1] - 2024年11月11日金融监管总局发布不良资产管理办法通知，对收购处置和管理有明确细则 [3] - 中国信达和信达地产成立的200亿基金包括城中村业务，城中村业务是地产开发中利润最厚的业务 [7]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：金融、房地产 - 公司：中国信达、信达地产、华融、东方、海德股份、保利发展、专业收购 纪要提到的核心观点和论据 AMC划拨给中央汇金的解读 - 观点：体现优化国有资产管理、提高运作效率理念，符合政策指引，利于AMC市场化运营 - 论据：财政部作为AMC控股股东缺少市场化管理运作，中央汇金更市场化专业，且符合金融监管总局不良资产管理办法政策指引 [1][2][3] 对信达地产的促进作用 - 观点：全方位促进，包括战略决策、风险统治、激励机制更市场化，加强跨机构协同，优化资产负债表 - 论据：中央汇金资本运作经验丰富，可统筹中国信达与其他金融机构合作，参考华融被中信集团收购后业绩改善 [4][5][6] 信达地产基本面及业绩展望 - 观点：2024年业绩亏损利于2025年业绩修复，经营拐点在2025年，业绩弹性强 - 论据：2024年GDP减值致亏损，但后续业绩修复空间大，2025年新业务拓展及行业回稳 [8][10] 信达地产销售与拿地情况 - 观点：销售规模有降但完成目标且降幅优于百强平均，拿地强度仍较强 - 论据：2019 - 2023年销售规模200 - 300亿，2024年153亿同比降21.5%，完成全年目标且降幅优于百强平均；2019 - 2022年拿地规模增加，2023 - 2024年拿地强度仍超8% [8][9] 信达地产估值情况 - 观点：估值与市值、收购项目情况有关，与传统开发商估值逻辑有差异，当前PB估值偏低 - 论据：AMC在房地产周期中有独特属性，结合PE和PB估值，地产周期底部PE估值更合适，信达地产PB估值0.55倍低于保利发展等 [11][12] 其他重要但可能被忽略的内容 - 中国信达和信达地产在今年1月分别出资100亿成立200亿纾困基金，不完全是不良资产纾困基金，核心是在核心城市核心地段开发，且可参与三大工程 [6][7] - 截止到2024年三季度，信达地产开发项目未销售面积84万平，一线、二线和三线城市比例为8%、57%和35%，二线城市合计比例达63% [10]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[6] 报告的核心观点 - 信达地产是中国四大AMC中国信达的子公司，专注地产领域不良资产整合，看好其在2025 - 2026年的业务拓展以及业绩修复 [1][5] 根据相关目录分别进行总结 超预期逻辑 - 股东变化带给AMC更多市场化空间，三大AMC划拨给中投公司意味着政府部门的监管角色和股东角色被分开，为AMC市场化运营给予更多空间 [2] - 政策支持，AMC运营底层逻辑发生变化，2024年金融总管局发布不良资产业务管理办法，政策指引更体现市场化和法制化原则，本轮周期AMC参与不良资产业务经济效益可能优于以往 [3] - 信达地产及其母公司积极响应，2025年1月信达地产和中国信达各出资100亿元搭建200亿元的纾困基金，信达地产参与途径多元，兼具纾困和优质投资机会参与，且资金久期长，对长期开发和经营业务更具资金优势 [4] 检验与催化 - 信达地产和母公司共同成立200亿元的盘活资金，后续盘活基金的持续项目收购会带来项目规模、可结算收入和利润增加，进而带动市值增加，需关注盘活资金收购进展 [5] 财务摘要 |项目|2023A|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|11,420|8,420|7,420|6,420| |(+/-) (%)|-37.42%|-26.27%|-11.88%|-13.48%| |归母净利润（百万元）|505|-656|-90|14| |(+/-) (%)|-8.18%|—|—|—| |每股收益(元)|0.18|-0.23|-0.03|0.01| |P/E|25.96|—|—|—|[10] 三大报表预测值 - 资产负债表：展示了2023 - 2026E各年的流动资产、现金、交易性金融资产等项目情况，以及负债和股东权益情况 [11] - 利润表：呈现了2023 - 2026E各年的营业收入、营业成本、营业税金及附加等项目情况，以及净利润等指标 [11] - 现金流量表：给出了2023 - 2026E各年的经营活动现金流、投资活动现金流、筹资活动现金流及现金净增加额等情况 [11]

股权划转 - 2025年2月14日公司收到财政部拟划转中国信达股权至汇金公司通知[3][5] - 划转前财政部持中国信达58%股份，为公司实控人[7] - 划转后汇金公司将持中国信达58%股份，实控人变更[7] 持股情况 - 划转前中国信达通过信达投资持公司54.45%股份[7] - 划转后中国信达对公司持股比例不变[7] 影响与进展 - 划转按无偿方案执行，不影响公司经营[8] - 划转需获金融监管机构批准，公司将披露进展[4][9]

公司股权与架构 - 汇金公司由中投公司100%持股，成立于2003年12月16日[13] - 中投公司是国有独资公司，成立于2007年9月29日[15] - 中央汇金通过国有股权无偿划转间接持有信达地产超30%股份[6] 财务数据 - 2023年汇金公司总资产69200.85亿元，所有者权益64106.95亿元[19] - 2023年营业总收入5783.51亿元，净利润5646.72亿元[19] - 2023年平均净资产收益率9.20%，资产负债率7.36%[19] 持股比例 - 收购人在部分上市公司直接持股比例如工行34.79%、农行40.14%等[20][21] - 收购人在部分金融机构直接持股比例如国开行34.68%、建行57.14%等[22] 股权划转 - 2025年2月14日，财政部将中国信达股权划转至汇金公司[25] - 本次划转内资股22137239084股，比例58.00%，划转后间接持股54.45%[32] 未来展望 - 截至报告签署日，收购人未来12个月无增持或处置上市公司股份计划[26] - 本次收购已获财政部批复，尚待金融监管机构批准[27][28]