报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价 5.11 元（前值 5.20 元）[1][20] 报告的核心观点 - 公司 2024H1 预计亏损，但年底进入结算高峰有望扭亏为盈并实现增长，今年进入地产销售和业绩快速增长期，上海市场修复等因素助力中长期发展[1] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024H1 公司预计亏损 0.9 - 1.35 亿元，主要受结算节奏和金融资产公允价值影响；随着年底杨浦高阳新里、徐汇汇樾庭等项目交付，全年结算收入有望增长，推动归母净利扭亏为盈并同比增长[1][2] 销售情况 - 2024H1 销售金额逾 80 亿，同比增速逾 3000%，远优于百强房企平均增速 -39%，增速在 TOP50 房企中排名第一，主要因核心项目露香园二期部分地块入市且开盘售罄，部分别墅产品预计即将入市；预计 2024、2025 年新增货值均有望超 150 亿，推动销售额持续高增长[2] 土储情况 - 截至 2023 年末，未售土储面积约 84 万平，对应未售土储货值约 588 亿元，上海货值占比达 99%，且均在核心区域并定位于高端改善需求，黄浦区货值占比高达 54%[3] 市场情况 - 上海市场出现复苏征兆，6 月二手房成交套数同比 +83%，单月成交套数升至 36 个月以来的第三高位，成交量连续 4 个月站在荣枯线以上，促进价格趋暖，6 月房价环比回正；527 政策有望促进上海改善链条启动，期待二手房价趋稳传导至新房[3] 财务预测 |会计年度|2022|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(人民币百万)|8,468|2,559|7,783|10,729|12,795| |+/-%|(7.88)|(69.78)|204.14|37.86|19.25| |归属母公司净利润(人民币百万)|782.56|415.47|555.90|1,232|1,495| |+/-%|(14.15)|(46.91)|33.80|121.61|21.37| |EPS(人民币，最新摊薄)|0.31|0.16|0.22|0.49|0.59| |ROE(%)|3.63|1.61|2.66|5.43|6.23| |PE(倍)|11.31|21.31|15.93|7.19|5.92| |PB(倍)|0.43|0.43|0.42|0.40|0.37| |EV EBITDA(倍)|22.43|31.41|17.15|11.68|8.90|[4] 可比公司估值 |股票代码|公司名称|总市值（亿元）|BPS(元)（2023A、2024E、2025E、2026E）|P/B（2023A、2024E、2025E、2026E）| |----|----|----|----|----| |600266 CH、600048 CH|城建发展、保利发展| - |9.00、11.13、11.62、12.13|0.43、0.35、0.33、0.32| |001979 CH|招商蛇口|791.92|10.89、14.31、15.11、15.88|0.80、0.61、0.58、0.55| |000002 CH|万科 A|742.95|21.02、21.92、22.56、23.24|0.32、0.31、0.30、0.29| |600848 CH|上海临港|221.76|7.36、7.89、8.30、8.78|1.23、1.15、1.09、1.03| |600639 CH|浦东金桥|105.14|12.57、13.82、15.08、16.57|0.82、0.74、0.68、0.62| |平均| - | - | - |0.69、0.61、0.57、0.54|[22]

财务业绩预测 - 公司2024年上半年预计实现归属于母公司所有者的净利润为-13,500万元到-9,000万元,与上年同期相比将出现亏损[4,5] - 公司2024年上半年预计实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为-11,550万元到-7,700万元[4,5] 上年同期财务数据 - 上年同期公司利润总额为39,240.31万元,归属于母公司所有者的净利润为28,443.86万元,归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为25,383.91万元[6,7] 业绩下滑原因 - 公司上半年项目交付数量有所缩减,营业收入相较去年同期下降,同时受证券市场波动影响,公司持有的金融资产公允价值出现下滑[8] 应对措施 - 公司已制定并着手实施一系列应对措施,包括优化施工流程、加速项目推进与交付速度、强化销售策略、积极推动房产库存去化[8]

公司业务概况 - 公司是一家以地产开发、运营和金融为主业的综合性房地产集团，业务涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营等 [1] - 公司近年来积极参与市场竞争，打造职业团队，提升专业能力，开发、运营及金融各版块协同发展，基本形成了多元化、差异化、市场化的经营格局 [1] 项目开发情况 - 露香园一期已建成交付，二期首开区B、D1地块已于2024年3月入市，合计262套房源 [1] - 高阳新里项目于2023年8月入市，包含127套公寓和4套联排，基本售罄 [1] - 虹盛里（万安路）项目一期共4个地块，451套住宅，已于2023年8月开盘 [1] - 汇樾庭项目共440套住宅，于2023年10月开盘，基本售罄 [1] - 大桥街道94街坊项目和长宁新泾项目均在建设中，预计年内入市 [1] - 璟云里项目一期包括别墅、叠加、大平层、洋房，共1097套住宅，已建成交付；二期住宅为别墅产品，目前正在建设中 [1] - 水尚华庭项目包括1138套住宅，目前正在销售中 [1] 租赁住房运营 - "城投宽庭"品牌持续推进规模化运营，目前在营社区总数8个，已入市租赁房源累计约1.3万套 [2] - "城投宽庭·江湾社区"和"城投宽庭·光华社区"作为首发基础设施项目，已于2024年1月12日成功发行了国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 [2] 政策与市场影响 - 上海市土地市场取消土拍溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，此举有利于进一步提升土地资源市场化配置效率，促进优质地块成交，鼓励房企提升住宅建设品质 [2] - 公司根据政策动向、市场变化情况，合理做好投资安排，积极关注上海中心城区优质项目的投资机会 [2] 财务与融资 - 公司近几年综合融资成本逐年下降，2023年度财务费用同比增加主要是有息债务增加及长租房等项目竣工后利息支出不再资本化所致 [2] 金融业务发展 - 公司金融板块主要是围绕主业服务，着重房地产上下游产业链进行布局 [3] - 公司旗下直投平台投资公司去年全力推进保障性租赁住房公募REITs发行工作，积极解决公司重资产低周转率的问题，有效盘活基础设施资产 [3] - 公司旗下诚鼎基金围绕主业布局产业链，投资方向聚焦智慧城市和绿色城市领域、冷链物流全产业链等 [3] 运营业务规划 - 近年来公司在租赁住房领域取得了长足的发展，发行了长三角首单保障性租赁住房公募REITs [3] - 运营业务是公司快速发展的板块，公司希望未来能进一步做大规模，成为公司新的增长点，以起到平滑周期的作用 [3] 股东减持情况 - 截至目前，公司暂未收到弘毅新一轮减持计划的通知 [3]

上海城投控股股份有限公司 投资管理制度 第二条 本制度适用于公司及所属子公司。子公司包括 公司直接和间接持股比例 50%以上的绝对控股子公司和拥有 实际控制权的相对控股子公司。按照分级管理原则，各直属 子公司应结合实际制定相关制度。共同控制企业和参股企业 可参照执行。 第三条 本制度所称的投资主要包括但不限于： （一） 房地产开发投资 包括以公开招投标或股权受让等形式，购买土地或项 目，进行房地产开发的投资行为。 （二）产权投资 1、公司依法以货币出资，或以实物、知识产权、土地 使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作 - 1 - 价投资兴办企业（包括中外合资、合作及国内一人）的投资 行为。 第一章 总 则 第一条 为了规范上海城投控股股份有限公司（以下简 称"公司"）的投资行为，加强内部控制，有效防范风险， 提高投资效益，保护股东和其他利益相关者的合法权益，根 据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上 海证券交易所股票上市规则》等法律法规及《公司章程》等 相关规定，制订本制度。 2、公司对全资、控股、参股企业单位增资扩股或追加 资本金的投资行为。 3、公司收购其他企业产权（包括知 ...

信息披露制度适用范围及检查 - 信息披露事务管理制度适用于持股5%以上的股东等人员和机构[5] - 监事会至少每年对制度实施情况进行一次检查[7] 制度及报告披露时间 - 公司应在董事会审议通过后两个交易日内披露制度[8] - 年度报告应在会计年度结束之日起4个月内披露，半年报在半年结束2个月内披露，季报在前3个月、前9个月结束1个月内披露[15][30] - 第一季度季度报告披露时间不得早于上一年度年度报告[15] 债务融资工具信息披露 - 首期发行债务融资工具应至少于发行日前五个工作日公布文件，后续发行应至少提前三个工作日[14] - 公司最迟在债权债务登记日次一工作日公告债务融资工具实际发行信息[14] - 公司应在债务融资工具本息兑付日前五个工作日公布本金兑付、付息事项[21] - 公司变更债务融资工具募集资金用途，应至少于变更前五个工作日披露变更公告[20] 业绩预告及财务信息更正 - 公司预计年度经营业绩亏损或大幅变动应及时进行业绩预告[15] - 更正经审计财务信息，需在更正公告披露之日后30个工作日内披露专项鉴证报告及更正后的财务信息[20] - 如更正事项对经审计财务报表有广泛性影响或改变盈亏性质，应在更正公告披露日后30个工作日内披露审计报告及经审计财务信息[20] 报告起草与发布流程 - 公司定期报告由总裁、董秘、财务负责人组织起草，董秘汇总初稿交总裁办公会初审[23] - 重大事项报告由相关部门起草，相关人员知悉后应立即通报董秘和董事会办公室[23] - 公司对外发布信息需董秘书面提请董事长或监事长签发[24] 其他信息披露管理 - 持股5%以上的股东出现或知悉重大信息时，应及时通报给公司董事会办公室[26] - 公司各部门等应制定信息披露事务管理机制，明确报告范围和流程[26] - 公司接待外部机构应填写接待表并提交董事会秘书备案[31] - 董事会秘书负责上一年度对外披露信息文件档案管理，每年六月底前送公司档案室存档[33] 保密与培训 - 公司董事等知情人员在信息依法披露前应控制知情范围，不得泄露信息[34] - 公司拟进行重大事项时应订立保密协议，相关当事人承担保密责任[35] - 董事会办公室按需对相关人员开展信息披露制度培训[36] 责任与制度修订 - 公司董事长等对临时报告信息披露承担主要责任[39] - 公司依据制度处分责任人，董事会应在5个工作日内报上海证券交易所备案[39] - 本制度由公司董事会负责修订及解释，自审议通过之日起生效，原制度废止[43] 财务管理与审计 - 公司应建立并执行财务管理和会计核算的内部控制制度[29] - 公司年度报告中的财务报告需经符合规定的会计师事务所审计[30]

二、董事会会议审议情况 （一）董事会以 9 票同意、0 票反对、0 票弃权审议通 过了《关于修订<投资管理制度>的议案》 证券代码：600649 证券简称：城投控股 公告编号：2024-021 上海城投控股股份有限公司 第十一届董事会第十一次会议决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏， 并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 本次董事会所有议案均获通过。 一、董事会会议召开情况 上海城投控股股份有限公司（以下简称"公司"）董事会 于 2024 年 6 月 26 日以书面方式向各位董事发出了召开第十 一届董事会第十一次会议的通知。会议于 2024 年 7 月 1 日 以通讯表决方式召开。本次会议应出席董事 9 人，实际出席 董事 9 人。本次会议的召开符合有关法律法规和《公司章程》 的规定。 经董事会审议通过的《上海城投控股股份有限公司信息 披 露 事 务 管 理 制 度 》 全 文 详 见 上 海 证 券 交 易 所 网 站 （www.sse.com.cn）。 （四）董事会以 9 票同意、0 票反对、0 票弃权审议通 过了《关于修订< ...

上海城投控股股份有限公司 内幕信息及知情人管理制度 第一章 总 则 1．公司的经营方针和经营范围的重大变化； - 1 - 2．公司的重大投资行为，公司在一年内购买、出售重大 资产超过公司资产总额百分之三十，或者公司营业用主要资 产的抵押、质押、出售或者报废一次超过该资产的百分之三 十； 3．公司订立重要合同、提供重大担保或者从事关联交易， 可能对公司的资产、负债、权益和经营成果产生重要影响； 4．公司发生重大债务和未能清偿到期重大债务的违约 情况； 5．公司发生重大亏损或者重大损失； 第一条 （目的与依据） 为维护信息披露的公平原则，规范上海城投控股股份有 限公司（以下简称"公司"）内幕信息及其知情人的行为， 防止内幕信息知情人员滥用知情权，擅自泄露内幕信息，进 行内幕交易，公司根据《中华人民共和国公司法》《中华人 民共和国证券法》（以下简称"《证券法》"）《关于加强 上市公司国有股东内幕信息管理有关问题的通知》《上市公 司监管指引第5号——上市公司内幕信息知情人登记管理制 度》《上海证券交易所股票上市规则》（以下简称"《股票 上市规则》"）《上海证券交易所上市公司自律监管指引第 2号——信息披露事务管理》等 ...

公司业务情况 - 公司是以地产开发、运营和金融为主业的综合性房地产集团，业务涵盖商品房开发与销售等多领域，形成多元化、差异化、市场化经营格局 [1] - 露香园一期建成交付，二期首开区B、D1地块2024年3月入市262套房源，其余地块待入市 [1] - 高阳新里项目2023年8月入市，含127套公寓和4套联排，基本售罄 [2] - 虹盛里（万安路）项目共7个地块，一期4个地块451套住宅2023年8月开盘，二期房源待入市 [2] - 汇樾庭项目440套住宅2023年10月开盘，基本售罄 [2] - 大桥街道94街坊项目和长宁新泾项目在建设中，预计年内入市 [2] - 璟云里项目一期1097套住宅已建成交付，二期别墅正在建设中 [2] - 水尚华庭项目1138套住宅正在销售中 [2] - “城投宽庭”在营社区8个，已入市租赁房源约1.3万套，“城投宽庭·江湾社区”和“城投宽庭·光华社区”2024年1月12日成功发行基础设施证券投资基金 [2] 提问与回答 负债率与债务规模 - 公司将加快房产销售和存量资产处置回笼资金，平稳有序融资，优化债务结构，降低融资成本以控制债务规模 [2] - 4月成功发行2024年度第一期中期票据，发行总额26亿元，发行利率2.68%，期限5年，有助于降低融资成本 [2] 分红水平 - 公司重视股东回报，贯彻监管要求，综合经营和发展情况制定利润分配预案，条件允许时提高分红水平 [2][3] 市值管理 - 公司关注相关要求，保持稳健经营，开发、运营与投资协同发展，提升综合实力和品牌影响力 [3] - 规范强化公司治理，提高信息披露质量，加强与投资者沟通，合理制定分红政策，树立良好形象 [3] ESG评级提升 - 公司建立三层级ESG治理体系，融入企业发展战略和日常经营管理 [3] - 全面践行ESG理念，落实管理举措，编制并披露ESG报告 [3]

证券代码：600649 证券简称：城投控股 公告编号：2024-020 上海城投控股股份有限公司 2023 年年度股东大会决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 本次会议是否有否决议案：无 一、 会议召开和出席情况 | 1、出席会议的股东和代理人人数 | 55 | | --- | --- | | 2、出席会议的股东所持有表决权的股份总数（股） | 1,347,927,077 | | 3、出席会议的股东所持有表决权股份数占公司有表决权股 | 53.8202 | | 份总数的比例（%） | | (四) 表决方式是否符合《公司法》及《公司章程》的规定，大会主持情况等。 (一) 股东大会召开的时间：2024 年 6 月 21 日 (二) 股东大会召开的地点：上海市杨浦区国权北路 1688 弄 61 号湾谷科技园 B6 栋 3 楼 (三) 出席会议的普通股股东和恢复表决权的优先股股东及其持有股份情况： 公司 2023 年年度股东大会由公司董事会召集，董事长张辰先生主持，采用 现场投票和网络投票相结合的方 ...

股东大会信息 - 2024年6月21日13:30召开股东大会，公告刊登距召开达20日[4][5] - 出席股东及代理人共55人，代表股份1347927077股，占比53.8202%[6] 议案表决情况 - 《公司2023年度董事会工作报告》同意票占比99.7935%[13] - 《公司2023年度监事会工作报告》同意票占比99.7954%[15] - 《关于公司2023年度财务决算和2024年度财务预算的议案》同意票占比99.2268%[16] - 《关于公司2023年度日常关联交易情况及2024年预计日常关联交易的议案》中小股东同意票占比73.6351%[18] - 《公司2023年度利润分配预案》中小股东同意票占比77.7147%[21] - 《关于续聘会计师事务所的议案》同意票占比99.7954%[22] - 《关于独立董事津贴和董监事报酬的议案》同意票占比99.7935%[24] - 《关于修订<公司章程>的议案》同意票占比99.7954%[25] - 《关于修订<董事会议事规则>的议案》同意票占比99.2248%[27] - 《关于修订<独立董事工作制度>议案》同意票占比99.2229%[28] 中小股东投票情况 - 第一次中小股东对某议案同意票占比12.8792%[22] - 第二次中小股东对某议案同意票占比77.0110%[23] - 第三次中小股东对某议案同意票占比76.7942%[25] - 第四次中小股东对某议案同意票占比77.0110%[26] 结果 - 本次股东大会所有议案均审议通过，表决合法有效[31]