董事会构成 - 公司董事会由9名董事组成，含3名独立董事，设董事长1人[4] - 董事任期三年，任期届满可连选连任[3] - 董事长为公司法定代表人[3] 董事会权限 - 董事长可决定单项标的在公司最近一期经审计净资产绝对值5%（含）以下项目投资等事项，连续十二个月内累计不超10％（含）[3] - 公司对外投资等事项达《公司章程》规定标准，经董事会批准后需提请股东会审议[5] 委员会设置 - 董事会战略与ESG委员会至少包括1名独立董事[6] - 审计委员会、薪酬与考核委员会中独立董事过半数并担任召集人，审计委员会召集人为会计专业人士[6] 会议相关 - 董事会每年至少召开两次会议[9] - 代表1/10以上表决权的股东、1/3以上董事联名等情形可提议召开董事会临时会议[10] - 董事长应自接到提议或证券监管部门要求后10日内召集并主持董事会会议[11] - 董事会定期会议和临时会议通知分别需提前10日和3日发出[12] - 董事会定期会议书面通知变更需在原定会议召开日前3日发出[14] - 董事会会议需过半数董事出席方可举行[14] - 一名董事不得接受超过两名董事的委托[15] 决议规则 - 董事会审议通过提案形成决议需超全体董事人数半数投赞成票[20] - 公司财务资助、担保事项决议需全体董事过半数且出席会议的2/3以上董事同意[20] - 提案未获通过，一个月内条件未变不应再审议相同提案[22] - 过半数与会董事或2名以上独立董事认为提案问题可要求暂缓表决[23] 会议记录与档案 - 董事会会议记录应包含会议日期、地点、召集人等内容[26] - 董事会秘书可安排制作会议纪要和决议记录[26][27] - 与会董事需对会议记录和决议记录签字确认[27] - 董事对记录有不同意见可书面说明或报告监管部门[27][28] - 董事未按规定处理视为同意记录内容[28] - 董事会决议公告由秘书按规定办理，相关人员需保密[29] - 董事长应督促落实董事会决议并通报执行情况[30] - 董事会会议档案由秘书保存，含通知、签到簿等[31] - 董事会会议档案保存期限为10年以上[31] 其他 - 董事会下设董事会办公室处理日常事务[3] - 董事会应在股东会作出利润分配决议后或制定具体方案后2个月内完成股利（或股份）派发[6] - 本规则经股东会表决通过后生效，由董事会负责解释[32]

公司治理结构调整 - 取消监事会，其职权由董事会审计委员会行使，《监事会议事规则》废止[2] - 注册地址由“上海市浦东新区北艾路1540号”变更为“上海市虹口区吴淞路130号19楼”[4] - 修订《公司章程》，共十三章，二百一十八条[5] 股份与财务规定 - 为他人取得本公司或其母公司股份提供财务资助，累计总额不得超已发行股本总额10%，董事会决议需全体董事2/3以上通过[7] - 董事、高管任职期间每年转让股份不得超所持有本公司同一类别股份总数25%[8] - 董事、高管所持本公司股份自上市交易之日起1年内及离职后半年内不得转让[8] 股东权益与诉讼 - 连续180日以上单独或合计持有公司1%以上股份的股东，可书面请求审计委员会或董事会向法院诉讼[11] - 股东会、董事会决议召集程序等违法违规或章程，股东可60日内请求法院撤销[10] 股东会相关规定 - 股东会需审议公司一年内购买、出售重大资产超公司最近一期经审计总资产30%的事项[15] - 董事人数不足规定人数或章程所定人数2/3等情形，公司需2个月内召开临时股东会[15][16] - 单独或合计持有公司10%以上股份的股东请求时，公司需2个月内召开临时股东会[16] 会议提案与表决 - 董事会、监事会/审计委员会以及单独或合计持有公司3%/1%以上股份的股东有权向公司提提案[17][18] - 单独或合计持3%/1%以上股份股东可在股东大会/股东会召开10日前提临时提案，召集人2日内发补充通知[17][18][19] - 股东会普通决议需出席股东所持表决权过半数通过，特别决议需出席股东所持表决权的2/3以上通过[21] 董事任职资格 - 因贪污等犯罪被剥夺政治权利执行期满未逾5年等情况不能担任公司董事[23] 董事相关规定 - 董事辞任公司将在2个交易日内披露有关情况[26] - 公司应在董事提出辞任60日内完成补选[26] - 董事对公司和股东忠实义务在辞职或任期届满后3年内有效[27] 专门委员会 - 董事会设置审计、薪酬与考核、战略与ESG三个专门委员会[36] - 审计委员会每季度至少召开一次会议，会议须有三分之二以上成员出席方可举行[36] - 薪酬与考核委员会负责制定董事和高级管理人员考核标准及薪酬政策等[37] 监事相关规定 - 监事任期每届为3年，任期届满连选可连任[38] - 监事会由3名监事组成，设主席1人，职工代表比例不低于1/3[40][41] - 监事辞任，公司应在60日内完成补选[39] 财务与利润分配 - 法定公积金转为资本时，留存公积金不少于转增前公司注册资本的25%[43] - 法定公积金和任意公积金累计额达到公司注册资本50%前，不得分配利润[47] 公司合并等事项 - 公司合并支付价款不超过净资产10%时，可不经股东会决议，但需董事会决议[45] - 公司合并、分立、减资时，需通知债权人并公告，债权人可要求清偿债务或提供担保[45][46] 其他 - 本次取消监事会、变更注册地址并修订《公司章程》及其附件相关事项需提交公司股东会表决[51] - 董事会提请股东会授权公司经营层办理相关工商变更登记和备案事项[51]

股东会信息 - 2024年年度股东会2025年6月20日13点在上海杨浦区召开[3] - 网络投票2025年6月20日进行，交易系统和互联网投票时间不同[5] - 本次股东会审议14项议案，通过时间不同[7][8] 议案相关 - 特别决议议案为议案11 - 14[10] - 对中小投资者单独计票的议案为议案4 - 5、8 - 12[10] - 议案4关联股东上海城投（集团）有限公司应回避表决[10] 登记信息 - 二维码登记时间为2025年6月16日9:00至19日16:00[17] - 线下登记2025年6月19日9:00 - 16:00在上海立信维一软件有限公司[19] 其他信息 - 现场会议会期半天，股东交通、食宿费自理[20] - 公司联系地址、邮编、电话、传真公布[20] - 公司将审议多项议案，包括担保、续聘等[8][9][10][11][12][13][14]

会议信息 - 公司2025年5月21日发第十一届董事会第二十三次会议通知[3] - 会议于2025年5月29日以通讯表决方式召开[3] - 应出席董事9人，实际出席9人[3] 议案审议 - 董事会全票通过取消监事会等四项议案[3][4][5][6] - 前三项议案需提交股东会表决[6]

焦点关注 - 穆迪将河南航空港投资集团的国际评级由Baa1负面上调至Baa1稳定 反映公司高质量发展成果和良好发展前景 [1] 宏观动态 - 2025年1~4月全国发行新增地方政府债券14927亿元 其中一般债券3023亿元 专项债券11904亿元 [3] - 同期全国发行再融资债券20427亿元 其中一般债券2486亿元 专项债券17941亿元 [3] - 截至2025年4月末全国地方政府债务余额506931亿元 其中一般债务170692亿元 专项债务336239亿元 [3] 区域热点 - 陕西省审计厅开展融资平台专项审计 揭示隐性债务防范化解和融资平台转型发展问题 [4] - 海南省支持城市更新项目申报发行新增地方政府专项债券 鼓励将专项债券用作项目资本金 [5][6] 发行动态 - 巩义市新型城镇建设拟发行10亿元5年期中期票据 用于偿还子公司存量债务 [6] - 南阳城投控股10亿元公司债获上交所通过 资金用于停车泊位等特许经营权运营 [6] - 郑州经开投资完成发行7亿元5年期公司债 利率2.27% 用于偿还存量债券 [7] - 财政部2025年在香港分六期发行680亿元人民币国债 前两期已发行250亿元 [7] - 中核集团核工业理化工程研究院发行全国首单科研事业单位知识产权ABS 规模2100万元 利率2.15% [7] 债市主体 - 伊川财源实业投资将5家公司股权无偿划转至伊川生态科技城投资 推动市场化转型 [8] - 拉萨城投完成首笔非标债务置换业务 系西藏自治区内首笔 [9] - 开封祥符区发展投资退出政府融资平台 转型为市场化运行主体 [10] 债市舆情 - 深交所终止审核江苏浒墅关投控集团5.16亿元私募债项目 [11] - 上交所终止审核邹城恒泰控股集团8亿元私募债项目 [12] - 成都兴城投资集团原董事长任志能被开除党籍 涉违规干预项目发包等 [13] 市场观点 - 东吴证券指出发行科创债的城投呈现三大特征：高资质门槛（AAA级为主）、主营业务与科创相关、财务指标对政府依赖度低 [14] - 符合条件城投可利用科创债布局高科技产业 需在2027年6月底前完成转型 [14][15]

项目背景与意义 - 城投宽庭徐汇社区是上海城投、仪电集团、国盛集团三家国资产业集团首次合作的项目，也是上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目 [3] - 该项目通过国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金完成收购，彰显政策支持保障性租赁住房市场发展的信心 [2] - 项目旨在响应国家租售并举的住房政策，扩大公司租赁住房运营规模，提升品牌影响力 [3] 交易结构与金融创新 - 上海城投控股子公司与上海国有存量资产盘活私募投资基金共同设立有限合伙企业，通过上海联合产权交易所收购标的公司100%股权及股东借款债权 [2] - 项目为REITs滚动投资的关键一环，构建保租房业务"投、融、建、管、退"资本循环 [3] - 项目为国泰君安城投宽庭保租房REIT潜在扩募打下基础，未来将打造旗舰型REITs产品 [3] 商业模式与发展战略 - 公司将以"重资产"和"轻资产运营"相结合的方式扩大投资及运营规模 [3] - 通过资产上市盘活资金，实现"开发-运营-退出-再投资"的良性循环 [3] - 项目可作为未来REITs扩募的储备资产 [3] 项目区位与配套 - 项目地处徐汇中城核心，毗邻地铁1号线及12号线漕宝路站，两站直达徐家汇商圈 [4] - 周边15分钟步行圈覆盖商业中心、公园、医院等设施 [4] - 社区规划600平方米商业空间，引入便利店、洗衣房等便民业态 [4] 产品设计与规模 - 社区共有1283套房源，首批推出546套 [4] - 户型为30-79平方米的一室至两室，全装修交付并配备品牌家具家电 [4] - 大部分户型设计有观景阳台，营造功能与美学兼具的居住体验 [4]

项目概况 - 城投宽庭徐汇社区正式开业运营，首批推出546套房源，全装修交付并配备品牌家具家电，可拎包入住，其他房源计划于今年7月份推出 [1] - 项目毗邻地铁1号线、12号线漕宝路站（直线距离约100米），两站直达徐家汇商圈，三站可达徐汇滨江区域，周边15分钟步行圈覆盖徐汇日月光中心、漕溪公园、第八人民医院 [1] - 社区共有1283套房源，首批推出546套建筑面积约30-79平方米的一室和两室户型，大部分户型设计有观景阳台，月租金约在6000元-12000元 [5] 项目特色 - 社区内规划有约600平方米的商业空间，计划引入便利店、洗衣房、宠物店等便民业态，并同步打造滨水休闲步道、共享书吧、多功能活动厅等社交场域 [5] - 项目采用"智能梯控、24小时安全巡逻、全天候电子监控"三重智能安防体系，覆盖社区入口、电梯、公共区域等关键节点，实时预警异常情况 [5] - 依托城投宽庭自主研发的智慧管理平台，实现设备运维、报修服务、费用缴纳等全流程数字化 [5] 项目意义 - 该项目是上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目，也是上海城投落实REITs滚动投资，构建保租房业务"投融建管退"资本循环的关键一环 [2] - 项目原为华鑫置业开发的存量资产，通过市属产业集团之间协调资源整合盘活，是通过城投宽庭保租房REIT净回收资金完成收购的典型范例 [7] - 未来该社区将筹划注入城投宽庭保租房REIT，推动城投宽庭在保租房领域形成"开发-运营-退出-再投资"的良性循环 [7] 行业背景 - 根据规划，到"十四五"期末上海将累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间），其中形成供应40万套（间） [7] - 截至2025年3月，全市已累计建设筹措保障性租赁住房56.1万套（间）、供应36.1万套（间），分别为规划目标的93%和90%，完成进度好于预期 [7] 公司运营 - 上海城投集团已在上海6个区域开设并运营10个社区，累计服务人数超过2.5万人次 [2] - 城投控股作为上海保租房建设的主力军，为不以保租房业务为主业的市属国企提供存量R4地块盘活新路径、新方案，助力国资布局优化 [7]

公司动态 - 上海城紫置业有限公司近日成立，法定代表人为周淮，注册资本8 6亿元 [1] - 公司经营范围包含房地产开发经营、建设工程施工、建设工程设计、建设工程勘察等 [1] - 该公司由城投控股全资子公司上海城投置地(集团)有限公司等共同持股 [1]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价 6.34 元 [1][5][8] 报告的核心观点 - 公司 2025Q1 营业总收入 23.4 亿元，同比 +455.6%，归母净利润 0.24 亿元，同比扭亏为盈，结算规模显著提升，市值管理态度积极，禀赋优势显著，待结算资源充沛 [1] - 开发业务结算同比大幅提升推动营收高增长，毛利率改善，全年营收有望高增，利润或实现高增长 [2] - 2025Q1 签约销售额约 18.9 亿，同比 -62%，未售货值达 700 余亿，充沛优质土储及积极去化有望推动 ROE 改善 [3] - 租赁业务进一步扩张，“城投宽庭”长租公寓持续扩容，有望形成规模效应，提升盈利空间 [4] - 维持 2025 - 2027 年 EPS 0.23/0.33/0.41 元、BPS8.45/8.73/9.10 元盈利预测，维持 0.75 倍 25PB，目标价 6.34 元 [5] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2023 - 2027E 营业收入分别为 25.59 亿、94.32 亿、135.09 亿、161.42 亿、182.01 亿元，同比增速分别为 -69.78%、268.60%、43.22%、19.49%、12.75% [7][28] - 2023 - 2027E 归属母公司净利润分别为 4.1547 亿、2.4271 亿、5.6937 亿、8.2648 亿、10.3 亿元，同比增速分别为 -46.91%、-41.58%、134.58%、45.16%、24.56% [7][28] - 2023 - 2027E EPS 分别为 0.16、0.10、0.23、0.33、0.41 元，ROE 分别为 1.61%、0.97%、2.61%、3.67%、4.39% [7][28] 业务情况 - 开发业务：结算同比大幅提升，毛利率达 20.7%，较 24 年全年提升 6.2pct，销售和财务费用同比分别增长 164%和 49%，销售费用率 2.3%处于行业低位 [2] - 销售业务：2025Q1 签约销售额约 18.9 亿，同比 -62%，未售货值达 700 余亿，已推及已达预售条件货值约 120 - 130 亿，露香园二期别墅产品 C 地块有望今年推出，货值约 60 亿 [3] - 租赁业务：“城投宽庭”长租公寓持续扩容，出租房地产建面达 50.93 万方，已出租经营面积约 32.9 万方，环比提升 1%，租赁现金流入约 0.75 亿元，占当期收入比重 3.2%，在营社区 9 个，管理规模超 1.3 万套 [4] 盈利预测和估值 - 维持 2025 - 2027 年 EPS 0.23/0.33/0.41 元、BPS8.45/8.73/9.10 元盈利预测 [5] - 可比公司 2025 年 Wind 一致预期 PB 均值 0.72 倍，维持公司 0.75 倍 25PB，目标价 6.34 元 [5]

营业收入变化 - 本报告期营业收入23.3974597874亿元，较上年同期4.2109116592亿元增长455.64%，主要因房产项目交付结转增加[3][6] - 2025年第一季度营业总收入23.3974597874亿元，2024年第一季度为4.2109116592亿元，同比增长455.64%[17] - 2025年第一季度营业收入60.057762万元，2024年第一季度为57.227942万元[27] 净利润变化 - 本报告期归属于上市公司股东的净利润2358.880857万元，上年同期亏损517.49385万元，主要因房产项目交付结转增加且投资收益同比增加[3][6] - 本报告期归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3058.221663万元，较上年同期531.431659万元增长475.47%，原因同净利润增长[3][6] - 2025年第一季度净利润2781.885869万元，2024年第一季度为 - 85.710034万元，扭亏为盈[18] - 2025年第一季度净利润为 -252.357578万元，2024年第一季度为 -6181.466693万元[28] 总资产变化 - 本报告期末总资产854.0656644741亿元，较上年度末846.6944267021亿元增长0.87%[4] - 2025年3月31日资产总计85,406,566,447.41元，2024年12月31日为84,669,442,670.21元[13] - 2025年负债和所有者权益（或股东权益）总计854.0656644741亿元，较之前的846.6944267021亿元有所增长[15] - 2025年3月31日资产总计442.5693873955亿元，2024年为439.4106527124亿元[24] 所有者权益变化 - 本报告期末归属于上市公司股东的所有者权益209.2466707896亿元，较上年度末209.0154668536亿元增长0.11%[4] - 2025年所有者权益（或股东权益）合计217.6231871392亿元，较之前的217.555259912亿元略有增长[15] 非经常性损益情况 - 非经常性损益合计-699.340806万元，其中非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益等为-1109.000222万元[5] 现金流量净额变化 - 投资活动产生的现金流量净额较上年同期减少96.91%，主要因上年同期收回股权转让款[7] - 2025年第一季度经营活动产生的现金流量净额为 - 17.6096816961亿元，2024年第一季度为 - 0.9810726733亿元，净流出扩大[20] - 2025年第一季度投资活动产生的现金流量净额为2233.493652万元，2024年第一季度为7.2241518762亿元，同比减少96.91%[21] - 2025年第一季度筹资活动产生的现金流量净额为 - 4889.383331万元，2024年第一季度为 - 4.4166222599亿元，净流出缩小[21] - 2025年3月31日现金及现金等价物净增加额为 -17.875270664 亿元，2024年为1.826456943亿元；期末余额2025年为68.5416910852亿元，2024年为66.4751373609亿元[22] - 2025年第一季度经营活动产生的现金流量净额为 - 0.6224634016亿美元，2024年第一季度为4.4648853548亿美元[31] - 2025年第一季度投资活动产生的现金流量净额为 - 8.3445876013亿美元，2024年第一季度为 - 2.8619162748亿美元[31] - 2025年第一季度筹资活动产生的现金流量净额为0.5695074294亿美元，2024年第一季度为 - 7.331657655亿美元[32] - 2025年第一季度现金及现金等价物净增加额为 - 8.3975435735亿美元，2024年第一季度为 - 5.728688575亿美元[32] 应收账款变化 - 应收账款期末较年初增加52.63%，主要因本期结转收入计提应收账款[7] - 2025年3月31日应收账款为1,631,273,816.53元，2024年12月31日为1,068,781,042.35元[12] 股东情况 - 报告期末普通股股东总数68280户[9] - 上海城投（集团）有限公司持股11.75318599亿股，持股比例46.46%[9] - 截至报告期末，公司回购专户持有25,074,866股，占公司总股本的0.99%[10] 其他财务数据对比 - 2025年3月31日货币资金为7,040,026,339.20元，2024年12月31日为8,700,351,651.78元[12] - 2025年3月31日存货为53,684,236,057.87元，2024年12月31日为44,569,663,464.69元[12] - 2025年3月31日流动资产合计65,013,586,528.17元，2024年12月31日为65,352,346,372.21元[13] - 2025年3月31日非流动资产合计20,392,979,919.24元，2024年12月31日为19,317,096,298.00元[13] - 2025年3月31日流动负债合计31,832,080,615.92元，2024年12月31日为31,234,364,335.88元[14] - 2025年3月31日非流动负债合计31,812,167,117.57元，2024年12月31日为31,679,552,343.13元[14] - 2025年3月31日负债合计63,644,247,733.49元，2024年12月31日为62,913,916,679.01元[14] - 2025年第一季度营业总成本22.82391776亿元，2024年第一季度为4.193480301亿元，同比增长444.27%[17] - 2025年第一季度基本每股收益0.01元/股，2024年第一季度为 - 0.002元/股，扭亏为盈[19] - 2025年第一季度稀释每股收益0.01元/股，2024年第一季度为 - 0.002元/股，扭亏为盈[19] - 2025年第一季度综合收益总额为 -299.199075万元，2024年第一季度为 -6195.900028万元[28] - 2025年第一季度经营活动现金流入小计1.2445052299亿美元，2024年第一季度为6.2609385213亿美元[31] - 2025年第一季度经营活动现金流出小计1.8669686315亿美元，2024年第一季度为1.7960531665亿美元[31] - 2025年第一季度投资活动现金流入小计7.9139243987亿美元，2024年第一季度为3.9385872252亿美元[31] - 2025年第一季度投资活动现金流出小计16.258512亿美元，2024年第一季度为6.8005035亿美元[31] - 2025年第一季度筹资活动现金流入小计5亿美元，2024年第一季度为5.59亿美元[31] - 2025年第一季度筹资活动现金流出小计4.4304925706亿美元，2024年第一季度为12.921657655亿美元[32] - 2025年3月31日流动资产合计52.4976991334亿元，2024年12月31日为61.1404787186亿元[23] - 2025年3月31日非流动资产合计390.0716882621亿元，2024年为378.2701739938亿元[24] - 2025年3月31日流动负债合计104.6594795812亿元，2024年为95.3238484595亿元[24] - 2025年3月31日非流动负债合计188.5340774558亿元，2024年为194.6810539869亿元[24] - 2025年3月31日负债合计293.193557037亿元，2024年为290.0049024464亿元[25]