监事酬金 - 截至2019年12月31日止年度，陈淑萍女士的监事酬金为1,046千元人民币[16] - 截至2020年12月31日止年度，穆静女士的监事酬金为112千元人民币[19] - 截至2020年12月31日止年度，刘慧妍女士的监事酬金为0千元人民币[18] - 截至2019年12月31日止年度，陈淑萍女士的监事酬金为1,046千元人民币[16] - 截至2020年12月31日止年度，穆静女士的监事酬金为112千元人民币[19] - 截至2020年12月31日止年度，刘慧妍女士的监事酬金为0千元人民币[18] - 截至2019年12月31日止年度，陈淑萍女士的监事酬金为1,046千元人民币[16] - 截至2020年12月31日止年度，穆静女士的监事酬金为112千元人民币[19] - 截至2020年12月31日止年度，刘慧妍女士的监事酬金为0千元人民币[18] - 截至2019年12月31日止年度，陈淑萍女士的监事酬金为1,046千元人民币[16]

茲通告，保利物業服務股份有限公司（「本公司」）將於2025年1月7日（星期二）上午10時正於中國廣東 省廣州市海珠區閱江中路832號保利發展廣場東塔二樓會議室舉行2025年第一次臨時股東大會（「臨時 股東大會」），以審議（如屬適當）並批准以下決議案。於本通告內，除非文義另有所指，所用詞彙與 本公司日期為2024年12月23日的通函（簡稱「通函」）所界定者具有相同涵義。 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本通告的內容概不負責，對其準確性或完 整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不就因通告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容 而引致的任何損失承擔任何責任。 POLY PROPERTY SERVICES CO., LTD. 保 利 物 業 服 務 股 份 有 限 公 司 （ 於 中 華 人 民 共 和 國 註 冊 成 立 的 股 份 有 限 公 司 ） （股 份 代 號：06049） 2025年第一次臨時股東大會通告 特別決議案 1. 審議及批准變更經營範圍及修訂《公司章程》第十四條。 2. 審議及批准修訂其他《公司章程》及相關規定。 承董事會命 保利物業服務股份有限公司 董事長兼執行董事 吳蘭 ...

临时股东大会信息 - 2025年1月7日上午10时在广州海珠区举行[36] - 2025年1月2日至1月7日暂停办理股份过户登记手续[43] - H股股份过户表格及股票须在2024年12月31日下午4时30分前送达指定登记处[43] - 2025年1月7日名列公司股东名册的股东有权出席并投票[43] - 代表委任表格及相关文件最迟须在大会指定时间24小时前交回指定地点[43] 公司章程及经营范围变更 - 董事会建议变更公司经营范围并修订《公司章程》第十四条[16] - 因联交所2023年12月31日修订《上市规则》，建议对《公司章程》及《股東大會議事規則》作出相应修订[17] - 建议变更经营范围自市场监督管理局发出营业执照当日起生效[19] 公司基本信息 - 内资股和H股每股面值均为人民币1.00元[8] - 公司经营范围涉及生活垃圾经营性服务、食品销售等多项业务[27][28] - 公司执行董事为吴兰玉女士，非执行董事为刘平先生及黄海先生等[41]

行业或公司 * 公司：Xintuo * 行业：房地产开发 核心观点和论据 1. **年度目标**：Xintuo计划在2024年实现一年期合同金额的目标，与去年持平，但较年初的10%增长有所下降。[1] 2. **投资回报率**：与上半年相比，投资回报率逐渐增加，第四季度为回报率高峰。[1] 3. **铜价**：过去三个季度铜价下跌，但与中期相比没有进一步扩大。[1] 4. **现金流**：公司预计年度净现金流将不低于净利润的两倍。[1] 5. **业务发展**：公司业务涵盖住宅、商业和工业地产，其中超过90%的项目来自住宅开发。[3] 6. **住宅项目**：公司住宅项目的平均单位价格在1.8-1.9元之间，低于开发率。[3] 7. **二手住宅**：公司二手住宅项目收入在第二和第三年预计低于1亿元。[10] 其他重要内容 1. **市场环境**：公司认为市场环境比去年更具挑战性，预计回报率将略低于去年。[4] 2. **现金流分配**：公司拥有约106亿元现金余额，约50亿元用于安全发展，约30亿元用于日常运营资金，约20-30亿元用于基本投资和并购。[5] 3. **并购**：公司正在考虑一些大型和区域化项目，以及国有企业物流团队的机会。[6] 4. **利润率**：公司预计未来利润率将相对较低，但具体指导将在明年年初公布。[7] 5. **利率**：公司希望利率保持稳定，但预计未来几年利率仍将面临压力。[7] 6. **二手住宅项目**：公司二手住宅项目数量很少，但质量较好，平均单位价格超过3元。[10]

经营范围与章程修订 - 董事会建议变更经营范围，需股东及市监局批准[4] - 建议修订《公司章程》及规则，需股东特别决议批准[5][6] 股东大会安排 - 2025年1月7日举行临时股东大会审批相关事项[7] - 2024年12月23日前发通函给股东[7] 股份过户安排 - 2025年1月2 - 7日暂停H股过户登记[7] - H股过户文件及股票须2024年12月31日下午4时30分前送达[7]

其他新策略 - 2024年10月24日公司H股全流通备案申请获中国证监会受理[3] - 公司申请将193,666,690股内资股转换为H股并在联交所主板上市[3] - 截至2024年10月25日，H股全流通及转换上市实施计划详情未最终确定[3]

公司概况 - 公司是中国规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商[3] - 根据中国指数研究院2024年的中国物业服务百强企业排行榜，公司在中国物业服务百强企业中排名第二，在具有央企背景的物业服务企业中服务规模排名第一[3] - 公司积极推进"大物业"战略布局，管理的业态覆盖住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业[3] - 截至2024年6月30日，公司的合同管理面积和在管面积分别约为949.9百万平方米和756.8百万平方米，遍布全国30个省、直辖市及自治区的205个城市[3] 业务构成 - 公司收入来自三项主要业务板块:物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务[10] - 物业管理服务收入约占总收入的71.0%，较2023年同期上升约16.1%，主要由于在管项目面积和数量的增长[11] - 非业主增值服务收入约为10.28亿元，占总收入13.1%，其中案场协销服务收入占52.1%[21,22] - 社区增值服务收入约为12.50亿元，占总收入15.9%[24] 业务拓展 - 公司持续受益于控股股东保利发展控股集团的稳健发展，获得的新交付资源持续优化[11] - 截至2024年6月30日，来自保利发展控股集团的合同管理面积约为350.0百万平方米[11] - 本集团来自第三方项目的在管面积达到约491.2百万平方米，较2023年底增长约25.9百万平方米，佔總在管面積約64.9%[15] - 本集团新拓展第三方项目的单年合同金额約人民幣1,200.2百万元，新签约第三方项目的单年合同金额約人民幣1,067.0百万元[13] - 本集团在新拓展第三方项目单年合同额中,聚焦深耕京津冀、长三角、珠三角、中部城市群四大核心经济带的佔比達77.0%,同比提升10.5个百分点[13] 财务表现 - 2024年上半年总收入约为78.71亿元人民币，同比增长10.2%[31] - 毛利约16.10亿元人民币，毛利率为20.46%，较上年同期下降0.71个百分点[33][34] - 期内溢利约为8.55亿元人民币，同比增长10.0%[37] - 公司拥有人应占期内溢利约为8.46亿元人民币，同比增长10.8%[37] - 公司流动资产约为151.17亿元人民币，较年初增长6.2%[38] - 公司现金及现金等价物约为106.05亿元人民币，较年初减少3.7%[38] - 公司资产负债率为43.75%，较年初增加3.42个百分点[38] 股权结构 - 中国保利集团有限公司、保利南方集团有限公司及保利發展控股合計持有本公司72.289%的內資股[64,65] - 興證全球基金管理有限公司、Gaoling Fund, L.P.及Hillhouse Capital Advisors, Ltd.等機構投資者持有本公司合共5.93%的H股[64] - Brown Brothers Harriman & Co.作為核准借出代理人持有本公司7.34%的H股[64] - China International Capital Corporation Limited及Pandanus Associates Inc.等機構投資者持有本公司合共5.49%至5.72%的H股[64] - 建信(北京)投資基金管理有限責任公司持有本公司5.01%的H股[64] 其他 - 公司已採納《保利物業服務股份有限公司第一期限制性股票激勵計劃》,旨在完善公司治理、建立利益共享機制、吸引和激勵核心員工[58] - 於2022年4月26日、2023年1月20日及2024年5月13日,董事會分別批准了首次授予、預留授予及首次授予第一批解鎖[58,59] - 公司未来业务展望及业绩指引未披露[无] - 公司新产品和新技术研发、市场扩张和并购、其他新策略等方面未披露[无]

报告公司投资评级 - 公司维持"买入"评级 [4] 报告的核心观点 1) 收入增长符合预期,业务结构优化 [4] 2) 住宅项目新交付资源充沛,非住宅外拓富有竞争力 [4] 3) 贸易应收款增长较快,销售、管理费用率明显优化 [4] 公司基本情况 1) 2024年上半年,公司实现收入78.7亿元,同比增长10.2%;归母净利润8.5亿元,同比增长10.8% [3] 2) 截至2024年6月30日,公司在管面积7.6亿平方米,其中第三方占比64.9%;合约面积9.5亿平方米,其中3.5亿平方米来自保利发展 [4] 3) 2024年上半年,公司新拓展第三方项目单年合同金额12.0亿元,其中商写项目新拓展合同4.3亿元,同比增长27.0% [4] 4) 截至2024年6月30日,公司贸易应收款总额37.3亿元,较2023年末增加12.9亿元(+52.6%) [4] 5) 上半年公司销售、管理费用率合计6.3%,同比降低1.0个百分点 [4]

报告公司投资评级 - 保利物业（6049.HK）的投资评级为“买入”，维持评级 [1] 报告的核心观点 - 保利物业2024年上半年业绩稳健增长，盈利能力保持稳定，外拓量质同步提升，业务布局优化，非居业态加速拓展，增值服务业绩小幅下降，整体运营情况稳定 [2] 根据相关目录分别进行总结 业绩稳健增长，盈利能力保持稳定 - 2024年上半年，保利物业实现收入78.7亿元，同比增长10.2%；归母净利润8.5亿元，同比增长10.8%。毛利率为20.5%，同比下降0.71个百分点，净利率为10.9%，与去年同期持平 [2] 业务布局优化，外拓量质同步提升 - 2024年上半年，物业管理服务板块实现收入55.9亿元，同比增长16.1%，其中来自第三方收入约23.2亿元，占比41.4%，同比增加0.5个百分点。合同管理面积与在管面积分别为9.5亿平与7.6亿平，其中第三方项目占比分别为63.2%和64.9%。新拓展第三方项目的单年合同金额约12.0亿元，新签约第三方项目的单年合同金额约10.7亿元。四大核心经济带在新拓展第三方项目单年合同金额中的占比达77.0%，同比提升10.5个百分点 [2] 优化物业体系布局，非居业态加速拓展 - 在大物业战略引领下，保利物业大力发力非居业态，在商写、公共及其他非居物业领域加速市场开拓。期内新签约第三方商业及写字楼项目单年合同金额分别为4.3亿元和6.2亿元。期末住宅在管面积3.0亿平，商业及写字楼0.36亿平，公共及其他物业4.2亿平，非居业态占比60.6%，收入分别增长15.4%、16.8%、25.7% [2] 增值服务业绩小幅下降，整体运营情况稳定 - 2024年上半年，非业主增值服务板块收入10.3亿元，同比降低2.1%，占总收入13.1%，主要由于案场协销项目数量下降，而写字楼租赁收入由于市场波动出现小幅下降，其他收入同比提升17.4%。社区增值服务板块收入12.5亿元，同比减少1.8%，占总收入15.9%，在消费市场波动下整体规模平稳 [2] 盈利预测与评级 - 预计保利物业2024-2026年归母净利润复合增速为10.5%。考虑到公司大物业体系推动公司管理规模持续增长，背靠央企优势突出，维持“买入”评级 [3] 财务数据 - 营业收入预计2024-2026年分别为16700百万元、18569百万元、20575百万元，增长率分别为10.9%、11.2%、10.8%。归属母公司净利润预计2024-2026年分别为1525百万元、1681百万元、1862百万元，增长率分别为10.5%、10.3%、10.8%。每股收益预计2024-2026年分别为2.76元、3.04元、3.37元 [4]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [1][8] 报告的核心观点 - 保利物业2024上半年业绩稳增，结构持续优化，归母净利同增11%，管理费用率下降，拓展结构优化聚焦核心城市，社区增值服务营收企稳 [1] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024上半年公司实现营业收入78.7亿元，同比增长10%；归母净利润8.5亿元，同比增长11% [1][4] - 物业管理服务收入55.9亿元，同比增长16.1%；社区增值服务收入12.5亿元，同比下降1.8% [1][4] - 2024上半年整体毛利率为20.5%，同比下降0.7pct；净利率为10.9%，同比持平；管理费用率为6.2%，同比下降1.0pct [1][4] 业务拓展 - 截至2024上半年末，进驻205个城市，在管项目2667个，合同项目3168个，合同面积9.5亿平方米，在管面积7.6亿平方米 [1][6] - 来自母公司和第三方的合同面积占比分别为36.8%和63.2%，在管面积占比分别为35.1%和64.9% [1][6] - 新拓展单年合同金额12.0亿元，新签约单年合同金额10.7亿元 [1][6] - 其他城市新拓展单年合同金额同比下降40.5%，占比下降10.5pct [1][6] - 商办业态新拓展单年合同金额占比36%，同比提升12pct；公服重点细分业态占比45.4%，同比提升4.5pct [1][6] 社区增值服务 - 2024上半年社区增值服务收入12.5亿元，同比下降1.8%，营收规模企稳 [1][7] - 社区服务、托房服务、美居服务收入分别同比增长14.3%、100.2%、3.2% [1][7] 投资建议 - 下调公司24 - 25年营收预测至170/190亿元（原值为186/224亿元） [1][8] - 预计24 - 25年归母净利分别为15.7/17.5亿元（原值为16.9/20.0亿元），对应EPS为2.83/3.17元，对应最新股价的PE分别为7.4/6.6X [1][8] 盈利预测和财务指标 |指标|2022|2023|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|13,687|15,062|16,990|19,046|21,255| |(+/-%)|26.9%|10.0%|12.8%|12.1%|11.6%| |净利润(百万元)|1113|1380|1566|1753|1936| |(+/-%)|31.6%|24.0%|13.5%|11.9%|10.5%| |每股收益（元）|2.01|2.49|2.83|3.17|3.50| |EBIT Margin|9.5%|11.1%|10.0%|10.1%|9.9%| |净资产收益率（ROE）|14.5%|15.8%|16.1%|16.1%|16.0%| |市盈率（PE）|10.3|8.4|7.4|6.6|6.0| |EV/EBITDA|11.5|9.6|9.7|8.9|8.4| |市净率（PB）|1.49|1.33|1.19|1.07|0.96| [2] 财务预测与估值 |项目|2022|2023|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |现金及现金等价物(百万元)|8956|11011|11397|12808|14378| |应收款项(百万元)|3136|3185|3258|3653|4076| |存货净额(百万元)|40|31|97|109|121| |流动资产合计(百万元)|12133|14228|14770|16588|18597| |固定资产(百万元)|159|175|221|266|310| |资产总计(百万元)|12585|14651|15219|17065|19100| |应付款项(百万元)|1781|2245|1193|1336|1494| |流动负债合计(百万元)|5185|5921|5422|6073|6788| |负债合计(百万元)|5265|6001|5531|6216|6968| |股东权益(百万元)|7691|8720|9738|10877|12136| |营业收入(百万元)|13687|15062|16990|19046|21255| |营业成本(百万元)|11113|12109|13670|15313|17131| |营业利润(百万元)|1410|1758|2115|2366|2613| |利润总额(百万元)|1513|1841|2115|2366|2613| |所得税费用(百万元)|380|444|529|592|653| |归属于母公司净利润(百万元)|1113|1380|1566|1753|1936| |净利润(百万元)|1113|1380|1566|1753|1936| |经营活动现金流(百万元)|1405|2231|1026|2127|2362| |投资活动现金流(百万元)| - 165| - 111| - 92| - 103| - 115| |融资活动现金流(百万元)|26| - 64| - 548| - 613| - 678| |现金净变动(百万元)|1266|2055|386|1411|1570| |货币资金的期末余额(百万元)|8956|11011|11397|12808|14378| |企业自由现金流(百万元)|1075|1944|630|1695|1879| |权益自由现金流(百万元)|1170|1949|924|2013|2235| |每股收益(元)|2.01|2.49|2.83|3.17|3.50| |每股红利(元)|0.00|0.00|0.99|1.11|1.22| |每股净资产(元)|13.90|15.76|17.60|19.66|21.93| |ROIC|26%|38%|26%|27%|31%| |ROE|14%|16%|16%|16%|16%| |毛利率|19%|20%|20%|20%|19%| |EBIT Margin|9%|11%|10%|10%|10%| |EBITDA Margin|11%|12%|10%|10%|10%| |收入增长|27%|10%|13%|12%|12%| |净利润增长率|32%|24%|13%|12%|10%| |资产负债率|41%|41%|37%|37%|37%| |息率|4.2%|4.6%|4.7%|5.3%|5.8%| |P/E|10.3|8.4|7.4|6.6|6.0| |P/B|1.5|1.3|1.2|1.1|1.0| |EV/EBITDA|11.5|9.6|9.7|8.9|8.4| [9]