股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年12月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 佳兆業美好集團有限公司 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 02168 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 500,000,000 | HKD | | 0.01 | HKD | | 5,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | HKD | | | | 本月底結存 | | | 500,000,000 | HKD | | 0.01 | HKD | | 5,000,000 | 本月底法定/註冊股本總額： HKD 5,000,000 FF ...

万科物业接管鞍山富力凯旋门小区的管理改善案例 - 万科物业于今年1月15日进驻鞍山富力凯旋门小区，通过近一年的精细化整改，显著提升了该小区的物业管理水平，扭转了此前管理混乱的局面 [2] 安全与车辆管理升级 - 公司第一时间对全部出入口的道闸系统进行了彻底更换与智能化升级，并重新核实录入车牌信息，从源头上规范车辆权限 [2] - 整改后，地库长期存在的200余辆违停车辆被逐一清理，消防通道恢复畅通，外来车辆随意进出的乱象消失 [2] - 公司全面整改了消防水系统，使消火栓有水有压，并建立了定期巡检制度，保障了消防“生命线”的畅通 [2] 园区环境与设施修复 - 绿化班组对园区绿植进行了集中修剪、补植和病虫害消杀，提升了绿化景观层次感 [5] - 保洁团队以“全覆盖、无死角”为标准，深度清理了绿化带、路面、地库及公共区域，彻底改变了以往“垃圾遍地、杂物堆积”的状况 [5] - 维修班组完成了多项设施修复工作，包括更换630盏各类灯具、翻新70处井盖、清掏排水渠、增设休闲座椅，并进行了电梯大修、路面修复等 [8] - 公司翻新了篮球场塑胶地面和公告栏，提升了园区环境品质 [5] 客户服务与社区文化建设 - 公司推行楼栋专属管家制度，为业主配备专属对接人，可快速响应各类诉求，并定期开展入户拜访主动排查问题 [10] - 物业累计举办了十余场社区文化活动，如“童趣端午欢乐六一”、朴里节联欢晚会、免费清洗地垫等，增强了社区温馨和睦的氛围 [10] - 针对老年业主较多的情况，公司推出了上门探望、代买生活用品、水电安全检查等暖心服务 [10]

行业核心矛盾与现状 - 业主与物业服务企业之间的矛盾加剧，从口头争执升级为法律诉讼、强制催费、物业主动撤场等直接对抗 [2][3][5] - 全国住宅小区物业费平均收缴率从2018年的83.7%下降至2023年的76.2%，且可能持续下滑，业主拖欠物业费现象普遍 [18] - 住宅物业的整体换手率从2021年的1.7%增加到2024年的3.3%，每年约有2万个小区更换物业公司，主要原因是业主对服务不满意 [22] 物业公司经营压力与撤场潮 - 2025年1月至9月，全国已公开披露物业公司“主动撤场”案例超过120起，较去年同期翻了一番，涉及多家品牌物企 [5] - 中指研究院数据显示，85%的撤离是物业公司主动选择，主要原因为行业竞争加剧、成本上升及收费困难 [12] - 多家上市物企在2025年上半年主动终止了大量管理面积，例如：中海物业退盘2680万平方米，永升服务终止合约面积1683.7万平方米，金科服务终止住宅合约面积1008.6万平方米 [6] - 物业费进入降价潮，重庆、银川、青岛和武汉上百个小区的物业费下调幅度在20%-35%之间，部分甚至腰斩 [15] - 随着小区房龄增长，维护成本占物业费比例急剧上升，5年以下小区占比约25-35%，10-15年占比约45-60%，15年以上占比约70-100%，导致老旧小区物业难以维系 [16] 业主不满与拒交费原因 - 业主拒交费主要源于认为物业服务质价不符，未能提供符合收费标准的服务，尤其在高物业费小区 [21][22] - 公共收益（如车位出租、电梯广告）被物业公司占用且不公开、不返还给业主，是引发矛盾的关键点，有案例显示法院判决物业需向业主返还414万元相关收益 [2][37] - 目前仅有23%的小区实现了物业费收支完全公开，财务不透明严重损害信任 [37] - 超过70%的物业服务企业属于开发商下属机构，约20%属于房管所或后勤单位改制，仅不到10%为独立物企，其服务理念可能偏向“管理”而非“服务” [28] 物业撤场对小区的影响 - 物业撤场可能导致小区管理真空，出现垃圾堆积、安防瘫痪、设施失修等问题，进而造成资产贬值，有案例显示物业撤场半年后小区房价暴跌25% [27] - 品牌物业撤场后，可能出现小区无人接手或新物业以更低价格和标准服务的情况，最终由业主承担资产价值损失 [30] 行业探索与解决方案 - 部分物业公司通过服务创新应对挑战，例如提供遛狗、上门喂猫等增值服务，或与周边商户合作提供低价服务 [33] - 推行服务标准化与收费模式改革是重要方向，例如万物云推出包含508项作业清单的“弹性定价”模式，其中158项为基础服务，350项由业主自选 [34] - 成都某小区实行“阶梯物业费”模式，基础服务费统一，增值服务按需付费，实施一年后收缴率从65%提升至92% [34] - 财务透明与监管是关键，可通过组建业委会、采用“酬金制”或引入信托公司管理资金等方式改善，财务透明后的小区甚至可向业主退款或分红 [39][41] - 南京某高端楼盘在降价潮中逆势上调物业费15%，通过新增智能安防和健康管家等升级服务获得了业主认可 [33]

股本情况 - 月底法定/注册股本总额为500万港元，股份数目为5亿股，面值0.01港元[1] - 月底已发行股份（不含库存）数目为1.5411亿股，库存股份为0[2] 期权情况 - 行使价15.7港元的股份期权计划，上、本月底结存609万股，月底可能发行或转让780万股[3] - 本月行使期权所得资金总额为0港元[3]

股本与股份 - 本月底法定/注册股本总额为500万港元，股份数目5亿股，面值0.01港元[1] - 本月底已发行股份（不含库存）1.5411亿股，库存股份0，总数1.5411亿股[2] 股份期权 - 行使价15.7港元的股份期权计划，上月底和本月底结存609万股，本月底可能发行或转让780万股[3] - 本月内因行使期期权所得资金总额为0港元[3]

公司人事变动 - 佳兆业美好执行董事刘立好先生获委任为董事会副主席 [1] - 此项人事任命自2025年10月9日起生效 [1]

公司人事变动 - 佳兆业美好执行董事刘立好被委任为董事会副主席 [1] - 该项人事任命自2025年10月9日起生效 [1]

公司人事变动 - 佳兆业美好执行董事刘立好获委任为董事会副主席 [1] - 此项人事任命自2025年10月9日起生效 [1]

公司信息 - 公司为佳兆業美好集團有限公司，股份代号2168[1] 董事委员会 - 公司设有3个董事委员会[3] 执行董事 - 郭英成、劉立好等6人为执行董事[3] 独立非执行董事 - 劉洪柏、馬秀敏、陳斌为独立非执行董事[3] 职务与成员 - 郭英成任主席，劉立好任副主席[3] - 郭英成是提名、薪酬委员会成员[4] - 劉洪柏等在各委员会任职[4]

人事变动 - 刘立好自2025年10月9日起任董事会副主席[3] - 刘立好自2025年7月10日起任执行董事[4] 合约与薪酬 - 刘立好服务合约为期三年，至2028年7月9日[5] - 刘立好每年收取100,000港元（税前）董事袍金[5] 权益与董事会构成 - 公告日刘立好因购股权于4,129,708股相关股份中拥有权益[5] - 公告日董事会包括6名执行董事和3名独立非执行董事[9]