财报及通讯发布 - 公司2025年中期报告有中英文版，可在www.jzywy.com和www.hkexnews.hk查看[1][7] - 未来公司通讯中英文版将在两网站提供，替代印刷本[2][8] 非登记股东通讯接收 - 非登记股东想收通讯应联系中介提供邮箱[3][8][11] - 未提供有效邮箱需主动查两网站[4][9] - 想收印刷版可填回条或发邮件[5][9][11] 其他说明 - 回条未划“✓”等将作废，不处理额外指示[11] - 回条个人资料用于电子通讯，可申请查阅修改[11]

报告获取 - 2025年中期报告有中英文版，可在公司网站和披露易网站查看[1][6] - 之前选印刷版通讯可收到本次中英文印刷本[1][6] - 获取网站通讯困难可通知公司免费获印刷本[1][6] 通讯发布 - 公司已采用电子方式发布通讯，未来将在网站提供[2][7] 股东通知 - 建议股东提供邮箱地址，未提供或无法收到通知[3][4][8][9] - 想收印刷版可填回条或邮件说明，有效期一年[5][9] 咨询方式 - 对信件有疑问可发邮件至IR2168@kaisagroup.com查询[6][9] 通讯说明 - 公司通讯含董事报告、年度账目等文件[9][10] - 可供行动通讯指涉要求持有人行使权利或选择的通讯[9][10]

财务表现：收入和利润 - 集团收入下降至8.22亿元人民币，同比下降8.5%[22][25] - 物业管理服务收入为6.947亿元人民币[22][25] - 业主增值服务收入为8030万元人民币[22][25] - 非业主增值服务收入为4700万元人民币[22][25] - 综合净利润增长至5340万元人民币，同比上升5.3%[23][25] - 公司拥有人应占利润增长至4780万元人民币，同比上升7.9%[23][25] - 2025年上半年物业管理服务总收入为6.947亿元人民币，同比下降1.8%[72][74] - 业主增值服务总收入同比下降5.3%至8030万元人民币[81][97] - 非业主增值服务总收入同比大幅下降55.6%至4700万元人民币[86][89][98] - 公司整体收入同比下降8.5%至8.22亿元人民币[91][93][95] - 物业管理服务收入同比下降1.8%至6.947亿元人民币[95][96] - 物业管理服务收益由人民币707.3百万元降至694.7百万元，减幅1.8%[100] - 业主增值服务收益由人民币84.8百万元降至80.3百万元，减幅5.3%[100] - 非业主增值服务收益由人民币105.9百万元降至47.0百万元，减幅55.6%[101] - 公司期内溢利及全面收益总额增至约人民币53.4百万元，同比增长5.3%[118] 财务表现：成本和费用 - 公司直接运营费用同比下降3.8%至6.181亿元人民币[99] - 整体毛利由人民币255.4百万元降至203.9百万元，减幅20.2%[103][104] - 整体毛利率由28.4%降至24.8%，下降3.6个百分点[103][104] - 非业主增值服务毛利率由27.9%降至13.3%，下降14.6个百分点[105][106][113] - 销售及市场推广开支由人民币4.5百万元增至5.2百万元，增幅15.6%[107][110] - 行政开支由人民币89.3百万元降至77.6百万元，减幅13.1%[108][111] - 所得税开支由人民币14.7百万元增至20.2百万元，增幅37.4%[109][112] 财务表现：现金流和资产负债 - 现金及现金等价物为人民币188.2百万元，较2024年末减少55.1百万元[115] - 公司现金及现金等价物减少至约人民币188.2百万元，较2024年底下降约人民币55.1百万元[119] - 公司流动比率提升至约1.19倍（2024年底：1.15倍）[119] - 公司商誉保持稳定为约人民币136.5百万元，未计提减值拨备[120] - 公司使用权资产增至约人民币166.1百万元（2024年底：人民币164.0百万元）[121][125] - 应贸易账款增加至人民币5.269亿元，较2024年底增长15.6%（人民币7130万元）[132][136] - 其他应收款项略降至人民币8510万元，减少3.1%（人民币270万元）[133][136] - 按酬金制代表住户付款增至人民币1.576亿元，增长16.0%（人民币2170万元）[134][137] - 应付贸易账款增至人民币2.315亿元，增长12.0%（人民币2490万元）[135][138] - 其他应付款项降至人民币3.122亿元，减少6.5%（人民币2170万元）[139][145] - 公司无计息借款，资产负债比率为零[143][149] - 外币现金及等价物为人民币30万元，存在外汇风险[151][155] - 无重大资本承担、资产抵押或或然负债[140][141][144][146][147][150] - 报告期内无重大资产收购、处置或未来投资计划[142][148] 业务规模与项目 - 集团在管总建筑面积约为9990万平方米，覆盖77个城市的707个项目[19][24] - 物业服务组合覆盖住宅、商业、写字楼等9种物业类型[26] - 截至2025年6月30日，公司在管建筑面积为9990万平方米[54][57] - 截至2025年6月30日，在管物业数量为707个，其中住宅社区334个，非住宅物业373个[54] - 合同建筑面积从2024年12月31日的1.29067亿平方米下降至2025年6月30日的1.26214亿平方米[57] - 在管建筑面积从2024年12月31日的1.02697亿平方米下降至2025年6月30日的9990万平方米[57][62] - 在管物业数量从2024年12月31日的728个减少至2025年6月30日的707个[57][62] - 2025年上半年新增委聘面积156.1万平方米，涉及37个物业项目[62] - 2025年上半年终止管理面积435.8万平方米，涉及58个物业项目[62] - 截至2025年6月30日，公司在管总建筑面积为9990万平方米，较2024年12月31日的1.027亿平方米下降2.7%[66] - 住宅社区在管面积占比61.1%（6101.3万平方米），非住宅物业占比38.9%（3888.7万平方米）[66] - 包干制模式在管面积占比76.6%（7652.6万平方米），酬金制模式占比23.4%（2337.4万平方米）[68] - 酬金制模式下公司仅确认约10%的物业管理费作为收入[68] - 佳兆业集团开发物业在管面积占比44.1%（4401.4万平方米），第三方开发商物业占比55.9%（5588.6万平方米）[71] - 截至2025年6月30日，在管物业总数707个，较2024年末728个减少21个[66] - 公司战略性退出表现不佳项目导致在管面积减少[72][74] - 业务覆盖中国20个省份、直辖市及自治区的77个城市[54] 区域市场表现 - 粤港澳大湾区在管建筑面积2265.9万平方米，管理136个物业项目[61] - 长三角地区在管建筑面积5573.6万平方米，管理459个物业项目[61] 增值服务与社区运营 - 集团组织超过14项社区文化活动，聚焦儿童、长者等四大受众群体[27][29] - 公司宠物业务在2025年上半年累计成交订单量、服务次数及用户注册数量均实现显著提升[43] - K系列生活平台日活跃用户率及复购率增长超50%[38] - 公司注册分销员人数突破10,000人[38] - 在粤港澳大湾区和西南区域核心区域试点推行家政业务[43][46] - 建立"1+N"服务体系并推出社区前置仓即时零售模式[38][41] - 小K生活展示馆已覆盖广州、深圳、上海等11个主要城市[79] - K系列生活展示馆已覆盖广州、深圳、上海等11个城市[77] - 公司通过"一城一策"方式构建"1+N"服务体系，聚焦社区团购、家政服务等本地生活需求[78] - 业主增值服务下降主要因居民消费低迷和行业竞争加剧[81][97] - 非业主增值服务下降主要因房地产开发商需求减少[86][89][98] 技术与运营创新 - 区块链技术在物业费信任模式试点中实现收入流可追溯[16] - AI工单系统覆盖率快速提升[16] - 通过节能改造技术及精细化运营实现全年能耗显著下降[34][36] - 电梯管理模块实现台账、维修、保养三位一体闭环管理[33][35] - 在深圳、广州等城市部分项目配备AED急救设施并实施应急培训[32][35] - 开展防爆巡查并配备警用电瓶车等专业安防装备[31][35] 新业务与战略试点 - 设立深圳中央广场作为首个康养业务试点项目[44][46] - 公司签订15年停车场租赁协议以锁定长期供应来源[123][125] - 深圳停车场需求远大于供给，目标项目出租率长期保持高位[124][126] - 停车场业务除传统收入外具备电动车充电及广告租赁等增值服务潜力[127][130] - 公司采用一次性支付租金方式以降低长期租赁成本[128] - 独立第三方报价显示分期支付方案成本高于公司现有一次性支付方案[128] 人力资源 - 员工总数降至11,737人，较2024年底减少276人[153] - 截至2025年6月30日，公司雇员总数为11,737名，较2024年12月31日的12,013名减少276名[156] 公司治理与董事变动 - 2025年7月10日刘立好获委任为执行董事，李海鸣辞任执行董事[172][175] - 审计委员会由三名独立非执行董事组成[160][166] - 公司未支付截至2025年6月30日止六个月的中期股息[171][174] - 截至2025年6月30日公司未持有任何库存股份[170][173] - 报告期末后无重大期后事项[157] 股权激励计划 - 公司购股权计划可发行股份上限为14,000,000股，占采纳日期已发行股份140,000,000股的10%[179] - 截至报告日期，购股权计划可发行股份占公司已发行股本154,110,000股的9.09%[179] - 2025年1月1日及6月30日购股权计划可发行股份均为13,890,000股，各占当时已发行股本的9.0%[180] - 截至2025年6月30日止六个月未授予任何购股权[180] - 购股权计划有效期至2029年6月18日，此后不再授出新期权[194] - 任何合资格参与者在12个月内获授期权所涉股份总数不得超过已发行股份的1%[185][190] - 每股行使价须不低于提呈日收市价、前五日平均收市价及面值中的最高者[189][193] - 期权行使期限不超过自授予日起十年[186][191] - 截至2025年6月30日，董事廖传强持有未行使期权200万股，行使价均为每股15.70港元[196] - 期权归属需达成特定业绩目标（董事豁免除外）[187][191] - 接纳期权要约时需支付1.00港元作为对价，中期报告日前未收到任何对价[188][192] - 购股权计划旨在激励参与者优化绩效并吸引对长期增长有益的人才[184] - 截至2025年6月30日，公司尚未行使的购股权结余为6,090,000份[198] - 2025年上半年，公司注销/失效的购股权总数为2,980,000份[198] - 可行使购股权数量占公司总股份154,110,000股的4.0%[198][199] - 其他雇员2019年授出的购股权中，有600,000份在2025年上半年失效[198] - 马秀敏持有四批购股权，每批行使价均为15.70港元，合计50,000份[197] - 刘洪柏持有四批购股权，每批行使价均为15.70港元，合计50,000份[197] - 陈斌持有四批购股权，每批行使价均为15.70港元，合计50,000份[197] - 所有购股权授出前的股票收市价均为每股15.36港元[197][198] - 2025年上半年公司未授予任何新购股权[197][198] - 购股权行使期均从2020年至2023年7月开始，有效期至2029年7月18日[197][198] 行业与市场环境 - 中国2025年上半年GDP为66.0536万亿元人民币，同比增长5.3%[12] - 央行降准降息推动5年期LPR和公积金利率创新低[13] - 超过160个城市出台房地产刺激政策[13] - 物业管理行业发布新版《住宅物业服务标准》，明确"质价相符"原则[16] 公司基本信息 - 公司建立"至臻至诚，严谨规范，务实高效，持续改进"的质量理念[17] - 公司总部位于中国深圳市福田区南园路66号佳兆业中心A座507室[6] - 公司股份代号为2168.HK[9] - 公司网站为http://www.jzywy.com[9] 荣誉与奖项 - 集团获2025中国物业服务力百强企业第17名及多项行业领先奖项[20][24]

股本情况 - 本月底法定/注册股本总额为500万港元，股份数目为5亿股，每股面值0.01港元[1] - 本月底已发行股份（不含库存股份）数目为1.5411亿股，库存股份数目为0，总数为1.5411亿股[2] 股份期权 - 行使价15.7港元的股份期权计划，上月底和本月底结存数目均为609万股，本月底可能发行或转让780万股[3] - 本月内因行使期期权所得资金总额为0港元[3]

财务业绩 - 收益8.22亿元同比减少8.5% [1] - 毛利2.04亿元同比减少20.2% [1] - 公司拥有人应占溢利4782.1万元同比增长7.84% [1] - 每股盈利0.31元 [1] 业务板块表现 - 物业管理服务收益6.95亿元同比减少1.8% [1] - 业主增值服务收入8030万元同比减少5.3% [1] - 非业主增值服务收益4700万元同比减少55.6% [1] 业绩变动原因 - 策略性退出不佳项目导致在管面积减少 [1] - 业主增值服务减少因居民消费低迷与行业竞争加剧 [1] - 业绩改善主要源于应收贸易账款亏损准备拨备及行政开支减少 [1] 业务规模与战略 - 物业管理覆盖中国20个省份77个城市 [1] - 总在管建筑面积9990万平方米 [1] - 在管物业707个含334个住宅社区及373项非住宅物业 [1] - 加快发展公共城市服务转型为全域管理服务提供商 [1]

财务表现 - 总收益同比减少8.5%至8.22亿元人民币 [1] - 毛利同比减少20.2%至2.039亿元人民币 [1] - 溢利及全面收益总额同比增加5.3%至5340万元人民币 [1] 业务规模 - 物业管理总合同建筑面积为126.2百万平方米 较2024年末减少2.2% [1] - 总在管建筑面积为99.9百万平方米 较2024年末减少2.7% [1]

财务表现 - 收益8.22亿元同比减少8.5% [1] - 毛利2.04亿元同比减少20.2% [1] - 公司拥有人应占溢利4782.1万元同比增长7.84% [1] - 每股盈利0.31元 [1] 业务板块收入 - 物业管理服务收益6.95亿元同比减少1.8% [1] - 业主增值服务收入8030万元同比减少5.3% [1] - 非业主增值服务收益4700万元同比减少55.6% [1] 业绩变动原因 - 物业管理收益减少因策略性退出业绩不佳项目导致在管面积减少 [1] - 业主增值服务减少因居民消费低迷及行业竞争加剧 [1] - 利润增长主要源于应收贸易账款亏损准备拨备及行政开支同比减少 [1] 业务规模与战略 - 业务覆盖中国20个省份77个城市 [1] - 总在管建筑面积9990万平方米 [1] - 在管物业707个包括334个住宅社区及373项非住宅物业 [1] - 加快发展公共城市服务转型为全域管理服务提供商 [1]

收入和利润（同比） - 总收益同比下降8.5%至8.22亿元人民币（对比去年同期8.98亿元）[3][6] - 2025年上半年总收益为822,001千元，较2024年同期的897,997千元下降8.5%[20][22] - 截至2025年6月30日营业收益为人民币822.0百万元，同比下降8.5%[48] - 公司截至2025年6月30日止六个月总收益为人民币822.0百万元，同比下降8.5%[79][81] - 溢利及全面收益总额同比增长5.3%至5340万元人民币（对比去年同期5070万元）[3][6] - 本公司拥有人应占溢利增长至4782万元人民币（对比去年同期4435万元）[6] - 本公司拥有人应占期内溢利及全面收益总额同比增长7.8%，从2024年人民币44,346千元增至2025年人民币47,821千元[28] - 截至2025年6月30日综合净溢利为人民币53.4百万元，同比增长5.3%[48] - 截至2025年6月30日公司拥有人应占溢利为人民币47.8百万元，同比增长7.9%[48] - 期内溢利及全面收益总额由人民币50.7百万元增加至53.4百万元，增幅5.3%[93] 成本和费用（同比） - 员工成本（包括董事酬金）同比下降12.7%，从2024年人民币403,092千元降至2025年人民币351,229千元[25] - 金融资产及合约资产减值损失同比下降17.2%，从2024年人民币58,014千元降至2025年人民币48,054千元[25] - 所得税开支同比增长37.4%，从2024年人民币14,714千元增至2025年人民币20,221千元[27] - 直接经营开支由人民币642.6百万元减少至618.1百万元，降幅3.8%[84] - 销售及市场推广开支由人民币4.5百万元增加至5.2百万元，增幅15.6%[90] - 行政开支由人民币89.3百万元减少至77.6百万元，降幅13.1%[91] 毛利和毛利率（同比） - 毛利同比下降20.2%至2.039亿元人民币（对比去年同期2.554亿元）[3][6] - 整体毛利由人民币255.4百万元减少至203.9百万元，降幅20.2%[85] - 整体毛利率由28.4%下降至24.8%，减少3.6个百分点[85] - 物业管理服务毛利率由24.2%下降至21.5%，减少2.7个百分点[87] - 业主增值服务毛利率由64.7%下降至60.1%，减少4.6个百分点[88] - 非业主增值服务毛利率由27.9%下降至13.3%，减少14.6个百分点[89] 各业务线收益表现（同比） - 物业管理服务收益为694,653千元，同比下降1.8%[20] - 业主增值服务收益为80,339千元，同比下降5.3%[20] - 非业主增值服务收益大幅下降至47,009千元，同比减少55.6%[20] - 物业管理服务收益为人民币694.7百万元[48] - 业主增值服务收益为人民币80.3百万元[48] - 非业主增值服务收益为人民币47.0百万元[48] - 2025年上半年物业管理服务收益为人民币6.947亿元，同比下降1.8%[72] - 物业管理服务收益为人民币694.7百万元，同比下降1.8%[81] - 业主增值服务收益为人民币80.3百万元，同比下降5.3%[76][81][82] - 非业主增值服务收益为人民币47.0百万元，同比下降55.6%[78][81][83] - 物业管理服务收益占比84.5%，业主增值服务占比9.8%，非业主增值服务占比5.7%[81] 各业务线收益下降原因 - 业主增值服务收入下降主要由于居民消费低迷及行业竞争加剧[76][82] - 非业主增值服务收入下降主要由于房地产开发商需求减少[78][83] 管理规模变化（同比/环比） - 物业管理总合同建筑面积减少2.2%至1.262亿平方米（对比2024年末1.291亿平方米）[3] - 总在管建筑面积减少2.7%至9990万平方米（对比2024年末1.027亿平方米）[3] - 在管面积约9,990万平方米[46] - 在管项目达到707个[46] - 公司总在管建筑面积达99.9百万平方米，覆盖中国77个城市的707个物业[64] - 合同建筑面积从2024年底的129,067千平方米下降至2025年中的126,214千平方米[65] - 在管物业数目从2024年底的728个减少至2025年中的707个[65] - 合同建筑面积同比下降约2.2%（129,067→126,214千平方米）[65] - 在管建筑面积同比下降约2.7%（102,697→99,900千平方米）[65] - 在管物业数目同比下降约2.9%（728→707个）[65] - 截至2025年6月30日，公司在管总建筑面积为99.9百万平方米，较2024年12月31日的102.7百万平方米减少2.7%[68] - 在管项目数量从2024年12月31日的728个减少至2025年6月30日的707个，减少21个项目[68] - 期内新委聘项目37个，对应建筑面积1.6百万平方米[68] - 终止项目58个，减少建筑面积4.4百万平方米[68] 地区和市场分布 - 累计进驻20个省份77座城市[46] - 物业管理服务覆盖中国20个省份、直辖市及自治区[64] - 长三角地区在管建筑面积55.7百万平方米（占比55.8%），是公司最大区域市场[68] - 住宅社区在管建筑面积61.0百万平方米，占总在管面积的61.1%[70] - 非住宅物业在管面积38.9百万平方米，占比38.9%[70] - 在管物业包括334个住宅社区及373项非住宅物业[64] - 包干制物业管理模式占比76.6%，在管建筑面积76.5百万平方米[70] - 来自佳兆业集团开发项目的在管面积占比44.1%，达44.0百万平方米[71] 客户集中度变化 - 来自佳兆业集团及相关方的收益占比从2024年同期的12.2%降至7.3%[17] 资产和现金流变化 - 现金及现金等价物减少至1.882亿元人民币（对比2024年末2.433亿元）[7] - 现金及现金等价物由人民币243.3百万元减少至188.2百万元，降幅22.6%[94] - 公司2025年6月30日资产净值为1,003,811千元，较2024年12月31日的955,140千元增长5.1%[8] - 公司权益总额从2024年12月31日的955,140千元增至2025年6月30日的1,003,811千元，增长5.1%[8] 应收和应付账款状况 - 应收贸易账款增至5.269亿元人民币（对比2024年末4.556亿元）[7] - 其他应付款项从2024年末的4,433千元增至2025年中的7,393千元，增长66.8%[8] - 应收贸易账款总额从2024年末的1,443.858百万元人民币增至2025年6月30日的1,553.854百万元人民币，增长7.6%[35] - 应收贸易账款亏损准备从2024年末的988.288百万元人民币增至2025年6月30日的1,026.971百万元人民币，增长3.9%[35] - 3年以上账龄的应收贸易账款从2024年末的268.051百万元人民币增至2025年6月30日的383.010百万元人民币，增长42.9%[36] - 应付贸易账款总额从2024年末的206.574百万元人民币增至2025年6月30日的231.490百万元人民币，增长12.1%[38] - 超过365天账龄的应付贸易账款从2024年末的31.124百万元人民币增至2025年6月30日的42.151百万元人民币，增长35.4%[39] - 其他应付款项总额从2024年末的333.933百万元人民币降至2025年6月30日的312.205百万元人民币，减少6.5%[38] - 其他应付款项为人民币312.2百万元，较2024年末的人民币333.9百万元减少人民币21.7百万元（降幅6.5%），主要因代表住户收款结付[101] 负债和税务变化 - 递延税项负债从2024年末的9,020千元降至2025年中的8,210千元，减少9.0%[8] - 非流动负债总额从2024年末的14,533千元增至2025年中的17,001千元，增长17.0%[8] - 资产负债比率为零，因无计息借款[105] 金融资产公平值变动 - 按公平值经损益入账的金融资产公平值变动收益大幅下降93%，从2024年收益人民币42,706千元降至2025年收益人民币3,000千元[25] - 物业的合约权利金融资产公平值确认进一步亏损人民币3,000千元（2024年同期：亏损人民币42,706千元）[34] 经营溢利和减值损失 - 经营溢利同比下降31.7%至7136万元人民币（对比去年同期1.045亿元）[6] - 金融资产及合约资产减值损失为4805万元人民币（对比去年同期5801万元）[6] 其他收入和亏损 - 其他收入、收益及亏损净额由2024年盈利人民币808千元转为2025年亏损人民币1,639千元[24] 资本开支和投资 - 物业、厂房及设备新增成本同比下降58.6%，从2024年人民币3,880千元降至2025年人民币1,606千元[31] - 作为出租人，集团未来最低租金总额从2024年末的3.094百万元人民币降至2025年6月30日的2.029百万元人民币，减少34.4%[42] - 未购买/出售/赎回任何上市证券[115] 数字化和增值服务进展 - 小K生活平台用户日活率及复购率增长超50%[56] - 公司注册分销员突破1万人[56] - 小K生活展示馆已覆盖广州、深圳、上海等11个主要城市[75] 宏观和行业环境 - 2025年上半年中国国内生产总值(GDP)为660,536亿元人民币，同比增长约5.3%[43] - 央行降准降息推动5年期LPR和公积金利率创新低，超160城出台刺激政策[44] - 住建部发布新版《住宅物业服务标准》，明确"质价相符"原则，取消数项不合理收费[45] 人力资源变化 - 公司聘用11,737名雇员，较2024年末的12,013名减少276名（降幅2.3%）[108] 外汇和风险管理 - 外汇风险敞口为人民币0.3百万元，涉及港币和美元计值现金[107] 股权激励计划 - 购股权计划可授出上限为4,820,000份，占已发行股本约3.13%[110] 其他重要声明 - 无重大资本承担[102] - 无重大资产抵押[103] - 无重大或然负债[106] - 无重大期后事项[109] - 不派发2025年中期股息[116]

公司财务安排 - 公司将于2025年8月26日召开董事会会议审议截至2025年6月30日止六个月的中期业绩及其发布 [1] - 董事会会议将审议派发中期股息的建议（如有） [1]

会议安排 - 佳兆业美好集团董事会会议定于2025年8月26日举行[3] - 会议将考虑及通过集团截至2025年6月30日止6个月的中期业绩[3] - 会议将考虑建议派付中期股息（如有）[3] 人员构成 - 截至公告日期，董事会包括6名执行董事和3名独立非执行董事[5]