股东权益变动 - 红星美凯龙控股集团及其一致行动人持股比例从23.51%下降至19.95% 减少3.56个百分点[1] - 因重整计划生效 红星控股持有的155,493,495股公司股票（占总股本3.57%）用于抵债分配[1] - 已完成155,117,756股划转 剩余375,739股待后续处理[1] 股份处置安排 - 常州美开信息科技有限公司持有43,023,000股公司股份尚未完成卖出操作[1] - 相关股份处置程序仍在进行中[1] 公司治理影响 - 本次权益变动未导致公司控制权发生变化[1] - 公司经营状况不受本次股东权益变动影响[1] - 根据监管规则 本次变动无需披露权益变动报告书[1]

股份数据 - 截至2025年8月底，H股法定/注册股份741,285,634股，面值1元，股本741,285,634元[1] - 截至2025年8月底，A股法定/注册股份3,613,447,039股，面值1元，股本3,613,447,039元[1] - 2025年8月底法定/注册股本总额为4,354,732,673元[1] 发行股份数据 - 截至2025年8月底，H股已发行股份741,285,634股，库存股0股[3] - 截至2025年8月底，A股已发行股份3,613,447,039股，库存股1,044,800股[3] 库存股用途 - 2025年8月31日，公司A股库存股1,044,800股用于员工持股或股权激励计划[3]

公司治理变动 - 重庆星凯科家居有限公司于9月2日发生工商变更 王余生卸任监事职务 车建兴卸任董事职务[1] - 公司法定代表人为支建 注册资本约6.8亿人民币[1] 股权结构 - 公司由美凯龙旗下天津津瑞企业管理有限公司全资持股[1] - 公司成立于2017年6月 经营范围包括自有房屋租赁 自有柜台租赁及物业管理[1]

公司治理变动 - 重庆星凯科家居有限公司发生工商变更 王余生卸任监事 车建兴卸任董事 [1] - 公司成立于2017年6月 法定代表人为支建 注册资本约6.8亿人民币 [1] 股权结构与经营范围 - 公司由美凯龙（601828）旗下天津津瑞企业管理有限公司全资持股 [1] - 经营范围包括自有房屋租赁 自有柜台租赁 物业管理等业务 [1]

财务表现 - 2025H1营业收入33.37亿元同比下降21.01% 归母净利润-19.00亿元同比亏损扩大51.63% 扣非归母净利润-6.02亿元同比亏损扩大3.05% [1] - 2025Q2营业收入17.22亿元同比下降18.53% 归母净利润-13.87亿元同比亏损扩大57.29% 扣非归母净利润-3.84亿元同比亏损减少17.50% [1] - 自营及租赁收入24.51亿元同比下降15.6% 占营业收入73.4% 委管业务收入6.09亿元同比下降26.4% 建筑装饰服务收入1.04亿元占比3.1% [2] 业务运营 - 截至25H1经营76家自营商场 235家委管商场 7家战略合作商场 23个特许经营项目 合计369家家居建材店/产业街 另有16家自营商场筹备中 [2] - 自营业务收入下降主因出租率下降及商户优惠增加 委管业务收入下降系商场数量减少 建筑装饰业务受行业收缩影响项目减少且施工放缓 [2] - 电器家装及新能源汽车业务发展趋势良好 以旧换新订单74.3万单实现销售额73.1亿元 中央补贴11.7亿元补贴占比约16% [3] 战略发展 - 建发股份入股后在家电家装汽车等板块协同显著 2025年3月建发派驻董事长入职深化资源整合与战略协同 [3] - 加强地产与家装业务联动 推进国际化战略和海外布局 未来将制定五年战略规划打造差异化竞争优势培育新兴业务 [3] - 积极响应以旧换新政策联合品牌营销开启政企双补 显著发挥龙头聚集效应带动消费增长与商户收入提升 [3] 经营状况 - 地产后周期消费复苏缓慢行业加速出清 商场出租率和租金水平阶段性下滑 [2] - 公司对合格商户减免部分租金及管理费用导致营收阶段性下滑 [2] - 毛利率和现金流改善 受非经常性损益拖累净利率短期承压 [4]

减持交易详情 - China Lesso Group Holdings Limited于9月1日减持红星美凯龙237.46万股 每股作价1.5741港元 总金额约为373.79万港元 [1] - 减持后最新持股数目约为5818.53万股 最新持股比例为7.85% [1] 关联方信息 - 本次交易涉及其他关联方包括Fuhui Capital Investment Limited、New Fortune Star Limited、Xi Xi Development Limited及黄联禧 [1]

股东减持交易 - China Lesso Group Holdings Limited于9月1日减持红星美凯龙237.46万股[1] - 每股作价1.5741港元 总金额约为373.79万港元[1] - 减持后最新持股数目约为5818.53万股 持股比例降至7.85%[1] 关联方信息 - 交易涉及其他关联方包括Fuhui Capital Investment Limited、New Fortune Star Limited、Xi Xi Development Limited及黄联禧[1]

投资评级 - 增持-A 维持评级 12个月目标价3.35元 当前股价2.93元 [5] 核心观点 - 公司短期业绩承压但降本增效成效显著 25H1归母净利润-19.00亿元同比亏损扩大51.63% 扣非后归母净利润-6.02亿元同比亏损扩大3.05% [1] - 建发股份入主后协同效应显著 家电家装汽车业务板块发展良好 以旧换新订单74.3万单实现销售额73.1亿元 [3] - 公司制定五年战略规划 明确战略方向打造差异化竞争优势 培育新兴业务探索新商业模式与海外市场机遇 [3] 财务表现 - 25H1营业收入33.37亿元同比下降21.01% 其中Q2营收17.22亿元同比下降18.53% [1] - 综合毛利率61.50%同比增长0.83pct Q2毛利率63.79%同比增长2.96pct [9] - 期间费用率54.94%同比增长2.27pct 管理财务费用同比减少1.1亿元和1.8亿元 [9][10] - 经营性净现金流2.0亿元较24年同期提升10.2亿元 资金周转效率显著提升 [10] - 剔除非经常性损益后经营利润2.1亿元同比实现正增长 [10] 业务运营 - 自营业务收入24.51亿元同比下降15.6% 占比营业收入73.4% [2] - 委管业务收入6.09亿元同比下降26.4% 主要因委管商场数量减少 [2] - 建筑装饰服务收入1.04亿元占比3.1% 受行业收缩影响项目数量减少 [2] - 截至25H1经营76家自营商场 235家委管商场 7家战略合作商场 23个特许经营项目 共369家家居建材店/产业街 [2] - 自营商场毛利率69.1%同比微降0.7pct 委管商场毛利率43.2%同比增长2.7pct [9] 业绩展望 - 预计2025-2027年营业收入82.24亿元/86.03亿元/88.98亿元 同比增长5.16%/4.60%/3.43% [11] - 预计归母净利润-8.04亿元/2.49亿元/3.90亿元 25年同比减亏 26年扭亏为盈 27年同比增长56.35% [11] - 26-27年对应PE为51.2x/32.7x [11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告研究的具体公司2025年上半年虽受行业环境影响业绩有波动，但财务和经营状况呈现积极变化，未来将通过战略重塑、业态融合、响应政策、数智化赋能等举措把握行业机遇，推动业绩和估值双修复[25][27][37] 根据相关目录分别进行总结 调研基本情况 - 调研对象为美凯龙，所属行业是商业百货，接待时间为2025年9月1日，上市公司接待人员包括董事长李玉鹏、总经理施姚峰等[16] 详细调研机构 - 参与调研的机构有银行、基金管理公司、证券公司、寿险公司、投资公司、资产管理公司等，各机构均有相关人员参与[17][18] 主要内容资料 财务总监杨总介绍财务业绩 - 截至2025年6月30日，公司经营76家自营商场，平均出租率84.2%，较去年底回升1.2%；235家委管商场，平均出租率81.3%；通过战略合作经营7家家居商场，以特许经营方式授权23家项目，含369家店/产业街，覆盖30个省市自治区202个城市，总经营面积1936万平方米[25] - 2025年H1营业收入33.4亿，同比下滑21%，环比下滑7%，主要因闭店和租金优惠；自营及租赁收入24.5亿，占比73%，同比降15%，环比持平；归母净亏损19亿，因投资性房地产公允价值变动损失21亿和计提资产减值损失1.2亿，同比减少损失4.3亿；剔除非经常性损益，上半年经营利润2.1亿，同比和环比均增长[25] - 成本费用同比同幅度下降，销售费用降0.9亿，管理费用降1.1亿，财务费用降1.8亿；经营性净现金流入2.0亿，同比提升10.2亿，剔除相关款项后同比增加6.9亿；资产总额1154亿，较年初减18亿，负债总额681亿，较年初增14亿，资产负债率59%，较年初略有增加；有息负债规模增加，平均融资成本降至4.7%以下，较年初降0.4个百分点，上半年利息支出减少2.0亿；8月26日完成最大一笔美元债偿付，债务期限优化[26][27] 总经理施总介绍经营情况 - 2025年上半年，家居建材行业受供应波动和需求下滑影响，公司减免部分商户租金及管理费，调整战略与品类布局，吸引优质品牌入驻，导致出租率和租金水平下降，影响投资性房地产价值；随着政策落地，行业将获支撑，公司将把握机遇提升业绩[27][28] - 稳步推进“3 + 星生态”，业态融合加速，高端电器成增长最快板块之一，截至6月底经营面积占比9.4%，未来三年将打造40座高端电器生态标杆；家装业务发布M + 家装设计中心战略规划，截至6月底已完成73.1万平方米，引入1000多家工作室，合作近5000位设计师；新能源汽车业态成立运营公司，发布“3100规划”，截至报告期末进驻50家商场，经营面积26.1万平方米，较2024年底增长9.7万平方米[28][29][30] - 积极响应以旧换新政策，全国卖场订单数74.3万单，销售额73.1亿，中央补贴11.7亿，补贴占比16%[31] - 聚焦数智化赋能，在战略业务支撑、流程提效、模型驱动、智能应用四大领域升级，提升管理效能，如招商管理端功能优化，消费者端小程序升级，构建数据模型，应用AI技术等[31][32][33] - 线上线下深度融合，升级线上流量矩阵，线下做实以旧换新，开启万盘服务计划，共建到家服务体系[33] 董事长李总发言 - 公司上半年业绩保持基本盘稳定，推动战略转型和升级，内部管理稳定；外部房地产市场处于调整期，家居行业处于变革与升级阶段，呈现促消费政策驱动、头部企业集中度提升和消费需求跃迁两大特征[34][35][36] - 截至报告期末，公司经营76家自营商场、235家委管商场，自营商场出租率84.2%，较去年底增加1.2个百分点，委管商场出租率81.3%，较去年底降低1.1%；2024年提出“3 + 星生态”战略，今年战略重心转向生态协同共赢，未来零售竞争是生态能力竞争，年底前完成新五年战略规划，坚持专业化经营，强化科技和金融赋能，依托品牌和生态资源开拓新价值[37][38] - 下半年提升大家居业务质量和盈利能力，提升出租率和租金收缴率，推动创新轻资产业务模式和管理架构，加强与建发集团业务协同[39] Q&A环节 - 3 + 星生态进展：高端电器经营面积占比从1%提升到9.4%，上海完成样板打造，全国40家城市推进；M + 高端家装设计中心面积达70多万方，目标是35个城市旗舰店和60个样板店；汽车生态经营面积20多万方，完成“3100规划”第一年目标；未来电器和家装设计出租率提升将使公司出租率回到95%以上；以旧换新上半年1 - 7月销售额82亿左右，政府补贴占16%，效果明显，下半年政策持续拉动有望实现全年比2024年增长10%以上[40][41][44] - 公司未来盈利展望：招商方面提升专业化和精细化，加强经销商管理；全域新媒体运营向流量和区域用户运营倾斜；信息化管理降本增效；提升经营质量夯实公允价值基础；落定5年战略规划，加强市值管理[45][46][47] - 建发对美凯龙战略预期：建发看好家居零售行业前景，入股后在家电家装汽车业务协同和融资结构优化方面赋能；美凯龙今年完成新5年战略规划，坚持专业化经营，采取文化引领、聚焦主业等策略，下半年提升大家居业务质量和盈利能力，推动创新业务模式和管理架构[47][48][49]

人事变动 - 副总经理车国兴因个人原因辞任 希望投入更多时间处理个人事务 [1] - 辞任报告自送达董事会之日起生效 已确认与董事会无意见分歧 [1][2] - 公司将于辞任后陆续变更其在控股子公司的董事职务 [2] 公司运营影响 - 离任不会对公司日常经营产生不利影响 已按规定完成交接工作 [2] - 车国兴在任职期间为公司发展做出重要贡献 董事会表示衷心感谢 [2]