行业规模扩张 - 2025年7月TOP50物业服务企业新增合约面积总计5048万平方米 头部企业规模持续扩张 新增合约面积均值为101万平方米 [1] - 世茂服务控股有限公司 上海永升物业管理有限公司 招商局积余产业运营服务股份有限公司新增合约面积均超过330万平方米 规模扩张迅速 [1] 企业新增合约面积排名 - 世茂服务新增合约面积411万平方米位列首位 上海永升物业343万平方米排名第二 招商局积余318万平方米排名第三 [2] - 华润万象生活318万平方米 江苏银河物业292万平方米 保利物业279万平方米 碧桂园服务194万平方米 龙湖服务178万平方米位列前列 [2] - 中海物业 武汉城市服务集团 明語集团 金科智慧服务 万物云新增合约面积在126-161万平方米之间 [2][3] - 东原仁知102万平方米 新日月生活服务 广东宏德科技物业83万平方米 东吴服务产业集团 深业物业79万平方米 [3] - 河南建业新生活76万平方米 江西燕兴物业76万平方米 德信盛全物业70万平方米 广西华保盛物业66万平方米 金茂物业66万平方米 [3] - 荣万家60万平方米 深圳金地物业55万平方米 华发物业50万平方米 北京瑞赢酒店物业40万平方米 雅生活智慧城市服务 深圳特发服务45万平方米 [3][4] - 中土物业42万平方米 弘阳服务40万平方米 中铁建物业34万平方米 幸福基业物业27万平方米 上海中建东孚物业27万平方米 [3][4] - 北京兴业源科技服务27万平方米 杭州滨江物业26万平方米 华侨城物业26万平方米 大华集团上海物业25万平方米 远洋服务24万平方米 [4] - 深圳星河智善生活23万平方米 新城悦服务23万平方米 阳光恒昌物业27万平方米 厦门国贸城市服务21万平方米 南都物业18万平方米 [4] - 江山智联物业18万平方米 新力物业16万平方米 深圳莲花物业162万平方米 [4] 第三方市场拓展 - 2025年7月TOP50物业服务企业第三方市场拓展面积总计4256万平方米 均值为85万平方米 [7] - TOP10企业第三方市场拓展面积均值为236万平方米 TOP11至TOP30企业均值为76万平方米 [8] - 世茂服务第三方拓展面积411万平方米居首 上海永升物业338万平方米排名第二 江苏银河物业297万平方米排名第三 [5] - 招商局积余283万平方米 华润万象生活240万平方米 保利物业194万平方米 明語集团159万平方米 碧桂园服务151万平方米 [5][6] - 金科智慧服务 龙湖服务141万平方米 山东明德物业138万平方米 中海物业118万平方米 南京银城物业109万平方米 [6] - 绿城物业服务 东原仁知城市运营服务 新日月生活服务 广东宏德科技物业83万平方米 东吴服务产业集团82万平方米 [6] - 江西燕兴物业76万平方米 深业物业运营集团 德信盛全物业70万平方米 河南建业新生活69万平方米 广西华保盛物业66万平方米 [6] - 万物云 荣万家55万平方米 金茂物业55万平方米 北京瑞赢酒店物业49万平方米 深圳金地物业452万平方米 深圳特发服务45万平方米 [6][7] - 中土物业42万平方米 弘阳服务 华发物业39万平方米 幸福基业物业27万平方米 北京兴业源科技服务77万平方米 [7] - 阳光恒昌物业22万平方米 南都物业18万平方米 江山智联物业18万平方米 深圳莲花物业16万平方米 大华集团上海物业162万平方米 [7] - 新力物业16万平方米 和泓服务16万平方米 深圳星河智善生活 厦门国贸城市服务15万平方米 宝石花物业15万平方米 [7] - 杭州滨江物业15万平方米 中铁建物业15万平方米 西安锦天物业14万平方米 远洋服务13万平方米 长城物业8万平方米 力高健康生活8万平方米 [7] 关联方项目承接 - 2025年7月TOP50企业承接关联方面积合计963万平方米 均值为19万平方米 TOP10企业门槛值为28万平方米 [13] - 武汉城市服务集团承接关联方面积158万平方米居首 保利物业85万平方米排名第二 万物云80万平方米排名第三 [10] - 华润万象生活78万平方米 招商局积余48万平方米 雅生活智慧城市服务48万平方米 中海物业44万平方米 碧桂园服务43万平方米 [10] - 龙湖服务112万平方米 绿城服务28万平方米 上海中建东孚物业27万平方米 新城悦服务 中铁建物业20万平方米 [10][11] - 华侨城物业18万平方米 金茂物业11万平方米 杭州滨江物业11万平方米 远洋服务 中建壹品物业运营10万平方米 [11][12] - 厦门联发物业服务 深圳金地物业 大华集团上海物业 中交物业服务集团 深圳星河智善生活7万平方米 [12] - 河南建业新生活 北京中铁慧生活科技服务 东原仁知城市运营服务7万平方米 中建七局地产集团 广州敏捷新生活物业6万平方米 [12] - 深业物业运营集团6万平方米 金科智慧服务 正商服务6万平方米 厦门国贸城市服务6万平方米 中骏商管智慧服务 [12] - 北京城建 美置服务集团 润达幸演江5万平方米 宁夏中房集团5万平方米 重庆海成生活服务 中电建物业5万平方米 上海永升物业5万平方米 [12][13] 城市服务领域拓展 - 深圳金地物业中标金额6445万元居城市服务首位 绿城服务3523万元排名第二 广东宏德科技物业985万元排名第三 [14] - 深圳星河智善生活746万元 保利物业302万元 新大正物业196万元 新日月生活服务181万元 上海永升物业99万元 [14] - 碧桂园生涯服务95万元 浙江永成物业84万元 [14]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 世茂服務控股有限公司（於開曼群島註冊成立之有限公司） FF301 呈交日期: 2025年8月1日 截至月份: 2025年7月31日 狀態: 新提交 | 1. 股份分類 | 普通股 | | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00873 | 說明 | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | | 2,468,173,000 | | 0 | | 2,468,173,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | | | | 本月底結存 | | | | 2,468,173,000 | | 0 | | 2,468,173,000 | 第 2 頁 共 10 頁 v 1.1.1 I. 法定/註 ...

物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]

公司投资动态 - 世茂服务间接全资附属公司上海世茂天境与无锡星河订立合伙协议成立合伙企业 [1] - 合伙企业出资总额为2.4亿元人民币 其中上海世茂天境出资2.376亿元 无锡星河出资240万元 [1] - 合伙企业将投资中国辽宁省葫芦岛区域冷链物流项目的开发及运营 [1] 行业布局 - 公司通过成立合伙企业方式布局冷链物流行业 [1] - 项目选址在辽宁省葫芦岛区域 显示公司看好该地区冷链物流发展潜力 [1]

收入和利润（同比环比） - 2020 - 2024年公司收入分别为5025688千元、8343432千元、8636811千元、8202668千元、7895536千元[16] - 2020 - 2024年公司毛利分别为1577749千元、2390089千元、1942958千元、1646432千元、1564283千元[16] - 2020 - 2024年公司年度（亏损）/利润分别为724318千元、1216846千元、 - 876672千元、316748千元、 - 222958千元[16] - 2020 - 2024年本公司权益持有人应占（亏损）/利润分别为692952千元、1110447千元、 - 927120千元、273245千元、 - 272363千元[16] - 2024年公司收入为78.955亿元，毛利润为15.643亿元，年度亏损2.23亿元，公司权益持有人应占亏损2.724亿元[37] - 2024年公司收入78.955亿元，较2023年同期的82.027亿元同比下降3.7%[64] - 2024年物业管理服务收入55.643亿元，占总收入的70.5%，较2023年同期的52.919亿元同比增长5.1%[64] - 2024年社区增值服务收入12.077亿元，占总收入的15.3%，较2023年同期的13.629亿元同比下降11.4%[64] - 2024年非业主增值服务收入1.76亿元，占总收入的2.2%，较2023年同期的2.131亿元同比下降17.4%[64] - 2024年城市服务收入9.475亿元，占总收入的12.0%，较2023年同期的13.348亿元同比下降29.0%[64] - 2024年毛利15.643亿元，较2023年全年的16.464亿元同比下降5.0%，毛利率为19.8%，较2023年同期的20.1%基本持平[66] - 2024年物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和城市服务毛利率分别为20.1%、23.5%、17.1%和13.6%，较2023年分别持平、下降2.6个百分点、下降1.0个百分点和下降0.4个百分点[66] - 城市服务毛利率为13.6%，较2023年全年的14.0%下降0.4个百分点[67] - 经营亏损为1.577亿元，较2023年的经营利润3.436亿元大幅下降[72] - 融资收入净额为0.06亿元，较2023年全年的0.322亿元大幅下降[73] - 年度亏损为2.23亿元，较2023年全年利润3.167亿元下降；剔除相关项目后，公司权益持有人应占核心净利润约为4.924亿元，较2023年的6.477亿元同比下降24.0%[79] 成本和费用（同比环比） - 2024年销售及服务成本63.313亿元，较2023年同期的65.562亿元同比下降3.4%[65] - 销售及营销开支为1.163亿元，较2023年全年的1.366亿元同比下降14.9%，占总收入的1.5%，较2023年全年的1.7%下降0.2个百分点[68] - 行政开支为8.275亿元，较2023年全年的9.895亿元同比下降16.4%，占总收入的10.5%，较2023年全年的12.1%下降1.6个百分点[69] - 金融资产减值亏损净额为1.429亿元，较2023年全年的0.866亿元增加0.563亿元[70] - 商誉减值亏损净额为0.456亿元，较2023年全年的0.154亿元增加0.302亿元[71] - 2024年12月31日，公司在职员工35633名，较2023年同期的47531名同比减少25.0%，员工成本340830万元，较2023年同期的391440万元同比减少12.9%[63] 各条业务线表现 - 公司有物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务及城市服务四大业务板块[37] - 2024年物业管理服务收入55.643亿元，同比上升5.1%[22] - 2024年物业管理服务收入占总收入70.5%，占总毛利润71.6%，收入为55.643亿元，同比上升5.1%，毛利润为11.208亿元，同比上升5.2%，毛利率为20.1%与2023年持平[38] - 截至2024年12月31日，集团社区增值服务收入12.077亿元，同比下降11.4%；毛利2.843亿元，同比下降20.0%[47] - 社区增值服务中，养老服务收入同比上升15.1%，美居服务收入同比下降44.9%[48] - 截至2024年12月31日，集团非业主增值服务收入1.76亿元，同比下降17.4%，主要受房地产行业低迷影响[50] - 社区资产管理服务收入24310万元，较2023年同期28080万元同比下降13.4%[51] - 智慧场景解决方案收入8190万元，较2023年同期8560万元同比下降4.3%[51] - 车位资产运营服务收入26460万元，较2023年同期29460万元同比下降10.2%[51] - 美居服务收入6970万元，较2023年同期12650万元同比下降44.9%[51] - 校园增值服务收入36110万元，较2023年同期41270万元同比下降12.5%[51] - 养老服务收入18730万元，较2023年同期16270万元同比增长15.1%[51] - 城市服务收入94750万元，占总收入12.0%，占总毛利8.3%，较2023年同期133480万元同比下降29.0%[52] 管理层讨论和指引 - 2025年公司将以良性健康运营为核心，调整经营结构、开拓第三方市场、挖掘新资源[26] - 住宅业务保持规模，优化成本和拓展增值服务贡献利润；非住宅业务拆分，培养独立运营能力[27] - 收入规模方面要保存量、增多营、扩增量[28][29] - 成本管控要提人效、降成本[30] - 品质提升方面住宅业务全面焕新，非住宅业务引入设备和推进标准化[31] - 管理提升通过管理培训和专业赋能实现[32] 其他没有覆盖的重要内容 - 2024年末非流动资产为3338544千元，较2023年的5057499千元有所下降[16] - 2024年末流动资产为9648934千元，较2023年的9182539千元有所上升[16] - 2024年末流动负债为4768067千元，较2023年的5243723千元有所下降[16] - 2024年末本公司权益持有人应占权益为7658752千元，较2023年的7916440千元有所下降[16] - 2024年公司处置附属公司亏损589143千元[16] - 2024年公司金融资产减值亏损净额为142878千元[16] - 2024年公司为1447个项目提供服务，在管建筑面积为2.184亿平方米，合约建筑面积为3.143亿平方米[37] - 2024年公司在管建筑面积同比下降12.8%，合约建筑面积同比下降5.4%[40] - 2024年来自独立第三方开发商的在管建筑面积为1.561亿平方米，占比为71.5%，合约建筑面积为2.381亿平方米，占比为75.8%[40] - 2024年住宅物业在管建筑面积为1.396亿平方米，占比为63.9%，较2023年提升6.9个百分点，合约建筑面积为1.93亿平方米，占比为61.4%，较2023年提升4.4个百分点[40] - 2024年按在管建筑面积看，74.4%的住宅物业位于中国一线、新一线及二线城市[41] - 2024年公司获MSCI上调ESG评级，由BB级提升至BBB级，并获得相关ESG奖项[33] - 2024年公司聚焦“硬件改善、软性提升、社区文化建设”开展品质提升行动[33] - 截至2024年12月31日，集团终止在管建筑面积6090万平方米，同比上升7.2%；终止合约建筑面积6220万平方米，同比上升5.1%[44] - 2024年第三方竞标外拓新增年化合同额14.827亿元，同比上升28.2%；新增合约建筑面积4310万平方米，同比上升3.4%；新增在管建筑面积2150万平方米，同比下降25.3%[45] - 第三方竞标外拓新增项目平均物业管理费为2.9元/平方米/月，同比上升26.1%[45] - 第三方竞标外拓的新增住宅物业合约建筑面积占比达42.9%，其中全新住宅物业占比18.3%，二手住宅物业占比24.6%[45] - 2024年住宅物业终止在管建筑面积占比25.3%，较2023年的32.9%下降；非住宅物业占比74.7%，较2023年的67.1%上升[44] - 2024年住宅物业新增合约建筑面积占比42.9%，较2023年的34.1%上升；非住宅物业占比57.1%，较2023年的65.9%下降[46] - 2024年住宅物业新增在管建筑面积占比27.9%，较2023年的30.2%下降；非住宅物业占比72.1%，较2023年的69.8%上升[46] - 上市所得款项净额512600万元，截至2024年12月31日已动用415900万元，未动用96700万元[54] - 先旧后新配股所得款项净额142600万元，截至2024年12月31日已动用60900万元，未动用81700万元[57] - 股份奖励计划可授予奖励的股份最高数量为公司2021年6月28日已发行股份总数的3%（即70919190股）[53] - 2024年4月24日，公司从世茂集团收购180个停车位及10个仓储单位，总对价约为3647.3237万元[59] - 2024年12月31日，投资物业、物业、机器及设备账面净值达3.559亿元，较2023年12月31日的5.902亿元同比减少39.7%[80] - 2024年12月31日，无形资产账面价值为21.012亿元，较2023年12月31日的26.577亿元下降20.9%；商誉达13.078亿元，较2023年12月31日的17.249亿元降低24.2%[81] - 2024年12月31日，集团流动资产为96.489亿元，较2023年12月31日同比上升5.1%[84] - 2024年12月31日，集团现金及现金等价物为21.641亿元，较2023年12月31日同比下降42.9%[84] - 2024年12月31日，集团流动资产净值为48.809亿元，流动比率为2.02，处于稳健水平[84] - 2024年12月31日，集团并无已签约但未拨备之资本承诺[85] - 2024年12月31日，集团并无任何重大或然负债[87] - 董事会不建议就截至2024年12月31日止年度派發末期股息（2023年：无）[92] - 集团五大客户及供应商合共之销售额及采购额，分别占集团年内营业总额少于30%及采购总额少于30%[96] - 集团本年度慈善捐款及其他捐献为713,223.30元（2023年：538,233元）[98] - 许世坛先生及顾云昌先生将在应届公司之股东周年大会轮值退任，且愿意膺选连任董事[103] - 本年度内，并无订立或存在与公司全部或任何重大部分业务有关的管理及行政合约[105] - 股份奖励计划于2021年6月28日采纳，有效期十年，可授予奖励的股份最高数目为采纳日期已发行股份总数的3%，即70,919,190股[106] - 截至2024年12月31日，年内无根据股份奖励计划授出奖励股份，年初未归属奖励股份4,718,961股，年内失效1,093,242股，年末未归属3,625,719股[107] - 自采纳日期至报告日期，已授出7,542,551股奖励股份，占采纳日期已发行股份总数约0.32%；可供日后授出的股份63,376,639股，占报告日期已发行股份总数约2.57%[108] - 2024年12月31日，许世坛持有本公司普通股57,129股，占已发行股本约0.002%；邵亮持有35,016股，占约0.001%；曹士扬持有829,967股，占约0.034%[110] - 2024年12月31日，许世坛持有相联法团世茂集团控股普通股3,682,198股，占已发行股本约0.097%；邵亮持有61,388股，占约0.002%；曹士扬持有93,202股，占约0.002%[112] - 符合股份奖励计划归属条件后，部分奖励股份60%自授出日期起6个月或12个月后归属，40%自授出日期起18个月或24个月后归属[111] - 截至20

文章核心观点 2024年房地产行业深度调整，物管企业发展逻辑转变，独立外拓等能力成关键，世茂服务交出韧性答卷，通过核心业务深耕、降本增效、资产优化及前瞻布局展现抗风险和战略调整能力，有望在行业出清后价值重估 [1][7][8] 行业现状 - 房地产行业呈调整态势，进入去库存新周期，物业管理服务行业发展逻辑转变，从规模扩张转向质量竞争 [1][3] 世茂服务核心业务表现 物管业务 - 2024年物业管理服务收入55.64亿元，同比增长5.1%，占总收入比重提升至70.5%，毛利率稳定在20.1% [2] - 2024年第三方外拓新增合同额14.83亿元，同比增长28.2%；新增合约建筑面积43.1百万平方米，同比上升3.4%；新增项目平均物管费2.9元/平方米/月，同比激增26.1% [2] - 截至2024年，在管项目74.4%位于一线、新一线及二线城市，住宅业态占比63.9% [2] 增值服务 - 2024年养老服务收入同比增长15.1%，达1.87亿元，成为增值服务板块新增长点 [7] 世茂服务战略举措 资产优化 - 2024年处置无锡金沙田科技60%股权，回笼资金2.5亿元，退出部分利润率低及账期长项目 [4] 技术转型 - 计划通过AI和大数据实现智能化管理，精准管控业务流程，辅助设备运行，降低成本，提供个性化服务 [4] 降本增效 - 员工成本同比下降12.9%，行政开支同比下降16.4%，期末持有现金及等价物37.6亿元 [5] 新赛道布局 - 切入社区养老服务、宠物服务等赛道，挖掘“最后一公里”消费潜力 [7] 世茂服务未来规划 - 2025年围绕“收入规模、成本管控、品质提升、管理提升”提出四大战役，收入端实施“保存量、增多营、扩增量”战略 [7]

文章核心观点 - 中国物业管理行业从“地产附属”转变为“独立赛道”，世茂服务2024年财报是行业转型样本，展现从“规模红利”向“能力红利”过渡，公司通过结构优化、科技赋能与生态深耕构建未来增长框架，完成从“周期股”到“价值成长股”蜕变 [1][2][10] 行业变化 - 过去十来年中国物业管理行业从“地产附属”到“独立赛道”，2020年后地产深度调整改变行业生态，增量市场萎缩、存量竞争加剧、服务价值回归 [1] - 行业生态上物企独立性受重视，政策倒逼物企从“跑马圈地”转向“精耕细作”，资本市场投资者关注现金流质量、服务能力与业务结构可持续性 [1] 世茂服务财报亮点 - 2024年全年收入79亿元，同比下滑3.7%，物业管理服务收入55.6亿，同比上升5.1%，毛利率稳定在20.1%，新增年化合同额同比激增28.2%，外拓新增在管建筑中非住宅物业占比72.1%，在管面积中非住宅物业占比36.1%，非住宅项目收入同比提升45.1个百分点至23.42亿元 [1] 财报背后的“韧性密码” 收入结构 - 实现从“依赖输血”到“自主造血”突破，2024年基础物业服务收入占比70.5%且营收小幅上升，得益于第三方外拓成果及服务品质提升 [3] 管理规模 - 截至2024年底，在管面积2.18亿平方米，合约建筑面积3.14亿平方米，第三方在管面积和合约面积分别达71.5%和75.8%，外拓成规模及业绩增长重要驱动力 [3] 项目布局 - 住宅项目74.4%处于一线、新一线及二线城市，能获丰富资源与消费群体，提价有未来收入确定性，2024年新增项目平均物业管理费同比上升26.1%，受空置房物业费打折影响小 [4] 业态拓展 - 持续拓展非住板块，截止2024年底为1447个项目提供服务，今年斩获90余新项目，覆盖多业态领域，实现规模增长 [4] 成本控制 - 过去一年保持良好成本控制，销售及营销开支同比下降14.9%，行政开支同比下降16.4% [4] “三力模型”下的增长飞轮 服务力 - 持续深化，全面推进“高品质服务”战略，强化住宅与非住宅服务能力，通过活动和体系推动服务品质跃升，斩获多个奖项，提升服务质量与客户黏性 [6] 科技力 - 保持迭代，构建科技能力结合前沿技术优化设备管控和能耗管理，降低单方能耗成本，驱动管理经营提质增效，将向技术型转型，重塑业务模式 [8] 生态力 - 持续拓展，构建“物业+”多元业务矩阵，挖掘生态圈价值，旗下养老服务收入同比增长15.1%，椿熙堂与世茂服务联动开发市场，创新增值服务开辟新收入增长点 [9] 结语 - 物业行业价值重塑是从规模扩张到能力沉淀转变，世茂服务穿越行业低谷，构建未来增长框架，完成从“周期股”到“价值成长股”蜕变，以品质拓宽成长天花板 [10]

文章核心观点 2024年世茂服务收入微降、归母净利润下降，物业管理服务主业收入增长，其他业务板块收入下降，公司进行主动调整和组织架构优化，未来计划优化经营结构、挖掘新增长点 [1][2][3][4][5] 经营业绩 - 2024年公司实现收入79.96亿元，同比微降3.7%；归母净利润4.92亿元，同比下降24% [1] - 2024年毛利润15.64亿元，毛利率19.8%，归母净利润率6.2% [2] 物业管理服务业务 - 2024年物业管理服务收入55.64亿元，同比增长5.1%，占收入的70.5%；毛利润11.21亿元，同比上升5.2%；毛利率为20.1% [1][2] - 2024年新增年化合同额14.83亿元，同比上升28.2%；新增合约建筑面积4310万平方米，同比上升3.4%；新增项目平均物业管理费为2.9元/平方米·月，同比上升26.1% [2] - 截至2024年底，累计在管建筑面积2.18亿平方米，合约建筑面积3.14亿平方米；74.4%的住宅物业位于一二线城市；来自独立第三方开发商的在管建筑面积为1.56亿平方米，占比约71.5% [2] 其他业务板块 - 2024年社区增值服务收入12.078亿元，同比下降11.4%；非业主增值服务收入1.76亿元，同比下降17.4%；城市服务收入9.4亿元，同比下降29.0% [3] - 社区增值服务板块中的养老服务实现收入1.87亿元，同比增长15.1% [3] 主动调整 - 2024年公司从业务和项目维度主动调整，关停和暂缓一批项目，处置一系列子公司，影响年度收入水平 [1] - 2024年公司优化升级组织架构，形成由4个区域和18个片区组成的新架构 [4] - 2024年5月开始公司提升项目经营管理能力，降本增效，控制一线管理和公用事业成本 [5] - 总部成立投拓委员会，筛选掉大量非优质及风险项目，处置无锡市金沙田科技有限公司60%股权，对价为2.5亿元 [5] 未来规划 - 2025年公司计划围绕全年经营目标及导向，全面优化经营结构，探索并开辟全新赛道，挖掘新增长点 [1][5] - 公司将进一步提升服务质量，重视现金流管控，加大应收款管理，控制合理账期，回归健康供应体系 [5]

文章核心观点 - 世茂服务2024年业绩亮眼，各业务板块发展态势良好，尤其物业管理服务稳健上扬，住宅项目布局为多元化增值服务提供增长动力 [1][2] 业绩情况 - 2024年全年收入78.96亿元，毛利15.64亿元 [1] 市拓成果 - 2024年新增年化合同额14.83亿元，同比上升28.2% [1] - 2024年新增合约建筑面积4310万平方米，同比上升3.4% [1] - 2024年新增项目平均物业管理费为2.9元/平方米/月，同比上升26.1% [1] 物业管理服务 - 2024年物业管理服务收入实现55.64亿元，同比上升5.1% [1] - 收入增长得益于积极开展第三方竞标外拓、第三方竞标外拓团队能力突出、提升物业管理服务品质及世茂集团交付在管建筑面积增加 [1] 住宅项目布局 - 截至2024年全年，在管项目中住宅项目占比达63.9% [2] - 住宅项目中74.4%位于一线、新一线及二线城市，为多元化增值服务拓展提供空间和增长动力 [2]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年全年收入为78.955亿元，较2023年同期的82.027亿元下降3.7%[3] - 2024年毛利为15.643亿元，较2023年同期下降5.0%[3] - 2024年公司权益持有人应占核心净利润为4.924亿元，较2023年同期下降24.0%[5] - 2024年每股基本亏损为0.11元，较2023年同期的每股基本盈利下降明显[5] - 截至2024年12月31日，集团现金及现金等价物为37.642亿元，较2023年12月31日下降21.4%[5] - 2024年公司收入为人民币78.955亿元，毛利润为人民币15.643亿元，年度亏损为人民币2.23亿元，公司权益持有人应占亏损为人民币2.724亿元[30] - 2024年公司收入78.955亿元，同比下降3.7%，物业管理服务收入占比70.5%，为最大收入和利润来源[67] - 2024年销售及服务成本63.313亿元，同比下降3.4%，主要因收入规模缩减、组织架构优化和项目组合调整[68] - 2024年毛利15.643亿元，同比下降5.0%，毛利率19.8%，与2023年基本持平[69] - 2024年销售及营销开支1.163亿元，同比下降14.9%，占总收入1.5%，较2023年下降0.2个百分点[71] - 2024年行政开支8.275亿元，同比下降16.4%，占总收入10.5%，较2023年下降1.6个百分点[72] - 2024年金融资产减值亏损净额1.429亿元，较2023年增加0.563亿元，因客户回款放缓[73] - 2024年商誉减值亏损净额0.456亿元，较2023年增加0.302亿元，因市场环境计提减值[74] - 2024年经营亏损1.577亿元，较2023年大幅下降，因减值亏损和出售附属公司[75] - 2024年融资收入净额0.06亿元，较2023年大幅下降，因定存业务减少和利率降低[76] - 2024年除所得税前亏损1.477亿元，较2023年的3.878亿元利润下降[77] - 2024年所得税开支7520万元，对比2023年的7110万元基本持平[78] - 2024年度亏损2.23亿元，较2023年的3.167亿元利润下降[81] - 2024年公司权益持有人应占核心净利润约4.924亿元，较2023年的6.477亿元同比下降24.0%[82] - 2024年末投资物业等账面净值3.559亿元，较2023年末的5.902亿元同比减少39.7%[83] - 2024年末无形资产账面价值21.012亿元，较2023年末的26.577亿元下降20.9%[84] - 2024年末应收贸易账款33.783亿元，较2023年的32.092亿元上升5.3%[86] - 2024年末应付贸易账款14.123亿元，较2023年同期的12.125亿元上升16.5%[87] - 2024年末流动资产96.489亿元，较2023年末的91.825亿元同比上升5.1%[88] - 2024年末现金及现金等价物21.641亿元，较2023年末的37.883亿元同比下降42.9%[88] - 2024年公司收入为7895536千元人民币，2023年为8202668千元人民币，同比下降3.74%[95] - 2024年公司毛利为1564283千元人民币，2023年为1646432千元人民币，同比下降4.99%[95] - 2024年公司经营亏损157714千元人民币，2023年经营利润为343569千元人民币，同比由盈转亏[95] - 2024年公司年度亏损222958千元人民币，2023年年度利润为316748千元人民币，同比由盈转亏[95] - 2024年公司应占本公司权益持有人亏损272363千元人民币，2023年为利润273245千元人民币，同比由盈转亏[97] - 2024年公司年度全面开支229571千元人民币，2023年为全面收入321026千元人民币，同比由盈转亏[97] - 2024年公司基本每股亏损0.11元人民币，2023年基本每股盈利0.11元人民币，同比由盈转亏[97] - 2024年公司摊薄每股亏损0.11元人民币，2023年摊薄每股盈利0.11元人民币，同比由盈转亏[97] - 2024年公司处置附属公司亏损589143千元人民币，2023年无此项亏损[95] - 2024年公司存货拨备31818千元人民币，2023年无此项拨备[95] - 2024年非流动资产总值为33.38544亿元，2023年为50.57499亿元，同比下降34%[98] - 2024年流动资产总值为96.48934亿元，2023年为91.82539亿元，同比增长5.1%[98] - 2024年流动负债总额为47.68067亿元，2023年为52.43723亿元，同比下降9.1%[98] - 2024年流动资产净值为48.80867亿元，2023年为39.38816亿元，同比增长24%[98] - 2024年总负债减流动负债为82.19411亿元，2023年为89.96315亿元，同比下降8.6%[98] - 2024年非流动负债总额为1.80368亿元，2023年为3.50162亿元，同比下降48.5%[99] - 2024年资产净值为80.39043亿元，2023年为86.46153亿元，同比下降7%[99] - 2024年公司权益持有人应占权益为76.58752亿元，2023年为79.1644亿元，同比下降3.2%[99] - 2024年非控制性权益为3.80291亿元，2023年为7.29713亿元，同比下降47.9%[99] - 2024年可报告分部业绩总计425721千元，2023年为379135千元[115] - 2024年除所得税前亏损147744千元，2023年利润为387845千元[115] - 2024年12月31日分部资产总计11252590千元，2023年为11481917千元[116] - 2024年12月31日分部负债总计4370931千元，2023年为4744113千元[116] - 2024年总资12987478千元，2023年为14240038千元[116] - 2024年总负债4948435千元，2023年为5593885千元[116] - 2024年来自客户并于一段时间内确认的收入总计7146614千元，2023年为7282779千元[117] - 2024年销售及服务成本总计6331253千元，2023年为6556236千元[117] - 2024年雇员福利开支（不包括董事及行政总裁薪酬）为3408299千元，2023年为3914366千元[118] - 2024年金融资产减值亏损总拨备净额为142878千元，2023年为86595千元[118] - 2024年折旧及摊销总计326993千元，2023年为392377千元[118] - 2024年其他收入为25330千元，2023年为66029千元[119] - 2024年所得税开支为 - 75214千元，2023年为 - 71097千元[119] - 2024年每股基本亏损为 - 0.11元，2023年每股基本盈利为0.11元[120] - 2024年末应收贸易账款为4388669千元，2023年末为4103166千元[124] - 2024年末应收票据总额（减值前）为427000元，2023年末为2995000元[128] - 2024年和2023年12月31日应付贸易账款分别为1412288千元和1212521千元，关联方分别为18548千元和6291千元，第三方分别为1393740千元和1206230千元[131] - 2024年和2023年12月31日应付贸易账款按账龄分析，1年内分别为1028286千元和968851千元，1至2年分别为222145千元和103603千元等[132] 各业务线数据关键指标变化 - 2024年物业管理服务收入为55.643亿元，占总收入的70.5%，较2023年同期增长5.1%[3] - 2024年社区增值服务收入达12.077亿元，占总收入的15.3%，较2023年同期下降11.4%[3] - 2024年非业主增值服务收入达1.76亿元，占总收入的2.2%，较2023年同期下降17.4%[3] - 2024年城市服务收入达9.475亿元，占总收入的12.0%，较2023年同期下降29.0%[3] - 2024年全年物业管理服务收入实现人民币55.643亿元，同比上升5.1%[15] - 物业管理服务占总收入70.5%，占总毛利润71.6%[31] - 2024年物业管理服务收入实现人民币55.643亿元，同比上升5.1%[31] - 截至2024年12月31日，物业管理服务毛利达11.208亿元，同比上升5.2%，毛利率为20.1%与2023年持平[32][33] - 2024年物业管理服务收入为55.643亿元，2023年为52.919亿元[33] - 社区增值服务占总收入15.3%，占总毛利润18.2%[42] - 截至2024年12月31日，社区增值服务收入12.077亿元，同比下降11.4%；毛利润2.843亿元，同比下降20.0%[42][43] - 社区资产管理服务收入2.431亿元，同比下降13.4%[44][45] - 智慧场景解决方案收入8190万元，同比下降4.3%[44][46] - 车位资产运营服务收入2.646亿元，同比下降10.2%[44][47] - 美居服务收入6970万元，同比下降44.9%[44][48] - 校园增值服务收入3.611亿元，同比下降12.5%[44][49] - 养老服务收入1.873亿元，同比增长15.1%[44][50] - 截至2024年12月31日，非业主增值服务收入1.76亿人民币，占总收入2.2%，占总毛利1.9%，较2023年同期2.131亿人民币同比下降17.4%[51] - 截至2024年12月31日，城市服务收入9.475亿人民币，占总收入12.0%，占总毛利8.3%，较2023年同期13.348亿人民币同比下降29.0%[52] - 2024年物业管理服务可报告分部收入6948070千元，城市服务为947466千元，总计7895536千元；2023年对应数据分别为6867893千元、1334775千元、8202668千元[115] 面积相关数据关键指标变化 - 2024年实现在管建筑面积2.184亿平方米，合约建筑面积3.143亿平方米[11] - 截至2024年12月31日，公司为1447个项目提供服务，在管建筑面积达2.184亿平方米，合约建筑面积达3.143亿平方米[30] - 2024年末在管建筑面积2.184亿平方米，同比下降12.8%；合约建筑面积3.143亿平方米，同比下降5.4%[34] - 2024年末来自独立第三方开发商的在管建筑面积1.561亿平方米，占比71.5%；合约建筑面积2.381亿平方米，占比75.8%[34] - 2024年末住宅物业在管建筑面积1.396亿平方米，占比63.9%，较2023年提升6.9个百分点；合约建筑面积1.93亿平方米，占比61.4%，较2023年提升4.4个百分点[35] - 2024年末74.4%的住宅物业位于中国一线、新一线及二线城市[36] - 截至2024年12月31日，终止在管建筑面积6090万平方米，同比上升7.2%；终止合约建筑面积6220万平方米，同比上升5.1%[37] - 2024年第三方竞标外拓新增合约建筑面积4310万平方米，同比上升3.4%；新增在管建筑面积2150万平方米，同比下降25.3%[39] - 第三方竞标外拓新增住宅物业合约建筑面积占比42.9%，其中全新住宅物业占比18.3%，二手住宅物业占比24.6%[40] - 截至2024年12月31日，第三方竞标外拓新增在管建筑面积2150万平方米，住宅物业600万平方米占27.9%，非住宅物业1