FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年9月30日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 世茂服務控股有限公司（於開曼群島註冊成立之有限公司） 呈交日期: 2025年10月2日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00873 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 3,500,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | | 35,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | HKD | | | | 本月底結存 | | | 3,500,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | | 35,000,000 | 本月底法定 ...

提名委员会组成 - 成员不少于三名，独立非执行董事占多数，至少一名不同性别[5] - 主席须为独立非执行董事[5] 会议安排 - 每年至少召开一次会议，主席可决定额外会议[5] - 法定人数为两名成员[5] - 议事程序受公司组织章程细则第140条规管[5] 汇报机制 - 定期向董事会汇报，会后下一个董事会会议主席汇报结果及建议[6] 职责内容 - 至少每年检讨董事会架构等并提建议[7] - 制定、检讨及实施物色等董事人选政策[7] - 评估独立非执行董事独立性[7] - 就董事委任等向董事会提建议[7]

报告信息 - 公司发布截至2025年6月30日止六个月中期报告[1] - 报告英文及中文版本已登载于公司网站www.shimaofuwu.com [1] 报告获取 - 可填表格寄回卓佳证券或电邮至873 - ecom@vistra.com索取印刷本[2] - 申请表格可选择收英文、中文或中英文印刷本[8] 其他信息 - 公司股份代号为873 [1] - 公司注册于开曼群岛，为有限公司[1]

报告发布 - 世茂服务发布截至2025年6月30日止六个月中期报告[1][5] - 报告英文及中文版本已登载于公司网站www.shimaofuwu.com[1][5] 报告获取 - 可申请免费印刷本，填妥甲部寄回或电邮至873 - ecom@vistra.com[2][5] - 遇困难或想收印刷本，书面申请后公司免费发送[2][5] 通讯相关 - 可免费更改收取日后公司通讯的语言版本或方式，填乙部交回[3][6] - 公司通讯包括年报、财务摘要报告等多种文件[4][6] 申请要求 - 申请表格须填妥、签署，交回公司香港分处卓佳证券登记有限公司[7] - 联名股东申请表格须由首位股东签署才有效[7]

收入和利润（同比环比） - 2025年上半年收入为人民币3,619.8百万元，毛利为人民币709.0百万元，毛利率为19.6%[12] - 2025年上半年总收入为人民币361.98亿元，同比下降10.2%[31] - 整体毛利率为19.6%，毛利为人民币70.9亿元[30] - 2025年上半年收入36.198亿元人民币，较2024年同期40.318亿元下降10.2%[58] - 收入同比下降10.2%至36.198亿元人民币[116] - 毛利为人民币709.0百万元，同比下降12.6%，毛利率为19.6%，同比下降0.5个百分点[60] - 经营利润为人民币40.2百万元，同比下降84.0%，经营利润率为1.1%，同比下降5.2个百分点[64] - 除所得税前利润为人民币29.5百万元，同比下降88.7%[66] - 期间利润为人民币22.3百万元，同比下降89.4%，归属于本公司权益持有人应占利润为人民币8.5百万元，同比下降95.4%[70] - 核心净利润（非香港财务报告准则计量）为人民币261.0百万元，同比下降11.3%[73] - 经营利润同比下降84.1%至4019.4万元人民币[116] - 期间净利润同比下降89.4%至2225.7万元人民币[116] - 除所得税前利润从2023年同期2.62亿元人民币大幅下降至2951.0万元人民币，降幅88.7%[148] - 公司权益持有人应占利润急剧下降至852万元人民币，同比减少95.4%[163] - 公司期间利润为人民币851.9万元，非控制性权益部分为人民币1373.8万元，合计人民币2225.7万元[120] 成本和费用（同比环比） - 管理费用率压缩至9.4%[17] - 销售及服务成本为人民币2910.8百万元，同比下降9.6%[59] - 员工总数同比减少21.4%至34,592人，员工总成本同比下降16.4%至1,517.7百万元[50] - 金融资产减值亏损净额同比激增172.7%至2.359亿元人民币[116] - 无形资产减值亏损3474.2万元人民币[116] - 金融资产减值亏损净额大幅增加至2.36亿元人民币，同比增长172.7%[146] - 无形资产减值亏损3474.2万元人民币，全部来自物业管理和相关服务分部[146] - 雇员福利开支（不包括董事及行政总裁薪酬）下降至15.18亿元人民币，同比下降16.4%[150] - 金融资产减值亏损净额大幅增加至2.36亿元人民币，同比激增172.7%[150] - 折旧及摊销费用下降至1.46亿元人民币，同比减少17.4%[150] - 已售存货成本上升至1.09亿元人民币，同比增长29.7%[150] - 政府补助收入略降至550万元人民币，同比下降7.9%[151] - 融资成本净额从净收入294万元人民币转为净成本205万元人民币[152] - 所得税开支显著减少至725万元人民币，同比下降85.8%[155] - 联营公司分占业绩亏损8632千元，而去年同期为盈利9348千元[165] - 折旧费用从去年同期83546千元降至59739千元，减少23807千元或28.5%[167][169] - 无形资产摊销费用从去年同期74958千元降至72087千元，减少2871千元或3.8%[170][171] - 物业管理服务分部商誉减值亏损人民币34,742,000元，主要因业务扩张延迟及毛利率不及预期[172] 各业务线表现 - 物业管理服务收入为人民币2,812.3百万元，同比上升1.9%[15] - 物业管理服务收入281.23亿元，同比增长1.9%，占总收入77.7%[31][32] - 社区增值服务收入53.89亿元，同比下降8.1%，占比14.9%[31] - 城市服务收入20.74亿元，同比下降65.6%，占比5.7%[31] - 物业管理服务收入28.123亿元，占总收入77.7%，同比增长1.9%[58] - 社区增值服务收入5.389亿元，占总收入14.9%，同比下降8.1%[58] - 非业主增值服务收入0.612亿元，占总收入1.7%，同比下降24.4%[58] - 城市服务收入2.074亿元，占总收入5.7%，同比下降65.6%[58] - 社区增值服务收入同比下降8.1%至人民币538.9百万元，毛利同比下降26.3%至人民币116.6百万元[41] - 社区增值服务毛利率同比下降5.4个百分点至21.6%[41] - 社区增值服务总收入同比下降8.1%至538.9百万元，其中养老服务收入同比增长22.9%至105.3百万元，智慧场景解决方案收入同比下降91.5%至4.0百万元[42][44][46] - 车位资产运营服务收入同比下降9.6%至113.6百万元，主要因经济形势变化及客户消费意愿趋谨[44] - 美居服务收入持平于38.6百万元，新零售业务成效抵消了主业规模萎缩[44] - 校园增值服务收入同比下降12.4%至154.0百万元，受事业单位服务需求收缩影响[44] - 非业主增值服务收入同比下降24.4%至61.2百万元，占总收入1.7%，因商品房新开工量下降导致案场业务萎缩[47] - 城市服务收入同比下降65.6%至207.4百万元，主要因公司处置金沙田60%股份导致可并表收入减少[48] - 物业管理和相关服务分部收入34.12亿元人民币，城市服务分部收入2.07亿元人民币，总收入36.20亿元人民币[146] - 物业管理和相关服务分部业绩4761.1万元人民币，城市服务分部业绩104.7万元人民币，总分部业绩4865.8万元人民币[146] - 城市服务收入大幅下降，从2023年同期6.03亿元人民币降至2.07亿元人民币，降幅65.6%[146][149] 管理面积和项目规模 - 在管建筑面积为222.3百万平方米，合约建筑面积为343.4百万平方米[12] - 在管建筑面积为2.223亿平方米[28] - 合约建筑面积为3.434亿平方米[28] - 业务覆盖123个城市[28] - 为1,466个项目提供服务[28] - 在管建筑面积222.3百万平方米，同比下降10.0%[29][33] - 合约建筑面积343.4百万平方米，同比增长3.2%[29][33] - 来自第三方开发商在管建筑面积160.1百万平方米，同比下降13.7%，占比72.0%[33][34] - 来自第三方开发商合约建筑面积268.0百万平方米，同比增长4.4%，占比78.0%[33][34] - 业务覆盖城市123个，同比增长1.7%[29] - 非住宅在管建筑面积同比下降16.6%至85.4百万平方米，占比下降3.1个百分点至38.4%[35] - 非住宅合约建筑面积同比上升5.0%至147.8百万平方米，占比上升0.7个百分点至43.0%[35] - 总在管建筑面积同比下降10.0%至222.3百万平方米，总合约建筑面积同比上升3.2%至343.4百万平方米[35] - 非住宅物业在管面积占比为38.4%[16] - 非住宅项目中96.6%位于一线、新一线及二线城市[16] 业务拓展和竞标外拓 - 新增年化合同金额为人民币958.4百万元，同比上升54.6%[13] - 新增合约建筑面积为40.1百万平方米，同比上升126.6%[13] - 第三方竞标外拓在激烈市场竞争中锻造出持续成长的强劲能力[14] - 第三方竞标外拓新增年化合同金额同比上升54.6%至人民币958.4百万元[38] - 第三方竞标外拓新增合约建筑面积同比上升126.6%至40.1百万平方米，其中非住宅新增合约面积同比上升237.4%至33.4百万平方米[38][39] - 第三方竞标外拓新增在管建筑面积同比下降62.2%至3.7百万平方米[38] - 新增非住宅合约面积占比达83.3%，同比上升27.4个百分点[38] - 终止在管建筑面积同比下降36.6%至11.1百万平方米，其中非住宅终止面积同比下降41.7%至7.0百万平方米[37] 资产和债务状况 - 投资物业、物业、机器及设备账面净值为人民币501.0百万元，较2024年底增长40.8%[74] - 无形资产账面价值为人民币2154.2百万元，较2024年底增长2.5%，其中商誉为人民币1273.0百万元[75] - 计提商誉减值损失为人民币34.7百万元[75] - 应收贸易账款为人民币3635.3百万元，较2024年底增长7.6%[76] - 应付贸易账款为人民币1996.7百万元，较2024年底1412.3百万元增长41.4%[78] - 现金及现金等价物为人民币4807.4百万元，较2024年底3764.2百万元增长27.7%[79] - 流动资产为人民币9819.1百万元，较2024年底9648.9百万元增长1.8%[79] - 流动资产净额为人民币4551.5百万元，流动比率为1.86[79] - 已签约未拨备资本承诺为人民币237.6百万元[80] - 现金及现金等价物大幅增加99.0%至43.074亿元人民币[117] - 应收账款增加7.6%至36.353亿元人民币[117] - 应付贸易账款增加41.4%至19.967亿元人民币[117] - 总权益下降1.5%至79.171亿元人民币[119] - 公司期末现金及现金等价物为人民币43.07亿元，较期初人民币21.84亿元增长97.3%[123] - 总资产从2024年末129.87亿元人民币增至133.58亿元人民币，增长2.9%[148] - 总负债从2024年末49.48亿元人民币增至54.41亿元人民币，增长10.0%[148] - 公司处于净现金状况，无资产负债比率[135] - 以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产总额为650.1万元人民币，较期初1.44322亿元人民币大幅下降95.5%[139] - 层級3金融资产公允价值变动导致价值减少13.7821亿元人民币[139] - 金融资产公允价值计量中，层級1和层級2的资产均为0元人民币[139] - 联营公司权益从年初502204千元下降至期末482783千元，减少19421千元或3.9%[165] - 物业、机器及设备账面值从年初338593千元增至期末484138千元，大幅增长43.0%[167] - 投资物业账面值从年初17337千元略降至期末16908千元，减少429千元或2.5%[167] - 无形资产账面值从年初2101162千元增至期末2154173千元，增长53011千元或2.5%[170] - 电脑软件资产大幅增加159840千元，主要来自新购置[170] - 特许经营无形资产在2025年完全消失，从年初0千元保持至期末0千元[170] - 存货总额从人民币207,394千元下降至200,004千元，减幅3.6%[173] - 应收贸易账款总额从人民币4,388,669千元增至4,768,533千元，增幅8.7%[174] - 应收贸易账款减值拨备从人民币1,010,829千元增至1,134,499千元，增幅12.2%[174] - 逾期1至2年的第三方应收贸易账款从人民币430,927千元增至1,031,728千元，增幅139.5%[179] - 5年以上逾期第三方应收贸易账款从人民币5,605千元增至30,087千元，增幅436.8%[179] - 全期预期信贷亏损（第三方）从人民币581,371千元增至669,816千元，增幅15.2%[178] - 停车位独家销售权按金从人民币1,154,439千元大幅减少至48,762千元，降幅95.8%[180] - 其他应收账款减值拨备从人民币251,915千元减少至188,910千元，降幅25.0%[180] - 流动预付款项从人民币466,799千元增至603,174千元，增幅29.2%[180] - 现金及现金等价物从2024年12月31日的2,164,112千元人民币大幅增加至2025年6月30日的4,307,361千元人民币，增幅达99%[185] - 银行现金从2024年12月31日的2,200,225千元人民币增至2025年6月30日的4,348,577千元人民币，增幅达98%[185] - 到期日超过三个月的定期存款从2024年12月31日的1,600,129千元人民币减少至2025年6月30日的500,000千元人民币，降幅达69%[185] - 以人民币计值的受限制银行结余、定期存款及现金等价物总额从2024年12月31日的3,683,734千元人民币增至2025年6月30日的4,732,353千元人民币，增幅达28%[186] - 应付贸易账款从2024年12月31日的1,412,288千元人民币增至2025年6月30日的1,996,655千元人民币，增幅达41%[189] - 一年内到期的应付贸易账款从2024年12月31日的1,028,286千元人民币增至2025年6月30日的1,700,897千元人民币，增幅达65%[190] - 其他应收账款减值拨备中，对第三方的12个月预期信贷亏损拨备从2024年12月31日的79,676千元人民币大幅减少至2025年6月30日的11,284千元人民币，降幅达86%[184] - 对关联方的全期预期信贷亏损拨备从2024年12月31日的172,166千元人民币小幅增至2025年6月30日的177,553千元人民币，增幅为3%[184] - 使用权资产（主要为楼宇）从2024年12月31日的43,484千元人民币减少至2025年6月30日的33,134千元人民币，降幅达24%[192] - 租赁负债总额从2024年12月31日的43,766千元人民币减少至2025年6月30日的33,954千元人民币，降幅达22%[192] - 公司于2025年6月30日现金及现金等价物为人民币195.02亿元，较期初人民币148.774亿元增长31.1%[196] - 2025年上半年在损益计入现金增加人民币46.246亿元，较2024年同期人民币24.401亿元增长89.5%[196] - 2025年6月30日递延所得税资产净额为人民币3.226亿元，较2024年末人民币2.809亿元增长14.9%[198] - 2025年6月30日将於12个月内收回的递延所得税资产为人民币3.615亿元，较2024年末人民币3.292亿元增长9.8%[198] - 2025年6月30日递延所得税负债总额为人民币1.276亿元，较2024年末人民币1.321亿元下降3.4%[198] - 将於12个月以后收回的递延所得税负债为人民币6877.9万元，较2024年末人民币1.576亿元下降56.4%[198] 现金流状况 - 公司经营业务活动所得现金净额为人民币13.14亿元，较去年同期的人民币-4580.1万元有显著改善[123] - 公司投资活动所得现金净额为人民币8.21亿元，主要来自到期定期存款减少人民币11亿元[123] - 公司融资活动所用现金净额为人民币-954.9万元，主要用于支付股息及租赁负债[123] 股权和股东结构 - 股份奖励计划最高可授予股份数目为70919190股占采纳日期已发行股份总数3%[89] - 截至报告日期已授出7542551股奖励股份占采纳日期已发行股份总数0.32%[93] - 股份奖励计划剩余可授予股份数目为63376639股占报告日期已发行股份总数2.57%[93] - 曹士扬持有本公司829967股普通股占已发行股本0.034%[94] - 许世坛持有本公司57129股普通股占已发行股本0.002%[94] - 邵亮持有本公司35016股普通股占已发行股本0.001%[94] - 许世坛持有相联法团世茂集团控股3682198股普通股占已发行股本0.097%[95] - 邵亮持有相联法团世茂集团控股61388股普通股占已发行股本0.002%[95] - 曹士扬持有相联法团世茂集团控股93202股普通股占已发行股本0.002%[95] - 期内奖励股份失效55390股[90][91] - 主要股东许荣茂先生直接及间接持有公司股份1,484,567,092股，占总股本60.15%[100][101] - Best Cosmos Limited持有公司股份1,441,776,591股，占总股本58.41%[100] - Gemfair Investments Limited持有公司股份1,473,

行业规模扩张 - 2025年8月TOP50物业服务企业新增合约面积5490万平方米 头部企业规模持续扩张 新增合约面积均值为110万平方米 [1] - 华润万象生活 上海永升物业管理 世茂服务控股新增合约面积均超过500万平方米 分别为567万平方米 567万平方米 508万平方米 [2] - 保利物业服务 绿城物业服务 龙湖物业服务新增合约面积分别为263万平方米 263万平方米 252万平方米 [2] 第三方市场拓展 - 2025年8月TOP50物业服务企业第三方市场拓展面积4714万平方米 均值为94万平方米 [6] - 上海永升物业管理 华润万象生活第三方市场拓展面积领先 分别为563万平方米 557万平方米 [6] - TOP10企业第三方市场拓展面积均值301万平方米 TOP11-TOP30企业均值62万平方米 [7] 关联方项目承接 - TOP50企业承接关联方面积合计986万平方米 均值20万平方米 TOP10企业门槛值28万平方米 [12] - 武汉城市服务集团 中海物业 保利物业承接关联方面积领先 分别为223万平方米 83万平方米 79万平方米 [9] - 招商局积余 华润万象生活 万物云承接关联方面积分别为62万平方米 58万平方米 56万平方米 [9] 城市服务领域 - 深圳市金地物业管理中标金额4748万元 为坪山区坪山街道公共事务中心项目 [13][14] - 深圳星河智善生活 中海物业 深业物业运营集团中标金额分别为2493万元 2473万元 2379万元 [13] - 海南物管集团在城市服务领域中标金额1315万元 [13][14]

行业规模扩张 - 2025年8月TOP50物业服务企业新增合约面积达5490万平方米 [1] - 头部企业新增合约面积均值为110万平方米 [1] - 华润万象生活、上海永升物业、世茂服务控股新增合约面积均超过500万平方米 [1]

核心财务表现 - 2025年中期营业收入36.20亿元 毛利润7.09亿元 核心净利润2.82亿元 [1] - 基础物业服务收入28.12亿元 同比增长1.8% 占总收入77.7% [1] - 社区增值业务收入占比提升至15% 非周期性增值收入同比增长3% [3] 管理规模指标 - 合约面积达3.43亿平方米 环比增长9.3% [1] - 在管面积环比增长1.8% [1] - 新增合约面积4010万平方米 同比增长126.6% [1] - 新增年饱和收入10亿元 同比增长66.7% [1][6] 业务结构优化 - 第三方项目合约面积占比达77.7% [3] - 非住业态在管面积占比43% 同比增长近8% [2][3] - 关联方交易收入仅1.3亿元 占总收入3% [2] - 主动剔除金沙田等低效业务 影响短期业绩但降低周期风险 [1][4] 市场拓展成果 - 74%新增项目位于京津冀/长三角/大湾区 [3] - 一二线城市新项目占比73% [3][6] - 年合同金额超500万元的高质客户占比64.3% [3] - 中标南京紫金观邸/厦门中国联通/北京大学图书馆等标杆项目 [3] 增值业务发展 - 住宅端新零售收入增长近200% [5][6] - 租售业务提升近三分之一 [5][6] - 车场经营业务同比增长13.2% [5][6] - 能源管理平均节能率超20% [5][6] 运营效率提升 - 管理费用降至3.40亿元 提效近20% [7][8] - 人工成本提效17% [8] - 人均创收同比增长35.2% [7][8] - 通过科技手段实现降本增效 [7] 未来发展战略 - 聚焦市拓与项目经营 加大AI投入 [9] - 构建"4+N生态全景"服务模式 [8] - 发展住宅与非住融合创新 [8] - 成为消费生态建设者 发展相关经济及服务场景 [9]

股份数据 - 截至2025年8月底，公司法定/注册股份数目为35亿股，面值0.01港元，法定/注册股本总额为3500万港元[1] - 截至2025年8月底，已发行股份（不包括库存股份）数目为24.68173亿股，库存股份数目为0，已发行股份总数为24.68173亿股[2] - 2025年8月公司相关股份数目均无增减[1][2]

公司人事变动 - 曹士扬辞任世茂服务执行董事职务 [1] - 辞任原因系需投放更多时间处理个人事务及家庭 [1] - 辞任生效日期为2025年8月31日 [1]