公司基本信息 - 瑞安房地产有限公司股份代号为272[1] 公司管理层 - 执行董事包括罗康瑞、罗宝瑜、王颖、孙希灏[2] - 独立非执行董事包括黎定基、沈达理等6人[2] 董事会委员会 - 设审核及风险、薪酬等五个委员会[2] - 各委员会主席分别为吴港平、黎定基等[2][3] - 策略委员会联席主席为罗康瑞和沈达理[3]

人员变动 - 独立非执行董事苏锦梁于2025年12月13日离世[3] - 董事会将在苏先生离世起三个月内委任合适人选填补空缺[4] 人员情况 - 截至2025年12月15日，执行董事有罗康瑞等4人[6] - 截至2025年12月15日，独立非执行董事有黎定基等6人[6] 合规影响 - 苏先生离世后，审核及风险、薪酬委员会不符合上市规则[3]

核心观点 - 上海新天地板块豪宅翠湖天地五期近期出现两笔引人注目的交易，一笔为公司高管家属以约3050万元人民币购买一手房，另一笔为总价1.08亿元人民币的大平层成交，凸显了该顶级豪宅项目在市场价格深度调整背景下依然坚挺的稀缺价值与市场热度[2] - 尽管项目在2020年及2021年开盘时认购火爆（第二批次认购率达441.5%），但至今仍有房源可售，原因在于部分房源为承担特定展示功能的“交付标准单元”，未在常规销售期对外出售[2][4] - 项目二手房价格显著高于一手备案价，存在价格倒挂现象，当前二手房挂牌单价在25.4万至31.2万元/平方米之间，预计未来解禁后挂牌单价将常见于27万至28万元/平方米，而一手备案均价为16.5万元/平方米，为买家提供了显著的潜在利润空间[2][4][7][11] 项目交易详情 - 瑞安房地产执行董事兼行政总裁王颖的家属以约3050万元人民币购买了一套翠湖天地五期的一手房，该交易为关联交易，公司预计获利约536.2万元人民币[2] - 该项目同期以1.08亿元人民币的总价成交了一套389平方米的大平层房源[2] - 关联交易涉及的房源为项目留存的“交付标准单元”，因其承担特定的展示功能，故在销售期并未对外出售[4] - 该房屋交易严格遵循“一房一价”政策，成交价格即为该房源备案价[11] 项目历史销售与市场状况 - 翠湖天地五期共244套房源，分两批次开盘：第一批次135套房源于2020年6月开盘，第二批次106套房源于2021年10月开盘，均价均为16.5万元/平方米[2][4] - 第二批次开盘时，上海已实施新房摇号计分制，项目最终有281组客户达到102.24分的入围分数线，认购率达到441.5%[4] - 新天地板块豪宅价格坚挺，翠湖天地四期、五期是板块内单价标杆[5] - 目前翠湖天地五期在二手房平台有3套在售房源，挂牌单价分别为25.4万元、28.1万元和31.2万元/平方米[7] - 中介判断，翠湖天地五期解禁后，挂牌单价27万元至28万元/平方米将比较常见，特殊户型价格更高[11] - 当前翠湖天地四期和五期的上车门槛约为4000万元人民币，五期门槛更高[11] 板块市场活跃度 - 新天地片区（包括翠湖天地一至五期等）月度成交量能达到10套左右，截至12月报道时当月已成交五六套[11]

文章核心观点 - 瑞安房地产以远低于当前市场价的价格，将一套翠湖天地5期的保留房源出售给公司行政总裁的家属，交易存在显著的“一二手价格倒挂”，家属通过此笔关联交易可获得近3000万元的潜在价差收益 [1][3][4] - 在当前市场环境下，房地产企业正通过处置存量资产来优化资产结构、回笼资金，以应对经营压力 [6] 交易详情 - 交易标的为上海黄浦区翠湖天地5期一套213.91平方米的住宅，成交总价3050.36万元，折合单价约14.26万元/平方米 [1] - 该房源为项目留存用于展示交付标准的单元，在项目销售期未对外出售 [6] - 交易价格依据政府“一房一价”政策及该房源四五年前的新房预售证价格确定 [1][2] - 该房源截至公告日的未经审核资产净值约2514.18万元，交易预计可为瑞安房地产确认约536万元的未经审核收益，所得款项将用于集团一般营运资金 [6] 市场价格对比 - 当前翠湖天地5期二手房市场挂牌及成交单价远高于本次关联交易单价：一套223.47平方米房源挂牌价6300万元，均价28.19万元/平方米；一套高区359平方米房源成交单价约30万元/平方米；一套343.37平方米的司法拍卖房源成交单价超23.2万元/平方米；一套278.8平方米的高层房源网签单价达33.7万元/平方米 [3] - 以相对偏低的28万元/平方米市场均价测算，本次交易房源市场估值约为5989.48万元，与3050.36万元的成交价存在约2939.12万元价差，接近3000万元 [4] 行业现象分析 - “一二手价格倒挂”现象普遍存在，源于新房预售价受政策管控，而二手房价格由市场供需主导 [4] - 价差现象在豪宅市场同样显著，例如2021年复兴珑御新房与二手房均价差达7.45万元/平方米，翠湖天地五期2020年开盘时与同系列二手房均价倒挂价差达10.5万元/平方米 [4] - 价差红利催生了房地产“打新”现象，购房者争抢限价新房以锁定成本或博取转让收益 [4] - 翠湖天地5期项目在2020年6月和2021年10月两次开盘均迅速售罄，印证了市场对限价豪宅的追捧 [5] 公司背景与动机 - 2025年上半年，瑞安房地产实现收入约20.74亿元，同比持平；股东应占溢利约5100万元，同比减少29% [6] - 当前市场压力下，企业更趋精细化经营，盘活存量资产从“可选项”变为“必答题”，通过清理闲置物业可快速回笼资金、优化资产结构并降低运营成本 [6]

关联交易详情 - 瑞安房地产非全资附属公司上海彩兴房地产开发有限公司以约3050.36万元对价出售一套物业 [2] - 买方为公司执行董事兼行政总裁王颖的家属，构成关联交易 [2] - 该物业位于上海市黄浦区淮海中路街道118街坊地块，是太平桥项目主要组成部分，已发展为高级公寓住宅，总建筑面积约7.8万平方米 [3] - 该物业未经审核资产净值约2514.18万元，预期确认未经审核收益约536.18万元，出售毛利率约为17.58% [3][4] - 物业按政府审核价格（预售证价格）出售，所得款项净额将用作集团一般运营资金 [4] 物业项目信息 - 交易物业对应项目为翠湖天地第五期，共244套房源，于2020年6月及2021年10月分两批售卖 [3] - 项目户均面积321.7平方米，开盘均价16.5万元/平方米，每套开盘均价约5000万元 [3] - 翠湖天地五期在四期全定制基础上，加入更全面、人性化的定制服务，由HWCD设计公司担任室内设计顾问 [4] - 近期市场信息显示，翠湖天地5期一套高区359平方米房源成交单价约30万元/平方米 [4] - 2024年5月，翠湖天地三期一套法拍房经过86轮竞价，以5362万元总价成交，折合单价16.46万元/平方米 [4] 近期销售表现与财务数据 - 2024年9月27日，翠湖天地六期开盘，108套豪宅当日售罄，收金119.79亿元，刷新中国亿级豪宅日光纪录 [5] - 翠湖天地六期户型面积约437平方米-1352平方米，销售均价21万元/平方米，总价段介于7571万元至3.56亿元，套均总价约1.11亿元 [5] - 2025年上半年，公司录得收入20.74亿元，同比持平；利润8100万元，同比减少56%；股东应占溢利5100万元，同比减少29% [5] - 剔除投资物业公平值减值影响，2025年上半年核心溢利同比增长144%至2.63亿元 [5] - 2025年上半年物业合约销售额为34.73亿元，较去年同期增长457%，其中住宅销售额32.9亿元，商业物业销售额1.83亿元 [5] - 合约销售增长主要源于上海翠湖天地·六核项目9套联排别墅的预售，总建筑面积为6124平方米 [5] 未来发展项目 - 2025年下半年，公司在售及即将预售项目包括翠湖天地六期风貌别墅、翠湖滨江及武汉三个项目的住宅，总建筑面积约13.1万平方米 [6]

关联交易详情 - 公司非全资附属公司上海彩兴房地产开发有限公司以约3050.36万元对价出售一套物业给执行董事兼行政总裁王颖的家属 [1] - 该物业位于上海市黄浦区淮海中路街道118街坊地块，是太平桥项目组成部分，已发展为总建筑面积约7.8万平方米的高级公寓住宅 [1] - 该物业未经审核资产净值约2514.18万元，预期确认未经审核收益约536.18万元，出售毛利率约为17.58% [1][2] 标的物业项目信息 - 交易物业对应项目为翠湖天地第五期，共244套房源，于2020年6月及2021年10月分两批售卖 [1] - 该项目户均面积321.7平方米，开盘均价16.5万元/平方米，每套开盘均价约5000万元 [1] - 翠湖天地自四期起推出高端住宅100%全定制落地化概念，五期由HWCD设计公司担任室内设计顾问 [2] 近期市场表现与价格 - 翠湖天地五期近期一套高区359平方米房源成交单价约30万元/平方米 [2] - 2024年5月，翠湖天地三期一套法拍房经86轮竞价后以5362万元成交，折合单价16.46万元/平方米 [2] - 2024年9月27日，翠湖天地六期108套豪宅当日售罄，收金119.79亿元，刷新中国亿级豪宅日光纪录 [3] 翠湖天地六期项目详情 - 翠湖天地六期推出108套准售房源，户型面积段约437平方米-1352平方米，销售均价21万元/平方米 [3] - 项目总价段介于7571万元至3.56亿元，套均总价约1.11亿元 [3] - 2025年上半年合约销售额增长457%至34.73亿元，主要源于翠湖天地六核项目9套联排别墅的预售 [3] 公司近期财务与经营状况 - 2025年上半年公司录得收入20.74亿元，同比持平 利润8100万元，同比减少56% 股东应占溢利5100万元，同比减少29% [3] - 剔除投资物业公平值减值影响，2025年上半年核心溢利同比增长144%至2.63亿元 [3] - 2025年上半年住宅销售额为32.9亿元，商业物业销售额为1.83亿元 [3] 公司未来项目储备 - 2025年下半年在售及即将预售项目包括翠湖天地六期风貌别墅、翠湖滨江及武汉三个项目住宅 [4] - 上述项目总建筑面积约13.1万平方米 [4]

核心交易概述 - 瑞安房地产附属公司向公司执行董事兼行政总裁王颖的家属出售一套物业 交易价格为3050.3566万元人民币（约3356.1万港元）[1] - 该物业的净资产（成本）约为2514.18万元人民币（约2766.1万港元） 预计交易完成后公司将实现约536.1766万元人民币（约589.9万港元）的利润 毛利率约为17.58% [1][3] - 交易资金将用作集团的一般运营资金 [4] 交易物业详情 - 物业位于上海市黄浦区淮海中路街道118街坊地块 是太平桥项目的主要组成部分之一 总建筑面积约为7.8万平方米 [3] - 该地址对应项目为翠湖天地第五期 项目共有244套房源 分别于2020年6月和2021年10月开售 开盘均价为16.5万元/平方米 [3] - 本次交易物业的售价为政府相关部门审核的预售证价格 即开盘价格 售价未作上调或下调 [4] 市场行情对比 - 近期市场信息显示 翠湖天地5期成交了一套高区359平方米房源 成交单价约30万元/平方米 [6] - 在贝壳找房APP上 翠湖天地5期有3套房源挂牌 其中一套223.47平方米房源挂牌价6300万元 折合均价约28.19万元/平方米 [6] - 与当前二手市场价格相比 本次关联交易的物业售价仍维持在四五年前的开盘价格水平 [11] - 翠湖天地5期2021年10月开盘的第二批房源受积分摇号政策影响 有5年限售要求 当时整体均价为16.5万元/平方米 [11]

核心交易概述 - 瑞安房地产旗下附属公司向公司执行董事兼行政总裁王颖的家属出售一套物业 交易总价为3050.3566万元人民币（约3356.1万港元）[1] - 该物业的净资产（成本）约为2514.18万元人民币（约2766.1万港元） 预计交易完成后公司将实现约536.1766万元人民币（约589.9万港元）的利润[1] - 此次出售的毛利率约为17.58%[3] 交易物业详情 - 物业位于上海市黄浦区淮海中路街道118街坊地块 是太平桥项目的主要组成部分之一 该地块总建筑面积约为7.8万平方米[3] - 该地址对应的具体项目为翠湖天地第五期 项目共有244套房源 分别于2020年6月和2021年10月开售 开盘均价为16.5万元/平方米[3] - 此次交易售价为政府相关部门审核的预售证价格 即未进行价格调整 交易所得资金将用作集团一般运营资金[5] 市场行情对比 - 近期市场信息显示 翠湖天地5期一套高区359平方米房源成交单价约30万元/平方米[6] - 在贝壳找房APP上 翠湖天地5期有3套房源挂牌 其中一套223.47平方米房源挂牌价6300万元 折合均价约28.19万元/平方米[6] - 与当前二手市场行情相比 此次关联交易的售价维持在四五年前项目开盘时的价格水平[8] - 翠湖天地5期2021年10月开盘的第二批房源受积分摇号政策影响 有5年限售要求 彼时整体均价为16.5万元/平方米[8]

通函寄发 - 公司原计划2025年12月10日或之前寄发通函[3] - 获联交所豁免，需于2025年12月22日或之前寄发通函[4] 豁免情况 - 公司申请豁免严格遵守上市规则第14.41(a)条[3] - 需公布豁免详情及理由[4] - 豁免仅适用于本次，情况变联交所或撤回更改[4]

核心交易概述 - 瑞安房地产附属公司向公司执行董事兼行政总裁王颖的家属出售一套物业 交易价格为3050.3566万元人民币（约3356.1万港元）[1] - 该物业的净资产（成本）约为2514.18万元人民币（约2766.1万港元） 预计交易完成后公司将实现约536.1766万元人民币（约589.9万港元）的收益[1] - 此次物业出售的毛利率约为17.58%[3] 交易物业详情 - 出售物业位于上海市黄浦区淮海中路街道118街坊地块 该地块是太平桥项目的主要组成部分之一 总建筑面积约7.8万平方米[3] - 该地址对应项目为翠湖天地第五期 项目共244套房源 分别于2020年6月和2021年10月开盘销售 销售均价为16.5万元/平方米[3] - 公司说明该物业是按政府相关部门审核的价格出售 即预售证价格 售价未作调整 交易所得资金将用作集团一般运营资金[5] 市场行情对比 - 近期市场信息显示 翠湖天地5期一套高区359平方米房源成交单价约30万元/平方米[5] - 在贝壳找房APP上 翠湖天地5期有3套房源挂牌 其中一套223.47平方米房源挂牌价6300万元 折合均价约28.19万元/平方米[5] - 与当前二手行情相比 此次关联交易的售价仍维持在四五年前项目开盘时的价格水平[7] 项目背景与政策 - 翠湖天地5期首批房源于2020年6月入市 当时无积分政策限制 产证办结后即可交易[7] - 项目第二批房源于2021年10月开盘 受积分摇号政策影响 房源有5年限售要求 项目彼时整体均价为16.5万元/平方米[7]