财务数据关键指标变化：收入和利润（同比环比） - 集团2021年上半年总收入为20.303亿元人民币，同比下降17.5%[18] - 总收益约为人民币2,030.3百万元，同比下降17.5%[20][22] - 公司截至2021年6月30日止六个月收益为人民币20.303亿元，较去年同期减少17.5%[70][71][72] - 公司收益为20.3亿元人民币，同比下降17.5%[160] - 公司总收益从2020年上半年的2,462,206千元下降至2021年上半年的2,030,313千元，降幅约为17.5%[186][191] - 集团2021年上半年毛利润为9.635亿元人民币，同比下降39.9%[18] - 毛利为人民币963.5百万元，同比下降39.9%[20][22] - 毛利润为9.63亿元人民币，同比下降39.9%[160] - 可呈报分类盈利从2020年上半年的1,602,992千元下降至2021年上半年的963,467千元，降幅约为39.9%[187][191] - 集团实现盈利人民币621.6百万元，同比增长约1,518.8%[19][20] - 本公司股东应占盈利为人民币638.0百万元，同比增长约1,596.8%[19][20] - 期内盈利为6.22亿元人民币，同比大幅增长1520.8%[160] - 本公司股东应占盈利为6.38亿元人民币[160] - 公司股东应占盈利为人民币638.0百万元，较去年同期增长1,596.8%[90] - 除税前综合盈利从2020年上半年的518,555千元大幅增长至2021年上半年的1,189,844千元，增幅约为129.5%[191] - 每股基本盈利为人民币12.52分，同比增长约1,591.9%[19][20] - 基本每股盈利为12.52人民币分，同比增长1591.9%[160] 财务数据关键指标变化：成本和费用（同比环比） - 集团2021年上半年毛利率为47.5%，去年同期为65.1%[18] - 毛利率为47.5%，同比下降17.6个百分点[20][22] - 综合毛利下降至人民币9.635亿元，毛利率降至47.5%[76][81] - 销售成本为10.67亿元人民币，同比上升24.2%[160] - 销售开支激增至人民币7220万元，同比增长168.9%[77][82] - 行政开支增至人民币2.275亿元，同比增长14.6%[78][83] - 融资成本增至人民币8.337亿元，平均融资成本6.5%[80][85] - 融资成本为8.34亿元人民币，同比上升21.5%[160] - 融资成本从2020年上半年的686,243千元增加至2021年上半年的833,704千元，增幅约为21.5%[191] - 公司开支从2020年上半年的194,589千元增加至2021年上半年的261,688千元，增幅约为34.5%[191] - 所得税开支为人民币568.2百万元，较去年同期增加18.3%[89] - 所得税开支为5.68亿元人民币，同比上升18.3%[160] 各条业务线表现：房地产开发与销售 - 房地产开发与销售收入为15.56亿元人民币，同比下降23.4%[32][34] - 合同销售金额为21.414亿元人民币，同比下降13.1%[32][34] - 房地产销售收益为人民币15.56亿元，同比下降23.4%[72] - 物业销售收益从2020年上半年的2,030,652千元下降至2021年上半年的1,555,986千元，降幅约为23.4%[182][186] - 出售待售物业收益下降至人民币15.56亿元，同比减少23.4%[74] - 报告期内售出待售物业总建筑面积约55,700平方米[72] - 房地产销售业务收入为395.77亿元人民币，同比增长5.7%[194] 各条业务线表现：投资物业租赁与经营 - 商业物业投资与经营收入2021年上半年3.312亿元人民币，同比增长4.4%[48][51] - 投资物业租赁收益为人民币3.312亿元，同比增长4.4%[72] - 租金收入从2020年上半年的317,355千元增长至2021年上半年的331,179千元，增幅约为4.4%[182][186] - 租赁投资物业收益增至人民币3.312亿元，出租率提升至90%[75] - 投资物业入住率保持90%高位，与去年同期89%基本持平[73] - 商业地产投资与运营收入为250.37亿元人民币，同比增长7.6%[194] 各条业务线表现：综合服务 - 综合服务收入达人民币1.431亿元，同比增长25.3%[55][58] - 综合服务收益为人民币1.431亿元，同比增长25.3%[72] - 来自酒店运营、物业管理服务及其他服务的收益从2020年上半年的114,199千元增长至2021年上半年的143,148千元，增幅约为25.4%[182][186] - 综合服务收入增长至人民币1.431亿元，同比增长25.3%[74][75] - 综合服务收入为3.25亿元人民币，同比下降0.3%[194] 各地区表现 - 中国内地收入为19.53亿元人民币，同比下降18.2%[197] - 香港地区收入为0.56亿元人民币，同比增长67.0%[197] 管理层讨论和指引：项目开发与进展 - 深圳白石洲城市更新项目总计容面积约358万平方米[25][26] - 深圳白石洲城市更新项目总占地面积约358万平方米，一期建筑面积达67.578万平方米[36] - 公司间接持有深圳白石洲城市更新项目约80%权益[36] - 深圳白石洲项目计容面积约358万平方米，一期建筑面积675,780平方米，公司间接持有约80%股权[37] - 深圳白石洲项目一期于2021年7月取得施工许可，已启动开工准备[37] - 深圳白石洲城市更新项目被列为优先资源投入项目[64][65] - 珠海东桥城市更新项目（已更名为LVGEM Royal Bay）预计今年第四季度开始预售[35] - 珠海东桥城市更新项目总占地面积约207,550平方米，规划总建筑面积约764,920平方米，预计2021年第四季度预售[42] - 珠海绿景喜悦湾项目（原东桥项目）总建筑面积445,292平方米，期内贡献合约销售约人民币5.06亿元，确认销售约人民币4.23亿元[43] - 华洲绿景国际花园项目在劳动节黄金周推出C1区悦湖大厦3座，市场反响热烈[35] - 深圳绿景黎光项目签约进度令人满意[35] - 深圳绿景黎光项目占地面积85,333平方米，总建筑面积382,139平方米，签约进度满意[40][41] - 化州绿景国际花城项目于2021年2月及5月推出新楼盘，成为当地量价标杆[37] - 苏州喜悦花园项目交付完成率和业主满意度均达100%[31][33] - 深圳绿景红树湾壹号一期项目贡献合约销售约人民币6500万元，确认销售约人民币1.3亿元[38][41] - 深圳绿景红树湾壹号二期占地面积约2.2万平方米，规划总建筑面积139,666平方米[38][41] - 深圳绿景美景广场项目贡献合约销售约人民币6.7亿元，确认销售约人民币6.63亿元[39][41] - 绿景国际花园项目总占地面积835,800平方米，规划总建筑面积2,248,298平方米[44][45] - 绿景国际花园截至2021年6月30日六个月总合约销售6.54亿元人民币，确认销售收入1.72亿元人民币[44][45] - 绿景国际花园待开发建筑面积约125万平方米，未来年计划推货值约10亿元人民币[44][45] - 绿景喜悦荟项目截至2021年6月30日六个月贡献合约销售5.06亿元人民币，确认销售4.23亿元人民币[45] - 香港流浮山项目占地面积82,400平方米，规划116栋低密度临海别墅[46][50] - 公司城市更新项目均位于大湾区，聚焦“科技+地产”战略打造智慧新城[37] - 公司重点布局粤港澳大湾区核心城市核心区域[63][64][65] - 公司与华为、中国联通等合作推进智慧城区建设[66][68] 管理层讨论和指引：商业物业 - 集团持有商业物业总建筑面积831,326平方米，包含超过25个项目[47][51] - NEO都市商务综合体总建筑面积252,539平方米，可出租面积121,236平方米[49][51] - NEO综合体2021年上半年平均出租率87%，较2020年同期83%提升4个百分点[51][52] - 香港LVGEM NEO项目总建筑面积55,390平方米，截至2021年6月30日出租率接近60%[53][57] - 公司于2017年以90亿港元收购香港8 Bay East甲级商业大楼[53][57] - 佐阾购物中心组合整体出租率约为92%[54][57] - 香港LVGEM NEO项目入住率提升至接近60%，去年同期约50%[73] 管理层讨论和指引：酒店运营 - 深圳LVGEM酒店平均入住率约67%，较2020年同期45%提升22个百分点[59][61] - 美国Vanllee酒店入住率约13%，占地22,652平方米[59][61] 管理层讨论和指引：物业管理服务 - 物业管理服务覆盖总建筑面积约323万平方米[56][58] 财务数据关键指标变化：资产、债务、借款 - 银行结余及现金（包括受限制银行存款）为人民币8,338.6百万元[21] - 平均融资成本为6.5%[21] - 资产负债比率为63.2%[21] - 剔除预收款后的资产负债率为62.4%，净负债率为77.6%[60][62] - 2021年上半年综合融资成本为6.5%，较2020年同期6.9%下降0.4个百分点[60][62] - 总计息贷款人民币306.327亿元，净负债比率77.6%[88] - 公司当前流动资产为人民币50,128.6百万元，流动负债为人民币16,843.7百万元，净流动资产从2020年末的人民币32,466.0百万元增至人民币33,284.9百万元[89][92] - 公司总资产为人民币78,141.7百万元，总负债为人民币49,406.3百万元，资产负债率为63.2%[93][96] - 银行结余及现金为人民币8,338.6百万元（含受限存款），有息贷款总额为人民币30,632.7百万元[91] - 资本负债比率（净负债/总权益）为77.6%[91] - 抵押贷款金额为人民币22,166.6百万元，抵押资产总值为人民币27,767.1百万元[94][97] - 财务担保合约金额为人民币1,301.5百万元，较2020年末减少38.9%[95][98] - 公司净资产为人民币28,735.4百万元，较2020年末增长3.0%[93][96] - 公司为独立第三方提供财务担保人民币89.1百万元[95][98] - 投资物业增加至249.67亿元人民币，较2020年底增长7.8%[163] - 发展中待售物业增至360.12亿元人民币，较2020年底增长12.1%[163] - 待售物业减少至351.64亿元人民币，较2020年底下降27.4%[163] - 银行结余及现金减少至50.34亿元人民币，较2020年底下降7.3%[163] - 借贷总额（流动+非流动）增至239.03亿元人民币，较2020年底增长5.6%[163][165] - 优先票据及债券总额增至53.08亿元人民币，较2020年底增长2.1%[163][165] - 可换股债券债务部分重组，非流动部分清零，新增流动部分142.16亿元人民币[163][165] - 资产净值增至287.35亿元人民币，较2020年底增长3.0%[165] - 本公司股东应占权益增至254.22亿元人民币，较2020年底增长2.8%[165] - 非控股权益增至33.13亿元人民币，较2020年底增长4.8%[165] - 银行结余及现金总额为83.39亿元人民币，较期初下降11.4%[194] - 融资成本总额为8.34亿元人民币，同比增长21.5%[200] - 银行及其他借贷利息支出为6.93亿元人民币，同比增长18.9%[200] - 可换股债券利息支出为0.95亿元人民币，同比下降35.5%[200] - 资本化融资成本为1.99亿元人民币，资本化利率区间1.30%-13.75%[200] 管理层讨论和指引：现金流 - 公司经营活动所用现金净额为7.119亿元人民币[171] - 向关联方支付垫款28.576亿元人民币，关联方还款30.545亿元人民币[171] - 提取受限制银行存款26.832亿元人民币，存放受限制银行存款20.101亿元人民币[171] - 新造借贷所得款项42.605亿元人民币，偿还借贷41.26亿元人民币[171] - 已付利息支出8.465亿元人民币[171] - 附属公司非控股股东注资1.654亿元人民币[169][171] - 期末现金及现金等价物为48.021亿元人民币[171] - 包括定期存款后的银行结余及现金总额为50.339亿元人民币[171] - 行使购股权发行新股获得121.2万元人民币[169][171] - 投资活动产生现金净流入12.421亿元人民币[171] 其他没有覆盖的重要内容：员工与人力资源 - 员工总数从2020年6月30日的1,856人增加至2021年6月30日的2,286人，同比增长23.2%[101][103] - 中国内地员工从2020年6月30日的1,825人增加至2021年6月30日的2,258人，同比增长23.7%[101][103] - 香港员工从2020年6月30日的31人减少至2021年6月30日的28人，同比下降9.7%[101][103] 其他没有覆盖的重要内容：融资与发债 - 子公司正兴隆房地产(深圳)有限公司获准发行面值不超过21亿元人民币的境内公司债券[104][106] - 第一期境内债券发行规模为16亿元人民币，其中品种一14亿元票面利率8.50%，品种二2亿元票面利率8.80%[104][106] - 债券期限均为5年，并于深圳证券交易所上市[104][106] - 发债所得资金将用于偿还到期或回售的公司债券[104][106] 其他没有覆盖的重要内容：购股权计划 - 购股权计划可发行股份总数上限为公司已发行股份的10%[112][113] - 截至2017年6月21日，购股权计划授权限额为469,358,279股，占当时已发行股份的10%[114] - 截至报告日期，该限额占公司已发行股份的9.21%[114] - 公司于2016年6月28日授予总计285,800,000份购股权，行使价为每股1.846港元[115][119] - 截至2021年6月30日，未行使购股权可发行股份数为244,340,000股，占已发行股份总数约4.79%[118][119] - 截至2021年6月30日，计划授权限额下可授予购股权对应股份数为203,718,279股，占已发行股份总数4.0%[118][119] - 若所有未行使购股权于2021年6月30日行使，公司已发行股份总数将达5,342,043,975股[118][119] - 购股权计划下可发行股份总数上限为不时已发行股份总数的30%[116][119] - 任何12个月期间授予单一参与者的购股权行权后发行股份不得超过已发行股份总数1%[116][119] - 购股权授予需参与者在14日内支付1.00港元作为对价[117][119] - 董事黄敬舒持有4,500,000份未行使购股权，行使价1.846港元[123] - 董事唐寿春持有10,000,000份未行使购股权，行使价1.846港元[123] - 集团高级管理人员及员工持有209,340,000份未行使购股权，行使价1.846港元[123] 其他没有覆盖的重要内容：股权结构与主要股东 - 黄敬舒女士作为信托受益人持有公司2,400,000,000股股份，占已发行股本47.08%[127][134] - 黄敬舒女士通过配偶权益持有1,693,852,700股可换股优先股，占已发行股本33.23%[127][128] - 黄浩源先生作为信托受益人持有公司2,400,000,000股股份，占已发行股本47.08%[127][134] - 黄康境先生作为信托成立人控制2,400,000,000股股份，占已发行股本47.08%[134] - 中国绿景地产控股有限公司持有1,089,206,583股股份，占已发行股本21.37%[134] - 高鸿国际有限公司持有1,196,349,094股股份，占已发行股本23.47%[134] - 黄康境先生通过受控法团权益控制1,196,349,094股股份，占已发行股本23.47%[134] - Kinson Group Limited作为实益拥有人持有2,

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 公司2020年总收益为人民币54.248亿元，同比下降21.4%[27] - 公司2020年毛利为人民币26.657亿元，同比下降39.8%[27] - 公司2020年盈利为人民币34.511亿元，同比增长97.2%[27] - 公司2020年股东应占盈利为人民币34.534亿元，同比增长97.3%[27] - 公司2020年每股基本盈利为人民币68.03分，同比增长93.7%[27] - 公司收益为54.248亿元人民币，同比下降21.4%[30] - 公司毛利为26.657亿元人民币，同比下降39.8%[30] - 公司股东应占盈利为34.534亿元人民币，同比大幅增长97.3%[30] - 公司每股基本盈利为68.03人民币分，同比增长93.7%[30] - 公司2020年总收益为54.248亿元人民币，较2019年69.024亿元下降21.4%[79][80] - 公司股东应占盈利为人民币34.534亿元，较去年的人民币17.5亿元增长97.3%[94] - 确认视作出售联营公司收益约人民币38.936亿元[85] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 公司2020年毛利率为49.1%，较2019年的64.2%有所下降[27] - 公司毛利率为49.1%，较上年下降15.1个百分点[30] - 综合毛利为人民币26.657亿元，较去年的人民币44.304亿元下降39.8%，毛利率为49.1%（2019年：64.2%）[84] - 销售开支为人民币1.272亿元，较去年的人民币1.341亿元下降5.1%[86] - 行政开支为人民币4.745亿元，较去年的人民币4.615亿元增长2.8%[87] - 融资成本为人民币15.331亿元，较去年的人民币12.562亿元增长22.0%，平均融资成本7.1%（2019年：6.3%）[93] - 所得税开支为人民币8.65亿元，较去年的人民币16.172亿元下降46.5%[93] 房地产开发与销售业务表现 - 房地产开发与销售业务收入为45.126亿元人民币，同比下降24.3%[39] - 年度合约销售额约为44.79亿元人民币[39] - 房地产销售收益为人民币45.126亿元，同比下降24.3%[41] - 总合同销售金额为人民币44.79亿元[41] - 房地产销售收益为45.126亿元，较2019年59.624亿元下降24.3%[80] - 2020年已售待售物业总建筑面积为23.11万平方米，较2019年27.15万平方米减少[80] - 红树湾壹号项目贡献合约销售人民币2.48亿元，确认收入人民币6.25亿元[44] - 美景广场项目贡献合约销售人民币19.62亿元，确认收入人民币17.29亿元[45] - 绿景喜悦荟项目总建筑面积445,292平方米，2020年合同销售额达人民币11.06亿元[49] - 绿景国际花城2020年合同销售额人民币10.62亿元，确认销售收入约人民币8.85亿元[51] - 绿景国际花城待开发建筑面积约107.5万平方米，未来每年计划推出货值约人民币10亿元[51] 商业物业投资与经营表现 - 商业物业投资与经营收益达人民币6.202亿元，同比增长0.2%[16][18] - 持有商业物业总建筑面积约799,888平方米，出租率高于行业水平[16][18] - 2020年商业地产投资及运营收入约人民币6.202亿元，同比增长0.2%[54] - 公司持有25个商业物业项目，总建筑面积799,888平方米[55] - 商业物业投资与经营收益为人民币6.202亿元，同比增长0.2%[55] - 投资物业租赁收益为6.202亿元，较2019年6.187亿元微增0.2%[80] - 公司持有超过25个商业地产项目，总建筑面积约799,888平方米[53] - 深圳NEO综合体总建筑面积252,539平方米，可出租面积121,236平方米[56][58] - 深圳NEO综合体平均出租率87%，较2019年83%上升4个百分点[56][58] - 香港NEO项目占地面积4,500平方米，规划建筑面积55,390平方米[57][59] - 香港NEO项目出租率超过50%，收购成本90亿港元[57][59] - 佐阾购物中心整体出租率93%，较2019年97%下降4个百分点[58][59] - 投资物业平均出租率维持91%高位（不含香港绿景NEO）[82] - 香港绿景NEO大厦截至2020年末出租率超50%[82] - 投资物业公允价值亏损人民币2.393亿元（2019年：收益人民币6.964亿元）[92] 综合服务业务表现 - 综合服务业务收益约人民币2.92亿元，服务总面积约297万平方米[17][18] - 综合服务收入人民币2.92亿元，较2019年3.213亿元下降9.1%[61] - 物业管理面积297万平方米，较2019年242万平方米增长22.7%[62] - 综合服务收益为人民币2.92亿元，较2019年的人民币3.213亿元下降9.1%[65] - 物业管理服务总建筑面积达297万平方米，较2019年的242万平方米增长22.7%[65] - 综合服务收益为2.920亿元，较2019年3.213亿元下降9.1%[80] - 综合服务收入为人民币2.92亿元，较去年的人民币3.213亿元下降约9.1%[83] 酒店业务表现 - 酒店平均出租率约61%，在同片区竞争酒店中排名第一[17][18] - 深圳绿景酒店平均出租率61%，较2019年75%下降14个百分点[63] - 深圳绿景酒店2020年平均入住率为61%，较2019年的75%下降14个百分点[65] 城市更新项目进展 - 深圳白石洲城市更新项目一期签约率达100%[15][18] - 通过控股股东注资使白石洲项目股权增至80%[15][18] - 珠海东桥城市更新项目率先开工建设[15][18] - 白石洲城市更新项目计容面积达358万平方米[43][46] - 集团间接持有白石洲项目约80%股权[43][46] - 白石洲项目分四期开发，预计8-10年完成整体开发[43][46] - 珠海东桥城市更新项目总占地面积207,550平方米，规划总建筑面积764,920平方米[48] - 白石洲城市更新项目作为智慧城区建设载体[66][67] - 公司持有多个大湾区大型城市更新项目，重点推进深圳项目开发[72][75] 土地储备与项目资产 - 公司土地储备总量约为648万平方米，其中约80%位于大湾区重点城市[35] - 红树湾壹号总建筑面积30.545万平方米，其中住宅面积11.94万平方米[44][46] - 美景广场总建筑面积9.7214万平方米[45][46] - 红树湾壹号占地面积2.4424万平方米[44][46] - 绿景黎光项目占地面积85,333平方米，总建筑面积382,139平方米[47][50] - 绿景国际花城项目占地面积835,800平方米，规划总建筑面积2,248,298平方米[51] - 香港流浮山项目占地面积约82,400平方米，规划约116栋低密度临海别墅[52] 财务健康状况与债务管理 - 剔除预收款后的资产负债率和净负债率均达到"三条红线"监管要求[19][20] - 公司银行结余及现金（包括受限制银行存款）为94.097亿元人民币[30] - 公司负债资产比为62.5%[30] - 完成4.5亿美元债券再融资，包括置换5000万美元私募债和4亿美元公募债[68][69] - 2023年到期1亿美元担保可转债利率4.00%，认沽期权延至2022年5月17日[68][69] - 2020年到期7000万美元可转债利率5.50%，到期日延至2022年5月18日[68][69] - 2023年到期5000万美元担保可转债利率5.00%，认沽期权延至2022年1月31日[68][69] - 剔除预收款后资产负债率为61.8%，净负债率为76.2%[70] - 剔除预收款后的资产负债率为61.8%，净负债率为76.2%，均处于"三条红线"达标范围内[74] - 总借贷为人民币306.505亿元，净负债比率为76.2%（2019年：135.3%）[94] - 流动资产从2019年的人民币22,276.5百万元增至2020年的人民币48,369.2百万元，增长117.2%[99] - 流动负债从2019年的人民币17,760.7百万元降至2020年的人民币15,903.1百万元，下降10.5%[99] - 流动资产净值从2019年的人民币4,515.9百万元增至2020年的人民币32,466.1百万元，增长619.1%[99] - 总资产从2019年的人民币48,736.3百万元增至2020年的人民币74,267.0百万元，增长52.4%[100][104] - 总负债从2019年的人民币35,701.5百万元增至2020年的人民币46,381.4百万元，增长29.9%[100][104] - 资产负债比率从2019年的73.3%降至2020年的62.5%，下降10.8个百分点[100][104] - 资产净值从2019年的人民币13,034.8百万元增至2020年的人民币27,885.6百万元，增长114.0%[100][104] - 抵押贷款从2019年的人民币18,642.0百万元降至2020年的人民币15,731.6百万元，下降15.6%[101][105] - 抵押资产总值从2019年的人民币26,344.1百万元降至2020年的人民币22,114.8百万元，下降16.1%[101][105] - 财务担保合约金额从2019年的人民币2,132.4百万元微降至2020年的人民币2,128.8百万元[102][106] - 公司发行4.7亿美元于2023年到期的12%优先票据（国际证券编号：XS2098347821）[9] 公司治理与董事会构成 - 公司执行董事包括黄敬舒主席及唐寿春首席执行官等6人[6] - 公司执行董事叶兴安先生57岁，负责整体项目发展和企业品牌管理[114][116] - 公司执行董事黄敬舒女士33岁，负责整体业务发展，持有英国埃克塞特大学会计与财务硕士学位[115] - 公司执行董事兼行政总裁唐寿春先生58岁，负责企业投融资事务，拥有南京农业大学企业管理博士学位[115] - 公司执行董事黄浩源先生30岁，负责投资性物业运营管理，拥有7年中国房地产行业经验[117][120] - 公司执行董事萧志雄先生50岁，负责企业投资和融资管理，曾担任毕马威中国房地产主管合伙人[118][120] - 非执行董事李立红女士48岁，现任平安银行房地产金融部首席风险官，拥有25年银行业经验[119] - 萧志雄先生持有香港中文大学工商管理学士学位，并拥有深圳证券交易所独立董事资格[118][120] - 公司管理层多人具备房地产行业背景，包括万科、越秀地产等企业任职经历[114][115][116] - 公司董事成员普遍具备高等教育背景，涵盖会计、财务、企业管理等专业领域[114][115][116][118] - 黄敬舒女士曾任职德勤广州分行企业风险管理服务部，担任分析师职务[115] - 李丽红女士担任平安银行地产金融事业部风险总监拥有超过25年银行和金融行业经验[121] - 王敬先生现任京东集团副总裁并担任深圳证券交易所上市公司创业黑马独立董事股份代号300688[123][125] - 胡竞英女士拥有超过26年会计和财务经验曾担任台湾证券交易所上市公司宏碁全球财务长股份代号2353[124][126] - 胡竞英女士现任台北交易所上市公司智联服务独立董事股份代号6751及维格饼家独立董事股份代号2733[124][126] - 胡竞英女士曾担任香港交易所上市公司嘉年华国际控股独立非执行董事股份代号996[124][126] - 胡竞英女士曾担任香港交易所上市公司企展控股独立非执行董事股份代号1808[124][126] - 王敬先生曾于2014年5月至2017年5月担任深圳证券交易所上市公司步步高商业连锁独立董事股份代号002251[123][125] - 胡勇女士担任集团副总裁负责融资工作曾于2003年7月至2004年12月担任中建投商贸有限公司总经理助理[128] - 任洪兵先生担任集团副总裁负责项目建设和开发于2001年3月加入集团[129] - 莫凡先生担任公司独立非执行董事拥有超过14年融资经验现任万科服务与高力国际合资公司首席财务官[127] - 萧志雄先生于2021年2月获深交所独立董事资格认证[196][199] 股权结构与主要股东 - 黄敬舒女士持有公司股份2,400,000,000股，占已发行股本约47.09%[159] - 黄敬舒女士配偶持有810,000,000股优先股，占已发行股本约15.89%[159] - 唐寿春先生持有相关股份4,500,000股，占已发行股本约0.09%[159] - 唐寿春先生另持有相关股份10,000,000股，占已发行股本约0.20%[159] - 叶兴安先生持有相关股份10,000,000股，占已发行股本约0.20%[159] - 黄浩源先生持有公司股份2,400,000,000股，占已发行股本约47.09%[159] - 黄浩源先生持有相关股份4,500,000股，占已发行股本约0.09%[159] - 王敬先生持有相关股份3,000,000股，占已发行股本约0.06%[159] - 胡竞英女士持有相关股份3,000,000股，占已发行股本约0.06%[159] - 董事黄敬舒女士持有4,500,000股购股权，行使价为每股1.846港元[164] - 董事唐寿春先生持有10,000,000股购股权，行使价为每股1.846港元[164] - 董事叶兴安先生持有10,000,000股购股权，行使价为每股1.846港元[164] - 董事黄浩源先生持有4,500,000股购股权，行使价为每股1.846港元[164] - 董事王敬先生持有3,000,000股购股权，行使价为每股1.846港元[164] - 董事胡竞英女士持有3,000,000股购股权，行使价为每股1.846港元[164] - 中国绿景地产控股有限公司持有1,078,336,583股普通股，占已发行股本21.16%[169] - 高鸿国际有限公司通过受控法团权益持有1,185,479,094股，占已发行股本23.26%[169] - 黄康境先生通过信托持有2,400,000,000股普通股，占已发行股本47.09%[169] - 万科企业股份有限公司通过Wkland Investments V Limited持有300,000,000股，占已发行股本5.89%[169] - 主要股东黄先生通过高鸿持有中国绿景100%权益，间接拥有2,066,967,094股可换股优先股，占60.71%[176][177] - 许峻嘉先生持有盛智国际（控股）有限公司100%权益，间接拥有810,000,000股可换股优先股，占23.79%[176][177] - 大湾區共同家園投資有限公司通过Poly Platinum Enterprises Limited持有1,070,830,000股可换股优先股，占31.45%[176][177] - 万科企业股份有限公司通过Wkland Investments V Limited持有300,000,000股普通股[175] - 中央汇金投资有限责任公司通过中国建设银行持有Chance Talent的325,489,785股普通股[175] - 控股股东家族全资持有目标公司全部已发行股本[185][186] 股息与资本管理 - 公司董事会不建议就2020年度派发任何股息[28] - 公司未就2020年度派发任何末期股息[137] - 公司可供分派储备达人民币3.637亿元（2019年：人民币2.831亿元）[141] - 公司发行普通股总计46,444,364股（包括购股权行使发行的8,808,000股）[147] - 可转换优先股转换为普通股：1月14日转换13,636,364股，8月4日转换24,000,000股[147] - 公司确认持有开曼群岛税务架构下的人民币3.637亿元可分配储备[141] - 公司预期有能力履行已发行未行使可换股证券项下之赎回义务[151] 审计与法律事务 - 德勤·关黄陈方会计师行担任公司核数师[8] - 德勤会计师事务所续任为公司审计师[200] - 董事会确认无重大违法违规事件影响业务运营[135] 宏观环境与行业背景 - 2020年新冠疫情对全球经济造成前所未有的影响[11] - 中国在2020年第一季度有效控制疫情后社会经济

财务数据关键指标变化：收入和利润（同比环比） - 公司总收益为人民币24.622亿元，同比下降28.0%[21][23] - 公司收益为24.622亿元人民币，同比下降28.0%[25] - 公司截至2020年6月30日止六个月收益为24.622亿元人民币，较2019年同期的34.221亿元人民币下降28.0%[152] - 公司截至2020年6月30日止六个月收益为人民币2,462,206千元，较2019年同期3,422,084千元下降28.1%[181][183][189] - 集团总收益为2,462,206千元人民币，同比下降28.0%[198] - 公司毛利为人民币16.03亿元，同比下降33.4%[21][23] - 公司毛利为16.03亿元人民币，同比下降33.4%[25] - 公司截至2020年6月30日止六个月毛利为16.03亿元人民币，较2019年同期的24.083亿元人民币下降33.4%[152] - 核心盈利为人民币2.619亿元，同比下降53.9%[22][23] - 公司核心业务应占盈利为2.619亿元人民币，同比下降53.9%[25] - 公司股东应占盈利为人民币3760万元，同比下降96.2%[22][23] - 公司股东应占盈利为3760万元人民币，同比下降96.2%[25] - 公司截至2020年6月30日止六个月除税前盈利为5.186亿元人民币，较2019年同期的22.242亿元人民币下降76.7%[152] - 公司截至2020年6月30日止六个月内盈利为3,836万元人民币，较2019年同期的9.917亿元人民币下降96.1%[152] - 期内盈利同比下降96.1%，从2019年的9.92亿元人民币降至2020年的3836万元人民币[154] - 公司股东应占盈利下降至人民币3760万元[79] - 每股基本盈利为人民币0.74分，同比下降96.3%[22][23] - 公司每股基本盈利为0.74人民币分，同比下降96.3%[25] - 公司截至2020年6月30日止六个月基本每股盈利为0.74人民币分，较2019年同期的20.00人民币分下降96.3%[152] - 公司截至2020年6月30日止六个月摊薄每股盈利为0.33人民币分，较2019年同期的11.79人民币分下降97.2%[152] - 物业销售收益为人民币20.307亿元，较2019年同期29.883亿元下降32.0%[70] - 房地产开发与销售收益约人民币20.307亿元，同比下跌32.0%[35] - 物业销售收入为人民币20.31亿元，较去年同期的人民币29.88亿元下降32.0%[175] - 房地产销售分类收益同比下降32.1%，从2019年2,988,335千元降至2020年2,030,652千元[181][183] - 投资物业租赁收益为人民币3.174亿元，较2019年同期3.023亿元增长5.0%[70][72] - 商业物业投资与运营收入人民币3.174亿元，同比增长5.0%[50] - 商业物业投资与经营收益为人民币3.174亿元，同比增长5.0%[53] - 租金收入为人民币3.17亿元，较去年同期的人民币3.02亿元增长5.0%[175] - 商业物业投资分类收益同比增长8.6%，从2019年302,279千元增至2020年317,355千元[181][183] - 综合服务收益为人民币1.142亿元，较2019年同期1.315亿元下降13.1%[70][73] - 综合服务收入人民币1.142亿元，同比下降13.1%[55][58] - 来自酒店运营、物业管理服务及其他服务的收益为人民币1.14亿元，较去年同期的人民币1.31亿元下降13.1%[175] - 综合服务分类收益同比下降13.1%，从2019年131,470千元降至2020年114,199千元[181][183] - 可呈报分类总盈利同比下降33.4%，从2019年2,408,284千元降至2020年1,602,992千元[181][183] 财务数据关键指标变化：成本和费用（同比环比） - 公司毛利率为65.1%，同比下降5.3个百分点[25] - 综合毛利率为65%，同比下降5个百分点[74][76] - 销售开支下降至人民币2690万元，同比下降47.5%[75][77] - 行政开支增至人民币1.986亿元，同比上升23.1%[79] - 融资成本增至人民币6.862亿元，同比上升40.0%[79] - 公司截至2020年6月30日止六个月融资成本为6.862亿元人民币，较2019年同期的4.901亿元人民币增加40.0%[152] - 融资成本同比增长40.0%，从2019年490,069千元增至2020年686,243千元[189] - 所得税开支降至人民币4.802亿元[79] - 公司截至2020年6月30日止六个月所得税开支为4.802亿元人民币，较2019年同期的12.326亿元人民币下降61.0%[152] 各条业务线表现：房地产开发与销售 - 总合同销售金额约人民币24.63亿元，去年同期为40.871亿元[35] - 已售待售物业总楼面面积为45,539平方米，较2019年同期64,349平方米下降29.3%[70][71] - 深圳绿景红树湾壹号2019年上半年贡献合约销售33.7亿元，占同期总合约销售82.5%[37][39] - 深圳绿景红树湾壹号2019年上半年确认收入27.5亿元，占同期总收益92.0%[37][39] - 深圳绿景美景广场期内贡献合约销售约13.25亿元，确认收入约12.56亿元[38][39] - 珠海绿景喜悦荟项目期内合约销售金额为3.83亿元[42] - 绿景喜悦荟项目截至2020年6月30日六个月合同销售达人民币3.83亿元[43] - 绿景国际花园项目截至2020年6月30日六个月总合同销售人民币4.677亿元，确认销售收入人民币9,010万元[44][47] - 绿景国际花园待开发建筑面积107.5万平方米，未来每年计划推出货值约人民币10亿元[44][47] - 深圳白石洲城市更新项目计容面积约358万平方米，分三期开发[36][39] - 集团间接持有深圳白石洲项目约25%股权，剩余大部分股权计划2020年下半年注入[36][39] - 珠海东桥城市更新项目总占地面积约20.76万平方米，规划总建筑面积约74.38万平方米[41] - 珠海东桥城市更新项目总占地面积207,550平方米，规划总建筑面积743,767平方米[43] - 深圳绿景黎光项目总建筑面积约38.21万平方米，目前处于开工前准备阶段[40][42] 各条业务线表现：商业物业投资与运营 - 公司持有28个商业物业项目，总建筑面积678,285平方米[46][48] - 深圳NEO都市商业综合体总建筑面积252,539平方米，可租赁面积121,236平方米，截至2020年6月30日出租率83%[51] - NEO都市商务综合体总建筑面积252,539平方米，可出租面积121,236平方米，出租率83%（2019年同期：88%）[53] - 香港绿景NEO大厦总建筑面积55,390平方米，截至2020年6月30日出租率近50%[52] - 香港绿景NEO大厦出租率接近50%，占地面积4,500平方米，建筑面积55,390平方米[53] - 佐阾购物中心整体出租率94%[54][57] - 投资物业平均入住率为89%，较2019年同期94%下降5个百分点[72] - 公司投资物业出租率为89%，同比下降5个百分点[75] - 香港绿景NEO项目截至2020年6月30日入住率约为50%[72] - 公司2017年以90亿港元收购香港观塘海宾道123号全海景甲级商业大厦[52] - 香港流浮山项目占地面积82,400平方米，规划116栋低密度别墅，每栋面积2,000-3,000平方英尺[45][47] 各条业务线表现：综合服务 - 物业管理服务总面积约260万平方米[56][58] - 绿景酒店平均入住率45%（2019年同期：75%），6月恢复至64%[59][61] - Vanllee酒店入住率18%，占地面积22,652平方米[59][61] 各地区表现 - 中国内地收益为2,386,487千元人民币，同比下降29.6%[198] - 柬埔寨收益为38,810千元人民币，同比增长60.1%[198] - 香港收益为33,837千元人民币，上年同期为0[198] - 美国收益为3,072千元人民币，同比下降60.5%[198] 管理层讨论和指引 - 公司平均融资成本为6.9%，同比上升0.6个百分点[27] - 2020年上半年整体融资成本6.9%，较2019年6.3%上升0.6个百分点[60] - 公司2020年上半年综合融资成本为6.9%，较2019年6.3%上升0.6个百分点[62] - 公司负债比率为75.4%，同比上升2.1个百分点[27] - 公司土地储备约为414万平方米，其中65%位于大湾区重点城市[30][31] - 公司采用审慎的资金管理政策，专注于风险管理和与主营业务直接相关的交易[90] - 公司无外币对冲政策，但密切监控港元和美元兑人民币的外汇风险[92] - 员工增长主要由于物业交付和旧改项目进入拆迁签约阶段[91][93] - 深圳于7月15日推出八项楼市调控措施以遏制投机[16][18] 其他财务数据：资产、债务、借款 - 公司银行结余及现金为106.87亿元人民币，同比增长28.0%[27] - 银行结余及现金为人民币106.865亿元，较2019年末的83.47亿元增长28.0%[80] - 银行结余及现金同比增长28.0%，从2019年末8,346,982千元增至2020年6月末10,686,503千元[193] - 有息贷款总额增至人民币293.99亿元，平均融资成本6.9%[79] - 总借贷为人民币293.99亿元，较2019年末的259.765亿元增长13.2%[80] - 资本负债比率（净负债/总权益）为147.7%，较2019年末的135.3%上升12.4个百分点[80] - 总资产为人民币514.163亿元，总负债为人民币387.431亿元，负债比率（总负债/总资产）为75.4%[80] - 资产净值为人民币126.732亿元，较2019年末的130.348亿元减少2.8%[80] - 公司总资产同比增长5.5%，从2019年末48,736,283千元增至2020年6月末51,416,325千元[193] - 商业物业投资分类资产达23,879,836千元，占可呈报分类资产的64.5%[193] - 公司持有4.5亿美元于2023年到期的12%优先票据[12] - 完成5000万美元及4亿美元债券再融资，调整1亿美元可转债条款[60] - 公司完成5,000万美元私募债和4亿美元公募债的再融资准备[62] - 修订1亿美元有担保可换股债券条款，延长认沽期权日期至2022年5月17日[62] - 抵押贷款金额为人民币199.052亿元，对应抵押资产总值为人民币297.037亿元[82][87] - 为购房者按揭融资提供的担保金额为人民币28.841亿元，较2019年末的21.324亿元增长35.2%[84][88] - 为联营公司银行贷款提供连带责任担保金额为人民币32亿元，对应贷款金额为人民币23.33亿元[86][88] - 公司持有美元及港元现金及贷款，面临外汇风险但未实施对冲政策[89] - 公司完成2.273亿美元（约15.87亿人民币）现有优先票据交换要约[134] - 新发行2.226亿美元（约15.47亿人民币）优先票据，票面利率12%[134] - 公司对4亿美元优先票据展开交换要约，票息率提高至每年12%[137] - 优先票据持有人提交2.2739亿美元票据参与交换[137] - 公司发行2.2261亿美元新票据，年利率12%[137] - 优先票据及债券减少32.3%，从50.27亿元人民币降至34.04亿元人民币[155] - 可换股债券债务部分减少32%，从14.93亿元人民币降至10.15亿元人民币[155] - 经营现金流净额为1.77亿人民币，同比大幅下降89%[160] - 投资活动现金净流出5858.1万人民币，主要因关联方垫款增加至10.51亿人民币[160] - 融资活动现金净流入20.6亿人民币，主要来自新借贷36.48亿人民币[160] - 现金及现金等价物期末余额72.66亿人民币，较期初增加21.7亿人民币[160] - 银行结余及现金总额78.82亿人民币，包含6.16亿人民币三个月以上定期存款[160] - 优先票据发行获得净款项15.28亿人民币[160] - 投资物业公允价值变动为负人民币1.741亿元[79] - 公司投资物业公允价值变动产生亏损1.741亿元人民币，而2019年同期为收益4.792亿元人民币[152] - 公司可换股债券衍生工具部分公允价值变动产生收益5,385万元人民币，而2019年同期为亏损4,716万元人民币[152] - 其他全面开支收益从2019年的2146万元人民币收益转为2020年的8859万元人民币开支[154] - 投资物业价值增加2425万元人民币，从235.68亿元人民币增至238.1亿元人民币[155] - 发展中待售物业增加12.9亿元，从81.66亿元人民币增至94.54亿元人民币[155] - 银行结余及现金增加42.2%，从55.43亿元人民币增至78.82亿元人民币[155] - 借贷增加51.2%，从43.06亿元人民币增至65.1亿元人民币[155] - 总资产减流动负债增加9.7%，从309.76亿元人民币增至339.85亿元人民币[157] - 公司总权益为126.73亿人民币，非控股权益为7140万人民币[158] - 公司保留溢利为104.37亿人民币，法定储备为3.15亿人民币[158] - 投资重估储备减少至9750万人民币，主要因公允价值变动减少5089万人民币[158] - 汇兑储备为负900.8万人民币，主要受汇率变动影响3769.7万人民币[158] - 汇兑净收益为5,727千元人民币，同比增长146.1%[199] - 可换股债券重大变更收益为16,701千元人民币[199] - 优先票据非重大变更亏损为129,571千元人民币[199] - 出售附属公司收益为0，上年同期为33,300千元人民币[199] - 其他收益及亏损净额为亏损106,982千元人民币，同比下降384.3%[199] 公司治理与股权结构 - 公司香港联交所股份代码为95，每手交易单位为2,000股[12] - 公司总部位于香港观塘海濱道123号绿景NEO大厦2501室[10] - 员工总数从2019年6月30日的1,566人增至2020年6月30日的1,856人，增长18.5%[91][93] - 中国内地员工从1,539人增至1,825人，增长18.6%[91][93] - 香港员工从27人增至31人，增长14.8%[91][93] - 员工薪酬包含基本薪金、花红、退休计划和长期激励措施[91][93] - 公司认购富业投资70%股份，认购价人民币120万元[95] - 公司认购胜成投资75%股份，认购价人民币138万元[95] - 公司认购众集公司75%股份，认购价人民币149万元[95] - 完成认购后，富业、胜成和众集均成为公司非全资附属公司[95] - 购股权计划有效期10年自采纳日起算[96] - 购股权计划可发行股份总数上限为采纳日已发行股份的10%[96][98] - 截至报告日购股权计划授权限额占已发行股份4.85%[98] - 2016年6月28日授予2.858亿份购股权行使价每股1.846港元[98] - 未行使购股权可发行股份总数不得超过已发行股份30%[98] - 任何12个月内向单个参与者发行股份不得超过已发行股份1%[98] - 董事黄敬舒持有1000万份购股权[100] - 董事唐寿春持有1000万份购股权[101] - 董事叶兴安持有450万份购股权[102] - 集团高管及员工持有2.185亿份购股权[106] - 员工持股计划中购股权期初结余为253,948,000股，期内行使434,000股，期末结余为253,514,000股[109] - 黄敬舒女士通过信托持有公司2,400,000,000股普通股，占比47.39%[118] - 黄敬舒女士配偶持有810,000,000股可换股优先股，

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 公司2019年总收益为人民币6,902.4百万元，同比增长52.9%[33][35] - 公司2019年毛利为人民币4,430.4百万元，同比增长64.9%[33][35] - 公司2019年毛利率为64.2%，较2018年的59.5%有所提升[33][35] - 公司2019年盈利为人民币1,750.0百万元，同比增长42.2%[34][35] - 公司2019年股东应占盈利为人民币1,749.9百万元，同比增长41.4%[34][35] - 公司2019年每股基本盈利为人民币35.12分，同比增长39.3%[34][35] - 公司核心业务应占盈利为人民币1,102.6百万元，同比增长44.1%[36] - 2019年总收入为人民币690.24亿元，较2018年的人民币451.57亿元增长52.9%[86][91] - 房地产销售业务收入为人民币596.24亿元，较2018年的人民币366.43亿元增长62.7%[87][91] - 投资物业租赁收入为人民币6.187亿元，较2018年的人民币5.4317亿元增长13.9%[88][91] - 综合服务收入为人民币3.213亿元，较2018年的人民币3.0818亿元增长4.3%[89][91] - 2019年总毛利润为人民币443.04亿元，较2018年的人民币268.62亿元增长64.9%[90] - 2019年整体毛利率为64.2%，较2018年的59.5%有所提升[90] - 公司收益为人民币6,902.4百万元，同比增长52.9%[92] - 出售待售物业收益为人民币5,962.4百万元，同比增长62.7%[92] - 租赁投资物业收益为人民币618.7百万元，同比增长13.9%[92] - 综合毛利为人民币4,430.4百万元，同比增长64.9%，毛利率为64.2%[93] - 投资物业公允价值收益为人民币696.4百万元[99] - 公司股东应占盈利为人民币1,749.9百万元，同比增长41.4%[102] - 公司房地产销售营收约59.624亿元人民币，同比增长62.7%[48] - 房地产开发与销售收益为人民币596.24亿元，同比增长62.7%[51] - 商业物业投资与运营收益达6.187亿元人民币，同比增长13.9%[64] - 综合服务收入2019年达人民币3.213亿元，同比增长4.3%[70][74] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 公司2019年平均融资成本为6.3%，略高于2018年的6.2%[38] - 融资成本为人民币1,256.2百万元，同比增长90.9%[100] - 有息贷款总额为人民币25,976.5百万元，平均融资成本为6.3%[100] - 所得税开支为人民币1,617.2百万元[101] - 2019年整体融资成本约6.3%，2020年初筹划4亿美元公募债券再融资[75] - 2019年综合融资成本为6.3%，较2018年的6.2%略有上升[79] 各条业务线表现：房地产开发与销售 - 深圳绿景红树湾壹号项目整体去化率约80%[13][14] - 茂名化州绿景国际花城待开发面积超过130万平方米 预计未来8-10年每年可售货值10-15亿元人民币[13][14] - 深圳绿景红树湾一号重新推出并获得市场热烈反响[30] - 深圳绿景美景广场及珠海绿景喜悦汇项目推出并录得热销[30] - 总合约销售额约62.799亿元人民币，同比增长48.1%[48] - 总合同销售金额为人民币627.99亿元，同比增长48.1%[51] - 绿景红树湾壹号项目合同销售额为人民币44.639亿元[51][53] - 绿景喜悦荟项目合同销售额为人民币3.452亿元[59] - 绿景国际花园项目总合同销售额为人民币11.56亿元[60] - 红树湾壹号项目重启销售贡献合约销售额44.639亿元人民币[48] - 绿景喜悦荟项目总建筑面积445,292平方米，合同销售额3.452亿元人民币[61] - 绿景国际花城总销售额11.56亿元人民币，确认收入12.592亿元人民币[61] - 绿景国际花城待开发面积135.4万平方米，年计划推货值10-15亿元人民币[61] 各条业务线表现：商业物业投资与运营 - 公司持有并运营位于优越地理位置的商业物业以产生稳定现金流[10] - 香港绿景NEO大厦出租率近50% 完全出租后年租金收入可达3亿港元[16] - 深圳NEO都市商业综合体出租率保持超过80%[16] - 深圳NEO都市商务综合体保持80%以上综合出租率[19] - 香港绿景NEO大厦已实现接近五成出租率，满租年租金收入可达3亿港元[19] - 佐阾红树湾壹号购物中心和东莞绿景佐阾购物中心将于2020-2021年陆续开业[19] - 东莞佐阾购物中心及红树湾壹号购物中心预计2020-2021年交付运营[46][50] - 香港绿景NEO大厦于年内交付并开幕[46][50] - 深圳NEO都市商务综合体出租率为83%，较2018年94%下降11个百分点[65][67] - 香港绿景NEO大厦收购成本达90亿港元，2019年末出租率近50%[66] - 集团持有26个商业物业项目，总建筑面积612,700平方米[63][67] - 深圳NEO可出租面积121,236平方米，覆盖4条地铁线交汇处[65][67] - 佐阾购物中心整体出租率约97%，2019年5月以人民币800万元收购东莞地块，总建筑面积58,928平方米[69][73] - 东莞佐阾购物中心计划2020年整体开业，预计带来持续租金收益[69][73] - 投资物业平均入住率（不包括香港LVGEM NEO）为91%，2018年为95%[88] - 截至2019年底香港LVGEM NEO的入住率约为50%[88] - 香港绿景NEO大厦总建筑面积55,390平方米，2017年以90亿港元收购，2019年底出租率接近50%[68] 各条业务线表现：综合服务与酒店 - 2019年综合服务业务收入达3.213亿元人民币[17] - 集团酒店平均入住率为75%[17] - 综合服务业务板块2019年收入达人民币3.213亿元[19] - 绿景酒店平均入住率达75%[19] - 美国加利福尼亚州Covina的Vanllee酒店已于2019年完成翻新[19] - 综合服务收入2019年达人民币3.213亿元，同比增长4.3%[70][74] - 物业管理服务总建筑面积242万平方米，线上平台"寻常生活"2019年价值同比增长1.19倍[71][74] - 绿景酒店2019年平均入住率约75%，美国Vanllee酒店翻新期间入住率维持46%以上[72][74] - Vanllee酒店占地22,652平方米，2019年完成翻新，预计贡献稳定酒店收入[72][74] 各地区表现 - 重点布局深圳、香港、珠海及东莞等大湾区核心城市[13][14] - 深圳白石洲城市更新项目及荔光项目进入关键发展阶段[30] - 珠海东桥城市更新项目正式由公司获取[44][45] - 香港流浮山项目占地82,400平方米，规划116栋别墅[62] - 东桥城市更新项目于2019年7月取得实施主体资格[61] - 珠海东桥城市更新项目为珠海首批正式动工旧改项目[58] 土地储备与城市更新 - 公司采用旧城改造和土地拍卖双向扩展模式获取土地储备[10] - 公司拥有近30年城市更新项目经验[10] - 集团采用"城市更新+市场竞购"双模式获取优质土储[11] - 拥有近30年城市更新行业经验[11] - 土地储备约450万平方米，其中超60%位于大湾区[44][45] - 控股股东控制土储规模超1000万平方米，均位于大湾区核心位置[44][45] - 深圳白石洲城市更新项目计容面积达358万平方米[43][45] - 以1万美元对价收购控股股东持有的白石洲项目25%股权[43][45] - 白石洲城市更新项目规划总建筑面积440万平方米，公司持股25%[52][56] - 绿景红树湾壹号项目规划总建筑面积30.545万平方米[53][56] - 绿景美景广场项目总建筑面积9.7214万平方米[54][56] - 绿景黎光项目总建筑面积38.2139万平方米[55][56] - 集团坚持"聚焦大湾区城市更新"战略，推进重大旧改项目[77][78] 战略与合作 - 与华为和中国联通达成战略合作 推进"科技+地产"发展模式[12][15] - 公司实施"科技+地产"战略，将智慧科技融入城市更新项目规划[30] - 公司于2020年3月15日与中国联合网络通信有限公司深圳分公司及深圳市金卓科技有限公司签订战略合作协议[199] - 集团采用线上营销等互联网手段确保业绩达标[21][22] - 积极争取政府税收减免、用工补贴、贷款利率下浮等政策红利[21][22] - 研究应用智慧化杀菌、无接触防控等新技术提升物业安全[21][22] 融资与财务结构 - 公司发行4亿美元于2020年到期的8.5%优先票据[6] - 公司发行4.5亿美元于2023年到期的12%优先票据[6] - 截至2019年底银行结余及现金为人民币8,347.0百万元，较2018年底有所增加[38] - 公司2019年资产负债比率为73.3%，较2018年的73.7%略有下降[38] - 公司银行结余及现金（含受限存款）为人民币83.47亿元（2018年：人民币75.899亿元）[110] - 公司总借贷为人民币259.765亿元（2018年：人民币233.244亿元），其中流动负债部分为人民币108.267亿元（2018年：人民币58.244亿元）[110] - 公司资本负债比率（净负债/总权益）为135.3%（2018年：137.6%）[110] - 公司流动资产为人民币222.765亿元（2018年：人民币192.406亿元），流动负债为人民币177.607亿元（2018年：人民币116.898亿元）[111] - 公司净流动资产减少至人民币45.159亿元（2018年：人民币75.509亿元），主要因4亿美元优先票据重分类至流动负债[111] - 公司总资产为人民币487.363亿元（2018年：人民币434.121亿元），总负债为人民币357.015亿元（2018年：人民币319.732亿元）[111] - 公司负债比率（总负债/总资产）为73.3%（2018年：73.7%）[111] - 抵押贷款总额为人民币186.42亿元（2018年：人民币160.855亿元），对应抵押资产价值人民币263.441亿元（2018年：人民币188.782亿元）[112] - 净流动资产为人民币4,515.9百万元，同比下降40.2%[107] - 公司或有负债为人民币21.324亿元（2018年：人民币11.63亿元），涉及购房者按揭贷款担保[110][113] - 2019年8月完成国内公司债券续期，持续优化资金使用效率[75][76] - 公司完成4亿美元优先票据交换要约[198] - 交换要约中获得2.2739亿美元票据有效投标[198] - 公司新发行2.2261亿美元年利率12%的优先票据[198] 公司治理与股东信息 - 公司核数师为德勤·关黄陈方会计师行[5] - 集团总部出台管理文件52项，三化建设标准158份，授权手册18份[18][19] - 执行董事叶兴安先生56岁，于2007年3月加入深圳市绿景企业管理集团担任常务副总裁[121][123] - 执行董事黄敬舒女士32岁，2010年11月起任职深圳市绿景企业管理集团投资管理部副总经理[122] - 执行董事唐寿春先生57岁，2015年10月就任绿景企业管理集团副总裁[122] - 执行董事黄浩源先生29岁，具有6年中国房地产行业工作经验[124][127] - 执行董事萧志雄先生49岁，曾担任毕马威中国房地产主管合伙人[125][127] - 非执行董事李立红女士47岁，拥有24年银行金融行业经验[126] - 李立红女士现任平安银行房地产金融事业部首席风险官[126] - 萧志雄先生为香港会计师公会非执业会计师[125][127] - 黄浩源先生2016年8月至2017年2月担任博商资产管理有限公司高级投资经理[124][127] - 叶兴安先生曾于1993年3月至2002年8月在万科企业股份有限公司担任多个职位[121][123] - 非执行董事李丽红拥有银行和金融行业超过24年经验，现任平安银行地产金融事业部风险总监[128] - 独立非执行董事王敬现任京东集团副总裁，负责7FRESH业务部，并担任深交所上市公司创业黑马（300688）独立董事[130][132] - 独立非执行董事胡竞英拥有超过25年会计和财务经验，曾任宏碁股份（台交所代码2353）全球财务长[131][133] - 胡竞英现任台交所上市公司智联服务（6751）和维格饼家（2733）独立董事[131][133] - 胡竞英曾担任港交所上市公司嘉年华国际控股（996）独立非执行董事至2019年4月[131][133] - 独立非执行董事莫凡拥有超过13年融资经验，现任万科服务与高力国际合资公司首席财务官[134] - 高级管理人员胡勇现年57岁，担任集团副总裁，负责融资业务[135] - 胡勇于2005年1月加入集团，此前曾在中建投商贸有限公司担任总经理助理负责财务工作[135] - 胡勇于1989年7月获得深圳大学会计专科学历，2008年4月在深圳清华大学研究院进修战略融资管理课程[135] - 董事薪酬根据职责表现及集团业绩确定[162] - 董事及主要行政人员于2019年12月31日未持有需记录的股份或债券权益或淡仓[168] - 黄敬舒女士持有450万股购股权，行使价每股1.846港元[170] - 唐寿春先生持有1000万股购股权，行使价每股1.846港元[170] - 叶兴安先生持有1000万股购股权，行使价每股1.846港元[170] - 邓承英女士持有850万股购股权，行使价每股1.846港元[170] - 黄浩源先生持有450万股购股权，行使价每股1.846港元[170] - 祝九胜先生持有300万股购股权，行使价每股1.846港元[170] - 王敬先生持有300万股购股权，行使价每股1.846港元[170] - 胡竞英女士持有300万股购股权，行使价每股1.846港元[170] - 黄敬舒女士持有公司股份24亿股，占已发行股本47.52%[164] - 黄敬舒女士配偶持有可换股优先股6.5亿股，占已发行股本12.87%[164][165] - 唐寿春先生持有购股权对应1000万股，占已发行股本0.20%[164] - 叶兴安先生持有购股权对应1000万股，占已发行股本0.20%[164] - 黄浩源先生通过信托持有股份24亿股，占已发行股本47.52%[164] - 王敬先生持有购股权对应300万股，占已发行股本0.06%[164] - 胡竞英女士持有购股权对应300万股，占已发行股本0.06%[164] - 购股权计划于2016年6月28日授予[165] - 中国绿景地产控股有限公司持有1,058,414,583股股份，占已发行股本20.96%[174] - 中国绿景持有公司1,058,414,583股普通股，通过高鸿及黄先生全资控股[175] - 万科企业股份有限公司持有公司300,000,000股普通股，通过Wkland Investments V Limited全资控股[175] - 中央汇金投资有限公司通过中国建设银行持有公司419,154,758股普通股，持股比例为57.11%[175] - 中国绿景持有2,214,010,572股可换股优先股，占已发行优先股股本64.32%[175][176] - 盛智国际（控股）有限公司持有650,000,000股可换股优先股，占比18.88%，由许峻嘉先生全资控股[175][176] - 傲松有限公司持有284,000,000股可换股优先股，占比8.25%[175] - 大湾區共同家園投資有限公司通过Poly Platinum持有910,830,000股可换股优先股，占比26.46%[175][176] - 公司建议派发截至2019年12月31日止年度的末期股息每股普通股6.1港仙（约人民币5.46分）[141] - 公司于2019

财务数据关键指标变化：收入和利润（同比） - 公司总收益为人民币34.221亿元，同比增长346.0%[11][13] - 公司总收益为人民币34.221亿元，较去年同期增长346.0%[58][59] - 公司截至2019年6月30日止六个月的收益为34.22亿元人民币，较去年同期的7.67亿元人民币增长346%[132] - 总收入同比增长346%至3,422,084,000元（2018年同期：767,275,000元）[198] - 公司2018年上半年总收益为7.67亿元人民币，2019年同期增长346%[200] - 毛利润为人民币24.083亿元，同比增长446.5%[11][13] - 综合毛利增至人民币24.083亿元，同比增长446.5%[64][70] - 公司期内毛利为24.08亿元人民币，较去年同期的4.41亿元人民币增长446%[132] - 公司2018年上半年可呈报分类盈利总额为4.41亿元人民币，2019年同期增长446%[200] - 期内盈利为人民币9.917亿元，同比增长428.8%[12][13] - 公司期内盈利为9.92亿元人民币，较去年同期的1.88亿元人民币增长429%[132] - 2019年上半年公司期内盈利为9.92亿元人民币[139] - 公司股东应占盈利为人民币9.919亿元，同比增长416.8%[12][13] - 本公司股东应占期内盈利为9.92亿元人民币，较去年同期的1.92亿元人民币增长417%[132] - 公司股东应占盈利为人民币991.9百万元，同比增长416.8%[76] - 核心业务应占盈利为人民币5.69亿元，同比增长623.5%[14] - 公司除税前盈利为22.24亿元人民币，较去年同期的1.72亿元人民币增长1191%[132] - 房地产开发业务2019年上半年盈利20.88亿元人民币，较2018年同期的1.45亿元增长1339%[200] 财务数据关键指标变化：成本和费用（同比） - 行政开支降至人民币1.613亿元，同比减少3.9%[66][72] - 销售开支保持稳定为人民币0.512亿元[65][71] - 融资成本增至人民币4.901亿元，同比上升71.8%[68][74] - 公司融资成本为4.90亿元人民币，较去年同期的2.85亿元人民币增长72%[132] - 所得税开支达人民币12.326亿元，去年同期为所得税抵免0.15亿元[69][75] 各条业务线表现：房地产开发与销售 - 房地产开发与销售收益约29.883亿元人民币，同比增长865.0%[24] - 物业销售收入为人民币29.884亿元，较去年同期大幅增长865.0%[60] - 物业销售收入同比增长865%至2,988,335,000元（2018年同期：309,677,000元）[198] - 公司2019年上半年总收益为34.22亿元人民币，其中房地产开发贡献29.88亿元人民币（占比87.3%）[200] - 物业销售总楼面面积达64,349平方米，去年同期为10,300平方米[60] - 总合同销售金额约40.871亿元人民币，同比增长310.3%[24] - 绿景红树湾壹号项目2019年上半年合同销售33.7亿元人民币[26] - 绿景红树湾壹号项目2019年上半年确认销售收入27.5亿元人民币[26] - 绿景红树湾壹号项目可售货值100亿元人民币[26] - 超90%收入来自毛利率约73%的绿景红树湾壹号项目[64][70] - 绿景国际花园D1区截至2019年6月30日实现合同销售总额6.2亿元人民币，可售面积剩余超过100万平方米[29][30] 各条业务线表现：商业物业投资与运营 - 公司商业物业投资运营收入截至2019年6月30日约为3.023亿元人民币，同比增长10.6%[38] - 商业物业投资与经营收益为人民币3.023亿元，同比增长10.6%[41] - 投资物业租赁收入为人民币3.023亿元，较去年同期增长10.6%[60][61] - 租金收入同比增长10.5%至302,279,000元（2018年同期：273,415,000元）[198] - 公司2019年上半年商业物业及销售投资与经营业务收益为3.02亿元人民币，同比增长10.5%[200] - 商业物业及销售投资与经营业务2019年上半年盈利2.73亿元人民币，较2018年同期增长16.1%[200] - 投资物业公允价值收益达人民币4.792亿元，同比增424%[67][73] - 公司投资物业公允价值变动收益为4.79亿元人民币，较去年同期的0.91亿元人民币增长426%[132] - NEO都市商业综合体总建筑面积252,539平方米，可租赁面积105,870平方米，截至2019年6月平均入住率88%[39] - NEO都市商务综合体出租率88%（2018年同期99%）[41] - NEO都市商务综合体可出租面积105,870平方米[41] - 佐阾购物中心平均出租率达98%[44][45] - 公司持有运营商业物业总建筑面积约612,713平方米，主要包含NEO和佐阾品牌[37] - 持有商业物业总建筑面积约612,713平方米[41] - 投资物业出租率为94%，去年同期为98%[61] 各条业务线表现：综合服务 - 综合服务收入人民币1.315亿元（2018年同期1.842亿元）[46] - 综合服务收入为人民币1.315亿元，较去年同期下降28.6%[60][62] - 综合服务收益为人民币1.315亿元，同比下降28.6%[63] - 综合服务收入同比下降28.6%至131,470,000元（2018年同期：184,183,000元）[198] - 公司2019年上半年综合服务业务收益为1.31亿元人民币，同比下滑28.6%[200] - 综合服务业务2019年上半年盈利4722万元人民币，较2018年同期下降22.1%[200] - 公司2019年上半年分类间收益总额为3788万元人民币，主要来自综合服务业务（3278万元）[200] - 深圳绿景锦江酒店总建筑面积为25,751平方米，设有超过330间房间[51] - 深圳LVGEM锦江酒店平均入住率75%（2018年同期73%）[48] - 深圳绿景锦江酒店平均入住率为75%，去年同期为73%[51] - 美国Vanllee酒店占地面积约22,652平方米[49] - 美国Vanllee酒店占地22,652平方米，已完成分阶段翻新[51] 各地区表现 - 公司重点布局粤港澳大湾区核心区域发展[8] - 粤港澳大湾区发展规划纲要出台成为国家战略[8] - 深圳作为改革开放先行城市长期保持经济快速发展[8] - 深圳及大湾区优质商品住宅需求将持续稳定增长[8] - 公司土地储备约440万平方米，大部分位于粤港澳大湾区[22] - 控股股东控制土地储备达1210万平方米，位于粤港澳大湾区核心位置[22] 管理层讨论和指引：战略与模式 - 公司战略聚焦粤港澳大湾区城市更新和智慧新城开发[54][57] - 公司项目布局采用城市更新为主、市场竞购为辅的双向扩张模式[19] - 公司坚持"开发+商业"双轮驱动的发展模式[20] - 房地产市场坚持"房住不炒"总基调[6] - 实行因城施策长效机制落实城市主体责任[6] 管理层讨论和指引：项目与土地储备 - 深圳白石洲旧改项目规划总建筑面积305,450平方米，住宅部分118,687平方米[26] - 绿景国际花园项目总占地面积729,000平方米，规划总建筑面积2,249,000平方米，总投资额超过80亿元人民币[29][30] - 绿景美景项目占地面积10,862平方米，地上规划建筑面积97,214平方米，预计2019年竣工[31][33] - 绿景黎光项目占地面积271,202平方米，总建筑面积949,200平方米[32][34] - 绿景流浮山项目占地面积82,400平方米，由116栋低密度别墅组成，每栋面积2,000-3,000平方英尺[33][34] - 绿景东桥项目占地面积207,550平方米，规划总建筑面积794,353平方米[35][40] - 绿景凯威项目总建筑面积421,441平方米，定位为国际甲级写字楼及综合体[36][40] - 香港绿景NEO项目收购成本90亿港元，预出租率近50%[42][43] - 香港绿景NEO项目规划总建筑面积55,390.18平方米[42][43] 其他财务数据：资产与现金流 - 银行结余及现金（含受限存款）为人民币90.933亿元[16] - 银行结余及现金为人民币9,093.3百万元，包括受限制银行存款[76] - 银行结余及现金增至58.35亿元人民币，较2018年底增长58.8%[136] - 期末现金及现金等价物达5,171,047千元，较期初3,231,909千元增长60%[143] - 银行结余及现金总额5,835,116千元，包含664,069千元三个月以上定期存款[143] - 经营现金净流入为1,574,708千元，相比2018年净流出252,328千元实现大幅改善[141] - 投资活动现金净流入680,325千元，2018年同期为净流出2,335,325千元[141] - 融资活动现金净流出312,297千元，2018年同期为净流入1,753,266千元[141] - 现金及现金等价物净增加1,942,736千元，2018年同期为净减少834,387千元[143] - 向关联方支付垫款873,528千元，较2018年同期583,447千元增长49.7%[141] - 关联方还款866,384千元，较2018年同期1,033,946千元下降16.2%[141] - 投资物业额外成本591,312千元，较2018年同期357,876千元增长65.2%[141] - 新借贷所得款项1,865,232千元，较2018年同期3,115,020千元下降40.1%[141] - 投资物业增加至235.15亿元人民币，较2018年底增长6.3%[136] - 待售物业减少至24.07亿元人民币，较2018年底下降27.1%[136] - 可收回税款大幅增加至1.24亿元人民币，较2018年底增长1446%[136] - 递延税项资产增至6.11亿元人民币，较2018年底增长77.2%[136] - 按公允价值计入其他全面收益之股本工具增至5.20亿元人民币[136] - 税项负债增至22.23亿元人民币，较2018年底增长51.4%[136] - 合同负债及应计费用合计31.71亿元人民币[136] 其他财务数据：债务与资本结构 - 平均融资成本为6.2%，与去年同期持平[16] - 有息贷款总额增至人民币239.926亿元，平均融资成本6.2%[68][74] - 总借贷为人民币23,992.6百万元，其中流动负债部分为人民币6,964.3百万元[76] - 总借贷（流动+非流动）达171.52亿元人民币，其中非流动借贷127.81亿元[137] - 负债比率为73.8%，较去年末73.7%微升0.1个百分点[16] - 资本负债比率为121.3%，较2018年末137.6%有所改善[76] - 总资产为人民币46,955.3百万元，负债比率为73.8%[76] - 资产净值为人民币12,286.0百万元[76] - 总权益增长至122.86亿元人民币，较2018年底增长7.4%[137] - 公司于2019年6月30日的总权益为122.86亿元人民币[139] - 净流动资产为人民币6,457.8百万元，较2018年末减少[76] - 抵押贷款总额为人民币14,722.9百万元，对应抵押资产总值人民币22,932.5百万元[76] - 为买方按揭融资提供担保的或然负债为人民币3,258.4百万元[78][83] 其他重要内容：公司治理与股权结构 - 朱景树辞任独立非执行董事及审计委员会主席职务，自2019年4月8日起生效[110][114] - 莫凡获委任为独立非执行董事及审计委员会成员，自2019年4月8日起生效[110][114] - 胡竞英获委任为审计委员会主席，自2019年4月8日起生效[111][114] - 德勤对中期财务报告进行独立审阅，确认符合香港会计准则第34号[121][122] - 员工总数为1,566人，其中内地员工1,539人，香港员工27人[82][85] - 黄敬舒女士通过信托持有公司股份2,400,000,000股，占已发行股本48.07%[100] - 黄浩源先生通过信托持有公司股份2,400,000,000股，占已发行股本48.07%[100] - 中国绿景地产控股有限公司持有普通股1,058,260,583股，占已发行股本21.20%[103] - 高鸿国际有限公司持有普通股1,165,403,094股，占已发行股本23.34%[103] - 黄康境先生通过受控法团持有普通股1,165,403,094股，占已发行股本23.34%[103] - Kinson Group Limited持有普通股2,400,000,000股，占已发行股本48.07%[103] - 中国绿景持有可换股优先股3,166,010,572股，占已发行优先股股本90.56%[104] - 万科企业股份有限公司持有普通股300,000,000股，占已发行股本6.01%[103] - 中国建设银行股份有限公司及相关实体合计持有普通股418,132,976股，占已发行股本8.38%[103] - 黄康境先生作为信托成立人持有公司股份2,400,000,000股，占已发行股本48.07%[103] - 公司间接全资附属公司收购东莞市绿景房地产开发有限公司100%股权[109][114] - 可换股优先股转换50,000,000股为普通股[108][113] - 中国建设银行持有Chance Talent 100%股权，中央汇金投资持有中国建设银行57.11%股权[4][106] - 万科企业持有Wkland Investments V Limited 100%股权，对应300,000,000股股份[3][106] - 高鸿持有中国绿景100%权益，对应1,058,260,583股股份[1][105] - 高鸿持有中国绿景100%权益，对应3,166,010,572股可换股优先股[107] 其他重要内容：购股权计划 - 公司于2016年6月28日授出购股权285,800,000份，行使价为每股1.846港元[91] - 购股权计划下可发行股份总数上限为已发行股份的10%，初始限额为469,358,279股[90] - 2017年6月21日更新购股权计划限额至469,358,279股，占当时已发行股本10%[91] - 单个参与者在任何12个月内通过行使购股权获授股份不得超过已发行股份总数1%[95] - 所有未行使购股权可发行股份总数不得超过不时已发行股份的30%[95] - 购股权计划有效期10年（2016年6月2日至2026年6月1日）[88][90] - 接受购股权要约需支付1.00港元作为对价[96] - 截至2019年6月30日购股权具体变动数据需参见表格[97] - 公司向高级管理人员及雇员授予总计222,140,000份购股权，行使价为每股1.846港元[99] - 购股权授予日期为2016年6月28日，有效期至2026年6月27日，为期10年[98][99] - 购股权行使结构分三阶段：30%可于授予日起行使[99] - 第二阶段30%于授予日起满一年后（2017年6月28日起）可行使[99] - 第三阶段40%于授予日起满两年后（2018年6月28日起）可行使[99] - 黄敬舒女士获授4,500,000份购股权，行使价1.846港元[98] - 唐寿春先生获授10,000,000份购股权，行使价1.846港元[98] - 叶兴安先生获授10,000,000份购股权，行使价1.846港元[98] - 邓承英女士获授8,500,000份购股权，行使价1.846港元[98] - 黄浩源先生获授4,500,000份购股权，行使价1.846港元[98] 其他重要内容：会计准则变更（HKFRS 16） - 公司首次应用HKFRS 16租赁准则，取代原有HKAS 17准则[154] - 短期租赁豁免政策适用于租期≤12个月且无购买权的物业租赁[154] - 使用权资产初始计量成本包含租赁负债初始金额及预付租金[157] - 符合投资物业定义的使用权资产按公允价值后续计量[157] - 租赁负债按未付租金的现值确认，采用增量借款利率计算[164] - 租赁付款包含固定付款项，负债后续通过利息计提调整

财务数据关键指标变化 - 2018年公司实现总收益约45.157亿元，同比上升约52.2%[52][54][58][143][145][146] - 2018年公司毛利为26.862亿元，同比上升约38.6%，毛利率为59.5%[52][54][58][150][155] - 2018年公司年内盈利为12.304亿元，同比增长约18.5%[53][55] - 2018年公司股东应占盈利为12.372亿元，同比增长约19.5%[53][55][58][164][170] - 2018年公司每股基本盈利为25.21分，同比增长约14.3%[53][55][58] - 2018年公司核心业务应占盈利为7.653亿元，同比增长17.8%[58] - 2018年房地产开发及销售收益约36.643亿元人民币，较2017年的21.143亿元人民币增加约73.3%[71][74][146][147] - 2018年商业物业投资与经营收益约5.43176亿元人民币，较2017年的4.98295亿元人民币增加约9.0%[88][91][146] - 2018年综合服务收益约3.08181亿元人民币，较2017年的3.55167亿元人民币减少约13.2%[100][106][146][149][154] - 2018年已售物业总楼面面约29.63万平方米，2017年约5.55万平方米[146][147] - 2018年投资物业租赁收益约为5.432亿元，2017年为4.983亿元；投资物业出租率为95%，2017年为98%[148][154] - 2018年销售开支约为1.33亿元，2017年为6770万元，较去年增加约96.4%[151][156] - 2018年行政开支约为3.904亿元，2017年为3.616亿元，较2017年增加约8%；年内购股权摊销费用约为2200万元，2017年为8040万元[152][157] - 2018年投资物业公允价值收益为3.235亿元，2017年为4.784亿元[153][158] - 2018年融资成本约为6.58亿元，2017年为6.136亿元，较2017年增加约7.2%；有息贷款平均融资成本为6.2%，2017年为6.6%[113][117][161][162][168] - 2018年所得税开支约为9.251亿元，2017年为4.588亿元；土地增值税约为5.234亿元，2017年为400万元[163][169] - 2018年银行结余及现金约为75.899亿元，2017年为60.927亿元；总借贷约为233.244亿元，2017年为189.711亿元；流动负债借贷约为58.244亿元，2017年为42.047亿元；资本负债比率约为137.6%，2017年为127.9%[165][166][171] - 2018年12月31日，集团流动资产约192.406亿元（2017年：141.428亿元），流动负债约116.898亿元（2017年：96.509亿元），流动资产净值增至约75.509亿元（2017年：44.92亿元）[172] - 2018年12月31日，集团总资产约434.121亿元（2017年：367.968亿元），总负债约319.732亿元（2017年：267.276亿元），负债比率约为73.7%（2017年：72.6%），资产净值约为114.389亿元（2017年：100.692亿元）[173][179] - 截至2018年12月31日止年度，集团贷款约160.855亿元（2017年：123.237亿元），以总额约188.782亿元（2017年：179.3亿元）的物业等作抵押[175][180] - 截至2018年12月31日止年度，集团或然负债约11.63亿元（2017年：3.792亿元），为若干买方的按揭融资提供担保[176][181] 各条业务线表现 - 房地产开发与销售板块，公司坚持大湾区双核布局，超90%项目和土储位于该区域，有超20年开发经验[24][27] - 2018年绿景国际花城推盘四次，合同销售总额11.76亿元，交易面积166,473平方米，可售面积超100万平方米，预计每年推出货值10 - 15亿元[24][27] - 2018年10月深圳绿景红树湾壹号开盘，首日去化率约70%[24][27] - 2018年12月28日，公司以2000万元增持珠海香洲区城市更新项目权益，项目占地约20.72万平方米，预计建成建筑面积79.43万平方米的综合体[25][28] - 商业地产投资与运营板块，采用“双轮驱动”模式，“NEO”和“Zoll”品牌整体出租率超95%[26] - 2018年2月绿景佐阾国际花园购物中心开业，出租率达85%；11月绿景佐阾悦溪购物中心开业，出租率达93%[26] - 香港绿景NEO 2018年5月封顶，11月开始招租，2019年2月通过验收获 occupancy permit，预计年底出租率超60%[26] - 综合服务板块在2018年为公司带来收入3.082亿元人民币，旗下绿景锦江酒店平均入住率达75%，2017年收购的美国Vanllee酒店预计2019年翻新后带来稳定收入[31][34] - 绿景红树湾壹号占地24424平方米，规划总建筑面积305450平方米，住宅面积约118687平方米，2018年10月13日开盘，当天去化约70%，截至12月31日，合同销售23.5亿元，当年确认销售收入15.2亿元，未售货值76亿元[76][80] - 绿景国际花城占地72.9万平方米，规划总建筑面积224.9万平方米，2018年推盘4次，销售合同11.8亿元，累计交易面积166473平方米，可售面积超100万平方米，预计每年推出货值10 - 15亿元[77][81] - 绿景美景项目占地10862平方米，地上规划建筑面积97214平方米，定位服务深圳高收入人群[78][81] - 绿景黎光项目占地271202平方米，总建筑面积949200平方米，定位为高端产业园综合体[79][82] - 绿景香港流浮山项目是公司在港首个项目，占地约82400平方米，有114栋低密度海滨别墅[85] - 绿景凯威项目总建筑面积421,441平方米，已四证齐全并开工，将成集团未来两年业绩主要贡献项目之一[86][90] - 集团商业物业投资与经营2018年收益约5.432亿元，2017年为4.983亿元，同比增长约9.0%[88][91] - 集团“NEO”和“佐阾”两大商业品牌总建筑面积约55.8万平方米，整体出租率超95%[88][91] - NEO都市商务综合体总建筑面积约25.2539万平方米，可出租面积约10.587万平方米，2018年底平均出租率约94%，2017年为99%[89][92] - 香港绿景NEO项目占地约4,500平方米，规划总建筑面积约5.539018万平方米，集团以90亿港元收购，管理层有信心2019年底出租率超60%[93][96] - 苏州NEO占地14,592平方米，规划总建筑面积81,851平方米，定位中高端办公、街铺精品商业及湖景公寓[94] - 佐阾购物中心系列2018年底平均出租率约96%，其中佐阾国际花城购物中心开业时出租率85%，佐阾悦溪购物中心开业时出租率93%[95] - 香港绿景NEO项目2018年5月20日封顶，2019年2月26日通过香港屋宇署验收，2018年11月启动招租[93][96] - 集团采用房地产开发与商业地产经营结合的模式，开发高品质住宅和大型综合地产项目[87][91] - 2018年绿景锦江酒店平均入住率约为75%，2017年为77%[102][107] 各地区表现 - 2018年深圳出台“三价合一”“7.31”新政和住房供应保障政策，规范房地产市场，推动多元化住房供应保障体系发展[16] - 2018年深圳新房成交量29396套，同比增13.85%，住宅销售面积292.42万平方米，同比增12.78%[39] - 2018年深圳新房住宅成交29,396套，同比增长13.85%；成交面积达292.42万平方米，同比增加12.78%[42] 管理层讨论和指引 - 公司从建筑公司转型为房地产企业，采用双核布局和双向扩张模式获取土地资源，在大湾区有巨大优势[17] - 公司将通过与华为战略合作升级为新智慧城市创造者[17] - 公司利用超20年城市更新经验，采用城市更新和市场拍卖双向扩张模式获取土地成本优势[17] - 公司提出“聚力湾区大旧改 打造智慧新城区”战略，致力于成为大湾区新智慧城市开发者和运营商标杆[18] - 公司与控股股东独特联动，控股股东整合资源孵化和开发项目，成熟后注入公司获取优质土储[25][28] - 公司提出“聚力湾区大旧改，打造智慧新城区”战略，欲成为标杆性智慧新城开发运营商[21] - 公司将与华为战略合作，通过战略升级成为智慧新城缔造者[20] - 公司未来将巩固特色地产旧改先锋基础，顺应大湾区战略，升级为智慧新城开发运营商，聚焦“聚力湾区大旧改，打造智慧新城区”战略[32][34] - 公司坚持大湾区布局，提升品牌及服务能力，提出“打造智慧城区标杆”战略[30][33] - 集团在财资及资金政策上采取审慎态度，专注风险管理和与业务直接相关的交易[187][190] - 2018年集团利用内部资源、债务及股权融资满足房地产项目开发资金需求[174][179] - 集团担保期自按揭贷款授出日起，至买家取得产权证书或还清贷款（以较早者为准）止，董事认为集团因担保受损可能性不大[177][182] 其他没有覆盖的重要内容 - 公司证券股份交易单位为2,000股，有4亿美元于2020年到期的8.5%优先票据[11][13] - 2018年中国经济稳定发展，房地产市场作为支柱产业增长活跃，政府坚持“房住不炒”政策并出台监管措施[15] - 2018年房地产政策强调“房住不炒”，因城施策提升地方调控自主性，深圳政策规范市场，促进房地产健康发展[37][39][41] - 房地产行业在调控政策下向稳定繁荣发展，市场调控优化，长效机制建设稳步推进[37][41] - 房地产行业受调控影响趋于理性，投机炒房和房价过快上涨受抑制，政府促进行业从控制转向稳定发展[38][41] - 2018年全国商品房销售面积17.1654亿平方米，同比增1.3%，销售额14.9973万亿元人民币，同比增12.2%，增幅较上年回落1.5个百分点，12月末待售面积5.2414亿平方米，同比降11.0%[38][41] - 2022年粤港澳大湾区国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成，2035年宜居宜业宜游的国际一流湾区全面建成[45][47] - 截至2017年末，粤港澳大湾区总面积5.6万平方公里，总人口约7000万人[45][47] - 2018年公司屡获殊荣，如1月获“深港通最具投资价值上市公司”大奖，4月登“2017港股百强榜单”且在营业额增长十强榜单中位居第二等[62][66] - 2018年2月，集团以每股2.938港元折让8.19%发行股份，股权融资所得款项净额合约10亿港元[105][108] - 2018年5月11日，集团发行4%、1亿美元可换股债券，用于项目开发等[110] - 2018年9月16日，集团发行5%、5000万美元有担保可换股债券，用于项目开发等[111] - 2018年10月3日，集团将5.5%、9000万美元可换股债券到期日延至2020年[112] - 白石洲更新项目规划总建筑面积358万平方米，分三个阶段开发[115] - 集团未来将聚焦大湾区城市更新，发展全新智慧城市[115] - 2018年1月17日，公司按每股2.695港元的换股价向Chance Talent发行28,794,063股普通股，以兑换本金1000万美元的可换股债券[128] - 2018年2月7日，公司与Silver Sure订立可换股优先股认购协议，按每股2.938港元向其发行132,564,669股新可换股优先股，2月21日完成认购[129] - 2018年2月7日，公司与Leadon订立股份认购协议，按每股2.938港元向其发行132,564,669股新普通股，2月26日完成认购[130] - 2018年2月8日，中国绿景以每股2.938港元配售8000万股公司股份，并以同样价格认购8000万股公司新股份，2月13日完成[131][136] - 2018年5月10日，公司发行本金总额1亿美元（约7.85亿港元）的4%有担保可换股债券[132][136] - 2018年9月16日，公司发行本金总额5000万美元（约3.925亿港元）的5%有担保可换股债券[140][144] - 2018年10月3日，公司将2018年11月