公司名稱: 綠景(中國)地產投資有限公司 呈交日期: 2025年10月3日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00095 | 說明 | 普通股 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 30,000,000,000 | HKD | | 0.01 | HKD | | 300,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | HKD | | | | 本月底結存 | | | 30,000,000,000 | HKD | | 0.01 | HKD | | 300,000,000 | 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年9月30日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限 ...

1) 就呈請而言，高等法院頒令將呈請聆訊進一步押後至二零二五年 十一月三日。本公司將於適當時候根據上市規則作進一步更新。 2) 本集團一直就延長銀行融資期限及還款期以及任何其他可行解決方 案與其銀行方面進行磋商，以改善本集團之流動資金狀況。本公司 已接獲若干銀行對延長銀行融資到期日作出之正面回應。 3) 本公司亦一直就債務重組與其他債權人進行積極磋商。截至本公告 日期，本公司已就其嘗試推進重組與若干債權人訂立支持函，而更 多債權人正積極考慮簽署支持協議。本公司將繼續與債權人進行建 設性溝通。 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負 責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示概不就因本公告全部 或任何 部份內容而產生或因依賴該等內容而引致之任何損失承擔任何責任。 （於開曼群島註冊成立的有限公司） （ 香港聯交所股份代號：95） 有關截至二零二四年十二月三十一日止年度之年報 所載之不發表意見之季度最新資料 茲提述(i)綠景（中國）地產投資有限公司（「本公司」，連同其附屬公司 統稱「本集團」）截至二零二四年十二月三十一日止財政年度之年報 （「年報」）；(ii)本公司日期為二零二 ...

财报获取 - 公司2025年中期报告中、英文版本分别上载于公司网站和港交所网站[1] - 非登记股东可申请免费印刷本财报[2] 通讯接收 - 非登记股东向中介提供邮箱可电子收取公司通讯[3] - 填回申请表格索取印刷本即确认收取日后公司通讯印刷本及所选语言版本[8] 咨询方式 - 对通知有查询可工作日9:00 - 18:00致电(852) 2980 1333或发邮件至95 - ecom@vistra.com[4] 个人资料 - 提供个人资料自愿，公司可能披露或转移给子公司等[10] - 可书面申请查阅和更正个人资料[10] 申请表格 - 寄回申请表格需剪贴邮寄标签，本港投寄免邮费[12] - 简便回邮号码为10 GPO[12]

报告获取 - 2025年中期报告中、英文版本分别上载于公司和港交所网站[1][6] - 无法接收邮件或访问网站可免费索取印刷本[2][6] 股东通讯 - 股东需提供有效电邮地址，否则收印刷本[3][7][10] - 公司通讯含多种文件，有效期至2026年12月31日[8][9][10] - 可供行动通讯指要求股东行使权利的通讯[8][9][10] 回条要求 - 填妥回条可邮寄或电邮返回公司，未选、无签名等无效[10] - 不接受回条额外手写指示，联名股东首位者签署[10] 个人资料 - 用于处理回条指示，可披露给相关方[10] - 查阅及更正需书面寄至登记公司私隐主任[10]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 公司总收益为人民币10.397亿元，同比下降46.5%[35][38] - 2025年上半年收入为10.397亿元人民币，同比下降46.5%[97][100] - 房地产开发销售收入5.275亿元人民币，同比下降62.0%[100][101] - 物业销售收益为人民币5.275亿元，同比下降62.0%[107] - 投资物业租赁收入3.118亿元人民币，同比下降9.0%[100][102] - 租赁投资物业收益为人民币3.118亿元，同比下降9.0%[107] - 综合服务收入2.004亿元人民币，同比下降5.0%[100][103] - 综合服务收益为人民币2.004亿元，同比下降5.0%[108] - 毛利为人民币3.763亿元，同比下降14.0%[35][38] - 毛利润3.763亿元人民币，同比下降14%[104] - 综合毛利为人民币3.763亿元，同比下降14.0%，毛利率为36%[109] - 公司亏损为人民币20.298亿元，同比增加26.0%[41][42] - 公司股东应占亏损为人民币18.379亿元，同比增加20.3%[41][42] - 公司股东应占亏损为人民币18.379亿元，同比增加20.3%[117][123] - 每股基本亏损为人民币31.25分，同比增加4.2%[41][42] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 毛利率为36%，较去年同期上升13个百分点[35][38] - 毛利率36%，较去年同期23%上升13个百分点[104] - 销售费用5010万元人民币，同比下降16.1%[105] - 行政费用1.909亿元人民币，同比下降7.6%[106] - 融资成本为人民币6.826亿元，同比下降18.1%，平均融资成本7.9%[115][121] 各条业务线表现：房地产开发与销售 - 房地产开发与销售收益同比下降62.0%至5.275亿元人民币（2024年同期：13.892亿元人民币）[72][74] - 合同销售额同比下降80.3%至10.576亿元人民币（2024年同期：53.897亿元人民币）[72][74] - 确认待售物业总楼面面积18,600平方米，同比下降34.7%[107] 各条业务线表现：商业物业投资与运营 - 商业物业投资与运营收入同比下降9.0%至3.118亿元人民币（2024年同期：3.427亿元人民币）[76] - 商业物业投资与经营收入为人民币3.118亿元，同比下降9.0%[78] - 商业物业投资与经营2024年同期收入为人民币3.427亿元[78] - 持有超过30个商业物业项目，总建筑面积超过160万平方米[76] - 公司持有商业物业总建筑面积超过160万平方米[78] - 商业物业项目数量超过30个，总建筑面积逾160万平方米[78] - 核心项目出租率保持高位，租户结构持续优化[76] - 投资物业出租率72%，较去年同期78%下降6个百分点[102] - 投资物业出租率为72%，同比下降6个百分点[107] - 香港LVGEM NEO项目出租率68%，较去年同期73%下降5个百分点[102] 各条业务线表现：综合服务 - 综合服务业务收入为人民币2.004亿元，同比下降5.0%[77][79] - 综合服务业务2024年同期收入为人民币2.109亿元[77][79] - 酒店平均入住率超过68%[77][79] 重点项目进展 - 深圳白石洲城市更新项目一期幕墙施工完成率近70%[58] - 深圳白石洲城市更新项目一期室内装修工程完成率达到60%[58] - 深圳白石洲项目自建超40万平方米城市旗舰级商圈[54][57] - 深圳白石洲项目计划于2026年1月准时交付一期[55][58] - 深圳白石洲项目二期计划于2026年全面开工[55][58] - 深圳白石洲项目无缝接驳4条地铁线，形成四线三站两枢纽轨交体系[54][57] - 白石洲项目获"房地产业增加值十强"及"社会投资十强"称号[71][73] - 公司专注于五个重点项目特别是白石洲项目的进展[89] - 公司拥有超过40年的城市更新实践经验积累[87] 资产和债务状况 - 银行结余及现金为人民币19.617亿元，较去年底减少40.6%[43] - 银行结余及现金为人民币19.617亿元，总借贷为人民币321.855亿元[118][119][124] - 平均融资成本为7.9%，较去年底下降0.1个百分点[43] - 资产负债比率为78.6%，较去年底上升1.7个百分点[43] - 公司总资产为人民币1031.1亿元，总负债为人民币810.117亿元，资产负债比率从76.9%上升至78.6%[130][136] - 公司净资产从人民币239.812亿元减少至人民币220.984亿元[130][136] - 公司流动资产为人民币632.711亿元，流动负债为人民币605.688亿元，净流动资产从人民币31.834亿元减少至人民币27.023亿元[129][135] - 公司抵押贷款从人民币308.931亿元减少至人民币296.342亿元，抵押资产总额从人民币233.503亿元减少至人民币226.01亿元[132][137] - 公司财务担保合约从人民币70.074亿元减少至人民币68.94亿元[140][148] - 资本回报率为-11.24%，较去年底改善17.43个百分点[43] - 投资物业公允价值调整产生非现金账面亏损[65][68] - 投资物业公允价值负变动约人民币10.701亿元[114][120] 资产处置与债务重组 - 公司通过出售美国洛杉矶酒店物业回收现金2000万美元[63] - 出售美国洛杉矶酒店物业回笼2000万美元现金用于减少债务[67] - 公司通过出售美国加州酒店物业优化资产结构[61] - 公司出售洛杉矶酒店资产，代价为2000万美元[133][138] - 公司正与债权人积极协商债务重组，已与多家债权人签署重组支持函[63] - 正与债权人积极磋商债务重组，已签署部分重组支持函[67] - 公司正积极推进海外债务整体重组以缓解财务压力[90] - 公司积极推动现有开发项目的大宗物业销售以加速现金回收[63] 土地储备 - 土地储备总量为630万平方米，其中近80%位于粤港澳大湾区核心城市核心区域[70][73] 公司治理与人事变动 - 公司于2025年2月14日委任焦捷女士为独立非执行董事[4][6] - 公司于2025年5月13日委任王廷丹女士为独立非执行董事[4][6] - 公司核数师于2025年6月16日由德勤变更为栢淳会計師事務所[9][11] - 胡竞英女士因辞任董事，其3,000,000股购股权于期内失效[176] 公司基本信息 - 公司股份于香港联交所上市，证券代码为95[13] - 公司注册办事处位于开曼群岛[9][11] - 公司香港主要营业地点位于九龙观塘[9][11] - 公司国内办事处位于中国深圳市福田区[9][11] - 公司员工总数为2067人，其中内地2035人，香港32人[147][151] 宏观经济与市场环境 - 中国2025年上半年GDP同比增长5.3%[15] - 央行5月下调5年以上LPR至3.5%[16] - 首套房公积金贷款利率降至2.6%的历史最低水平[16] - 全国房地产开发投资46,658亿元人民币，同比下降11.2%[27] - 住宅投资35,770亿元人民币，同比下降10.4%[27] - 新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%[27] - 新建商品房销售额44,241亿元人民币，同比下降5.5%[27] - 住宅销售面积同比下降3.7%[27] - 住宅销售额同比下降5.2%[27] - 粤港澳大湾区内地9市进出口总值4.38万亿元人民币，同比增长4.3%[28] - 大湾区进出口总值占全国进出口总值的20.1%[28] - 约170省市（县）出台超340条优化政策[20] - 深圳进出口占大湾区总量近半[28] 融资与风险 - 公司利用内部资源及债务股权融资满足房地产项目资金需求[131][136] - 公司持有港元及美元现金及贷款，面临外汇风险但无对冲政策[144][149] - 公司担保的物业公允价值足以覆盖相关未偿还按揭贷款[143][148] - 公司面临清盘呈请涉及担保财务义务本金约21万美元及应计利息[156] - 高等法院已将清盘呈请聆讯延期至2025年11月3日[156] - 公司获部分银行正面回应可延长银行融资到期日[156] 股权结构与购股权计划 - 购股权计划可发行股份上限为已发行股份总数10%[161][165] - 当前购股权计划授权限额占已发行股份约7.75%[165] - 2016年授予2.858亿份购股权行使价为每股1.846港元[166] - 截至2025年6月30日未行使购股权可发行股份占已发行股份约3.72%[170] - 购股权计划剩余可授予额度占已发行股份约3.68%[170] - 若全部未行使购股权行权总发行股份将达62.828亿股[170] - 截至2025年6月30日，尚未行使购股权可发行股份数量为225,340,000股，占已发行股份总数约3.72%[173] - 根据可用计划授权限额可授出购股权对应股份数量为222,718,279股，占已发行股份总数约3.68%[173] - 若所有未行使购股权获行使，公司已发行股份总数将达6,282,832,861股[173] - 购股权计划规定行使所有购股权可发行股份总数不得超过已发行股份30%[172] - 任何12个月期间单个参与者行使购股权发行股份不得超过已发行股份总数1%[172] - 黄敬舒女士通过信托持有2,400,000,000股公司股份，占已发行股本39.62%[182] - 黄敬舒女士及其配偶合计权益2,326,062,492股，占已发行股本38.40%[182] - 叶兴安先生持有10,000,000股购股权权益，占已发行股本0.17%[182] - 黄浩源先生通过信托持有2,400,000,000股公司股份，占已发行股本39.62%[182] - 黄敬舒女士及黄浩源先生被视为拥有2,400,000,000股股份权益（39.62%）[185][189] - 黄敬舒女士被视为拥有其配偶持有的959,788,886股股份及1,366,273,606股可换股优先股权益[185] - 中国绿景地产控股有限公司持有1,265,766,583股普通股（20.91%）[189] - 高鸿国际有限公司持有1,372,909,094股普通股（22.66%）[189] - 黄康境先生通过受控法团持有1,372,909,094股普通股（22.66%）[189] - 景崇集团有限公司作为实益拥有人持有2,400,000,000股普通股（39.62%）[189] - Poly Platinum Enterprises Limited持有1,032,830,000股相关股份权益（17.05%）[192] - 大湾区共同家园发展基金持有1,209,954,000股相关股份权益（19.97%）[192] - Lexus Sharp International Limited持有1,166,789,698股相关股份权益（19.26%）[192] - ARTE Special Situation Fund, L.P.持有1,166,789,698股相关股份权益（19.26%）[192] - 许峻嘉先生及其配偶黄敬舒女士合计持有公司股份权益总额为2,404,500,000股，占公司已发行普通股股本约39.67%[197][199] - 嘉堡国际有限公司由嘉越有限公司全资持有，嘉越有限公司由许峻嘉先生全资持有，其持有公司股份959,788,886股，占比15.84%[197][199] - 中国建设银行（亚洲）股份有限公司直接持有公司股份459,788,886股，占比7.59%[197] - 中国建设银行股份有限公司通过控股中国建设银行（亚洲）间接持有公司股份459,788,886股，占比7.59%[197][199] - 中央汇金投资有限责任公司持有中国建设银行57.14%股权，间接享有公司7.59%股份权益[197][199] - Aaron Luke Gardner先生和霍羲禹先生作为共同及个别接管人，对嘉堡国际有限公司持有的959,788,886股（占比15.84%）拥有权益[197][199] - 公司已发行普通股总股本约为6,062,000,000股（基于持股比例及股数推算）[197] - 中国绿景地产投资有限公司由高鸿集团全资持有，高鸿集团由黄先生全资持有，其持有1,372,909,094股[199] - Poly Platinum Enterprises Limited持有1,209,954,000股，由大湾区共同家园发展基金及投资公司全资控股[199] - Lexus Sharp International Limited持有1,166,789,698股，其最终权益由ARTE特殊情形基金及陈德豪先生等人持有[199]

主要股指表现 - 创业板指涨超1.7%报3169.22点 [1] - 沪指涨超0.7%报3848.71点 [1] - 深证成指涨1.29%报13289.10点 [1] 领涨板块 - 券商、固态电池、游戏板块涨幅居前 [1] 券商股表现 - 湘财股份午后触及涨停但涨幅回落 [3] - 国投资本、兴业证券跟涨 [3] 固态电池概念股表现 - 道明光学、恩捷股份涨停 [3] - 海目星、骄成超声涨超10% [3] - 中国宝安、洪田股份此前封板 [3] 游戏板块表现 - 吉比特、神州泰岳涨超7% [11] - 恺英网络涨超6% [11][16] - 三七互娱、完美世界跟涨 [11] - 昆仑万维涨5.37%报45.70元 [20] - 巨人网络涨4.88%报45.11元 [22] - 迅游科技涨3.75%报27.13元 [24] - 盛天网络涨3.84%报14.07元 [18] 个股特殊表现 - *ST大晟涨5.01%报3.77元 [17]

项目概况与现状 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸"项目 总计容建筑面积达358万平方米 预估货值约2200亿元 自2014年被纳入城市更新计划以来持续受业内关注 [1] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成 包含3栋住宅和2栋公寓 其中住宅塔楼达74层 截至9月11日共计2746套房源 已备案819套 已签认购179套 期房待售720套占比41.4% [3] - 项目一期已达准现房状态 室内精装收尾 预计2023年底前交房 剩余房源以110平方米和125平方米户型为主 187平方米及顶层房源基本售罄 [3] - 项目三期和四期地块仍有大量老房未拆除 未进入大规模施工阶段 部分未拆迁房屋外立面已披上宣传帆布 [3] 资本合作与融资安排 - 中信城开发布声明否认"拟120亿元入股项目"的传言 强调相关内容及数据与事实完全不符 [1] - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业 获得8%股权 资金定向投入三期和四期 享有三期和四期整体20%利润分派权益 [4] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购股权；若2025年12月31日前未取得所有开发许可证 万科有权退出且回报率可调整至24% [5][6] - 业内分析指出项目可能采取REITs化商业地块、股权作价引战投、远期资产提前整售等措施 并可能利用"白名单"窗口期将拆迁贷转为政府背书专项借款 利息压至4%以下 [7] 财务压力与流动性状况 - 绿景中国地产2023年半年报显示流动负债达605.7亿元 上半年新增借款77.03亿元 一年内须偿还借贷约29.14亿元 但银行结余及现金仅3.425亿元 另有14.49亿元受限制银行存款 [7] - 对赌协议条款折射出绿景集团资金窘迫 公司自十多年前介入项目后几乎押上全部家当 [6][7] 潜在合作方与接盘可能性 - 项目人士表示三期和四期计划调规 将按深圳新规重新设计住宅与商业指标 未来不排除引入央国企合作开发 [3] - 业内分析认为有实力的大型央国企接盘概率更大 因其资金成本更低且擅长复杂政商关系协调 地方城投平台也可能介入 [9] - 接盘标准包括：能拿出百亿元级现金 具备与政府谈拆赔的默契 拥有产品迭代能力和金融拆解术 [10] - 万科若与绿景就四期开发运营达成一致 可能保留股权 但需妥协并借助万科操盘能力 [9] 政策环境与项目前景 - 2023年8月《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》公布 明确"稳步推进城中村和危旧房改造" 各地正酝酿细化支持政策 [11] - 项目地处深圳南山核心区 连接深圳湾和后海等四大总部基地 紧邻华侨城豪宅区 长期资产升值逻辑清晰 [9] - 项目经历了国内房地产从高歌猛进到深度调整的过程 但绿景集团能否等待政策利好落地仍存疑问 [11][12]

核心观点 - 河化股份在一个月内两次推进控股权变更计划 首次交易因重整投资款未支付而终止 第二次交易金额降低且接盘方变更 但均存在股价提前异动及股份质押等不确定性因素 [4][6][8][9][13][19][23][24] 股权变更交易 - 首次控股权变更计划于8月6日披露 银亿控股拟将100%股权转让给北京胜顶或其指定方 交易总价6.92亿元 完成后北京胜顶将间接持有公司23.76%股权（8700万股） 实控人变更为张建伟和苌向阳 [6] - 该交易于8月15日终止 因银亿集团等十七家合并重整企业的重整投资人厦门象达投资未在8月14日前足额支付剩余3.52亿元第三期重整投资款 [8] - 第二次控股权变更计划于9月10日披露 银亿控股直接向中哲瑞和转让所持8700万股（占总股本23.76%）及全部应收款项 交易对价合计6.32亿元 较前次减少6000万元 完成后控股股东变更为中哲瑞和 实控人变更为杨和荣 [9][10] - 两次交易接盘方均为2025年7月新成立企业 北京胜顶成立于7月1日 中哲瑞和成立于7月23日 [12] 股价异动情况 - 7月30日公司首次披露"筹划股权转让"提示性公告 当日股价盘中快速拉升 10时13分触及涨停 报8.02元 封单103万手 [13] - 9月9日银亿控股与中哲瑞和签署《资产转让协议》 当日股价9时36分封死涨停 封单85万手 股价与消息披露存在"精准联动" [13] 新控股股东背景 - 中哲瑞和注册资本3亿元 由中哲集团100%持股 实控人杨和荣为中哲集团核心掌舵者 [13] - 中哲集团始创于1998年 总部位于浙江宁波 员工超5000人 业务横跨七大领域 2019年起跻身中国制造业企业500强 2021年起入选中国民营企业500强 2024年全口径销售额达375亿元 [16] 股东结构变化 - 截至2025年6月30日 公司前十大流通股东中新进3家外资机构和2名自然人 瑞银持股176.95万股（0.48%） 摩根士丹利持股143.17万股（0.39%） 高盛国际持股108.75万股（0.30%） 自然人吴克斌持股208.49万股（0.57%） 陈毓佳持股108.09万股（0.30%） [16][17] 交易风险因素 - 银亿控股所持8700万股股份自2016年7月13日起质押给浙商银行宁波北仑支行 质押比例100% 且质押状态持续至今 [19][20] - 标的股份目前仍处于质押状态 未取得质权人同意函 银亿控股计划在收到中哲瑞和第二笔3.55亿元交易款后优先用于清偿债务以解除质押 [23] - 资产转让协议设置严格追责条款 若公司因2026年1月1日或交割日前自身原因被实施风险警示或退市警示 银亿控股需支付5000万元违约金 若被实施退市风险警示或终止上市 中哲瑞和有权单方面解除协议 [24]

项目概况与进展 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸" 总计容建筑面积358万平方米 预估货值约2200亿元 自2014年纳入城市更新计划[5] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成 含3栋住宅2栋公寓 其中74层塔楼住宅为超高层建筑[8] - 截至9月11日 一期项目2746套房源中已备案819套 已签认购书179套 期房待售720套 187平方米及顶层房源基本售罄[8] - 一期住宅处于准现房状态 室内精装收尾 预计2023年底前交房 剩余房源以110-125平方米户型为主[8] - 二期地块已完成拆除 三期四期地块仍有大量老房未拆除 尚未进入大规模施工阶段[6] 资本合作与融资安排 - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业 获得8%股权 资金定向投入三四期开发[11] - 协议约定万科享有三四期整体20%利润分派 但不参与一二期开发[11] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需以23亿元本金加12%复合年回报率回购股权[11] - 若2025年12月31日前未取得所有开发许可证 万科有权退出 绿景需承担同等回购代价 若无力支付则万科利润分派比例升至40%或年回报率调至24%[12] - 业内专家建议通过商业地块REITs化、未拆地块股权作价引战投、远期资产提前整售等方式融资[12] - 可利用"白名单"窗口期将拆迁贷转为政府背书专项借款 利息压至4%以下[13] 企业财务状况 - 绿景中国地产流动负债605.7亿元 2023年上半年新增借款77.03亿元[12] - 一年内须偿还借贷约29.14亿元 但银行结余及现金仅3.425亿元 另有14.49亿元受限制银行存款[12] 潜在合作方分析 - 中信城开明确否认120亿元入股项目二三四期50%权益的传闻[2][8] - 业内人士认为有实力的大型央国企接盘概率更大 因其资金成本低且擅长政商关系协调[17] - 地方城投平台也可能介入 接盘标准包括百亿级现金能力、政府谈判默契、产品迭代力和金融拆解能力[17] - 万科若就四期开发运营与绿景达成一致 可保留股权并借助其操盘能力推进项目[15] 政策环境与市场定位 - 项目地处深圳南山核心区 连接深圳湾、后海等四大总部基地 紧邻华侨城豪宅区 属稀缺资源[11][15] - 8月中共中央国务院发布推动城市高质量发展意见 明确"稳步推进城中村和危旧房改造"[19] - 项目经历国内房地产从高歌猛进到深度调整周期 2014年纳入更新计划 2023年一期入市[19]

项目股权与合作传闻 - 中信城开发布声明否认以120亿元入股绿景中国白石洲旧改项目2-3-4期的市场传闻 [1][12] - 万科集团被传拟退出该项目 绿景方面未披露细节仅称以官方公告为准 [4] - 万科2022年以23亿元注资获得项目第三期及第四期20%利润分派权 协议约定若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需回购万科股权或将其分派比例提升至40% [16][18] 项目规划与现状 - 白石洲旧改是深圳最大城市更新项目 规划总建筑面积约500万平方米 包含商业群、办公群、酒店群及高端住宅群 商业面积超40万㎡ 配套4所幼儿园及3所九年制学校 [5][6] - 项目一期住宅"璟庭"2023年开盘 1257套房源截至2025年9月备案进度仅29.83% 其中住宅备案64.53% 商务公寓仅备案8套 [8] - 项目因74层超高建筑、243米高度及11.5容积率引发设计争议 三期和四期仍处拆迁阶段 大量农民房未拆除 [8][9][18] 企业财务状况 - 万科2025年中报显示在手现金141.6亿元 短期债务达1553.7亿元 资金链承压 累计从深铁集团获借款243.69亿元 [22] - 绿景中国2025年上半年收益10.4亿元 亏损20.3亿元 总负债810.12亿元 资产负债率78.6% 较去年同期上升 [23] - 项目方2024年因拖欠过渡安置费引发村民维权 原因归咎于银行贷款未及时发放 [23] 历史背景与市场影响 - 项目2005年启动改造 2014年正式立项 因拆迁补偿复杂进展缓慢 定位为深圳核心区高端生活配套区 [4][5] - 中信城开作为中信集团子公司 曾参与佳兆业等房地产纾困项目 管理货值约2000亿元 涉及保交楼11000户 [13] - 万科管理层2025年初改组 深铁系高管接管后战略重心调整 对是否继续参与项目未释放明确信号 [22]