公司核心动态 - 绿景集团于12月10日宣布旗下社区商业标杆项目佐阾香颂正式升级为3.0版本，并与沃尔玛社区店等首批品牌完成签约 [1][10] - 佐阾香颂项目位于深圳地铁4号线红山站与5号线民治站交汇处，未来将无缝衔接22/33号线民治北站，3公里半径覆盖60万常住人口，周边有超60个高密度住宅与学校 [1][10] - 项目焕新后将推出“Funsong时光”主题空间，L1层打造“阾里市集+阾感生活”美食聚落，L2层构建亲子体能、教育、零售复合业态，旨在打造商业与社区共生范本 [1][10] - 佐阾香颂于2013年5月1日开业，是绿景首个社区商业购物中心，商业建筑面积5.5万平方米，停车位约1200个 [9][16] 公司业务与运营状况 - 绿景集团于2011年创立专注社区邻里商业的购物中心品牌“佐阾”，目前已形成“佐阾购物中心、佐阾里、佐阾荟”三条产品线，覆盖不同规模社区需求 [2][11] - 佐阾购物中心定位为区域级社区生活中心，规模5-7万平方米；佐阾荟定位格调型社区生活中心，规模4-5万平方米；佐阾里定位邻里微型商业中心，规模1-3万平方米 [3][12] - 截至目前，绿景在营的社区商业项目仅有7个，总商业面积约30万平方米，远低于百万平方米的早期目标，发展进度缓慢 [3][12] - 现有项目主要集中于深圳，以“15分钟生活圈”为半径，服务社区3-10万常住人口 [3][12] - 佐阾系列多沿用“超市+餐饮+零售”的业态组合，品牌以区域性品牌与传统连锁品牌为主，主力店依赖华润万家等通用型商超，租金溢价空间有限 [7][15] - 公司旗下项目的重点品牌占比不足20%，且与周边社区商业如万科里、华润万家社区店业态的重叠度超过65% [7][15] 公司面临的挑战与财务压力 - 绿景90%的项目为深圳城市更新项目，从立项到竣工普遍需要5-10年，开发周期远超常规招拍挂项目的2-3年，导致商业配套项目短期无法落地 [4][13] - 公司面临行业下行、高负债与现金流紧张的问题，资产流动性与扩张能力受限，直接制约商业板块的投入与发展节奏 [1][6][10][14] - 截至2025年6月，绿景中国流动短债296.53亿元，较2024年末的309.61亿元减少4.23%；账面现金19.62亿元，短期偿债缺口达276.91亿元，现金短债比不足0.1，短期偿债压力极高 [6][14] - 为缓解资金压力，公司尝试通过资产证券化工具筹集资金，2021年4月成功发行首单规模14.5亿元的CMBS，但此后未有其他成功发行案例 [5][13] - 2024年，绿景中国以8.14亿元向深圳市福田产业投资服务有限公司出售佐阾虹湾核心资产并做5年售后租回，该项目2023年末账面值为12.79亿元，扣除递延税项后公允价值亏损约3.92亿元 [5][13] 行业背景与竞争环境 - 房企型社区商业玩家普遍面临资金紧张、运营能力不强、资产低效沉淀等多重挑战，规模扩张不再可行，亟需通过核心资产盘活实现“自救” [1][10] - 目前市场上超60%的社区商业项目，由于前期多依附住宅开发，存在空间利用率低、动线混乱、品牌与服务同质化严重的问题，导致客户粘性和复购率低，空置率高 [7][15] - 社区商业具有1-3公里的天然辐射半径，在深圳等商业体高度密集的城市面临严峻分流压力 [8][16] - 佐阾香颂项目3公里内存在1866佐阾荟、红山6979、龙华壹方天地、龙华星河COCO City等多个竞争商业体，其中大体量项目在品牌齐全度和体验性业态上更具吸引力 [8][16] 公司战略与未来展望 - 在资金压力加剧、新项目拓展受限的背景下，存量核心资产的精细化运营成为商业破局的关键 [7][15] - 此次佐阾香颂焕新3.0是公司对核心资产进行精细化运营、努力提升价值的一次关键自救 [8][16] - 项目针对主力店老化、坪效偏低的问题，选择签约沃尔玛社区店以提升租金和客流转化效能，并引入特色亲子和轻食品牌强化场景体验 [9][16] - 长远来看，房企系社区商业玩家需完善专业的商业运营体系、塑造内容竞争力、真正提升资产的运营效益与资本价值，才能实现可持续发展 [9][17]