银行直售房产现象升温 - 阿里资产平台标注“银行直供”字样的房产信息在11月1日至11日期间较去年同期增长24.7%，较上月同期增长77.8% [1][2] - 仅11月11日单日就有170余处涵盖商铺、住宅、写字楼等类型的房产同步拍卖 [1][2] - 资产处置方包括区域性中小银行及国有大行分支机构，资产拍卖起始价从3万元至4000余万元不等 [2] 资产处置模式转变 - 银行资产处置模式从过去的“To B”为主，转向“To B”与“To C”并重 [1][3] - 传统处置路径耗时较长，银行直接销售房产过程更为高效，可加快资金回收进度 [4] - 多数银行采取双轨策略，部分资产沿用传统方式快速销账，部分通过直售方式提升整体债权回收率 [4][5] 银行直售房产的优势 - 产权相对清晰，银行通过债权剥离取得完整产权，购房者不用担心产权纠纷 [3] - 此类房产的起拍价通常会低于市场价，部分房源流拍后会下调起拍价，有一定价格优势 [4] - 交易风险相对较小，有利于资产处置快速推进 [3] 现象背后的驱动因素 - 盘活存量资产的需求日益增长，银行加速处置手中资产以在年底封账前尽可能多地收回款项 [1][2] - 中小银行特别是农商行需处置的资产规模有所增加 [3] - 监管政策引导市场有序出清，推动银行从“被动挂账”向“主动盘活”转变 [6] 未来趋势与影响 - 未来银行直接对接C端处置不良资产的数量可能增多，银行端或成为房源供给的一个重要渠道 [1][6] - 部分地方政府进一步拓宽路径，如将银行直售房产纳入保障房采购池 [6]

银行直售房产市场趋势 - 银行直接出售的房产数量显著增加，阿里资产平台标注"银行直供"的房产信息在11月1日至11日期间较去年同期增长24.7%，较上月同期增长77.8% [1][2] - 仅11月11日单日就有170余处涵盖商铺、住宅、写字楼等类型的房产同步拍卖，资产处置方包括区域性中小银行和国有大行的分支机构 [1][2] - 银行资产处置模式从过去的以"To B"为主，转向"To B"与"To C"并重，以加速盘活存量资产 [1][3] 银行直售房产的驱动因素 - 盘活存量资产、提升债权回收率的需求日益增长，促使银行加速处置手中资产，特别是在四季度为了在年底封账前尽可能多地收回款项 [2][4] - 监管政策推动银行从"被动挂账"向"主动盘活"转变，例如《商业银行金融资产风险分类办法》明确了不良资产认定标准 [6] - 房地产市场处于调整期，银行需要重视债权处置以避免资产价格进一步下跌，属于止损行为 [3][6] 银行直售房产的特点与优势 - 银行直售房产产权相对清晰，银行通过债权剥离已取得完整产权，购房者不用担心产权纠纷，交易风险相对较小 [3] - 此类房产具有一定价格优势，起拍价通常低于市场价，部分房源若经历流拍后会下调起拍价 [4] - 银行直接销售房产的过程更为高效，可加快资金回收进度，目前多数银行采取传统方式与直售方式并行的双轨策略 [4][5] 行业影响与未来展望 - 银行端或成为房源供给的一个重要渠道，未来银行直接对接C端处置不良资产的数量可能增多 [1][6] - 部分地方政府进一步拓宽路径，如将银行直售房产纳入保障房采购池，此举既化解金融风险又补充民生供给 [6] - 在房地产价格止跌回稳的关键期，需对法拍房、工抵房、银行直售房产实施统筹管理，以避免资产价格无序下跌 [6]

银行直售房产市场趋势 - 银行直接出售的房产数量显著增加，阿里资产平台标注"银行直供"字样的房产信息在11月1日至11日期间较去年同期增长24.7%，较上月同期增长77.8% [1][2] - 仅11月11日单日就有170余处涵盖商铺、住宅、写字楼等类型的房产同步拍卖，资产处置方包括区域性中小银行及国有大行分支机构 [1] - 银行资产处置模式从过去的以"To B"为主，转向"To B"与"To C"并重，未来银行端或成为重要的房源供给渠道 [1][2][4] 银行直售房产的驱动因素 - 盘活存量资产、加速不良资产处置、提升债权回收率的需求日益增长，银行旨在年底封账前尽可能多地收回款项 [2][4] - 监管政策推动银行从"被动挂账"向"主动盘活"转变，例如《商业银行金融资产风险分类办法》明确了不良资产认定标准 [4] - 房地产市场处于调整期，银行需避免资产价格进一步下跌，属于止损行为，同时"互联网+"渗透使直接对C端销售成为趋势 [2][4] 银行直售房产的特点与优势 - 产权相对清晰，银行通过债权剥离已取得完整产权，购房者不用担心产权纠纷，交易风险相对较小 [3][5] - 此类房产有一定价格优势，起拍价通常低于市场价，部分房源流拍后会下调起拍价 [3] - 处置过程更为高效，可加快资金回收进度，传统处置路径耗时较长，银行目前多采取传统方式与直售方式并行的双轨策略 [3][4] 房产类型与处置方 - 拍卖房产类型多样，包括商铺、写字楼、住宅、厂房等，资产拍卖起始价从3万元至4000余万元不等 [1] - 资产处置方涵盖广泛，包括甘肃正宁县农信联社、通化农商行、贵州镇远农商行等区域性中小银行，以及农业银行、建设银行、中国银行等国有大行的分支机构 [1]

银行加速处置抵债房产 - 商业银行正加速推进抵债资产处置，以低于市场评估价20%以上的价格通过阿里资产等网络平台进行拍卖销售 [1] - 银行加速处置不动产旨在快速提升资产流动性，是应对经济下行周期中不良资产攀升与监管要求趋严的必然选择 [1] - 当前房地产行业处于下行周期，房企及终端购房者出现部分住房抵押贷款违约，银行在积极寻求处置此类资产的方式 [1] 银行直售房产的市场策略与案例 - 银行直售房通过明显低于市场价、无产权纠纷及房源稀缺等优势提高交易速度，形成差异化市场 [1] - 兴业银行拍卖的河北廊坊市80平方米两居室起拍价52.46万元，较同户型二手房挂牌价80万元低34% [1] - 长安银行推介的西安长安区别墅起拍价1083万元，为抵债资产且因政策原因未过户，目前闲置 [1] - 农业银行、建设银行、交通银行及多个农信系统均在开展房产直售业务 [2] 银行直售模式的优势与创新 - 银行直售能将资产处置周期从数年压缩至数月，通过价格优势吸引买家，是对不良资产处置的创新探索 [2][3] - 银行直销房产避免了传统司法拍卖流程冗长、流拍率高和价值折损严重的问题 [2][3] - 为加速处置，银行从流程、技术、模式三维度创新，如采用“带封带押过户”模式将处置时间缩短至数日，并运用大数据评估、区块链存证等技术 [5] - 银行探索先租后买、资产包分割出售、租赁权证券化等灵活盘活方式，并与大型平台建立渠道分销生态 [5] 银行直售房产面临的挑战 - 银行直售房产面临去化率低的问题，部分房源非首次销售，例如盘锦银行在京东资产拍卖平台挂牌的约30套房源 [4] - 去化速度呈现显著分化，核心地段稀缺资产受追捧，而远郊或普通住宅即便大幅降价仍滞销 [4] - 为应对去化难题，银行可将不良资产打包出售给资产管理公司（AMC），或将大型商业物业整体销售以加速资金回笼 [4]

银行直售房产市场现状 - 银行正加速开展直售房产业务，此类房源多为不良资产处置房，近期被批量挂牌在京东、阿里资产司法拍卖等平台[3] - 参与机构广泛，包括农业银行、建设银行、交通银行等国有大行，以及吉林银行、兰州农商行、四川农信系统等城商行、农商行和地方农信社[3] - 邮储银行多个分行在官方公众号发布法拍资讯，如江西分行涉及赣州、南昌、上饶等城市，安徽分行法拍资讯已发布至第八期[3] 银行直售房产规模 - 2025年以来，农业银行在京东资产平台挂牌直售房产标的超640个；兰州银行接近1800个，相比2024年增长57%；吉林银行超2000个，天津银行超1220个[3] - 地方农信系统房产直售规模更大，2024年上半年以来，四川农信系统挂牌标的超2.4万个，辽宁农信1.1万个，广东农信1.2万个[3] 业务模式转变动因 - 业务模式转变原因包括地产市场下行，银行希望尽快处理债权以避免资产价格进一步下跌，属于止损行为[5] - 传统资产处置平台上找大宗B端买家或C端客户变难，2025年三季度法拍房清仓率（交易量/挂牌拍品数量）仅为28.5%[5] - 在"互联网+"渗透下，银行开始重视从"To B"到"To B和To C"并重，直接对C端已成为趋势[5] 银行直售房产优势 - 银行直售房产意味着以物抵债，产权已到银行名下，产权瑕疵问题消失，有利于促进资产交易[6] - 相比于传统法拍房，银行直售房产交易风险相对较小，有利于加速资产处置[6] - 随着对银行业绩考核和资产处置力度加大，加上地产下行后表内不动产风险暴露，银行直接对接C端处置资产可能会增加[6] 价格与市场影响 - 银行直售房产价格普遍低于二手房市场价15%-25%，部分多次流拍房源折价更高[7] - 以合肥橡树湾小区一套邮储银行安徽分行直供房为例，9月25日以115.8万元拍下，面积90.89平方米，单价1.27万元/平方米，而该小区同期二手房成交均价介于1.54万-1.94万元/平方米，意味着该房源至少低于市场价24.5万元[7][8] - 2025年1-10月全国法拍房市场量价齐跌，平均折价率为74.4%，住宅类法拍房挂拍27.7万套，成交9.2万套，成交均价8319元/平方米，同比下降11%[8] 行业趋势与展望 - 银行端未来可能成为房源供给的一个重要渠道[6] - 在止跌回稳关键期，需规范银行等机构为保障自身债权而无序降价出售的行为，法拍房、工抵房、银行直售房需从宏观上统筹管理，以避免资产价格无序下跌[8]

银行角色转变 - 银行从信贷提供者转变为房产交易市场中不容忽视的“房东”，直接挂牌出售房产 [1] - 农业银行、建设银行、四川农信、广东农信等机构密集挂牌，单家挂牌量甚至突破万套，标志着业务从零星尝试走向规模化运作 [1] 银行直售房产原因 - 所售房产主要为借款人违约后经司法程序收回的抵债资产，因房贷断供率攀升，这些房产从“抵押物”变为需承担持有成本的“负资产”，个别项目年持有成本甚至超过20万元 [3] - 传统处置路径如司法拍卖流拍率高、周期长达3-4年，债权转让折价率常达30%以上，最终回收率可能低于三成，直售模式可大幅压缩处置周期、提升资金回收效率 [3] 直售业务格局 - 农信系统与地方城商行是挂牌主力，四川农信挂牌超2.4万套，广东农信超1.2万套，吉林银行、天津银行等挂牌量达千套级别，国有大行更为审慎，农业银行同期挂牌不足700套 [5] - 成交表现高度分化，兰州农商行偏远房源单价仅2300元/平方米无人问津，而农业银行在大连核心地段房源因定价低于市价10%-30%咨询量走高，区位价值是决定变现的根本因素 [5] 银行战略逻辑与行业影响 - 银行以投行思维盘活存量资产，实现控风险（产权清晰）、提效率（周期从6个月以上压缩至3个月内）、优配置（将沉没资产转化为生息资本）三重目标 [6] - 对刚需购房者，建议在分化市场中聚焦银行直售的核心地段房源，结合真实需求理性上车 [6] - 对开发商，竞争赛道从规模转向价值，必须超越“盖房子”转向“造生活”，以产品力和服务力打造好房子 [6]

银行房产直售业务模式 - 银行直售的房产主要为企业或个人贷款的抵押物 因借款人无法偿还贷款而形成不良债权 银行将债权剥离后形成产权清晰的房产并通过出售实现债权回收 [2] - 相比传统不良债权处置方式如打包折价出售债权或司法拍卖 银行直售抵押房产可以最大限度地实现债权回收率 银行根据自身财务状况和抵押物价值灵活选择处置方式 [7][8] - 从贷款违约到法院强制执行再到过户出售 整个过程通常需要一到三年甚至更长时间 在当前市场形势下直售房产可提升回收率 尽管以往银行不愿采用此模式 [11] 各类型银行直售规模对比 - 城商行 农商行 农信社等机构的房产直售规模较大 而大型银行和股份制银行直售房产的数量相对较少 [2] - 兰州农商行在京东资产平台挂牌近200个房产标的 涵盖住宅 商业及办公房产 起拍价从几万元到几亿元不等 [2][5] - 农信系统直售规模显著 例如广东农信系统挂牌房产标的12386个 四川农信系统达24821个 辽宁农信系统有11369个 [7] - 部分城商行2025年直售活跃 兰州银行挂牌1779个 吉林银行挂牌2099个 天津银行有1227个 [5][6] 具体房产标的案例 - 兰州农商行起拍价过亿的标的有9个 价格最高的是位于天水市的471套商业用房 起拍价达5.5亿元 [5] - 兰州农商行在辽宁沈抚新区育才壹品小区有156个标的 起拍价均在20万元以内 最低约8万元 该行为清水房 平均售价2300元/平方米 [5] - 农业银行2025年以来挂牌直售房产标的649个 例如大连市中山区一套两居室起拍价61万元 [6] - 兰州农商行在海南澄迈景园悦海湾有140多套住宅和180多套商铺 [5] 市场接受度与成交特征 - 银行直售房产成交率相对较低 但有几类资产较受欢迎 包括闹市区商业用房 独立办公用房和稀缺住宅 [12] - 例如兰州城区一处火锅店用房竞价超200轮 兰州市区两处办公物业竞价均超50轮 海南澄迈景园悦海湾小区因稀缺度假资源成交10多套 [12] - 住宅类资产成交情况一般 沈抚新区育才壹品累计挂牌250多套未成交一套 尽管其为优质学区房 [12][14] - 在房地产市场较好的城市 抵债房容易处理 别墅等高端住宅也较受欢迎 例如三线城市别墅很快成交 [15] 价格竞争力与市场认知 - 银行直售房产价格普遍低于市场价 例如育才壹品小区二手房挂牌价3.3万元/平方米至4.6万元/平方米 银行直售单价仅2300元/平方米 [14] - 若首次挂牌流拍 后续挂牌会下调价格 例如农业银行大连华乐小区一套房起拍价从超1万元/平方米降至7000元/平方米左右 [14] - 银行直售房性价比高但市场认识不足 存在信息鸿沟 低能级城市的有效客户难以接触到挂牌信息 银行与中介合作导流客户面临障碍 [16] - 相比法拍房 银行直售房购买风险较小 一般不存在民间借贷 长租约或产权纠纷 因银行风控体系已过滤大部分风险且交易对手为银行 [15]

银行房产直售业务概况 - 多家银行正通过京东资产等平台开展房产直售业务，标的物主要为抵债资产，产权清晰且原有纠纷已处理完毕 [2] - 与大型银行和股份制银行相比，城商行、农商行及农信社等机构的房产直售规模更大 [2] - 银行直售房产主要来源于企业或个人贷款的抵押物，因借款人无法偿贷而形成不良债权，银行通过出售房产实现债权回收 [3] 主要银行直售规模与案例 - 兰州农商行在京东平台挂牌近200个房产标的，起拍价从几万元到数亿元不等，其中9个标的起拍价过亿，最高为天水市471套商业用房，起拍价达5.5亿元 [4] - 兰州农商行在辽宁沈抚新区育才壹品小区有156个标的，起拍价均在20万元以内，最低约8万元，该行在该小区共持有250多套清水房，平均售价2300元/平方米 [4] - 2025年兰州银行挂牌直售房产标的数量达1779个，农业银行有649个，吉林银行有2099个，天津银行有1227个 [4][5] - 农信系统直售规模显著，广东农信系统自2024年8月以来挂牌12386个标的，四川农信系统自2024年11月以来挂牌24821个标的 [5] 房产直售的驱动因素与比较优势 - 与传统不良债权处置方式（如打折出售债权或法拍）相比，银行直售抵押房产可以最大限度地提升债权回收率 [6] - 从贷款违约到房产直售完成过户通常需一至三年，尽管耗时较长，但在当前市场环境下，直售模式因能提升回收率而被更多采用 [8] - 银行直售房由银行直接出售，购买风险相对法拍房更小，银行专业风控体系已过滤大部分风险，交易为买受人与银行之间进行 [11] 市场接受度与成交特征 - 银行直售房产成交率普遍较低，但闹市区商业用房、城市核心区独立办公用房及稀缺资源住宅（如海南度假房产）较受欢迎 [9] - 银行直售房产价格优势明显，例如沈抚新区育才壹品小区二手房市场价在3.3万元/平方米至4.6万元/平方米，而银行直售单价仅为2300元/平方米 [10] - 尽管性价比高，但部分房产多次流拍，例如农业银行大连分行一套两居室起拍价从首次挂牌的单价超1万元/平方米降至7000元/平方米仍未成交 [10][11] 业务挑战与市场机遇 - 银行直售房与潜在购房者之间存在信息鸿沟，低能级城市的有效客户难以接触到挂牌信息 [12] - 有建议认为银行应与当地中介机构合作导流客户，但因担心纠纷及人手不足等问题，合作面临障碍 [12] - 在房地产市场较好的城市，抵债房较易处理，别墅等高端住宅也较受市场欢迎 [12]