项目开盘表现 - 运河玖院项目开盘首日成交573套 去化率达75% [1][4] - 开盘五天内实现网签364套 成交均价为6.1万元/平方米 [1][4] - 项目首批推出764套房源 占一期总房源的90% [3] 项目规划与产品设计 - 项目总用地面积11.28公顷 规划建筑规模近30万平方米 为通州近年最大综合体项目 [2] - 采用分批开发模式 首批开发三幅居住地块总建筑面积18.13万平方米 [2] - 产品得房率88%-95% 设置270度弧形玻璃采光设计及错层露台 [3] - 户型覆盖90-260平方米 其中200平方米以上平层预售价突破8万元/平方米 [2][3] 市场竞争定位 - 150平方米以下户型定价与周边竞品持平 最低预售价格不足5.5万元/平方米 [4] - 对比同区域缦云ONE项目（成交均价6.9万元/平方米）存在价格优势 [3] - 项目定位覆盖刚改/改善/豪宅多重需求 预计供应超千套房源 [1][6] 企业战略布局 - 中建玖合以74.91亿元底价获取该地块 为两年多来首次在北京拿地 [1][2] - 公司2023年在北京权益销售额52.83亿元 排名当地第17位 [7] - 上海市场销售额61.85亿元 已超过北京市场表现 [7] - 公司明确将北京作为基本盘市场 加紧市场布局 [7] 区域市场动态 - 通州自去年放开"双限购"后土拍市场升温 新房项目集中入市 [5] - 区域内刚需刚改项目去化较快 如招商·云璟揽阅成为销冠 [5] - 招商蛇口联合贝好家/中海地产开发朝棠揽阅项目 10天网签175套 [6]

核心业绩表现 - 2025年上半年实现核心利润盈利约7.9亿港元 [1] - 毛利率升至39% 同比提升12个百分点 [1] - 代建代售业务贡献销售额39.03亿元 [4] 财务结构优化 - 总资产约为2567亿港元 流动资产总额约为1484亿港元 [2] - 剔除合约负债后的资产负债率为57% [2] - 连续三年半压降负债约449亿港元 累计降幅约39% [2] - 境外公开市场债务已清零 境内仅存一单CMBS [3] - 加权平均财务成本下降至5.41% 较2024年下降0.58个百分点 [2] - 降低内保外贷余额约30.7亿港元 [2] - 累计完成超510亿元人民币贷款利率下调 [2] 业务战略转型 - 聚焦核心城市高端市场与改善型需求 [1] - 轻资产管理输出签约面积达189万平方米 [4] - 代建业务聚焦北京上海顶级豪宅市场 [4] - 上海古北99项目开盘均价涨幅5.9% 实现24亿元销售额 [4] - 北京缦云ONE项目销售额达13.36亿元 [4] - 通过合生汇、超极合生汇等商业品牌实现扩张 [4] 行业发展方向 - 行业从规模驱动转向产品驱动 [1] - 建设好房子成为提升毛利率重要方向 [1] - 轻资产模式成为头部房企新赛道 [5] - 高端产品力与服务价值链结合形成差异化竞争壁垒 [5]

城市湾区发展 - 全球城市湾区普遍呈现"伴生富人区"特征，头部产业和高净值人群聚集推动高端宜居区域形成 [1] - 悉尼双水湾区凭借经济实力和交通优势成为高端产业人口定居首选 [1] - 东京湾区通过产业集群与高端商务中心规划实现"职住"高效衔接 [1] 北京城市副中心建设 - 副中心连续五年实现超千亿元年投资目标，建成环球影城、三大文化地标等核心项目 [3] - 2025年底将建成副中心站综合交通枢纽，推动新北京CBD时代发展 [3] - 大运河沿岸规划包含五河七园生态体系，形成"黄金半径"生活圈 [3] 缦云ONE项目定位 - 百万方国际住区填补副中心高端住宅空缺，定位"世界水岸人居"标杆 [3] - 配套通惠学校采用"家校社"协同育人模式，链接名校管理团队 [3] - 项目占据新北京CBD核心区位，兼具商务与生态宜居双重价值 [3][7] 产品设计创新 - 采用3.3米层高搭配全景落地窗设计，提升采光与空间尺度感 [5] - M+六恒科技系统实现全屋空气置换、中央净水等六重健康标准 [5] - 35000㎡儿童友好型园林与无障碍通道体现全龄适居理念 [5] 高端配套服务 - 3000㎡立体会所包含恒温泳池、明星厨房等多功能社交空间 [6] - 首创"能量计划"IP整合跨界资源，提供24小时管家服务 [6] - 每栋楼配置鲜氧泛会所，涵盖共享办公、轻健身等全龄社群功能 [6] 楼王产品力 - 350㎡平墅级楼王采用南北全景舱式设计，打造私人聚场空间 [7] - 创新入户万能空间可分类收纳专业运动装备或家庭用品 [7] - 主卧洄游动线设计优化私密空间使用效率 [7]

通惠学校战略合作 - 合生创展集团旗下缦品牌与北京新生态教育基金会合作启动全国首个九年一贯制公立学校通惠学校，计划2025年6月6日正式落地[1] - 学校定位为副中心教育升维的重量级配套，旨在通过教育投入量化提升业主生活体验[1][6] - 合作模式创新性结合政府管理与社会资源，由基金会名校长工作室主导校长选聘、课程开发及资源整合[2][3] 教育模式创新 - 采用"项目制学习+能力化培养"核心模式，组建学生项目小组并通过名师指导提升实际问题处理能力[4] - 课程设计打破学科界限，强调真实任务驱动的学习，联动科学教育、家校共育等工作室资源[4][5] - 同步创建"云端学校"实现线上线下多校资源共享，开放图书馆等硬件设施形成社会资源深度链接[5] 品牌与区域价值 - 缦云ONE作为副中心百万方国际住区，通过通惠学校实现"配套先行"战略，补足优质教育资源拼图[6] - 合作推动教育范式转型，强化合生缦品牌"长期主义"定位，构建房子外的多元资源磁场[6] - 名校长工作室整合王铮、刘可钦等教育专家资源，将数十年教学经验注入学校战略规划与空间设计[2][3]

通州区域发展 - 通州作为北京城市副中心被定位为"全球财富管理中心"和"国家绿色金融改革创新示范区" [3] - 预计10年内将承接40-50万新增人口 显著提升土地价值空间 [5] - 运河商务区已吸引23家总部企业及283家金融企业入驻 形成总部经济与金融产业集聚 [5] - 地下环隧、东关大道、地铁6号线等基础设施全面启用 构建高效交通网络 [5] 缦云ONE项目定位 - 项目位于运河商务区核心 定位为纯高端百万方国际住区 针对千万级均质圈层 [6][8] - 4月23日推出350平方米级大平层楼王 总价约2500万 创区域产品力新高 [14] - 作为通州多年未有的高端住宅供应 成为塔尖人群首选项目 [13] 产品设计亮点 - 采用3.3米层高(超市场标准)搭配全景落地窗 实现IMAX级光幕效果 [6][14] - 260-340平方米户型采用"宽厅阔室"设计 8米大横厅+60平方米客厅突破传统尺度 [9][14] - 全赠送阳台+飘窗设计提升得房率 主卧洄游动线开创空间新范式 [9][14] 社区配套体系 - 教育配套包含约4千平方米幼儿园+1.94万平方米小学 养老配套达2万平方米 [8] - 3.5万方园林包含200米樱花大道、400米跑道及多功能活动区 [8] - 配备3000平方米运动生活会所+全楼座泛会所 提供高端社交空间 [8] 科技与服务体系 - 强效静电除尘+四重净水科技+恒温恒湿恒氧系统构建健康住宅标准 [6][9] - 独创280项无边际服务细节 配置10大专业生活顾问团队 [13] - 智能家居系统支持手机远程操控灯光、安防等设备 [9] 人文价值创造 - 通过艺术展览、读书会等活动构建文化社群 形成精英生态圈 [11][13] - 适老化设计+儿童友好社区标准实现全生命周期关怀 [8][13] - 项目与通州16大地标建筑实现设计融合 呼应"丹韵银律"城市美学 [8]

文章核心观点 招商蛇口以27.082亿元摘得通州八里桥0401 - 6044、6049地块，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价16.28% ，该地块有稀缺河景且紧邻地铁，若做大户型会对附近缦云ONE造成冲击，招商蛇口重仓通州楼市，还计划拿下云璟揽阅隔壁地块连片开发 [2][10][18] 土地竞拍情况 - 4月8日下午招商蛇口历经150多轮举牌，以27.082亿元摘得通州八里桥0401 - 6044、6049地块，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价16.28% [2] - 招商蛇口对手包括中国金茂 + 东亚新华、绿城中国、中海地产，前一天该宗地有3个买家出价，最高报价23.33亿元 [3] - 3月10日招商蛇口旗下招胜地产发出该地块招标计划，总预算8.1亿元，此前朝阳三间房土拍招商蛇口也曾临时“搅局” [3] 地块情况 八里桥双子座地块 - 6044地块用地面积1.33万平米，地上建面3.33万平米；6049地块用地面积2.24万平米，地上建面5.35万平米，限高48米，容积率2.5 [7] - 建筑退让道路红线距离稍大，6049地块南面滨水面采用退台式布局，西侧是幼儿园、楼栋较矮 [7] - 地块为地铁盘，离规划中地铁22号线永顺镇站约200米，最近地铁口约100米，22号地铁线可能从6049地块地下西北角穿过 [7] - 6044地块南面有北苑110千伏变电站，两个地块西北面两百米处是铁路京承线和铁路货场 [9] FZX - 0303 - 6007地块 - 位于云璟揽阅西面，土拍时间定在4月29日，容积率1.7 [6][18] 对周边竞品影响 - 八里桥双子座若做大户型，相比东面900多米的缦云ONE，有离地铁近、河景优、有大尺度阳台赠送等优势，将对其造成直面打击 [10] - 缦云ONE一年前首开热销25亿元，截至目前11个月总成交金额22.1亿元，供应268套，网签141套，成交均价6.975万元/平米，去年国庆后销售吃力 [12][13] - 朝阳酒仙桥北京宸园、海淀功德寺双子座开盘热销卷走缦云ONE部分客户，其通州客户基本消耗殆尽，需向全市拓展客户 [13][14] 通州楼市情况 - 今年开春通州招商云璟揽阅首推230套房源，当日去化率90.43%，揽金11.46亿元 [15] - 2023年8月招商璀璨公元开盘，截至目前供应561套房源，已网签401套，成交均价5.73万元/平米，成交金额25.23亿元 [17] - 2025年2月招商云璟揽阅开盘，截至目前供应708套房源，已网签103套，成交均价5.9万元/平米，成交金额5.98亿元 [18] - 通州具备两大好房子政策加持，购房价值有更大想象空间，参照缦云ONE售价，八里桥双子座利润丰厚 [17][18]

文章核心观点 4月8日北京通州一宗地块土拍竞争火热，招商蛇口以27.082亿元总价拿下，该地块入市将填补区域改善型住房缺口，招商蛇口在北京市场表现活跃，地块因综合素质高而受关注 [2][4] 土地出让情况 - 4月8日北京进行本月首场土拍，仅一宗出让地块，5家房企参与竞拍，招商蛇口以27.082亿元总价、31192元/平方米成交楼面价、16.28%溢价率竞得通州区八里桥棚户区改造项目地块 [2] - 该地块曾在2024年度第七轮拟供应商品住宅用地清单中流拍，今年北京二轮供地清单中再次出现且首个挂牌 [4] 招商蛇口情况 - 招商蛇口旗下北京招胜房地产于3月10日就该地块发出招标计划，投资估算8.1亿元 [6] - 招商蛇口通州的云璟揽阅开盘当日售出208套房源，推盘去化率达90.43%，销售总额11.46亿元 [6] - 自招商蛇口北京公司总经理吕传来上任后，一年来在北京共计获取5宗地块 [6] - 2024年招商蛇口在北京有璀璨公元等17个项目 [7] 地块优势 - 地段位置优越，位于东五环至六环之间通州区北关板块，南侧紧邻通惠河，东北约200米是在建地铁22号线永顺站，西北300米京承铁路贯穿 [10] - 用地规模3.473公顷，地上建筑面积8.682万平方米，容积率2.5，控高48米，部分地块需配建社区管理服务用房和再生资源回收站 [11] - 周边竞品有缦云ONE、万科东庐、北京城建.国誉朝华等，通州区二手房成交量较高，有发展潜力 [11][12] - 两个子块地较为方正，利于打造超大面宽河景产品，规划建面适中，起拍楼面价2.7万/平方米，成本可控、操盘容易 [12] 市场影响 - 地块入市将有效填补区域改善型住房缺口，为居民提供更高品质好房子项目 [1][2] - 地块从流拍到竞争火热，意味着房地产市场“小阳春”热度升温 [4]