行业整体趋势与战略升维 - 物业管理行业正经历深刻调整，从“看家护院”转向“经营资产”，进入基于企业自身核心能力的差异化发展深水区[3] - 行业已过粗放增长期，通用型服务难有竞争力，未来机会在于垂直领域的深度挖掘，通过专业化、差异化服务重构商业护城河[3] - 头部物企的战略路径呈现“向上”、“向深”、“向下”的差异化升维，分别代表拓展新领域、深化技术应用和聚焦基础服务[3] 保利物业：“向上”拓展的“全域景城”模式 - 核心是从“公共服务”向“区域运营”跃升，通过整合资源深度参与景区内容打造与价值挖掘，开创“政府主导、企业运营、居民受益”的新盈利模式[6] - 以深圳西涌景区为例，服务提升为运营，重点开展票务管理、活动策划、空间业态与品牌运营，旨在为项目造血创收[4][5] - 通过功能定位与产品体系改造，如引入面向大海的太空舱住宿，将游客停留时间从一日游延长至两天一夜，带动二次消费提升78%[5] - 运营半年内，西涌景区二次消费提升78%，整体游客体验与运营效率同步升级[5] - 该模式已复制至广州海珠国家湿地公园、黄埔长洲街道等地，在城市公共服务领域寻找增量市场[6] 万物云：“向深”发展的智慧资产服务 - 公司战略从传统物业管理转向资产服务、AI服务及低碳服务，尝试借助智慧和低碳走出“服务红海”[7][9] - 推出“灵石3.0”解决方案，通过连接不动产硬件集群、能源硬件集群等，实现物业、资产、节能服务的全面数字化，并开始部署蒸馏大模型[7][9] - 解决方案能帮助业主实现“提租降费”，例如在中山大学深圳校区提升巡检效率95%，释放5名工程师人力；在长沙万博汇减少车辆拥堵70%[8] - 通过数据打通洞察租户动态（如工牌更换率、用电量变化），使资产管理方能提前干预，例如为可能融资失败的初创企业提供帮扶服务[9] - “灵石”已实现44种场景商用化，未来计划接入算力服务，为不动产打造ESG标签[9] 碧桂园服务：“向下”聚焦基础与老旧小区 - 战略聚焦于基础服务，专攻老旧小区这一管理难题，旨在服务好基本盘，在存量市场中获取立足之本[11][13] - 老旧小区普遍存在设施旧、环境差、规模小、投诉多等痛点，物业费低廉（如上海某小区仅0.8-0.95元/平方米/月），导致企业普遍不愿管[11] - 通过设立独立品牌“悦佰家”，在上海等主要城市落地，对小区进行专项治理（如整治垃圾、楼道堆物、飞线充电，加强停车管理）[11][12] - 在低物业费下，通过多元化增值服务创造收入以实现“微利可持续”，包括社区零售、家政家装、养老托幼、充电桩（如阳曲小区布设6个点位并计划全覆盖）、便民设施（如“数字小屋”引入碾米机、咖啡机）等[12][13] - 提出“房屋全生命周期健康体检”理念，推出“利屋保”房屋体检服务，并承接后续装修服务以进一步创收[13]

文章核心观点 - 物业管理行业正经历深刻调整，从同质化竞争进入基于企业自身核心能力的差异化发展深水区 [1] - 行业已过粗放增长期，通用型服务难以形成竞争力，未来的机会在于垂直领域的深度挖掘 [1] - 物业企业正通过专业化、差异化的服务价值重构来建立商业护城河 [1] 行业战略升维路径 - 中指研究院认为，保利物业、万物云、碧桂园服务分别代表了行业“向上”、“向深”、“向下”的战略升维路径 [1] - 保利物业提出“全域景城”模式，探索升级“物业服务+文旅融合”，代表“向上”发展 [1] - 万物云选择进军智慧物业，通过技术体系推动不动产管理迈向“智控时代”，代表“向深”发展 [1] - 碧桂园服务深耕基础物业并发力老旧小区，代表“向下”发展 [1] 保利物业：“全域景城”模式与区域运营 - 保利物业在深圳西涌景区将服务提升为运营，重点开展票务管理、活动策划、空间业态与品牌运营，而不仅是基础保障 [2] - 运营目标从过去的“类支出型服务”转向实现营收和项目造血创收 [3] - 通过引入太空舱住宿产品，将游客停留时间从一日游延长至两天一夜，二次消费提升78% [3] - 在旅游淡季推出露营产品，旨在吸引每年约100万的徒步穿越人群 [3] - 运营半年内，西涌景区二次消费提升78%，整体游客体验与运营效率同步升级 [3] - “全域景城模式”被定义为从“公共服务”向“区域运营”的跃升，开创“政府主导、企业运营、居民受益”的新盈利模式 [4] - 该模式已落地广州海珠国家湿地公园、黄埔长洲街道，进行个性化保护和开发运营 [4] 万物云：智慧物业与“灵石”系统 - 万物云提出从传统物业管理转向资产服务、AI服务及低碳服务 [5] - 推出“灵石3.0”解决方案，旨在通过智能化解决资产服务痛点，帮助业主降费提租 [1][5] - 第一代“灵石”实现了不动产硬件集群的连接，利用AI算法实现从“人找事”到“事找人” [5] - 第二代“灵石”连接能源、通行与消防硬件集群，实现算法节能，并整合了物业、资产等核心软件系统 [5] - 第三代“灵石”部署蒸馏大模型，并衍生出端侧灵石植入机器人，构建涵盖软件、机器人、低碳及增值服务的生态 [6] - 在中山大学深圳校区，灵石实现95%的巡检效率提升，释放了5名工程师的人力资源 [6] - 在长沙万博汇，灵石的AI算法将存量摄像头升级为智能哨兵，使车辆拥堵现象减少70% [6] - 通过数据打通，可提前发现租户异常（如工牌更换率变高、供电量变小），以便资产管理方提前介入 [6] - 灵石已实现44种场景的商用化，未来还将接入算力服务，为不动产打造ESG标签 [6] 碧桂园服务：聚焦基础服务与老旧小区 - 碧桂园服务设立独立品牌“悦佰家”，专注于为老旧小区提供现代化物业服务 [8] - 老旧小区普遍存在设施旧、环境差、规模小、投诉多等管理痛点 [7] - 在上海区域，公司在管项目184个，总户数94841户，近9成为外拓项目 [8] - 例如静安区的临汾小区（732户）、阳曲小区（1963户）、景凤小区（1422户），物业费仅为0.8元/平方米-0.95元/平方米 [8] - 入驻后对垃圾乱丢、楼道堆物、飞线充电等问题进行专项治理，并加强停车管理 [8] - 通过提供多元化增值服务创造收入以弥补成本缺口，实现“微利可持续” [9] - 增值服务包括社区零售、家政家装、养老托幼、停车充电等 [9] - 在阳曲小区布设“智享楼下充电桩”，已完成6个点位，计划后续落地22个点位全覆盖 [9] - 在临汾小区规划建设“数字小屋”便民站点，引入碾米机、咖啡机等实现收入 [9] - 对于加装电梯的小区，通过承接后续维护等方式“接活”分成 [9] - 提出“房屋全生命周期健康体检”理念，打造“利屋保”房屋体检服务，并可提供后续装修服务进一步创收 [9]