扩募计划概况 - 城投控股拟以城投宽庭•浦江社区和城投宽庭•九星社区两个租赁住房项目作为底层资产参与REIT扩募申报工作 [1] - 两个项目均为保障性租赁住房项目 总建筑面积23.54万平方米(浦江社区15.36万平方米 九星社区8.18万平方米) [3] - 项目总套数3592套(浦江2362套 九星1230套) 产权期限至2088-2089年 [1] 项目运营情况 - 两大项目均已满租 浦江社区租金2480-10560元/月 九星社区3900-9000元/月 [4] - 浦江社区一居室轮候人数达30人 显示市场需求旺盛 [4] - 首次发售的城投宽庭REIT规模30.5亿元 上半年累计可供分配金额6337万元 年化现金流分派率4.19% [4] 交易结构与资本运作 - 项目公司将进行股权重组 股东变更为上海城投房屋租赁有限公司 [5] - 扩募完成后将设立第2期资产支持专项计划 原始权益人认购不低于20%战略配售份额 [5] - 交易价格将根据评估价值和市场公允价值确定 [4] 行业动态与战略意义 - 租赁住房产业需创新金融模式解决重资产投入效率问题 [2] - 2024年上半年全国保障性租赁住房大宗交易7宗 上海占4宗 [6] - 扩募将巩固权益融资通道 提升滚动投资能力 完善全周期运营机制 [6] 资本方动向 - 友邦保险近期以9.8亿元收购柚米社区项目 [6] - 保险资金通过专项基金间接收购资产 锁定长期收益 计划以公募REITs退出 [7] - 长租公寓REITs市场表现良好 影响保险资金等机构的投资行为 [7]

核心观点 - 上海商业地产正迎来投资风口 各类投资者积极布局核心物业 在利率下行和资产价值调整背景下 具备长久期 低波动和稳定现金流特性的优质标的成为穿越周期的必要选项 [1][6][7] 投资者类型与交易案例 - 厦门市属国企象屿集团以21亿元收购仙乐斯广场98.68%股权 成交单价约3万元/平方米 较峰值折价三成 [2] - 昆山国资旗下公司以14亿元从万科接手上海金桥万创中心 该园区入驻康宁 普立万等跨国公司和研发机构 [2][3] - 险资机构加大不动产投资力度 年内已发布16份大额不动产投资公告 较去年同期增幅明显 [4] - 友邦保险通过Pre-REITs基金投资上海松江租赁住宅柚米社区 共2252套房源 总建筑面积超13万平方米 [4] - 中邮保险联合阿布扎比投资局斥资超百亿人民币收购上海静安核心区博华广场 [4] - 大家保险收购上海闵行天街等四个房地产项目49%股权 [4] - 私人投资者活跃于公寓和酒店板块 上半年完成3笔精品酒店交易 金额1-3亿元 均为带租约现金流稳定标的 [5] 市场特征与投资逻辑 - 上半年投资型买家成交额占比超八成 保障性租赁住房 可散售公寓和商业地产成为热门标的 [4] - 一线城市商业地产预测收益率：办公5.7% 零售6.5% 物流7.6% 显著高于二线城市对应业态 [6] - 核心不动产资产波动性低于股票债券 能提供稳健租金现金流 并具备资产价值提升潜力 [6] - 上海优质商办流动性具有市场优势 大宗交易占比持续领先 [6] 未来趋势展望 - 外资基金持有的折价办公项目有望达成交易 推动办公类别大宗交易占比回升 [7] - 国内低息环境为内资买家创造良好融资杠杆 [7] - 长租公寓 保障型租赁住房和商场等REITs底层资产将持续受机构投资者关注 [7] - 法拍市场小金额 提升空间大的项目将成为私人投资者主流 交易金额偏好集中在5亿元以下 [7]

保险资金投资动态 - 友邦保险与中宏保险通过"中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金"投资上海松江柚米社区 该项目包含2252套房源 建筑面积超13万平方米[2] - 该基金由友邦保险联合中信金石基金 瓴寓国际于2024年12月设立 采用私募股权形式 中信金石担任管理人 瓴寓国际负责运营[2] - 此次投资为股权投资 具体交易金额未披露[3] 基金结构与项目规划 - 基金份额分配为 瓴寓国际20% 友邦保险40% 中宏保险25% 中信证券14.8462% 中信金石0.1538%[4] - 基金计划将柚米社区作为种子项目孵化 未来推动公募REITs上市 并持续拓展租赁住房领域合作[4] - 柚米社区所在土地由上海领琛商务咨询与松江国企于2021年6月以3.342亿元竞得 位于松江区工业区科技园区[4] 保险资金其他不动产布局 - 友邦保险2024年1月通过合资公司形式收购北京凯德·星贸项目95%股权 交易总价近24亿元 凯德投资保留5%股权[4]