核心观点 - 上海商业地产正迎来投资风口 各类投资者积极布局核心物业 在利率下行和资产价值调整背景下 具备长久期 低波动和稳定现金流特性的优质标的成为穿越周期的必要选项 [1][6][7] 投资者类型与交易案例 - 厦门市属国企象屿集团以21亿元收购仙乐斯广场98.68%股权 成交单价约3万元/平方米 较峰值折价三成 [2] - 昆山国资旗下公司以14亿元从万科接手上海金桥万创中心 该园区入驻康宁 普立万等跨国公司和研发机构 [2][3] - 险资机构加大不动产投资力度 年内已发布16份大额不动产投资公告 较去年同期增幅明显 [4] - 友邦保险通过Pre-REITs基金投资上海松江租赁住宅柚米社区 共2252套房源 总建筑面积超13万平方米 [4] - 中邮保险联合阿布扎比投资局斥资超百亿人民币收购上海静安核心区博华广场 [4] - 大家保险收购上海闵行天街等四个房地产项目49%股权 [4] - 私人投资者活跃于公寓和酒店板块 上半年完成3笔精品酒店交易 金额1-3亿元 均为带租约现金流稳定标的 [5] 市场特征与投资逻辑 - 上半年投资型买家成交额占比超八成 保障性租赁住房 可散售公寓和商业地产成为热门标的 [4] - 一线城市商业地产预测收益率：办公5.7% 零售6.5% 物流7.6% 显著高于二线城市对应业态 [6] - 核心不动产资产波动性低于股票债券 能提供稳健租金现金流 并具备资产价值提升潜力 [6] - 上海优质商办流动性具有市场优势 大宗交易占比持续领先 [6] 未来趋势展望 - 外资基金持有的折价办公项目有望达成交易 推动办公类别大宗交易占比回升 [7] - 国内低息环境为内资买家创造良好融资杠杆 [7] - 长租公寓 保障型租赁住房和商场等REITs底层资产将持续受机构投资者关注 [7] - 法拍市场小金额 提升空间大的项目将成为私人投资者主流 交易金额偏好集中在5亿元以下 [7]