核心业绩表现 - 2025年上半年总营业收入91.1亿元 同比增长16.17% 其中物业管理收入88.0亿元(同比+16.8%) 资产管理收入3.1亿元(同比+5.9%) [2] - 归母净利润4.7亿元 同比增长8.9% [2] - 维持2025/2026/2027年EPS预测分别为0.89/1.03/1.14元 [2] 基础物业管理业务 - 基础物管毛利率提升0.61个百分点 运营效能持续优化 [2] - 非住宅业态基础物管收入49.2亿元(同比+6.1%) 住宅业态基础物管收入19.3亿元(同比+12.2%) [2] - 新签年度合同额17.6亿元 第三方项目占比90% 其中千万级项目贡献58% [2] - 深圳、广东(除深圳)、江苏、上海、四川五大重点区域贡献基础物管营收51.7亿元 [2] 增值服务业务 - 专业增值服务收入17.2亿元 同比激增86.8% 有效对冲平台增值服务收入2.3亿元(同比-11.3%)的短期回调 [3] - 到家服务覆盖50+核心城市 平台SKU突破400个 重点推广家政保洁、空调清洗、衣物干洗等自营服务 [3] - 空间资源业务通过数字化赋能提升精细化管理 资源坪效提升15% [3] - 房产经纪业务着力构建社区门店模式 强化二手租售专业能力建设 [3] 资产管理业务 - 招商商管在管项目72个(含筹备) 管理面积397万平方米 其中自持项目3个 受托管理招商蛇口项目60个 第三方品牌输出项目9个 [3] - 持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态 总可出租面积46.9万平方米 出租率达93% [3] - 资管板块全面推进"一项目一打法"差异化资产增值路径 [3]

纪要涉及的公司 招商积余 纪要提到的核心观点和论据 - **业绩表现**：2024 年营收 171.72 亿元，同比增长 10%；归母净利润 8.4 亿元，同比增长 14.24%。2025 年一季度营收 44.6 亿元，同比增长 19.87%；归母净利润 2.19 亿元，同比增长 15.06%，业务结构稳定，增速在行业内领先[2][4][5] - **市场拓展**：2025 年一季度新签年度合同额 8.45 亿元，同比增长 6.83%，市场化项目占比高，达 7.69 亿元。千万级项目贡献占比超七成，同比提升 18 个百分点，中标招商银行全球总部等大型项目及上海康城小区[2][6] - **应对竞争与提升利润率**：通过内部集采降低采购成本、精细化项目管理提高效益、组织结构调整精简城市公司，提升了毛利率和净利润率，未来发力住宅新增市场拓展[2][7] - **提质增效举措**：2025 年继续推进集中采购，扩大集采品类和范围，强化精细化管理，优化人员配置、推进人员复用、进行智慧照明改造，加强社区增值服务[9] - **改善住宅业务盈利能力**：优化人员配置、推进人员复用、进行智慧照明改造、无负压供水改造，加强社区增值服务，对标同行提高小盘经营能力[10] - **社区增值服务策略**：选定到家服务、房产经纪、空间资源和美居业务四个方向，提高覆盖项目数量和空间资源利润率，推广上门增值服务，控制内部管理费用降本[11] - **科技赋能**：推进商用清洁机器人、智能巡检等科技应用，每年可降低千万级别成本，但机器替岗受限，探索数字化能源管理，AI 技术用于内部管理[4][13] - **与总公司合作**：在人员复用领域合作，确保地产“好房子”政策配套优质服务，优化人力资源配置，提升运营效率[14] - **定价策略**：新盘定价提升，与同级别友商一致；存量项目通过分类管理和能力建设提升盈利能力，非住项目已有提价案例[15][16] - **收入和利润目标**：2025 年战略重点是利润优先于规模，实现稳定增长，争取利润率进一步改善，使利润增速高于营业收入增速[17] - **分红率**：2024 年分红率为 30.25%，2025 年可能提高到 35%或 40%，未来分红比例需党委会审议，参考同行情况[4][19][20] - **降低负债**：2024 年负债降至 8 亿元，2025 年预计清零，负债率下降使领导层更有意愿推动公司发展[4][19] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **公司基本情况**：招商局集团旗下从事资产管理与运营服务的主要平台企业，核心业务包括物业管理和资产管理，服务物业范围多元化，截至 2025 年 3 月 31 日，管理项目 2358 个，管理面积 3.7 亿平方米，进驻城市 162 个[3] - **第一季度毛利率**：第一季度毛利率比去年同期略有下降，但与去年第四季度及全年几乎持平，季节性因素可能导致单季度小幅波动，长期利润率预计逐步提升[12] - **地产行业与物业服务市场前景**：地产行业下行对公司业务拓展未造成显著冲击，公司表现与市场周期关联度低。物业服务市场竞争激烈，住宅领域业主对服务质量要求高，非住宅领域竞争白热化，报价空间被压缩[21] - **物业管理专业化服务**：市场竞争激烈，物业管理实现专业化服务并吸引甲方付费仍面临挑战，市场环境尚未完全成熟[22] - **高档住宅管理费影响**：高档住宅物业管理费较高，对公司盈利有一定影响，目前手头小盘盈利能力不如 20 万平方米以上大盘，新交付盘定价好有利于改善住宅毛利率[23] - **提升客单价服务**：非住领域在学校、医院等综合性服务方面有领先优势，住宅领域受地段和团队配置影响，温情服务和适老化改造有附加优势[25]

纪要涉及的公司 招商积余 纪要提到的核心观点和论据 - **经营情况良好**：2025年第一季度营收44.65亿元，同比增长19.87%；归母净利润2.19亿元，同比增长15.06%；扣非后净利润2.14亿元，同比增长17.95%；利润率略降约0.3个百分点但与去年基本持平；新签物业管理合同额8.45亿元，同比增加6.83%，市场化业务合同额占比提升18个百分点；中标上海康城小区，管理项目数2358个，管理面积3.7亿平方米[2][3] - **市场拓展目标明确**：2025年争取新签年度合同额与去年持平或略有增长，去年新签合同金额超40亿元，内部对市场拓展团队有明确考核[4][5] - **区域战略聚焦核心**：聚焦广东和华东区域，以深圳为核心的广东区域项目质量和现金流回收好；去年进行城市公司分级管理，分A、B、C三级，以创收、盈利能力和项目质量评判[6] - **业务结构多元**：办公业态占40%，园区、公共、政府和学校业态各占15%、15%、10%和10%；办公类超甲写字楼和综合总部中心客户质量高，如一季度中标招商银行全球总部项目[2][7] - **优化毛利率措施有效**：采购端实施总部集采，与大型供应商谈判集中采购，设定降本目标；进行项目拉齐和精细化管理，与甲方服务标准对齐，调整外包商标准；内部进行机构整合和人员优化，控制行政支出，实施亏损治理[8] - **回购与分红规划合理**：2024年披露的回购计划期限一年，已回购142万股，占总比例0.134%；2024年分红率30.25%，较前一年提升约5个百分点；2025年一季度负债下降，目标用利润降负债，之后稳步提升分红水平[9][10] - **与地产协同加强**：2025年一季度交付一般，去年全年交付下降，但今年与地产协同合作加大，地产在交付和增值业务方面支持力度高于过去[11] - **增值业务重点发力**：2025年重点发力美居和装修、房产经纪、空间资源开发、地产四个方向，大股东和母公司提供资源支持，地产整体支持力度显著增加[12] 其他重要但是可能被忽略的内容 无

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价14.96元 [1][7] 报告的核心观点 - 公司4月28日发布一季报，25Q1营收44.6亿元，同比+20%，归母净利润2.2亿元，同比+15%，主要来自物业管理板块贡献，全年在盈利能力、市拓、增值服务等方面具备看点 [1] - 25Q1营收较快增长主要源于物业管理板块，基础物管受益于市拓项目转化和在管面积扩张，增值服务受益于招商蛇口赋能支持，全年期待“提质增效”战略驱动盈利能力进一步改善 [2] 根据相关目录分别进行总结 物管板块 - 基础物管方面，25Q1新签年度合同额同比+7%至8.5亿元，第三方新签年度合同额7.7亿元，预计全年第三方市拓规模延续低个位数增长，提升千万级项目市拓占比，中标上海康城取得存量住宅市拓新突破 [3] - 增值服务方面，25Q1借助招商蛇口赋能，重点布局房产经纪等领域，租售业务收入同比+317%，美居合同额突破亿元，到家服务覆盖率、空间资源出租率均有改善 [3] 资管板块 - 截至25Q1，在管商业项目70个、管理面积393万平，与24年末一致，各项目深耕渠道拓展，聚焦主力店及标杆品牌业绩提升，自持物业总体出租率93%，较24年末降低2pct [4] 盈利预测和估值 - 维持25 - 27年EPS为0.88/0.98/1.08元的盈利预测，可比公司平均25PE为13倍，认为公司合理25PE为17倍，目标价14.96元 [5] 经营预测指标与估值 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |营业收入(人民币百万)|15,627|17,172|18,434|19,738|21,063| |+/-%|19.99|9.89|7.35|7.07|6.72| |归属母公司净利润(人民币百万)|735.73|840.50|933.70|1,036|1,140| |+/-%|23.96|14.24|11.09|11.00|10.01| |EPS(人民币，最新摊薄)|0.69|0.79|0.88|0.98|1.08| |ROE(%)|7.45|8.23|8.56|8.86|9.06| |PE(倍)|17.71|15.50|13.96|12.57|11.43| |PB(倍)|1.34|1.25|1.17|1.10|1.02| |EV EBITDA(倍)|9.97|7.40|6.04|4.93|3.75| [6] 基本数据 - 目标价14.96元，截至4月28日收盘价12.29元，市值13,032百万元，6个月平均日成交额103.67百万元，52周价格范围8.22 - 13.38元，BVPS10.03元 [8] 可比公司估值表 |彭博代码|股票名称|总市值（亿元）|收盘价（港币）|2024A EPS（元/港元）|2025E EPS（元/港元）|2026E EPS（元/港元）|2027E EPS（元/港元）|2024A P/E（倍）|2025E P/E（倍）|2026E P/E（倍）|2027E P/E（倍）| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |6049 HK|保利物业|157.26|30.60|2.66|2.85|3.09|3.32|10.67|9.97|9.20|8.57| |1209 HK|华润万象生活|783.31|36.95|1.59|1.83|2.09|2.36|21.58|18.74|16.43|14.53| |2669 HK|中海物业|160.13|5.25|0.46|0.51|0.56|0.62|10.60|9.55|8.68|7.91| |平均| - | - | - | - | - | - | - |14.28|12.75|11.44|10.34| [21] 盈利预测 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |营业收入(人民币百万)|15,627|17,172|18,434|19,738|21,063| |营业成本(人民币百万)|13,821|15,119|16,244|17,361|18,496| |归属母公司净利润(人民币百万)|735.73|840.50|933.70|1,036|1,140| |EPS(人民币，基本)|0.69|0.79|0.88|0.98|1.08| |毛利率(%)|11.56|11.96|11.88|12.04|12.19| |净利率(%)|4.73|5.06|5.24|5.43|5.60| |ROE(%)|7.45|8.23|8.56|8.86|9.06| |资产负债率(%)|46.73|44.56|45.30|44.18|44.00| |流动比率|1.17|1.33|1.36|1.44|1.49| |速动比率|0.99|1.13|1.17|1.25|1.30| |总资产周转率|0.86|0.91|0.93|0.93|0.94| |应收账款周转率|6.76|7.66|8.20|8.30|8.40| |应付账款周转率|7.16|5.90|5.10|5.00|5.00| |每股收益(最新摊薄)(人民币)|0.69|0.79|0.88|0.98|1.08| |每股经营现金流(最新摊薄)(人民币)|1.71|1.73|1.67|1.09|1.67| |每股净资产(最新摊薄)(人民币)|9.20|9.83|10.47|11.20|12.04| |PE(倍)|17.71|15.50|13.96|12.57|11.43| |PB(倍)|1.34|1.25|1.17|1.10|1.02| |EV EBITDA(倍)|9.97|7.40|6.04|4.93|3.75| [27]