高校“以购代建”解决宿舍短缺的模式 - 核心驱动因素是高校床位严重短缺 例如湖北大学阳逻校区学生从6000人猛增至7500人 但宿舍床位仅6000个 存在1500个床位缺口 [1] - 高校通过直接购买存量商品房快速补充床位 湖北大学花费近2亿元购买了隔壁小区352套房 新增2800个学生床位 实现了“即买即用” [1] - 购买存量房相比自建宿舍具有速度和成本优势 购买现房改造比等待审批和施工盖新楼快得多 通常自建需两三年 而改造可快速投入使用 [1] 存量房改造宿舍的选址与成本考量 - 高校对购买的存量房有明确的“隐藏条件” 要求位置离学校近、交通方便、楼宇集中、室内环境好 且房型面积符合改造条件 [1] - 购房改造宿舍的成本必须低于自建宿舍 湖北大学所购房屋备案均价相当于市场价的6折 平均每平方米4653元 比市场价便宜一大截 [1] - 除了购买 部分高校选择租赁周边存量房应急 例如浙江大学投入2450万元租赁精装修房源 要求提供至少3000个床位 [2] 模式的双赢效应与推广难点 - 该模式对高校和房地产行业是双赢策略 高校解决了床位紧张 同时帮助开发商去化库存 盘活了存量资产 [2] - 推广该模式需解决三个主要难点 一是位置必须与校区匹配不能太远 二是改造后的租金或售价需能覆盖成本 三是学校需多听取采纳学生意见 [2] - 该模式符合国家“盘活闲置房产”的政策方向 “十五五”规划建议支持将存量房改造为民宿、养老院等 并可能提供资金补贴 [3] 模式的定位与未来展望 - 高校“爆改存量房”操作被视为权宜之计与创新之举的结合 既解决了学生住宿问题 又帮助城市消化房地产库存 探索了存量房的新用途 [3] - 未来通过发展养老、文旅住宿等新业态来盘活存量房产 需要更多政策支持 同时需要地方政府与高校组队合作 根据学生需求选址定价 政府部门需理顺审批流程 [3]

高校宿舍资源短缺现状 - 多所高校包括北京大学、复旦大学、南京大学、南开大学等相继宣布不再为专业学位硕士提供宿舍或仅解决第一年住宿问题[2] - 高校扩招导致学生宿舍出现缺口[2] - 合肥工业大学的学生宿舍面积缺口达到16.21万平方米[13] - 中国矿业大学徐州南湖校区学生宿舍面积缺口约13.76万平方米[14] - 中南大学学生宿舍缺口较大，预计还有约20万平方米缺口（不含在建）[18] “以购代建”创新模式与实施案例 - 教育部、住建部联合调研组将湖北大学学生宿舍改造项目视为全国首个以购置存量房代建设学生公寓的创新实践[2] - 湖北大学整体购置水岸项目5号、6号楼的352套存量房用于学生住宿，新增床位2800个，项目估算投资1.98亿元[2] - 湖北大学收购的水岸项目毛坯房源均价较开盘时折价比例超过35%，相当于折价约2700元/平方米[2][19] - 中国矿业大学购置存量房地产用作学生宿舍项目预算金额约2.93亿元，拟收购观山府C2组团490套现房，总建筑面积约4.58万平方米[15][17] - 中南大学采购旺德府万象时代花园（一期）4号楼预算金额约2.95亿元，整栋楼经改造后可提供2500余个床位[17][18] - 合肥工业大学购置翠湖壹号项目1号楼预算金额约1.18亿元，购置约1.25万平方米精装修房屋，共315个房间[11][12] 项目选址与配套优势 - 湖北大学购置的水岸项目与该校阳逻校区仅一路之隔，直线距离不到400米[8] - 合肥工业大学购置的翠湖壹号1楼距离学校翡翠湖校区约1公里[12] - 中南大学采购的旺德府万象时代花园（一期）4号楼距学校第二临床学院东院区仅500米[18] - 湖北大学对收购的商品房原有户型进行改造，多数宿舍改为双人间，每套房源配有两个卫生间，配套设施齐全[5][7] 政策支持与行业影响 - 2024年1月国家七部门发布《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》，鼓励高校通过购买、租赁学校周边社会用房补充宿舍资源[20] - 高校收购存量房有利于房地产去库存以及开发商回笼资金，促进企业良性循环[24] - 房企对高校的收购需求感兴趣，在楼市去化承压的城市，批量出售给学校是较好的销售渠道[23] - 中指研究院认为，当前在远郊区域的校区自主拿地建宿舍，成本或许并不会低于购置存量房[18] 模式推广与潜在挑战 - 湖北大学首批352套商品房已投入使用，后续还会有收购计划，多所兄弟高校前来调研“取经”[4] - 中国矿业大学、中南大学、合肥工业大学等高校也掀起“置业潮”[4][11] - 浙江大学拟在紫金港校区周边5公里范围内租赁社会用房，要求提供床位不少于3000张[18] - 实际操作中存在收购预算与项目定价分歧的问题，例如浙江大学预算金额被认为与所在板块租赁价格不匹配[23] - 收购房源质量会受到不同开发商品控要求的影响[24]

业绩预期与变动 - 公司预期截至2025年9月30日止6个月将取得公司拥有人应占综合亏损不多于3.9亿港元，而去年同期为溢利约9690万港元[1] - 预期亏损主要归因于出售酒店项目20%权益产生的出售亏损约2.08亿港元[1] - 毛利由去年同期的9270万港元下降至本期间的毛亏损约1660万港元，反映物业销售盈利水平下降[1] - 应占合营企业的溢利由去年同期的2.49亿港元减少至本期间的约6360万港元，主要由于商业房地产市场持续低迷所致[1] 资产出售与财务影响 - 出售资产是策略性决定，旨在加强流动性，在当前市场环境中实现可持续增长[2] - 资产出售带来即时现金流入并大幅减低净负债，自2024年4月1日至2025年9月30日期间，净债务较2024年3月31日减少约12.02亿港元，降低约30.1%[2] - 出售酒店项目20%权益旨在让集团重新分配资源，把握未来投资机会，并扩展至高潜力项目[1] 业务运营与未来展望 - 集团于本期间创下历史新高的订约销售总额，达到约16.37亿港元，较2024年同期的12.47亿港元大幅增加约31.3%[2] - 截至2025年9月30日，已订约但未确认的销售额约为26.74亿港元，预期将于物业项目完成及交付后确认为收入[2] - 出售酒店权益亦考虑到未来与投资伙伴在学生宿舍等领域的潜在合作，该物业此前已成功重建为学生宿舍，入住率高企且营运表现稳健[1]

业绩预期 - 公司预期截至2025年9月30日止6个月将取得公司拥有人应占综合亏损不多于3.9亿港元，而去年同期为溢利约9690万港元 [1] 预期亏损主要原因 - 出售酒店项目合营企业公司20%权益产生出售亏损约2.08亿港元 [1] - 毛利由去年同期9270万港元下降至本期间毛亏损约1660万港元，反映物业销售盈利水平下降 [1] - 应占合营企业溢利由去年同期2.49亿港元减少至本期间约6360万港元，主要由于商业房地产市场持续低迷所致 [1] 资产出售策略 - 出售酒店项目20%权益旨在重新分配资源以把握未来投资机会并扩展至高潜力项目 [1] - 该资产出售为策略性决定，考虑未来与投资伙伴在学生宿舍等领域的潜在合作，以及提高现金流流动性以支持业务增长 [1] - 出售资产为公司在当前充满挑战的市场环境中加强流动性、实现可持续增长的策略性决定 [2] 资产出售财务影响 - 资产出售带来即时现金流入并大幅减低净负债，对支持公司资本结构及维持财务灵活性至关重要 [2] - 自2024年4月1日至2025年9月30日期间，因资产出售，公司净债务较2024年3月31日减少约12.02亿港元，降低约30.1% [2] 销售表现 - 公司于本期间创下历史新高的订约销售总额，达到约16.37亿港元，较2024年同期的12.47亿港元大幅增加约31.3% [2] - 截至2025年9月30日，已订约但未确认的销售额约为26.74亿港元，预期将于相关物业项目完成及交付后确认为收入 [2]

甲级写字楼市场 - 预计至2025年底香港甲级写字楼空置率将升至约19% [1] - 市场吸纳持续改善但新项目落成量高于新增租赁需求导致空置水平上升 [1] - 业主采取更具弹性的租赁策略预计全年甲级写字楼租金将下跌约7% [1] 零售物业市场 - 核心区一线街铺预计录得稳健增长受惠于餐饮业者等多元租户的稳定需求 [1] - 以人气角色为主题的品牌逐渐受到市场关注 [1] - 香港政府推动特色旅游有望吸引高消费力旅客带动零售市场复苏 [1] 工业物业市场 - 在需求疲弱及空置压力加剧情况下预计至2025年底工业租金将下跌约10% [1] - 市场经历结构性转变政策主导的活化措施需时才能在供应层面产生实质影响 [1] 投资市场 - 资本投资者入境计划优化措施预期提升投资者信心吸引资金流入香港地产市场 [2] - 豪宅、分层写字楼及街铺将受惠学生宿舍及改建项目成为市场焦点 [2] - 成交量预计将维持稳定 [2]

资产出售 - 宏安地产两间间接全资附属公司Wickert Investments及Ever Sonic Enterprises分别出售Fortune Harbour及Mega Hope两家合营企业20%权益 代价分别为8644万港元及80万港元 合计8724万港元 [1] - 出售完成后 宏安地产对两家合营企业的持股比例均降至15% [1] - 此次出售预计导致宏安集团及宏安地产集团合计亏损约2 03亿港元 [1] 新业务合作 - 宏安地产与ADPF Member、Prime Resonance签订框架协议 将成立新合营企业开展目标业务合作 [1] - 合作业务范围涵盖香港学生宿舍类物业的收购、开发、运营及品牌推广等全链条活动 [2] - 此次合作基于"日新舍"项目的成功经验 旨在结合宏安地产的物业管理专长与AG伙伴的投资经验 [2] - 新合营企业将帮助宏安地产拓展学生宿舍类资产组合 实现业务多元化 [2]