项目基本信息 - 中建壹品旗下新盘“海宸元境”于2025年11月27日取得预售许可证[1] - 首批推出10栋楼共396套房源[2] - 项目整体拟售均价为9.23万元/㎡，最小建筑面积99㎡，起步价8.5万元/㎡[3] - 项目开发企业为北京京麓雅颂房地产开发有限公司，由中建壹品投资发展有限公司100%持股[4][21] 土地获取与规划指标 - 项目所在地块由中建壹品于2025年6月5日以27.78亿元总价竞得，住宅楼面价约5.68万元/㎡[4] - 项目占地约2.4公顷，地上建筑面积约5.04万㎡，容积率2.1[5] - 规划11栋7-11层洋房，总计414户，层高3米[6] 产品户型与设计亮点 - 面积段涵盖99/107㎡三居、123/139/181㎡四居，另有少量建面约70/80/90㎡顶退户型[7] - 整体得房率达到87%-93%，赠送面积多，被称为海淀新盘赠送天花板[8] - 99㎡户型设计有270度转角窗，移除结构柱，采用曲面玻璃以增强采光和视野[11] - 123㎡户型为全明四居，飘窗赠送面积超5㎡，客厅与南次卧隔断非承重可改造为超30㎡大横厅[13] - 顶配181㎡户型为私梯入户，270度巨幕边厅，南向双主卧总统套房，主卧面宽达6.4米，仅7楼王栋有20套[15] 社区配套与园林景观 - 建筑风格偏中式，设五进礼序大门、200米长奢阔景墙[17] - 以900㎡下沉庭院为中心打造泛会所空间，园林景观总面积超1万㎡，融入“宋式美学”[17] - 园林包含5米高叠瀑、复刻《西园雅集图》茶亭等，中央花园3300㎡，南侧有7000㎡市民花园[17] 区位与市场环境 - 项目位于西五环内，临近阜石路及地铁6号线廖公庄站[19] - 周边生活配套完善但缺乏大型商业综合体，商业依赖石景山资源如山姆会员店、万达广场，车程约10分钟[19] - 1公里内有规划九年一贯制学校，可能引入首师大附中，2公里内有北京十一晋元中学、首师大附属小学[19] - 海淀西四环至西五环一带新盘较多，如东北3公里保利建工半壁店地块（楼面价约7.84万元/㎡）及北侧西郊机场双子地块[19] 公司与管理团队 - 项目公司北京京麓雅颂房地产开发有限公司成立于2025年6月23日，注册资本1000万元[21] - 中建壹品北方分公司执行总经理武文龙出任项目公司法定代表人[21] - 项目营销由中建壹品营销总经理许杨直管，许杨有华润置地多年经验，曾带领武汉、郑州区域签约额破百亿，2024年在深圳公司实现年销售额近300亿元[21]

项目概况 - 北京宝山村双子座项目包括两个独立开发的楼盘：海宸元境和北京隅海岄，分别由央企中建壹品和北京国企金隅地产开发，两者仅一路之隔但无股权关系[4] - 两个项目案名均包含"海"字，但并非兄弟楼盘，而是竞争对手，案名设计独立且含义各异：海宸元境强调"从容海淀、境归如壹"，北京隅海岄则突出"知行山海，心安一隅"[2][7] - 项目定位为海淀刚需豪宅，区别于同区域其他双子座项目（功德寺和樾望云与和樾玉鸣定位刚需豪宅，朱房村臻澐与建发海晏定位顶级豪宅）[8] 规划设计方案 - 总规划显示海宸元境南面林地0.7公顷，北京隅海岄南面林地0.39公顷，整体布局注重景观资源利用[12][17] - 交通动线设计上，双方车库出入口东西分布，北京隅海岄东北出入口正对海宸元境西门，东门北面紧邻消防出入口[14] - 楼栋布局差异显著：海宸元境采用行列式布局，3栋楼7个单元长约150米；北京隅海岄采用梅花桩式布局，3栋楼9个单元长约180米[15] - 空间设计理念不同：海宸元境讲究平权主义，北京隅海岄突出楼王空间感[17] - 日照系数对比：海宸元境塔楼1.32-1.65，板楼1.17-1.65；北京隅海岄塔楼1.3-2.02，部分达1.60-1.67[18] 产品户型配置 - 海宸元境共计414户，以95-130平方米户型为主，含少量180平方米户型[24] - 北京隅海岄共计458户，户型建面约105/130/145平方米[24] - 具体户型配比显示：海宸元境包含105/108/133平方米户型，北京隅海岄包含105/130/145/175平方米户型，其中145平方米户型出现频率较高[19] 配套设施设计 - 海宸元境配备三大门加小门，大门退线300平方米，设下沉庭院和会所[16] - 北京隅海岄采用东西双大门设计，配套设置雨水处理设施[16] - 建筑风格差异：海宸元境采用现代风格，屋顶高度26.85米；北京隅海岄具体风格未明确，但显示高度32.70米[20][21] 区域市场情况 - 海淀区在售楼盘包括香山樾、印香山、功德寺双子、朱房村项目等10个主要项目，其中和樾望云成交656套（供应693套），成交率94.7%；颐海澐颂成交546套（供应752套），成交率72.6%[24] - 待售项目除宝山村双子外，还包括半壁店保利建工双子（未出规划）和中海树村地王（已领施工证未开盘）[23][24] - 土地供应方面：上地0702地块容积率2.2，限高30米，预计供应600多套房；四季青镇西郊机场周边三地块共计用地8.8万公顷，曾出现在第五、六轮供地清单[23] 开发商战略 - 中建壹品通过海宸元境推出首个高端产品系"元境系"[7] - 金隅地产强化"北京隅系列"产品线，注重山海主题故事叙述[7] - 两家企业对地脉文化理解和客户画像存在差异，但均选择避开大面积户型竞争，聚焦刚需豪宅市场[8]