昆明楼市整体表现 - 上周（2025年11月17日-23日）昆明商品住宅成交面积约5.82万㎡，环比上涨24% [1] - 同期市场供应面积约3.19万㎡，环比大幅上涨122% [1] - 成交均价约12460元/㎡，环比微跌1%，价格回调主要受空港板块项目集中备案带动 [1] 重点项目销售表现 - 南市区四代宅邦泰观云项目连续两周位居销售金额榜首，单周销售约0.72亿元，成交23套，成交均价约19041元/㎡，套均价约314万/套 [3] - 山海湾·金澜锦翠项目销售约0.28亿元，成交19套，位居双榜第三，成交均价约13314元/㎡，套均价约149万/套 [3] - 华润中心旧规产品调价后单周销售约0.29亿元，成交均价约14794元/㎡，套均价约267万/套 [4] - 龙湖旗下龙湖·山海原著和龙湖峯萃两个高端改善项目分别销售0.22亿元和0.19亿元，成交均价约19037元/㎡和24093元/㎡，套均价约279万/套和476万/套 [4] - 空港板块的首创·誉华洲以30套成交数量位居销售套数榜首，成交均价仅5238元/㎡，套均价约54万/套 [4] 土地与市场动态 - 上周昆明主城共计供应11宗土地，西山区上架3宗住宅用地，高新区上架1宗城镇住宅用地 [4] - 仅1宗土地成交，主城无项目开盘或加推 [4] - 11月贷款市场报价利率(LPR)连续6个月维持不变，5年期以上LPR为3.5%，1年期LPR为3% [4] 区域发展与城市更新 - 官渡区上半年完成GDP 881.51亿元，同比增长5.1%，位居全省各县(市)区第一 [7] - 官渡区全年计划完成拆迁27万平方米，土地收储400亩以上，供应760亩以上，重点推进巫家坝片区开发 [1][7] - 呈贡龙街村片区城改第三批次启动征收，征拆补偿费约1.9亿元，计划90天拆完，拆后用于中学和高中建设 [5] - 龙街村片区整体改造规模约1252亩，总投资额约30.15亿元，涉及1813户4931人，改造房屋面积约67万㎡ [5] 政策与法规动向 - 官渡区重启购房契税补贴申报通道，时间为2025年11月17日至23日，通过小程序申领最高可获3万元补贴 [10] - 昆明市将举行《昆明市住宅专项维修资金管理办法（试行）》听证会，拟于12月下旬举行 [10] - 听证稿规定商品住宅购房人应在办理网签备案时按标准足额交存首期维修资金，新建商品住宅按房屋每平方米建筑面积计算成本价的6%交存 [11] - 业主分户账维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主应当续交 [12]

昆明楼市整体表现 - 上周（2025年11月17日-23日）昆明楼市成交面积环比上涨24%至约5.82万㎡，供应面积环比大幅上涨122%至约3.19万㎡ [1] - 成交均价环比微跌1%至约12460元/㎡，价格回调主要受空港板块项目集中备案带动 [1] 重点项目销售表现 - 南市区项目邦泰观云连续两周位居商品住宅销售金额榜首，单周销售约0.72亿元，成交23套，成交均价约19041元/㎡，套均价约314万/套 [3] - 山海湾·金澜锦翠销售约0.28亿元，成交19套，位居双榜第三，成交均价约13314元/㎡，套均价约149万/套 [5] - 华润中心旧规产品调价后持续劲销，单周销售约0.29亿元，成交均价约14794元/㎡，套均价约267万/套 [6] - 龙湖旗下两个高端改善项目龙湖·山海原著和龙湖峯萃分别销售0.22亿元和0.19亿元，成交均价分别约19037元/㎡和24093元/㎡，套均价分别约279万/套和476万/套 [6] - 空港板块项目首创·誉华洲以30套成交数量位居销售套数榜首，成交均价仅5238元/㎡，套均价约54万/套 [6] 土地与市场动态 - 上周昆明主城共计供应11宗土地，西山区上架3宗住宅用地，高新区上架1宗城镇住宅用地，但仅1宗土地成交 [6] - 市场方面，上周昆明主城无项目开盘，无项目加推 [6] - 11月贷款市场报价利率(LPR)连续6个月维持不变，5年期以上LPR为3.5%，1年期LPR为3% [6] 区域发展与规划 - 官渡区上半年完成GDP 881.51亿元，同比增长5.1%，位居全省各县(市)区第一 [9] - 官渡区下半年工作重点包括加快巫家坝开发，大力招引金融公司、法律服务机构、高端商业综合体，全年计划完成拆迁27万平方米，土地收储400亩以上，供应760亩以上 [1][9] - 呈贡龙街村片区城改第三批次启动征收，拆迁补偿费约1.9亿元，计划90天拆完，拆后用于中学和高中建设，项目整体改造规模约1252亩，总投资额约30.15亿元 [7] 政策与法规更新 - 官渡区重启购房契税补贴申报通道，时间为2025年11月17日至11月23日，通过小程序申领最高可获3万元补贴 [10] - 昆明市将举行《昆明市住宅专项维修资金管理办法（试行）》听证会，听证稿提出购房人应在办理网签备案时按标准交存首期维修资金，新建商品住宅按房屋每平方米建筑面积计算成本价的6%交存 [10][11] - 听证稿强化资金管理，要求业主分户账余额不足首期交存额的30%时需续交，并由市公积金中心代管及每年公布使用情况 [11][12]

市场整体表现 - 上周昆明市场新增预售供应面积约7.81万平方米，环比上涨10% [1] - 上周市场成交面积约4.66万平方米，环比下跌30% [1] - 上周市场成交均价约11440元/平方米，环比下跌3% [1] 项目销售情况 - 邦泰映悦以约0.25亿元成交23套，位居销售双榜榜首，成交均价约8408元/平方米，套均价约109万/套 [3] - 华润中心、万科桂语东方、旭辉广场铂森林语三个改善型项目进入销售金额前五，销售金额分别约0.23亿元、0.21亿元、0.18亿元，成交均价约14135元/平方米、14581元/平方米、13203元/平方米，套均价约250万/套、177万/套、153万/套 [3] - 华发书香云海单周销售金额约0.2亿元，成交17套，成交均价约11052元/平方米，套均价约117万/套 [3] - 首创·誉华洲、光明璟宸苑等低单价楼盘集中备案，单周分别成交20套、14套，成交均价约4961元/平方米、5686元/平方米，套均价约50万/套、64万/套 [3] 项目加推开盘 - 上周无项目开盘，邦泰观云、璞域ONE、义承·丹霞翠屿3个项目加推 [10] - 邦泰观云加推46套房源，认购12套，去化率约24%，成交均价约18700元/平方米 [10] - 璞域ONE加推104套房源，认购15套，去化率约14%，成交均价约17000元/平方米 [10] - 义承·丹霞翠屿加推97套房源，认购7套，去化率约7%，成交均价约22000元/平方米 [11] 土地市场动态 - 昆明主城2宗地块二次挂牌上架，仅1宗地块成交 [4] - KCPL2025-2号地块约9.6亩，位于白塔片区，起拍价2.2亿元，起始楼面价9229元/平方米 [4][6] - KCXS2021-16号地块面积约85亩，位于双塔片区，起拍价10.95亿元，起始楼面价约6227元/平方米，较此前总价从11.6亿元降至10.9亿元，降幅约3000万元，楼面价从6389元/平方米降至6227元/平方米 [6][8] - KCC2024-16号地块经过69轮竞价，由昆明中通世纪投资有限公司以约3.78亿元摘得，溢价率高达68%，成交楼面价约3193元/平方米 [9] 市政与政策 - 官渡区壹号城市公园（试验段）C地块设计施工总承包项目发布，估算总投资7300万元，占地面积83047.86平方米 [11] - 昆明市主城区全面开展存量房预告登记工作，旨在规范存量房交易与抵押行为，防范一房多卖等风险 [12]

昆明楼市成交量价表现 - 上周昆明楼市成交面积约6.14万㎡ 环比下跌15% 成交均价约11071元/㎡ 环比下跌5% [1] - 西市区低价及新规盘热销带动区域成交量上涨24% 其余各区均下跌 [1] - 马街板块筑友·翰林府第项目以6139元/㎡均价成交77套 华发书香云海以10575元/㎡均价成交21套 [1] 项目销售表现分化 - 高端改善盘保利天珺二期新品入市 建面128-143㎡ 成交均价18654元/㎡ 套均价305万/套 [2] - 龙湖天境成交均价16164元/㎡ 套均价239万/套 呈贡新城新盘持续热销 [2] - 邦泰旗下项目去化率差异显著：春华序去化率43% 映悦去化率仅13% 观云项目成交价达19000元/㎡ [5] 城市更新与土地盘活进展 - 原恒大玖珑湾11号地块由官渡区国投接手更名柏悦府 成交均价14015元/㎡ 标志烂尾项目重启 [5] - 碧桂园翠湖云顶二期地块经942轮竞价溢价50倍成交 闲置土地有望重启开发 [5][8] - 翠湖云顶项目占地40亩 二期地块因新规执行具备规划调整空间 地段稀缺价值凸显 [9] 市场供应与投资动态 - 上周新增供应4.38万㎡环比上涨17% 主力为马街板块及呈贡新城四代宅项目 [1] - 主城区无土地供应与成交 福保半岛湿地建设项目投资3488万元 计划2025年10月开工 [5][11]

楼市成交数据 - 昆明主城住宅成交4.99万㎡ 环比下跌46% [1] - 成交均价13325元/㎡ 环比下跌10% [1] - 上周主城无新增供应且无项目开盘加推 [1][7] 热销项目表现 - 四代宅项目义承丹霞翠屿以1.25亿元销售额位居双榜第一 成交39套 均价20789元/㎡ 套均价320万/套 [3] - 零公摊项目万科桂语东方销售额0.66亿元 成交38套 均价14845元/㎡ [3] - 教育盘保利城销售额0.24亿元 成交16套 均价13720元/㎡ [5] - 高端改善型项目邦泰璟和均价18053元/㎡ 书包房项目华发书香云海均价10480元/㎡ [5] 土地市场动态 - 主城连续两周土地断供 仅茨坝板块1宗商业用地底价成交 [5] - KCPL2024-19号地块面积33.62亩 由云南清璞房地产以7093.82万元摘得 楼面价2110元/㎡ [5] - 竞得人须配建不低于10000平方米旅馆用房并统一运营管理 [7] 重大基建进展 - 长水国际机场改扩建工程实现多交通方式无缝衔接 出站100米直达值机柜台 [8] - T2航站楼新增1层结构 正下方贯通渝昆高铁与地铁6号线 [10] 房票政策落地 - 6月8日起房票有效期6个月 可申请延长6个月 全市房源库通用无区域限制 [10] - 适用范围覆盖主城五区及晋宁安宁等11个区域 [10] 公积金政策调整 - 5月8日起首套房公积金利率降至2.1% 二套房降至2.525%（5年内）和3.075%（5年以上） [10] - 较此前下调0.25个百分点 [10] 公租房准入放宽 - 取消非本地户籍人员工作满1年及社保缴纳限制 仅需居住证明 [11] - 收入标准调整为不超过云南省一类地区最低工资3倍 取消财产及注册资本限制 [11] - 租赁补贴覆盖范围扩大至分散供养特困人员 人均保障面积从12㎡提至25㎡ [12] - 无房户1人户月补贴从144元增至300元 2人户从264元增至550元 [12] - 允许承租期内因特殊原因调换房屋1次 [12]