昆明楼市成交量价表现 - 上周昆明楼市成交面积约6.14万㎡ 环比下跌15% 成交均价约11071元/㎡ 环比下跌5% [1] - 西市区低价及新规盘热销带动区域成交量上涨24% 其余各区均下跌 [1] - 马街板块筑友·翰林府第项目以6139元/㎡均价成交77套 华发书香云海以10575元/㎡均价成交21套 [1] 项目销售表现分化 - 高端改善盘保利天珺二期新品入市 建面128-143㎡ 成交均价18654元/㎡ 套均价305万/套 [2] - 龙湖天境成交均价16164元/㎡ 套均价239万/套 呈贡新城新盘持续热销 [2] - 邦泰旗下项目去化率差异显著：春华序去化率43% 映悦去化率仅13% 观云项目成交价达19000元/㎡ [5] 城市更新与土地盘活进展 - 原恒大玖珑湾11号地块由官渡区国投接手更名柏悦府 成交均价14015元/㎡ 标志烂尾项目重启 [5] - 碧桂园翠湖云顶二期地块经942轮竞价溢价50倍成交 闲置土地有望重启开发 [5][8] - 翠湖云顶项目占地40亩 二期地块因新规执行具备规划调整空间 地段稀缺价值凸显 [9] 市场供应与投资动态 - 上周新增供应4.38万㎡环比上涨17% 主力为马街板块及呈贡新城四代宅项目 [1] - 主城区无土地供应与成交 福保半岛湿地建设项目投资3488万元 计划2025年10月开工 [5][11]

昆明楼市2025年上半年表现 - 2025年上半年昆明新建商品住宅成交规模168万方，同比上涨22%，总成交约1.4万套，月均成交2510套 [1] - 7个新盘首开，多为第四代住宅、负公摊、零公摊的创新型产品，去化率20%-40% [1] - 90后外省客户和本地改善客户成为购房主力军，偏好130-150㎡、总价250-300万的创新住宅产品 [3] 市场需求变化 - 100-110㎡户型市占同比提升3.2%，100-140万总价段市占同比提升6.8% [6] - 130-150㎡户型市占同比提升1.9%，250-300万总价段市占同比提升2.5% [6] - 180-200㎡户型市占同比提升0.5% [6] 热销楼盘分析 - 邦泰·璟和、保利天珺等10个改善或零公摊项目占据销售金额TOP30前十位 [7] - 第四代住宅产品邦泰·观云、义承丹霞翠屿首开表现优异，销售金额分别为4.48亿元和2.57亿元 [8] - 传统高容积率项目竞争力下滑，核心地段或优质教育资源项目受影响较小 [10] 房票房源新趋势 - 大华锦绣山海星萃苑成为首个房票房源项目，719套房源基本售罄，仅剩19套住宅和3个车位 [12][13] - 大华公园天下、融城昆明湖等项目加入房票政策，为高库存项目提供去化新思路 [15] 市场未来展望 - 新规改善型住宅产品成为市场主导，传统楼盘面临销售压力 [15] - 具备优质学区或成熟配套的刚需项目仍可通过降价策略快速走量 [15] - 房企未来将重点布局核心区域与零公摊市场 [15]

昆明主城五区新建商品房住宅供应情况 - 1-5月昆明主城五区新建商品房住宅新增供应面积约92万㎡，同比上涨20.2% [1] - 供应主力项目共计34个，市场增量稳定，供应规模处于年内较高水平 [1] - 供应面积排序前五项目为筑友·双河湾、邦泰·悦九章·彩云、中铁诺德央玺春风、山海湾·金澜锦翠、远大雲锦壹号 [1] 纯新入市项目及畅销楼盘 - 邦泰·观云、义承丹霞翠屿、东方润麒、璞域ONE为今年纯新入市项目 [1] - 筑友·双河湾、邦泰·悦九章·彩云、山海湾·金澜锦翠、保利城等为年内最畅销楼盘，多次加推及补货 [1] - 邦泰·观云、义承丹霞翠屿为昆明首批第四代住宅项目，持续畅销 [2] 5月住宅销售TOP10项目 - 义承丹霞翠屿以2.09亿元成交金额位列5月住宅销售TOP10榜首 [3] - 邦泰璟和、万科桂语东方、卓越滇池晴翠分别以1.79亿元、1.64亿元、1.13亿元进入TOP5 [3] - 邦泰·观云成交均价在19000元/㎡以上，义承丹霞翠屿成交均价在22000元/㎡以上 [3] 高端改善型项目动态 - 璞域ONE为盘龙建投与旭辉建管联合开发的高端改善型项目，首推户型建面约143-235㎡，得房率约96-107% [6] - 邦泰·璟和、万科·桂语东方因优越地段和产品属性，得房率超100%，持续畅销并多次加推 [6] - 万科·桂语东方5月劲销1.9亿元，二期临滇组团180套房源仅剩28套 [9] 市场供求走势及未来供应 - 2024年初市场供应大幅回落，下半年成交止跌回稳，供应持续上升 [9] - 3月后市场转暖，4-5月供应虽下滑但仍稳定，预计未来供应延续向好态势 [9] - 未来昆明楼市将迎来新希望·锦官府、龙湖·峯萃、龙湖·天境等重点项目入市 [9] 行业趋势 - 房企推盘节奏加快，产品类型更加多元，涵盖高端改善和品质刚需 [12] - 四代宅和新规住宅将成为未来市场供应主力，四代宅与三代宅竞争加剧 [12]