组织架构调整 - 万科进行历史性颠覆式架构变革 原华东 南方 北京 西南 华中等大区公司被整体拆解 由集团总部直接管理16个城市公司 包括北京 深圳 上海 广佛等核心一线与重点二线城市 [2] - 总部同步设置物业 商业与酒店 长租公寓 物流等8个事业部 聚焦经营性业务纵深发展 取代"区域为王"管理模式 [2] - 调整聚焦能力集约化 风险系统防控 组织高效精简三大目标 构建集团总部 地区公司 事业部架构 集团总部统筹风险控制 战略运营 资产管理和科技创新四大职能 [6] 战略转型背景 - 深铁集团以663亿元接手华润和恒大合计29.38%万科股权 成为第一大股东 拉开国资与职业经理人共治新阶段 [4] - 深铁通过持续输血与人事主导重塑管理骨架与战略逻辑 今年年初董事会改组 郁亮卸任主席 深铁系高管全面接管战略与人事主导权 [5] - 深铁旗下干部大规模进入万科关键岗位 财务 纪检 法务等职能系统全面换挡 核心岗位由深圳国资背景干部担任 [6] 业务调整 - 万科出售冰雪业务大部分予香港中旅 覆盖吉林松花湖国际度假区开发有限公司与北京万冰雪体育有限公司各75%股权 包括重资产滑雪度假区及轻资产运营能力 [11] - 冰雪业务2024年接待客流80万人次同比增长10% 收入3.1亿元同比增长11% 占万科全年营收比例仅0.09% [13] - 出售目的为剥离非主业 聚焦地产开发运营 回笼资金降低负债 冰雪产业需精细化管理与长周期培育 与地产开发逻辑不同 [12][13] 财务表现与支持 - 2025年上半年万科亏损119.47亿元 深铁提供新一笔不超过20.64亿元借款 期限三年利率为LPR减66个基点 为年内第九次资金支持 [15] - 深铁累计对万科提供借款约260亿元 体现大股东持续输血支持 [15]

万科剥离冰雪业务 - 万科将旗下冰雪业务核心资产（吉林松花湖度假区75%股权及北京万冰雪体育公司75%股权）出售予香港中旅 [2][4] - 交易包含重资产松花湖度假区（占地220公顷、50条雪道、日接待1.5万人次）和轻资产万冰雪管理平台（2024-2025雪季管理7家滑雪区、115条雪道、年接待200万人次） [4] - 交易金额未对外披露但已基本完成 [3] 冰雪业务发展历程 - 冰雪业务始于2011年吉林松花湖项目考察，2015年正式运营，2017年成立独立冰雪事业部并列为集团核心新业务 [5] - 业务布局包括自持的吉林松花湖度假区、北京石京龙滑雪场及轻资产输出的北大壶滑雪度假区 [5] - 2020年冰雪业务收入仅占集团总营收1.03%，同年冰雪事业部被并入酒店及度假事业部 [11] 业务剥离背景 - 冰雪产业存在投入大、周期长、回报慢特性，依赖"以地养雪"模式（例如2016-2017雪季松花湖雪场营收1.1亿元，地产销售超3亿元） [8][10] - 2024年万科全年亏损494.8亿元且面临债务集中兑付压力 [13] - 2023年4月宣布"瘦身健体"计划，逐步退出非主业业务（仅保留综合住区开发、物业服务和租赁公寓三项主业） [14][15] 香港中旅战略布局 - 香港中旅2025年上半年收入19.74亿港元（同比降7.6%），亏损7476万港元（同比降174.5%） [18] - 截至2024年底投资运营约60家国内外景区（含18家5A景区和18家4A景区），但冰雪旅游板块相对欠缺 [20] - 通过收购获得6个室外滑雪场、1个室内滑雪场及11家滑雪学校，计划扩充雪道并更新设备 [21][23] 行业趋势变化 - 房企集体撤离文旅板块（如万达2017年以438.44亿元出售13个文旅项目予融创，融创2022年后处置文旅资产回笼资金） [26] - 国有企业正成为文旅资产主要接盘方，推动行业从地产驱动向专业运营模式转变 [27][28] - 专业文旅运营商采取长期持有、精细运营模式替代原有地产反哺逻辑 [28]

万科冰雪业务剥离交易 - 香港中旅收购万科旗下吉林松花湖国际度假区开发有限公司和北京万冰雪体育有限公司75%股权 交易已基本完成但具体金额未公布[1][2] - 交易包含重资产松花湖度假区及轻资产万冰雪管理平台两大核心资产 松花湖度假区占地220公顷 拥有50条雪道总长55公里 日接待能力1.5万人次 配套酒店及商业街区 获国家级4A景区等资质认证 万冰雪公司管理7家滑雪度假区 运营雪道115条 滑雪面积390公顷 年接待游客近200万人次[3] 万科冰雪业务发展历程 - 冰雪业务始于2011年吉林松花湖项目考察 2015年正式运营 2017年成立冰雪事业部 与商业地产等并列核心新业务 运营三大雪场项目 包括吉林松花湖度假区（自持）、北京石京龙滑雪场（自持）、北大壶滑雪度假区（轻资产管理输出）[4] - 业务发展基于北京申办2022年冬奥会及"三亿人上冰雪"政策背景 冰雪产业年增速超过30%[4] - 冰雪产业具有投入大周期长回报慢特性 采用"以地养雪"模式补贴运营 2016-2017雪季松花湖项目雪季营收1.1亿元 地产销售超3亿元 2020年冰雪业务收入仅占集团总营收1.03% 同年冰雪事业部并入酒店及度假事业部[7][8] 万科战略调整背景 - 2024年全年亏损494.8亿元 面临债务集中兑付压力[10] - 2023年4月宣布"瘦身健体"计划 保留综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业 逐步退出其他业务 清理转让非主业财务投资[10] - 冰雪业务作为长周期重资产板块被列入剥离清单[10] 香港中旅战略布局 - 2025年上半年收入19.74亿港元同比下降7.6% 期间亏损7476万港元同比下降174.5%[11] - 截至2024年底投资运营约60家国内外景区度假区 含5A景区18家4A景区18家 但冰雪旅游板块相对欠缺[13] - 通过收购获得6个室外滑雪度假区1个室内滑雪场及11家滑雪学校 有力扩充冰雪旅游业务 计划扩充雪道数量更新设备做大业务规模[14][15] 行业趋势变化 - 房企集体撤离文旅板块 恒大万达融创等通过出售文旅资产回笼资金缓解流动性压力[16][17] - 万达2017年以438.44亿元出售13个文旅项目给融创 以199.06亿元出售77家酒店给富力[17] - 国有企业正成为文旅资产主要接盘者 推动行业从地产驱动向专业运营模式转变[17][18]

核心交易内容 - 中旅国际联合中旅资本及吉林省旅控集团收购万科旗下吉林省松花湖国际度假区开发有限公司75%股权和北京万冰雪体育有限公司75%股权 [1] - 松花湖度假区滑雪面积达220公顷 拥有50条雪道和55公里总长度 年接待能力15000人 [1] - 万冰雪公司以雪场开发规划 建设咨询 运营管理为核心业务 累计管理9家知名雪场 [2] 资产处置战略 - 万科2025年加大资产周转力度 上半年完成13个大宗交易项目 签约金额64.3亿元 [4] - 通过存量盘活优化回款57.5亿元 2023年以来累计盘活64个项目 涉及可售货值785亿元 [4] - 近期处置资产包括北京金域缇香商业资产 上海金桥万创中心产业园及翠湖国际项目等 [4] 组织架构调整 - 新设集团总部 地区公司 事业部三类组织 分别定位风险控制中枢 业务协调中枢和专业运营中枢 [5] - 地区公司整合原区域公司与城市公司 事业部专注轻资产运营能力输出 [5] - 调整目标为强化组织管控与市场活力平衡 提升治理效能与业务发展 [6] 行业运营数据 - 中旅国际2024-2025雪季运营7家滑雪度假区 管理115条雪道和390公顷滑雪面积 年接待近200万人次 [1] - 松花湖项目已发展为国家级4A景区 国家级滑雪旅游度假地及国家级体育产业示范单位 [1] 公司战略表述 - 万科管理层承认开发业务沉淀大量难以短期变现资源 强调盘活存量资源重要性 [3] - 公司将持续尝试多种资源盘活方式 重点关注物流与长租公寓等优质运营资产 [5] - 中金公司分析认为万科中短期新增项目有限 存量土储盘活将继续贡献销售和现金回流 [4]