资料图 21世纪经济报道记者李莎 北京报道 12月24日，北京出台楼市新政，成为全国住房城乡建设工作会议召 开后首个优化房地产政策的一线城市，新政自2025年12月24日起施行。 限购政策的优化是其中的一大重点。一方面，放宽非京籍家庭的购房条件。非京籍家庭购买五环内商品 住房的社保或个税缴纳年限，由现行的"3年"调减为"2年"；购买五环外商品住房的，由现行的"2年"调 减为"1年"。 另一方面，对二孩及以上的多子女家庭，支持其在五环内增购一套住房。这意味着京籍多子女家庭可在 五环内购买3套商品住房；非京籍多子女家庭在京连续2年缴纳社保或个税的，可在五环内购买2套商品 住房。 北京此次新政也加大了公积金对居民购房的支持力度，降低使用公积金贷款购买二套房的最低首付比 例，从不低于30%调整为不低于25%。 商贷政策也进一步优化，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房。 在受访专家看来，此次北京房地产政策优化，将有助于更好释放非京籍家庭和多子女家庭的购房潜力， 有效降低部分家庭的购房成本。新政在年底落地，不仅能助力岁末北京楼市保持稳定成交势头，也为预 热明年楼市奠定基础。同时，这也表明各地政策仍有优化空间 ...

股票近期表现与超卖状态 - 莱纳公司股票在过去四周内下跌了6.8%，承受了巨大的抛售压力 [1] - 该股目前已进入超卖区域，为潜在的反弹提供了可能性 [1] 技术指标分析 - 使用相对强弱指数来判断股票是否超卖，RSI在0到100之间波动 [2] - 通常，当RSI读数低于30时，股票被视为超卖 [2] - 莱纳公司目前的RSI读数为29.48，表明剧烈的抛售可能正在耗尽，股价可能反弹以寻求恢复供需平衡 [5] - RSI有助于快速识别价格可能反转的点，但不应作为唯一的投资决策工具 [3][4] 基本面与分析师预期 - 卖方分析师普遍上调了对莱纳公司当前财年的盈利预期，过去30天内共识每股收益预期上调了0.8% [7] - 盈利预期修正的上行趋势通常会在短期内转化为股价上涨 [7] - 莱纳公司目前拥有Zacks排名第2级（买入），这意味着其在基于盈利预期修正和每股收益惊喜趋势进行排名的4000多只股票中位列前20% [8]

核心观点 - 文章核心观点认为中国房价远未触底，未来5-10年内买房都缺乏性价比 [1] 市场现状与投资逻辑分析 - 文章分析的前提是聚焦于一二线城市的核心地段，非核心地段房产被认为必然下跌 [3] - 当前中国大多数房产的租售比在1%左右徘徊，远低于3%的合理阈值 [8] - 以具体案例计算：房价120万元，月租3000元，年租金3.6万元，租售比为3% [8] - 当租售比低于3%时，买房不如租房，因为将同等资金存入银行获取的分红（超过3%）在支付租金后仍有结余 [7][10] - 举例说明：100万元的房产年租金收入约1万元，而银行分红可达3万元，用分红支付房租后能结余2万元 [10] 市场回暖条件与未来展望 - 房地产行业回暖的条件是租售比恢复到3%左右，即100万元房产的年租金需达到至少3万元 [10] - 要达到上述条件，需要当前房租翻倍或翻三倍，文章据此判断未来5-10年买房缺乏性价比 [10] - 从投资现金流模型分析，假设持有20年、租售比5%、机会成本3%，投入100万元在20年内的总收益约为29.75万元 [12] 房产的居住属性与情绪价值 - 房产除投资属性外，还提供居住的情绪价值，能避免租房生活中的诸多不便，如空间狭小、噪音、设备老旧、与室友共用设施等 [14][15] - 文章指出，中国人对房产的执念实质上是对更美好生活向往的体现 [17] - 最终结论提出，从投资角度看房价未触底，需租金大幅上涨或房价腰斩；从生活角度看，支付溢价购买的是“房子的情绪价值” [17]

公司业绩与股价表现 - LAR公司因业绩未达预期 股价下跌超过4% [1][3][4] - 公司季度每股利润下降至1.93美元 上年同期为46美元 [5] - 季度营收为94亿美元 优于预期但低于上年同期的99亿美元 [5] - 公司季度房屋交付量增长4% 但平均售价下降至38.6万美元 上年同期为43万美元 [6] - 公司下调了本财季的销售指引 预计签约量在1.8万至1.9万份之间 低于分析师预期的2万份以上 [7][8] - 公司预计本财季销售价格将进一步降至36.5万至37.5万美元之间 毛利率指引为15%至16% [8] - 其他住宅建筑商股价表现不一 KB Home和PY Group小幅下跌 Toll Brothers上涨1.5% [2] 行业与市场挑战 - 住宅市场面临挑战 包括负担能力担忧、消费者信心疲软和政府停摆 [4][5] - 行业普遍通过提供激励措施（如抵押贷款利率买断）来维持销售势头 但这侵蚀了利润率 [6][13] - 许多潜在买家退出市场 卖家也将房屋撤出市场 导致市场停滞 [9] - 原材料成本上升（如铜、铝、银）可能进一步侵蚀建筑商的利润 [13] 公司战略调整 - LAR公司减少了新屋开工和销售速度 作为近期战略转变的一部分 旨在提振销售 [6] - 公司首席执行官表示 正专注于适应“新常态” 因为房地产市场正在寻找立足点 [7] 市场观点与交易策略 - 有市场观点认为LAR的报告比表面看起来更糟 住宅建筑商普遍处境艰难 [10] - 基于此观点 有交易员采取看跌策略 买入LAR的看跌期权 预期股价在未来几周继续下跌 [11][12] - 该交易员认为这可能标志着许多住宅建筑商开始进入漫长的下行周期 [12] 整体市场情绪 - 当前市场情绪被描述为“谨慎的乐观” 存在大量谨慎情绪但也不乏乐观 [16] - 市场对就业数据反应平淡 但预计通胀数据将引发更大市场波动 [15][16] - 有观点认为市场目前存在过度自满 部分原因是季节性因素和数据发布的集中 [15]

2023年美国65岁及以上人群消费结构分析 - 2023年美国65岁及以上人群年平均消费为60,087美元，月均略高于5,000美元[3][5] - 主要消费类别为住房、交通、医疗保健和食品[3] - 娱乐消费月均为241.50美元，涵盖演出、体育赛事、会员、露营及宠物等[5] 住房消费细分 - 住房是最大支出类别，年消费21,445美元，占总消费约36%[6] - 月均住房成本为1,787.09美元[5][7] - 细分来看，租金/抵押贷款/税费/维护年支出12,545美元，公用事业/燃料年支出4,307美元，家具/家政/其他家庭开销年支出4,593美元[10] 交通与食品消费 - 交通是第二大支出类别，年消费9,033美元，约占总预算15%[7] - 月均交通成本为752.75美元[5][8] - 食品年消费7,714美元，占总消费约12.8%，月均642.84美元，涵盖在家及外出就餐，酒精饮料月均仅41.17美元[1][5][8] 医疗保健消费 - 医疗保健是重要支出类别，65岁及以上人群2023年平均支出8,027美元，约占总消费13.4%[9] - 月均医疗保健支出为668.92美元[5] - 该群体医疗支出普遍高于年轻人，因健康问题更多且保险费可能更高[9]

房价整体走势与现状 - 11月份70个大中城市房价数据显示，房价仍在深度下跌调整中，未见止跌迹象 [2] - 从房价最高点算起，大多数城市房价下跌幅度超过30%，不少城市跌幅超过40%甚至50% [2] 房价下跌的深度影响 - 按首套房30%首付比例计算，房价跌30%意味着首付跌完，跌幅超过30%则房产变为负资产 [3] - 房产占居民资产比例保守估计仍在60%以上，其价值缩水对居民财富影响全面 [3] - 作为居民主要资产，房价下跌导致居民投资和消费行为趋于谨慎，可能引发社会层面的通缩问题 [3] - 消费市场萎靡不振的主要原因之一是房地产市场的持续下行与房价的跌跌不休 [3] 房地产行业的重要性 - 房地产行业产业链长，其发展能带动上下游及周边众多行业 [3] - 房地产行业下行会拖累其上下游及周边行业，呈现“牵一发而动全身”的局面 [3] - 现实情况与“一鲸落万物生”的预期相反，房地产下行并未带来其他行业的繁荣 [3] 政策呼吁与展望 - 当前需像当年警惕房价快速上涨一样，警惕房价的持续下跌 [4] - 需要加大对房地产行业的支持力度，以促使房价早日止跌 [4] - 政策目标是稳住房价、稳住预期，促进房地产市场健康稳定发展 [4]

文章核心观点 - 根据Realtor.com的2025年分析，结合美联储数据与当前住房市场趋势，房主与租户之间的财富差距正在急剧扩大，拥有房产已成为财富的超级加速器 [1] 房主与租户的财富差距现状 - 2025年分析显示，典型房主的净资产约为43万美元，而租户的净资产接近1万美元，两者差距达43比1 [1] - 最新的官方数据源于美联储2022年消费者财务调查，当时房主净资产中位数为396,200美元，租户为10,400美元，差距为38比1 [2] - 美联储每三年进行一次消费者财务调查，2022年数据为最新官方发布，下一次完整更新将在2026年 [3] 财富差距扩大的核心驱动因素 - 房屋净值是财富乘数：房主通过偿还抵押贷款积累房屋净值，当房价上涨时，这部分权益增长更快，房屋净值通常占家庭总净资产的50%或以上，是家庭财富的主要驱动力 [4] - 租户无法利用相同引擎：支付租金无法积累权益，租户无法获得资产所有权、价格增值，也无法利用资产进行未来借贷或投资，其每月支出帮助他人而非自己积累财富 [5] 财富差距的历史趋势 - 房主与租户的财富差距并非新现象，但正变得更为尖锐，截至2022年，美联储指出这是现代消费者财务调查历史上净资产中位数差距最大的三年跃升，幅度超过记录上次最大增幅的两倍 [6] - 这意味着房主财富不仅在增长，而且在加速增长，尽管更广泛的经济挑战减缓了其他类型的储蓄 [6] 对租户的建议 - 对于目前无法购买传统住房的租户，仍有步骤可以采取，以定位到财富差距的“财富一侧” [7]

北美主要城市房价涨幅分析 - 核心观点：过去20年北美主要城市房价显著上涨 其中加拿大城市涨幅尤为突出 占据涨幅榜前三名 [1] - 2005年至2025年期间 北美前25大城市房价平均上涨92% 几乎翻倍 [1] - 房价涨幅最快的前五名城市中 前三名均为加拿大城市 [1][4] - 温哥华自2005年以来房价上涨175% 位居北美第一 [1][4] - 蒙特利尔同期房价上涨167% 位居北美第二 [1][4] - 多伦多同期房价上涨165% 位居北美第三 [1][4] - 美国房价涨幅较快的城市包括达拉斯 夏洛特 丹佛 西雅图 休斯顿和亚特兰大 [3] - 在涨幅前五榜单中 美国城市夏洛特房价上涨134% 达拉斯上涨139% [4] 加拿大某保健品产品信息 - 产品为加拿大蜂胶胶囊 每瓶240粒 每粒500毫克 [5] - 产品宣称具有降低血糖 保护肝脏 改善便秘 增强免疫力 防癌抗癌抗三高等功效 [5] - 产品标注使用巴西顶级原料与加拿大先进技术 [5] - 产品已获加拿大卫生部认证 认证号为NPN 80020751 [5][7] - 建议用法用量为每日一次 每次一粒 血糖较高或便秘严重者可每日两粒 建议空腹服用 [9] - 销售方为位于加拿大卡尔加里的实体连锁店 提供国际航空快递服务 [8] - 销售方接受银行卡 信用卡 微信支付及支付宝等多种支付方式 [8]

美国通胀现状 - 自2020年新冠疫情以来 美国通胀持续顽固 尽管消费者价格指数已从2022年7月的峰值91%大幅下降 但各类消费品和服务价格仍处于高位 尤其是住房和食品 [1] 通胀前景与潜在风险 - 分析师警告 特朗普政府关税政策的影响尚未完全显现于市场 通胀可能再次抬头 [2] 房地产作为通胀对冲工具 - 房地产历来被用作对冲通胀的工具 因其是增值资产 长期来看 平均住房回报率略高于通胀 [3] - 通胀上升导致开发商建房成本增加 这些成本以更高价格转嫁给买家 由于房地产价值基于可比销售 新房成本上升会推高所有房屋价格 [4] - 通胀时期投资者青睐有形资产 通胀会削弱现金或股票等纸质资产价值 但房地产等有形资产往往受益 租金收入上涨也能提升房产价值 [5] 固定利率抵押贷款的优势 - 30年期固定利率抵押贷款的主要优势是月供不会随时间增加 而租金则长期上涨 根据历史数据 美国平均租金通胀率为422% [6] - 举例而言 3500美元的月供与2500美元的月租相比 初期租房更省钱 但10年后 按年涨幅422%计算 租金将升至3809美元 30年后还清贷款时 租金将飙升至8846美元 [7]

市场整体表现 - 第49周（12月1日-12月7日）深圳全市新房成交807套，环比增长4.8% [4][5] - 第49周全市新房住宅成交608套，环比增长7.4% [5] - 第49周全市二手房录得量1419套，环比增长6.2% [5] - 市场新增委买合同需求量环比增长4.8%，市民购房意愿持续增强 [4][5] - 乐有家门店二手签约量环比上涨17.9%，看房量环比上涨5.3% [5] - 专家观点认为新房二手房成交量环比双升，叠加核心区位优质项目热销，表明年底“翘尾”行情正在形成 [7] 需求结构分析 - 上周83.7%的购房者选择总价在1000万元以内的房源，16.3%的购房者瞄准1000万元以上住宅 [6] - 刚需和改善性需求构成了深圳房地产市场的主流 [6] - 成交上涨原因包括年底结婚买房等需求提升，以及部分业主为促进成交愿意让利，市场上存在不少抄底笋盘 [5] - 上周二手住宅交易中，刚需、改善性需求较为活跃的片区分布在龙岗、罗湖、龙华、坪山、宝安五个行政区 [6] 区域市场特征 - 龙岗区以25.4%的购房意向占比和348万元的意向套均总价，成为性价比最受认可的区域 [6] - 福田、南山等中心城区因总价较高，导致购房意向占比较少 [6] - 坪山、盐田等区域虽总价更低，但受配套等因素制约，吸引力有限 [6] - 在活跃片区中，龙岗中心城片区成交表现最为突出，其均价处于中等水平；罗湖布心片区均价最高；坪山片区均价最低 [6] 高端住宅市场 - 12月6日，前海桂湾的深铁前海时代尊府加推75套建面约215平方米—251平方米大户型房源，当日去化率达80% [7] - 该项目自11月28日启动意向登记以来，共吸引157批客户完成冻资入围 [7] - 项目开盘仅2小时即售出59套 [7] - 该项目被认定为全国“好房子”建设示范样本，对推动大湾区品质人居建设具有标杆意义 [7]