拍卖资产详情 - 上海静安区愚园路532弄"柳林别业"百年老洋房第三次拍卖起拍价降至8299万元 较第二次起拍价9666万元减少1367万元 较首次起拍价1.5亿元累计降价6701万元 [2][5] - 该房产为2层独立花园住宅 建筑面积346.66平方米 土地面积848.75平方米 带500平方米花园 精装修且带租约至2029年 月租金6.75万元 [5] - 前两次拍卖均流拍：首次拍卖起拍价1.5亿元（单价43万元/平米）吸引23000余人围观但无人出价 第二次起拍价9666万元（单价28万元/平米）仍流拍 [5] 资产属性与背景 - 该老洋房属上海市文物保护建筑"柳林别业"建筑群 建于1924年 曾为冯治安等多位名人居所 因《安家》《三十而已》影视剧取景成为网红打卡地 [3][5] - 上海现存老洋房仅4000-5000栋 其中90%以上国有"只租不售" 私有产权清晰可售不足200栋 修缮完好挂牌仅50栋左右 [5] - 对比案例：今年5月长宁区新华别墅法拍房以2.7亿元总价成交 单价达50.46万元/平米 创2025年上海豪宅单价纪录 [5] 流拍原因分析 - 价格合理性存疑：多次降价未拍出反映价格虚高 二次拍卖价9666万元需额外支付平台费（成交价0.5%-1%）及拍卖佣金（成交价1%） 且10天内需支付30%房款 45天内付清全款 [6] - 持有门槛高：受历史建筑保护条例限制 转让时须恢复原样 装修不得改变原貌 租金回报率测算若不足则影响投资价值 [7] - 价值依赖历史人文属性 缺乏独特背景的老洋房即便年代久远也因建筑破旧而价值受限 [7] 豪宅市场格局变化 - 上海亿元级豪宅流拍非个案：浦东新区华夏东路1451号房产首次拍卖2.43亿元流拍 二次降价至1.95亿元仍流拍 [8] - 法拍房市场分化：100万-1000万元房源成交率70%-80% 3000万元以上房源流拍率显著高于成交率 [8] - 新建风貌别墅供应增加：2024年上海有41个风貌别墅项目入市 新建豪宅在户型设计、配套设施等方面更符合现代需求 部分项目单价低于老洋房起拍价 [9] 顶级豪宅市场动态 - 下半年上海顶豪供给加码：黄浦区嘉里金陵华庭项目二期备案均价20.5万元/平米 套均总价8203万元 顶层复式总价2.83亿元（单价32.68万元/平米） [10] - 徐汇东安城市更新项目以439.5亿元成交 刷新全国涉宅用地出让总价纪录 住宅货值预计超600亿元 [10] - 资金仍视"亿元豪宅"为稀缺资产 优质地块供应维持土地市场高溢价 推动豪宅市场交易行情 [10]

资产拍卖背景 - 宜华生活科技股份有限公司旗下6宗工业用地及建筑物即将通过阿里司法拍卖网进行拍卖 这些资产原属于广东省宜华木业股份有限公司[1] - 房地产拍卖市场近期受关注 宜华1号项目经过180轮激烈竞价后成功拍出[1] - 待拍资产目前状态较为完整 具备一定开发和使用价值[1] 土地资产明细 - 6宗工业用地总面积达246,273平方米 分布在汕头市澄海区莱芜岭海工业园内[2] - 所有宗地土地性质均为国有 用途全部为工业用地 使用权类型为出让[2] - 土地使用权终止日期统一为2047年11月1日 剩余使用年限约23年[2] - 单宗土地面积从37,662平方米到43,204平方米不等 其中最大宗地为43,204平方米[2] 市场影响 - 作为行业龙头企业 宜华生活科技此次资产拍卖吸引众多投资者关注[3] - 市场关注资产最终归属 预期可能再次出现激烈竞价局面[3] - 拍卖结果将对公司财务状况产生直接影响[4] - 此次拍卖可能为房地产拍卖市场带来新的动向和变化[4] 交易信息 - 具体拍卖时间和起拍价格目前尚未公布[4] - 业内人士已开始预测和分析可能的拍卖结果[4]

房产拍卖情况 - 位于老静安愚园路的花园洋房起拍价为1.5亿元 吸引超2 3万次围观 但最终因无人出价而流拍 [1] - 该房产曾为《安家》《三十而已》等多部影视剧取景地 因此备受关注 [1] - 拍卖公司表示房屋上架后吸引较多关注 不少客户实地看样 后续是否继续出售及价格调整需与卖家进一步沟通 [1] 房产详细信息 - 房屋位于愚园路532弄 宗地面积848 75平方米 建筑总面积346 66平方米 带有500平大院子 [4] - 房屋建造于1924年 至今已有百年 非司法拍卖 无法律纠纷 类型为花园住宅产权 纳入限购范围 [4] - 国有建设用地使用权使用期限自2017年3月13日至2087年3月12日止 [4] 交易相关条款 - 标的有租约到2029年 月租金67500元 现状交付 [4] - 成交后需另付软件服务费(成交价的0 5%～1%)及佣金(成交价的1%) [4] - 房产满五唯一 过户税费需全部由买家承担 [4] 地理位置及历史背景 - 愚园路532弄为百年老建筑群 小区名为"柳林别业" 毗邻静安寺和百乐门 地理位置优越 [4] - 小区内有10幢独立式花园住宅和一幢联排住宅 采用砖木结构 是上海市优秀历史建筑 [4] - 曾为多位名人居所 包括冯治安 申国权 陈调元 邵树华等旧居 因《安家》热播成为热门打卡地 [4]

标的物概况 - 上海愚园路532弄"柳林别业"花园别墅为优秀历史保护建筑 建造于1924年 曾作为《安家》《三十而已》等热门影视剧拍摄地 [2] - 建筑群包含10幢独立式花园住宅和1幢联排住宅 采用西式风格与中式装饰结合 配备红色平瓦坡屋顶及青灰色或红色砖墙立面 [4] - 标的物为精装修住宅用房 建筑总面积346.66平方米 总层数2.5层 产权清晰且为个人单独所有 可办理过户登记手续 [4] - 该房产处于出租状态 租约至2029年 月租金67500元 采用现状交付方式 过户税费全部由买家承担 [4] 市场关注度 - 拍卖项目吸引23548次围观 591人设置提醒 拍卖行于8月11日组织集中看房活动 现场参观人数众多 [2] - 房产坐落于百年老建筑群"柳林别业" 东侧临近静安寺商圈 南侧衔接徐汇衡复风貌区 具有显著区位优势 [2] - 建筑群具有历史人文价值 曾为冯治安 申国权 陈调元 邵树华等名人居所 最初所有者系上海花旗银行董事 [4] 交易机制与限制 - 本次拍卖非司法拍卖 无法律纠纷 但纳入上海市商品房限购范围 竞拍者需具备购房资格 [4] - 标的物产权性质为花园住宅 符合"满五唯一"税收条件 但交易税费完全由买方承担 [4] 法拍房市场动态 - 7月全国法拍房挂拍量达4.4万套 成交量4942套 双双创年内新高 但市场热度呈现回落态势 [5] - 溢价成交占比环比下降 买方更青睐高折扣房源 市场竞争程度有所缓和 [5] - 一线城市挂拍量广州以425套居首 上海 深圳分别为332套和317套 北京204套位列末位 [5] - 上海挂拍房源起拍总价达24.8亿元 为全国挂拍总价最高城市 反映标的物价值密度特征 [5] 投资逻辑分析 - 当前买家关注法拍老洋房主要追求性价比与投资升值空间 缺乏明显捡漏机会时交易意愿降低 [5] - 高净值买家群体偏好优质标的物 过度市场关注可能对交易产生负面影响 [5]

标的物概况 - 标的物为上海市愚园路532弄"柳林别业"内一幢独立式花园别墅 建造于1924年 是优秀历史保护建筑 曾用于《安家》《三十而已》等影视剧拍摄 [2] - 建筑总面积34666平方米 总层数25层 精装修住宅用房 多居室多厅二卫 满五唯一 过户税费由买家承担 [3] - 房屋产权清晰 为个人单独所有 证件齐全 可办理产权过户登记 但纳入上海市商品房限购范围 竞拍者需具备购房资格 [3] - 建筑群包含10幢独立式花园住宅和1幢联排住宅 每幢配有宽敞露台 2～3层红色平瓦坡屋顶 立面为青灰色或红色砖墙 融合西式风格与中式装饰 [3] - 建筑群内曾居住多位名人 包括冯治安 申国权 陈调元 邵树华等 [3] 拍卖情况 - 标的物挂牌一周吸引23548次围观 591人设置提醒 拍卖行安排集中看房 现场参观人数众多 [2] - 标的物非司法拍卖 无法律纠纷 目前正在出租中 租约至2029年 月租金67500元 现状交付 [3] - 该老洋房最初为上海花旗银行董事所有 后经转手被建筑师装修升级用于民宿运营 [3] 市场分析 - 当前买家关注法拍老洋房主要考虑性价比和投资升值空间 若无明显捡漏机会则较少出手 [3] - 高净值买家更关注优质标的物 标的物被过分关注可能适得其反 [4] - 7月全国法拍房挂拍量44万套 成交4942套 均创年内新高 但溢价成交占比环比回落 买方更青睐高折扣房源 竞争趋缓 [4] - 一线城市中 上海挂拍房源起拍总价248亿元 为全国最高 广州挂拍425套居首 上海 深圳分别为332和317套 北京204套排最末 [4]

拍卖市场活跃度提升 - 全澳范围内每场拍卖中出价的竞标者数量达到过去18个月来的最高水平，为春季旺季增添市场动能 [1] - 上个月每套拍卖房产平均有3.1名活跃出价者，登记竞标者平均达到4.7人，是自2024年1月以来的最高水平 [3] - 2021年9月拍卖活动高点时全澳平均有4.1名出价者，8.4名登记竞标者 [3] 区域市场表现 - 新州与维州参与拍卖人数自年初以来稳步上升 [3] - 6月维州平均有3.7人登记竞标，2.9人实际出价；新州有4.8人登记，2.9人出价 [3] - 悉尼买家更愿意提前做功课，墨尔本市场受税收政策与经济不确定性抑制 [6] 市场驱动因素 - 今年两次降息及近期利率按兵不动使买家预算更明确，出手更果断 [3] - 房源有限造成"选择变少"的感觉，利率预期乐观促使更多人积极参与拍卖 [6] - FOMO（害怕错失机会）情绪重新升温，尤其在优质区域 [7][8] 买家行为变化 - 过去18个月迟疑不决的买家开始被激烈拍卖氛围带动 [7] - 冬季竞标者试图抢在对手之前入市，预期未来降息将加剧竞争 [8] - 当前竞标者都有清晰计划，反复看房后积极参与整个拍卖过程 [8]

房产拍卖情况 - 墨尔本Footscray一处由Olympic Tyre厂房改建的联排别墅以76 6万澳元成交 超出指导价67万至73万澳元范围 [1] - 该房产为二居室复式公寓 位于13 Newman Dr 吸引首次购房者 年轻家庭和退休人士 最终3名竞拍者参与 [1] - 拍卖底价为72 5万澳元 年轻夫妇起拍价67万澳元 单身首次购房者最终胜出 [1][3] - 竞拍过程中 年轻夫妇与单身购房者竞价至74 9万澳元时 年长男子加入竞价 [3] 市场动态 - 本周墨尔本共有519套房产参与拍卖 Domain Group初步清盘率为68 4% [3] - 房产中介表示 近期降息使得部分房产潜在买家数量几乎翻倍 给市场买家带来压力 [5] - 成功购房者为长期在内西区寻找房产的买家 此前曾错过类似房源 [3][5] - 被击败的竞拍者为刚从英国返回澳洲 希望重新进入当地房市的年长男子 [5]