拍卖资产详情 - 上海静安区愚园路532弄"柳林别业"百年老洋房第三次拍卖起拍价降至8299万元 较第二次起拍价9666万元减少1367万元 较首次起拍价1.5亿元累计降价6701万元 [2][5] - 该房产为2层独立花园住宅 建筑面积346.66平方米 土地面积848.75平方米 带500平方米花园 精装修且带租约至2029年 月租金6.75万元 [5] - 前两次拍卖均流拍：首次拍卖起拍价1.5亿元（单价43万元/平米）吸引23000余人围观但无人出价 第二次起拍价9666万元（单价28万元/平米）仍流拍 [5] 资产属性与背景 - 该老洋房属上海市文物保护建筑"柳林别业"建筑群 建于1924年 曾为冯治安等多位名人居所 因《安家》《三十而已》影视剧取景成为网红打卡地 [3][5] - 上海现存老洋房仅4000-5000栋 其中90%以上国有"只租不售" 私有产权清晰可售不足200栋 修缮完好挂牌仅50栋左右 [5] - 对比案例：今年5月长宁区新华别墅法拍房以2.7亿元总价成交 单价达50.46万元/平米 创2025年上海豪宅单价纪录 [5] 流拍原因分析 - 价格合理性存疑：多次降价未拍出反映价格虚高 二次拍卖价9666万元需额外支付平台费（成交价0.5%-1%）及拍卖佣金（成交价1%） 且10天内需支付30%房款 45天内付清全款 [6] - 持有门槛高：受历史建筑保护条例限制 转让时须恢复原样 装修不得改变原貌 租金回报率测算若不足则影响投资价值 [7] - 价值依赖历史人文属性 缺乏独特背景的老洋房即便年代久远也因建筑破旧而价值受限 [7] 豪宅市场格局变化 - 上海亿元级豪宅流拍非个案：浦东新区华夏东路1451号房产首次拍卖2.43亿元流拍 二次降价至1.95亿元仍流拍 [8] - 法拍房市场分化：100万-1000万元房源成交率70%-80% 3000万元以上房源流拍率显著高于成交率 [8] - 新建风貌别墅供应增加：2024年上海有41个风貌别墅项目入市 新建豪宅在户型设计、配套设施等方面更符合现代需求 部分项目单价低于老洋房起拍价 [9] 顶级豪宅市场动态 - 下半年上海顶豪供给加码：黄浦区嘉里金陵华庭项目二期备案均价20.5万元/平米 套均总价8203万元 顶层复式总价2.83亿元（单价32.68万元/平米） [10] - 徐汇东安城市更新项目以439.5亿元成交 刷新全国涉宅用地出让总价纪录 住宅货值预计超600亿元 [10] - 资金仍视"亿元豪宅"为稀缺资产 优质地块供应维持土地市场高溢价 推动豪宅市场交易行情 [10]