标的物概况 - 上海愚园路532弄"柳林别业"花园别墅为优秀历史保护建筑 建造于1924年 曾作为《安家》《三十而已》等热门影视剧拍摄地 [2] - 建筑群包含10幢独立式花园住宅和1幢联排住宅 采用西式风格与中式装饰结合 配备红色平瓦坡屋顶及青灰色或红色砖墙立面 [4] - 标的物为精装修住宅用房 建筑总面积346.66平方米 总层数2.5层 产权清晰且为个人单独所有 可办理过户登记手续 [4] - 该房产处于出租状态 租约至2029年 月租金67500元 采用现状交付方式 过户税费全部由买家承担 [4] 市场关注度 - 拍卖项目吸引23548次围观 591人设置提醒 拍卖行于8月11日组织集中看房活动 现场参观人数众多 [2] - 房产坐落于百年老建筑群"柳林别业" 东侧临近静安寺商圈 南侧衔接徐汇衡复风貌区 具有显著区位优势 [2] - 建筑群具有历史人文价值 曾为冯治安 申国权 陈调元 邵树华等名人居所 最初所有者系上海花旗银行董事 [4] 交易机制与限制 - 本次拍卖非司法拍卖 无法律纠纷 但纳入上海市商品房限购范围 竞拍者需具备购房资格 [4] - 标的物产权性质为花园住宅 符合"满五唯一"税收条件 但交易税费完全由买方承担 [4] 法拍房市场动态 - 7月全国法拍房挂拍量达4.4万套 成交量4942套 双双创年内新高 但市场热度呈现回落态势 [5] - 溢价成交占比环比下降 买方更青睐高折扣房源 市场竞争程度有所缓和 [5] - 一线城市挂拍量广州以425套居首 上海 深圳分别为332套和317套 北京204套位列末位 [5] - 上海挂拍房源起拍总价达24.8亿元 为全国挂拍总价最高城市 反映标的物价值密度特征 [5] 投资逻辑分析 - 当前买家关注法拍老洋房主要追求性价比与投资升值空间 缺乏明显捡漏机会时交易意愿降低 [5] - 高净值买家群体偏好优质标的物 过度市场关注可能对交易产生负面影响 [5]