报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年第22周REITs市场表现良好，中证REITs（收盘）指数同比上涨8.85%，全收益指数同比上涨16.77%，市场交易规模成交量和成交额同比大幅增长 [4][6][64] - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好投资机会，维持行业“看好”评级 [4][64] 根据相关目录分别进行总结 华能国际拟开展REITs申报工作，中金中国绿发商业REIT正式获批 - 华能国际电力以华能董家口热电联产项目及新上锅炉项目作为底层资产，申请在上交所公开发行并上市公开募集基础设施证券投资基金 [5][13][14] - 中金中国绿发商业REIT获得证监会准予注册批复及深交所无异议函，首次发行拟投资基础设施资产为领秀城贵和购物中心，建筑面积20.09万平方米，周边人口基数庞大 [5][13][14] 市场回顾 中证REITs（收盘）指数环比下跌0.1% - 2025年第22周，中证REITs（收盘）指数为868.35，同比上涨8.85%，环比下跌0.1%；2024年年初至今累计上涨14.79%，同期沪深300指数累计上涨11.92%，累计超额收益+2.87% [16] 中证REITs全收益指数环比上涨0.03% - 2025年第22周，中证REITs全收益指数1090.07，同比上涨16.77%，环比上涨0.03%；2024年年初至今累计上涨26.49%，同期沪深300指数累计上涨11.92%，累计超额收益+14.57% [21] 周度跟踪：REITs市场成交量同比增长58.65% - 2025年第22周，REITs市场交易规模成交量达5.41亿份，同比增长58.65%；成交额达23.81亿元，同比增长74.69%；区间换手率2.79%，同比增长1.45% [28] 30日数据：REITs市场成交量同比下降14.59% - 近30日REITs市场交易规模成交总量达36.48亿份，同比下降14.59%；成交总额达160.76亿元，同比下降14.65%；近30日平均区间换手率0.64%，同比下降19% [33] 分板块表现：保障房REITs单周上涨0.18%，单月累计上涨5.73% - 2025年第22周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+0.18%、-0.37%、-0.02%、-1.16%、-0.59%、+0.45%、-0.16%；一月涨跌幅分别为+5.73%、-0.85%、+2.21%、+1.46%、+5.31%、+1.87%、+6.17% [4][6][39] - 本周华夏特变电工新能源REIT、华夏金茂商业REIT、中航京能光伏REIT涨幅靠前，涨幅分别为4.26%、3.59%、2.19%；华夏合肥高新REIT、中金湖北科投光谷REIT、中信建投明阳智能新能源REIT跌幅靠前，跌幅为3.48%、2.42%、2.34% [55] 一级跟踪：14只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 - 2025年第22周，共有14只REITs基金等待上市，中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过，中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，发行市场保持活跃 [7][60] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [64]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证REITs指数微跌，经营权类REITs走势强于产权类REITs，REITs全周日均换手率较前一周略有下降，全市场能源、交通、消费类REITs收涨，水利、园区类REITs收跌，中银中外运仓储物流REIT获批，优质仓储物流资产加速入市 [1] 各部分总结 二级市场走势 - 本周中证REITs指数收盘价868.35点，周涨跌幅-0.1%，表现强于沪深300指数，弱于中证转债和中证全债指数；年初至今涨跌幅+10.0%，回报率高于沪深300、中证转债和中证全债指数；波动率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - 5月30日REITs总市值降至1982亿元，较上周减少2亿元；全周日均换手率0.56%，较前一周下降0.15个百分点 [2] 不同类型REITs表现 - 产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.3%、+0.6%；周涨幅最大的项目类型为能源（1.0%）、交通（0.5%）和消费类（0.1%）；周度涨幅前三的REITs为华夏特变电工新能源REIT（+4.26%）、工银蒙能清洁能源REIT（+4.04%）、华夏金茂商业REIT（+3.59%） [3] - 保障房REITs交易活跃度最高，区间日均换手率0.9%，成交额占比14.9%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率0.5%，成交额占比25.2% [3] - 主力净流入额前三名的REITs为中金安徽交控REIT（748万元）、国泰君安临港创新产业园REIT(682万元）、华泰江苏交控REIT(531万元） [3] 一级市场发行 - 截至5月30日，已申报、已问询、已受理、已反馈、已通过待上市、已上市的REITs产品分别有1只、1只、1只、7只、5只、3只 [24] 估值跟踪 - 截至5月30日，公募REITs年化现金分派率均值为6.0%，高于主流固收资产静态收益率 [1][26] - 从股性角度，用相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断估值，相对净值折溢价率偏长期，P/FFO偏短期 [26] - 不同项目类型的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [27] - 截至5月30日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低313BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为212BP [1] 行业要闻 - 中金亦庄产业园REIT启动询价，初始战略配售2.8亿份，占比70%；网下0.84亿份，占比21%；公众0.36亿份，占比9%；询价时间6月5日，区间2.257 - 2.758元/份 [33] - 5月28日，华能国际拟以青岛热电华能青岛项目申请发行REITs，2024年发电量34亿千瓦时、供热量510万吉焦，同比分别增长6.2%和49% [33] - 5月30日，中银中外运仓储物流REIT获批，首发资产覆盖6处核心物流节点，总建筑面积30.54万平方米、出租率95.59%，收益法估值10.97亿元 [4][33]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场升温，鉴于REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨0.03%，中证REITs(收盘)指数下跌0.10%收于868.4点，全收益指数收于1090.1点；沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌1.08%/下跌1.32%/下跌0.26%/上涨0.95%/上涨1.36%/上涨2.17%，高速公路(申万)本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第4 [1][10] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为12.62%，中证REITs(收盘)指数涨幅为9.98%；沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌2.41%/上涨16.10%/下跌0.46%/下跌7.76%/上涨5.90%/下跌1.16%，恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场高位震荡，能源基础设施、交通基础设施板块REITs表现较优，产业园区、生态环保板块REITs回调 [3][12] - 截至5.30，已上市REITs总市值约1982.1亿元，平均单只REIT市值约30亿元；本周31支上涨、35支下跌，周均涨幅为 - 0.02%，华夏特变电工新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT涨幅靠前 [3][12] - 本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为 - 0.35%/-0.64%/-0.04%/0.47%/0.97%/-0.37%/0.14%/-0.28% [3][12] - 本周保障房板块交易活跃度最高，已上市REITs本周日均成交量175.5万股，日均换手率0.8%；日均换手率位列前三的REITs分别是华泰苏州恒泰租赁住房REIT（6.3%）、华夏特变电工新能源REIT（2%）、工银蒙能清洁能源REIT（2%） [4][15] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR位列前三的分别是华夏中国交建REIT（10.8%）、平安广州广河REIT（10.6%）、中金安徽交控REIT（8.3%） [5][16] - P/NAV位于0.8 - 1.8区间，位列前三的分别是中金厦门安居REIT（1.8）、嘉实中国电建清洁能源REIT（1.7）、华夏北京保障房REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.8） [16]

服务推广 - 提供包括REITs、mREITs、优先股、BDCs、MLPs、ETFs等多种收入替代产品的深度研究服务 [1] - 平台已获得438份用户评价且大多数为5星好评 [1] - 提供免费2周试用期以吸引新用户 [1]

投资策略 - 投资始于2011年 主要投资领域为房地产投资信托基金(REITs) 优先股和高收益债券 [1] - 近期投资策略结合长期股票持仓 备兑认购期权和现金担保认沽期权 [1] - 投资理念基于基本面分析 采取长期投资视角 [1] 研究覆盖范围 - 主要研究领域为房地产投资信托基金(REITs)和金融类股票 [1] - 偶尔涉及交易所交易基金(ETFs)和其他受宏观交易理念驱动的股票 [1] 注：文档2和文档3内容为披露声明和免责条款 根据任务要求不予总结

公司服务与成果 - 获得500多条五星好评 会员已看到收益 [1] - 每年投入超过100000美元和数千小时研究最具盈利潜力的投资机会 [1] - 提供低成本房地产投资策略 [1] 投资团队与背景 - 领导High Yield Landlord投资小组 实时分享REIT投资组合和交易 [2] - 提供三种投资组合(核心 退休 国际) 买卖提醒 以及与分析师团队直接交流的聊天室 [2] - 担任Leonberg Capital总裁 为对冲基金 家族办公室和私募股权公司提供REIT投资咨询 [2] - 发表过获奖REIT投资学术论文 通过CFA全部三级考试 与多家顶级REIT高管建立关系 [2] 分析师持仓披露 - 分析师对MPW股票持有长期多头仓位 包括股票 期权或其他衍生品 [3]

一级市场情况 - 截至2025年5月23日，年内已成功发行7单REITs产品，较去年同期增加1单，1月发行集中，有3单成立；处于已申报、已受理、已问询、已反馈和已通过审核等待上市的产品分别有1、3、3、12和7单[4][9] - 本周交易所审核状态更新2单，创金合信电子城产业园REIT已申报，中金中国绿发商业资产REIT审核通过[11] 二级市场表现 - 截至2025年5月23日，全市场公募REITs总市值增至1984.31亿元，较前一周增加51.85亿元；总流通市值提升至921.76亿元，周度增加17.70亿元；日均换手率达0.71%，较前一周上升0.13个百分点[13] - 本周中证REITs全收益指数上涨1.20%，领先红利、中债、中证转债和沪深300指数；波动率为0.44%，低于红利和沪深300指数，高于中证转债和中债指数[15] 板块表现 - 按项目属性，特许经营权类REITs加权平均周涨跌幅为1.57%，优于产权类的1.16%；按基础资产类型，保障性租赁住房板块以2.57%涨幅领先，交通基础设施板块上涨2.30%[21] - 周度交易规模上，园区基础设施类REITs成交量2.13亿份居首；周度换手率上，保障性租赁住房板块以1.06%领先[25][27] 估值水平 - 截至2025年5月23日，产权类REITs现金分派率均值3.86%，消费基础设施类4.38%居前；特许经营权类均值8.35%，市政设施类12.83%领先[4][28] - 中债REITs估值收益率方面，产权类4.11%高于特许经营权类3.88%，交通基础设施5.52%最高；PV乘数上，特许经营权类1.23低于产权类1.3，交通基础设施1.05最低[28] 风险提示 - 存在宏观经济与政策、底层资产运营、分红不及预期和流动性风险[4][34]

投资策略与偏好 - 投资始于2011年高中时期 主要涉及房地产投资信托基金(REITs) 优先股和高收益债券 形成对市场和经济的长期兴趣 [1] - 近期采用股票多头与备兑看涨期权 现金担保看跌期权相结合的策略 [1] - 投资方法论基于基本面长期视角 重点关注REITs和金融板块 偶尔涉及ETF及宏观交易驱动的个股分析 [1] 研究领域覆盖 - 在Seeking Alpha平台主要覆盖REITs和金融行业研究 辅以ETF及宏观主题个股的阶段性分析 [1] （注：文档2和3为披露声明与免责条款 按任务要求已自动过滤）

行业研究服务 - iREIT® on Alpha提供深度研究服务 覆盖REITs mREIT Preferreds BDCs MLPs ETFs Builders和Asset Managers等多个领域 [1] - iREIT® Tracker追踪超过250只股票 提供质量评分 买入目标和减持目标等数据 [1] - 专业生命科学领域存在巨大需求 目前已知人类疾病约10,000种 其中90%以上尚无获批治疗方案 [1] 投资团队背景 - 投资团队iREIT®+HOYA Capital由Brad和HOYA Capital领导 专注于REITs BDCs MLPs Preferreds等收益型另类投资 [2] - 分析师团队合计拥有超过100年经验 成员包括前对冲基金经理 尽职调查官 投资组合经理 博士 退伍军人和前美国总统顾问 [2] - Brad Thomas拥有30年以上房地产投资经验 完成超过10亿美元商业地产交易 曾被Barron's Bloomberg等媒体报道 著有四本书籍包括《REITs For Dummies》 [3]

4月经济数据表现 - 社零同比增5.1%，低于3月的5.9%但高于去年的3.5%，家电等受益行业占比提升至14.4%[1] - 固投同比增3.5%，制造业投资8.2%，基建投资9.6%，房地产投资 -11.3%[2] 经济走势与政策 - 4月经济受贸易争端影响部分指标环比下滑但幅度可控，后续扰动预计减轻，但美国30%关税仍有压力[2] - 5月至7月经济走势决定下半年政策是否再度加力，短时货币与财政政策进一步加码可能性下降[3] REITs市场情况 - 截止5月23日，中证REITs指数+1.19%，中证REITs全收益+1.20%，强于上证指数等[4] - 近一周9个板块平均涨跌幅7个为正2个为负，交通基础设施板块涨幅2.62%最大，市政设施板块跌幅最大[9] - 单只产品64只中45支上涨，招商高速公路REIT涨幅11.54%最大，华夏合肥高新REIT跌幅3.63%最大[9] - 近一周市场流动性上升，日均成交额6.31亿元，较上周上行23.04%，日均换手率0.86%较上周均值0.69%上行[9]