股价表现 - 截至2025年9月5日收盘价2.89元，较上周2.78元上涨3.96% [1] - 本周最高价2.9元（9月5日），最低价2.67元（9月1日） [1] - 总市值34.18亿元，在房地产服务板块市值排名8/11，两市A股市值排名4206/5152 [1] 债务重组进展 - 与丰翰益港仍在沟通债务重组具体细节，存在继续推进可能性但尚未达成可实施的一致意见方案 [1] - 未签署任何协议且存在终止风险 [1] - 公司正与其他金融机构商讨债务重组可能性 [1][3] 资产处置情况 - 全资子公司融发投资名下晶岛国商购物中心（深圳皇庭广场）将于2025年9月9日至10日在京东网司法拍卖平台公开拍卖 [1][3] - 目前处于公示阶段，拍卖是否成交及成交价格存在不确定性 [1] - 此前签署《股权转让框架协议》获1000万元意向金，但未能在约定期限内完成债务重组协议签订及股权查封解除工作 [1]

股价表现 - 房多多股价周五上涨超过12%至2.917美元 [1] - 股价延续本周涨势 [1] 财务表现 - 公司2025年上半年营收同比增长45.3% [1]

投资评级 - 优于大市（维持）[4] 核心观点 - 2025上半年营业收入91.1亿元（同比增长16.2%），归母净利润4.7亿元（同比增长8.9%）[1][7] - 物业管理业务收入88.0亿元（同比增长16.8%），资产管理业务收入3.1亿元（同比增长5.9%）[1][7] - 基础物管毛利率上升0.61个百分点至11.56%，平台增值服务毛利率上升1.08个百分点至10.99%，专业增值服务毛利率下降3.1个百分点至8.03%[1][13] - 新签年度合同额17.64亿元，其中第三方项目新签15.92亿元，千万级项目占比58%[2][13] - 在管项目2370个，管理面积3.68亿平方米，母公司管理面积1.30亿平方米[2][13] - 招商商管在管商业项目72个，集中商业销售额同比增长10.3%，持有物业可出租面积46.9万平方米，出租率93%[2][14][17] - 预计2025年营业收入190亿元，归母净利润9.2亿元，EPS 0.87元，PE 13.9倍；2026年营业收入208亿元，归母净利润10.2亿元，EPS 0.96元，PE 12.5倍[2][17][18] 财务表现 - 2025E营业收入189.93亿元（同比增长10.6%），净利润9.19亿元（同比增长9.3%），EPS 0.87元[3][18] - 2026E营业收入207.59亿元（同比增长9.3%），净利润10.16亿元（同比增长10.6%），EPS 0.96元[3][18] - 毛利率稳定在12%，ROE从2023年7.5%升至2027E 8.9%[18] - 资产负债率从2023年48%升至2026E 50%，经营活动现金流从2023年16.47亿元增至2027E 14.23亿元[18] 业务板块分析 - 物业管理业务收入占比96.6%，基础物管收入68.5亿元，平台增值服务2.3亿元，专业增值服务17.2亿元[1][13] - 资产管理业务收入3.1亿元，商业运营项目72个（自持3个、招商蛇口60个、第三方9个）[1][2][14]

板块整体表现 - 房地产服务板块较上一交易日上涨1.31% [1] - 上证指数上涨1.24%至3812.51点，深证成指上涨3.89%至12590.56点 [1] - 板块主力资金净流入5843.94万元，游资资金净流入2202.85万元，散户资金净流出8046.79万元 [2] 个股价格表现 - 皇庭国际领涨板块，收盘价68.7元，涨幅4.33% [1] - 宁波富达收盘价5.33元，涨幅3.90% [1] - 珠江股份收盘价5.35元，涨幅2.10% [1] - 特发服务收盘价46.02元，涨幅2.06% [1] - 中天服务收盘价5.51元，涨幅2.04% [1] - 招商积余收盘价11.92元，跌幅0.75% [1][2] - 南都物业收盘价13.49元，跌幅1.82% [2] 成交情况 - 皇庭国际成交量85.00万手，成交额2.43亿元 [1] - 珠江股份成交量81.01万手，成交额4.32亿元 [1] - 我爱我家成交量75.03万手，成交额2.21亿元 [1][2] - 宁波富达成交量38.47万手，成交额1.98亿元 [1][2] - 世联行成交量44.28万手，成交额1.04亿元 [1][2] - 特发服务成交量5.62万手，成交额2.56亿元 [1][2] 资金流向 - 我爱我家主力净流入3144.83万元，占比14.24% [3] - 宁波富达主力净流入2088.53万元，占比10.56% [3] - 特发服务主力净流入2045.70万元，占比8.00% [3] - 世联行主力净流入1466.38万元，占比14.04% [3] - 皇庭国际主力净流入540.62万元，占比2.23% [3] - 招商积余主力净流出1371.16万元，占比12.19% [3] - 南都物业主力净流出680.08万元，占比9.63% [3]

股份回购进展 - 截至2025年8月31日累计回购股份142.58万股 占总股本比例0.134% [1] - 回购价格区间为10.44元/股至11.61元/股 支付资金总额1585.69万元（含交易费用） [1] - 回购股份将全部用于注销并减少注册资本 [1] 回购方案背景 - 回购方案于2024年10月16日经董事会审议 11月28日经临时股东大会通过 [1] - 回购资金总额区间为0.78亿元至1.56亿元 价格上限为14.90元/股 [1] - 回购期限为股东大会通过之日起12个月内 使用自有或自筹资金通过集中竞价交易实施 [1]

股权结构变动 - 珠海市国资委将持有的大横琴集团90.21%股权无偿划转至珠海市珠光集团 [1] - 大横琴集团为*ST宝鹰、世荣兆业及世联行三家上市公司的控股股东 [1] - 划转后珠光集团通过大横琴集团间接持有*ST宝鹰37.96%表决权股份、世荣兆业60.28%股份及世联行30.58%股份 [1] - 本次划转不改变公司控股股东和实际控制人 珠海市国资委仍是最终实际控制人 [1][2] 战略背景与目的 - 股权调整是为贯彻中央及广东省深化国企改革要求 推进珠海市属国企战略性重组和专业化整合 [2] - 此举是珠海市深化国企改革、优化国有资本布局的战略举措 旨在建设更具市场竞争力和创新活力的国有资本投资运营平台 [2] - 调整契合粤港澳大湾区建设及横琴粤澳深度合作区发展需要 结合大横琴开发建设能力与珠光跨境资本运作优势 [4] - 珠光集团2025年6月经营范围新增"企业总部管理"、"自有资金投资的资产管理服务"等条目 可能拓展新业务 [4] 企业影响与协同效应 - *ST宝鹰作为综合性工程服务商 有望借助珠光集团和大横琴集团资源优势 获得更多粤港澳大湾区建设项目机会 [3] - 世荣兆业作为珠海本土房地产开发企业 可能在土地资源获取和项目开发方面获得更多协同效应 [3] - 世联行作为房地产服务商 有望在业务拓展和资源整合方面受益 [3] - 长期看企业可能在融资支持、资源整合、战略协同等方面获得集团更多支持 [3] 国资格局变化 - 大横琴集团总资产达1600亿元 旗下控股上市公司3家 拥有二级全资子公司、控股和参股企业26家 [3] - 珠光集团是珠海最早驻港澳的"窗口企业" 也是目前唯一的珠澳双总部企业 在跨境投融资方面拥有丰富经验和独特优势 [3] - 通过此次划转 珠光集团资产规模和重要性将显著提升 有望重塑珠海国资格局 [4] - 珠海有望形成华发集团、格力集团和珠光集团三大国资并驾齐驱的新格局 [4] 人事与组织调整 - 王宇声2025年4月接任珠光集团党委书记、董事长 此前曾担任大横琴集团党委副书记、董事、总经理等职务 [4] - 人事安排被认为是为顺利整合大横琴集团铺路 体现珠海国资委战略意图 [4]

股价表现 - 房多多股价上涨超过10%至2.46美元 [1] 财务业绩 - 2025年上半年营收同比增长45.3% [1] - 营收增速创近三年同期新高 [1] 业绩驱动因素 - 存量房交易活跃度提升推动业绩回暖 [1] - 平台数字化服务渗透率增加促进增长 [1]

股价表现 - 房多多股价上涨超过10%至2.46美元 [1] 财务业绩 - 2025年上半年营收同比增长45.3% 增速创近三年同期新高 [1] 业绩驱动因素 - 存量房交易活跃度提升推动业绩回暖 [1] - 平台数字化服务渗透率增加促进业绩增长 [1]

投资评级 - 维持"优于大市"评级 [3][6][77] 核心财务表现 - 2025H1营业收入85亿元，同比增长7% [1][10] - 2025H1核心净利润20.1亿元，同比增长15% [1][10] - 核心净利率23.6%，同比提升1.7个百分点 [1][10] - 毛利率37.1%，同比提升3.1个百分点 [1][10] - 管理及销售费用率合计6.3%，同比降低0.2个百分点 [1][10] - 首次中期派息率100%，每股派息0.529元加特别股息0.352元，合计0.881元/股 [1][10] 商业航道业务 - 商业航道收入33亿元，同比增长15% [2][18] - 商业航道收入和毛利占比分别为38%和68%，同比提升2.7和4.4个百分点 [2][18] - 购物中心收入23亿元，同比增长20%，毛利率78.7%，同比提升6.2个百分点 [2][18] - 购物中心出租率97.1%，同比提升0.4个百分点，租售比12%，运管费占比15% [2][18] - 在营购物中心125个，管理面积1356万㎡，同比增长14% [2][18] - 53个项目零售额当地第一（同比增加7个），104个排名前三（同比增加19个） [2][18] - 写字楼收入10亿元，同比增长4%，毛利率37.7%，同比降低0.4个百分点 [2][18] - 写字楼出租率74.1%，同比降低3.0个百分点，但较2024年末提升0.5个百分点 [2][18] 物业航道业务 - 物业航道收入52亿元，同比增长1% [3][51] - 物管在管面积4.2亿㎡，同比增长6%，合约面积4.52亿㎡，同比增长1% [3][51] - 社区空间业务收入42亿元，同比下降2%，毛利率19.8%，同比提升0.2个百分点 [3][51] - 社区增值服务收入同比下降33%，非业主增值服务收入同比下降35% [3][51] - 核心业务（基础物业和社区增值）收入和毛利占比分别为95%和93% [3][51] - 城市空间收入9亿元，同比增长15%，毛利率14.2%，同比下降0.9个百分点 [3][51] 盈利预测 - 预计2025年归母净利润40.8亿元，2026年45.6亿元 [3][77] - 对应每股收益2025年1.79元，2026年2.00元 [3][77] - 当前股价对应PE 2025年19.7倍，2026年17.7倍 [3][77] - 预计2025年营业收入191.35亿元（+12.3%），2026年209.57亿元（+9.5%） [5] - 预计2025年ROE 24.7%，2026年27.6% [5]

深圳科技企业不动产策略转变 - 深圳写字楼市场展现出强劲韧性与活力 科技企业办公空间需求从传统成本控制转向战略型资源布局 [1] - 顶尖科技企业不再将不动产视为单纯成本中心 而是演变为关键战略资产 赋能业务增长 激发组织创新 塑造品牌形象并吸引保留顶尖人才 [1] - 科技巨头通过"区域核心+弹性网络"不动产布局平衡集中化管理与本地化敏捷需求 不动产成为支持业务连续性和规模效应的关键基础设施 [2] 全球不动产布局模式 - 企业在全球核心科创枢纽设立总部基地或研发中心 承担研发 品牌展示和战略定力功能 [2] - 围绕核心锚点通过灵活租赁 联合办公或项目合作构建广泛弹性网络化办公点 快速响应区域市场增长 项目需求及吸纳当地优质人才资源 [2]