行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[6] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 房地产市场热度环比维持平稳 新房备案数据环比增长7% 二手房备案数据环比下降0.5%[2] - 看好重点城市区域市场的量价回升 以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复[4] - 业绩与现金流稳健的物管公司有望在房地产止跌回稳的基调下迎来估值修复[4] 市场表现 - 沪深300指数上涨0.38% 房地产开发板块下跌1.31%[3] - 恒生指数上涨2.74% 中华内房股指数CNY下跌0.06%[3] - 恒生物业服务及管理指数上涨1.67%[3] 销售数据表现 - 4月1日-25日44城新房销售面积同比下降13% 其中一线下降6% 二线下降12% 三线下降20%[14] - 年初至今44城新房销售面积累计同比上升1% 其中一线上升13% 二线下降3% 三线下降0%[14] - 4月1日-25日22城二手房成交面积同比上升19% 其中一线上升35% 二线上升14% 三线上升3%[23] - 年初至今22城二手房累计同比上升32% 其中一线上升45% 二线上升26% 三线上升14%[23] 库存与去化情况 - 21城库存面积四周滚动环比下降2% 同比下降14%[31] - 21城去化速度为92周 四周滚动环比放缓5周 同比加快25周[31] - 20个样本城市二手房挂牌量约269.6万套 较4月20日上升0.5%[34] - 一线城市二手房挂牌量46.6万套 较4月20日上升0.5%[34] 推盘情况 - 21重点城市新房新批准上市套数环比+48%[37] - 4月累计推盘套数同比-24% 2025年累计推盘套数同比-23%[37] 重点推荐公司 - 推荐13家公司包括城投控股 城建发展 滨江集团 招商蛇口 新城控股 华润置地 中国海外发展 绿城中国 建发国际集团 越秀地产 华润万象生活 绿城服务 中海物业[7][39] - 所有推荐公司投资评级均为买入[7] - 提供详细的目标价和估值数据 包括最新收盘价 目标价 市值 EPS预测和PE倍数[40] 个股最新观点 - 城投控股2024年实现营业总收入94.3亿元 同比+268.6% 归母净利润2.43亿元 同比-41.6%[41] - 城建发展24年实现营收254.4亿元 同比+25% 归母净亏损9.5亿元[41] - 滨江集团24年实现营收691.5亿元 同比-2% 归母净利润25.5亿元 同比+1%[41] - 招商蛇口2024年实现营收1789.5亿元 同比+2.25% 归母净利润40.4亿元 同比-36.09%[41] - 新城控股2024年实现营收889.99亿元 同比-25.32% 归母净利润7.52亿 同比+2.07%[42] - 华润置地收入2788亿元 同比+11% 核心净利润254亿元 同比-8.5%[42] - 中国海外发展收入同比-9%至1852亿元 归母净利润156亿元 同比-39%[42] - 绿城中国收入1585亿元 同比+21% 归母净利润16亿元 同比-49%[42] - 建发国际集团收入1430亿元 同比+6% 核心归母净利润43亿元 同比-1.6%[42] - 越秀地产24年实现营收864亿元 同比+8% 归母净利10.4亿元 同比-67%[42] - 华润万象生活24年实现营收170.4亿元 同比+15% 归母净利润36.3亿元 同比+24%[43] - 绿城服务24年实现营收178.9亿元（剔除MAG影响）同比+6% 归母净利润7.9亿元 同比+30%[43] - 中海物业24年实现营收140.2亿元 同比+7% 归母净利润15.1亿元 同比+13%[43]

财务表现 - 基本每股收益从2024年一季报的-0.0200元改善至2025年一季报的-0.0100元，同比增长50% [1] - 每股净资产从1.51元下降至1.42元，同比减少5.96% [1] - 每股未分配利润从-0.14元恶化至-0.23元，同比下降64.29% [1] - 营业收入从5.34亿元下降至4.97亿元，同比减少6.93% [1] - 净利润从-0.41亿元收窄至-0.11亿元，同比改善73.17% [1] - 净资产收益率从-1.35%提升至-0.38%，同比改善71.85% [1] 股东结构 - 前十大流通股东累计持有107737.54万股，占流通股比例54.52%，较上期减少1128.04万股 [1] - 世联地产顾问(中国)有限公司为第一大股东，持有60323.87万股，占总股本30.53%，持股未变 [2] - 珠海大横琴集团有限公司为第二大股东，持有32407.78万股，占总股本16.40%，持股未变 [2] - 香港中央结算有限公司减持1854.47万股至2394.29万股，占总股本比例降至1.21% [2] - 南方中证全指房地产ETF增持542.73万股至1483.72万股，占总股本0.75% [2] - 余巧英新进前十大股东，持有615.08万股，占总股本0.31% [2] - 何乔退出前十大股东，上期持有468.02万股，占总股本0.24% [2] 分红情况 - 公司2025年一季度不进行分红送配 [3]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入为300万美元，摊薄后每股收益为0.11美元，总营收为6.12亿美元 [16] - 调整后第一季度净收入为700万美元，摊薄后每股收益为0.25美元，而2024年第一季度为500万美元，摊薄后每股收益为0.17美元 [18] - 员工成本比率从去年的32%降至第一季度的31%，其他运营费用比率从去年的25.6%升至第一季度的27% [21][22] - 2025年3月31日，股东权益总额约为14亿美元，每股0.50美元，第一季度经营活动净现金使用量为300万美元，与去年第一季度相似 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 产权业务（Title segment） - 业务增长11%，国内商业业务同比增长39%，零售混合用途和能源等资产类别增长显著 [7] - 直接业务专注目标市场区域增长，小商业业务本季度增长16% [8] - 代理服务业务毛收入同比增长11%，净收入增长14%，团队专注拓展市场份额 [9] - 国内商业平均每份文件费用从去年同期的1.39万美元增至1.58万美元，增长13% [19] - 第一季度产权损失费用与去年相当，产权损失率从去年同期的3.9%降至3.5%，预计全年平均在4%以下 [20] 房地产解决方案业务（Real Estate Solutions） - 营收增长17%，但利润率环比上升、同比下降，主要因信用数据成本增加 [10] - 运营收入增加1400万美元，增长7%，主要来自信用信息服务额外收入 [21] - 调整后税前利润率从第四季度的7%提高至约10%，预计成熟后达到低两位数利润率 [21] - 不包括收购无形资产摊销，第一季度调整后税前收入为1000万美元，去年为1200万美元 [21] 国际业务 - 第一季度非商业国际收入同比增长16%，公司计划扩大在加拿大的地理覆盖范围并增加商业业务渗透 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度住房市场充满挑战，利率维持在6 - 7%，现有房屋销售持续低迷，2月待售房屋销售较去年下降3.6% [5][6] - 4月初住房库存和市场活动趋势出现积极迹象，预计下半年市场将有所改善 [6][7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 产权业务的国内商业业务将继续投入人才，扩大地理和资产类别能力，预计活动将逐年改善；直接业务通过收购实现增长，专注目标市场区域；代理服务业务通过增加新合作伙伴和扩大现有合作伙伴份额来扩张 [7][8][9] - 房地产解决方案业务通过与顶级贷款机构合作扩大市场份额，并交叉销售产品 [10] - 国际业务专注在加拿大扩大地理覆盖范围和增加商业业务渗透 [11] - 公司致力于在各业务线扩大市场份额，注重短期和长期增长及可持续性，打造行业人才首选目的地 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场改善缓慢，但公司处于更好的增长和提升业绩的位置，预计下半年市场将改善，对利用市场改善机遇充满信心 [5][6][7][13] - 尽管市场挑战持续，但公司团队强大，战略执行能力强，再次获得《今日美国》的顶级工作场所奖 [13][14] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，可参考公司新闻稿和SEC文件了解相关内容 [3][4] - 会议讨论了一些非GAAP指标，其调整细节可参考公司网站上今日收益报告的附录 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月商业业务是否有放缓或贷款延迟迹象 - 商业业务活动仍相对强劲，预计今年有两位数增长潜力，虽可能受新闻影响有波动，但目前订单无重大变化 [26][27] 问题2: 第一季度投资收入下降是否因托管余额降低 - 主要是由于余额下降导致 [28] 问题3: 全年低4%的损失准备金率，本季度3.5%，后续是否会大幅上升及关键影响因素 - 主要因业务组合的波动性，国际业务相对收入占比大且索赔率高、更易波动，公司对此持保守态度，暂无明显不利趋势 [35][36][37] 问题4: 住宅购买每份文件费用增长情况及与竞争对手对比 - 整体住宅每份文件费用从2900美元增至3300美元，增长13%，主要因购买业务占比提高；与竞争对手差异可能因地区业务组合不同，如加利福尼亚交易规模大，费用自然较高 [38][39][40] 问题5: 德州保险部门7月1日起费用削减10%的初步印象、应对方法及业务影响 - 公司认为该削减建议不合理且时机不当，正在进行挑战，预计会有调整；公司已将其纳入计划，可通过管理其他费用和服务费用应对 [42][43][44] 问题6: 其他订单项目今年的走向 - 该项目波动大，因批量交易和大型银团业务的时间不确定；预计今年比去年稍好，但仍会有波动 [47][48] 问题7: 房地产解决方案业务利润率改善情况 - 去年业务增长约40%以上，年底数据成本大幅增加，今年1 - 4月将成本增长纳入合同，导致收入增长被低估、费用被高估，这是暂时的时间性问题；预计贷款服务利润率将回升至11.5%左右，全年利润率与去年相当，市场正常时将达到中两位数现金利润率 [51][52][53]

A股地产股异动 - 午后A股地产板块出现异动拉升行情 [1] - 我爱我家股价直线封涨停板 [1] - 特发服务 世联行 新城市等地产相关个股跟随上涨 [1] 领涨个股表现 - 我爱我家成为板块领涨龙头并封住涨停 [1] - 特发服务 世联行等地产服务类公司同步走强 [1] - 新城市等地产产业链个股跟涨 [1]

主要财务表现 - 2024年营业收入7.32亿元，同比下降11.17%，较2022年22.01亿元显著收缩[1] - 净利润亏损0.59亿元，同比收窄59.86%，较2023年亏损1.47亿元和2022年亏损5.4亿元持续改善[1] - 基本每股收益-0.06元，同比提升62.5%，每股净资产0.51元同比下降12.07%[1] - 净资产收益率-11.75%，较2023年-27.71%和2022年-61.81%大幅改善57.6个百分点[1] - 每股未分配利润-4.58元，同比恶化1.33%，每股公积金保持4.05元不变[1] 股东结构变化 - 前十大流通股东持股比例30.6%，较上期减少4002.28万股[2] - 科元控股集团新进成为第一大股东持股10079.58万股占比11.56%[3] - 国创高科实业持股6144.48万股占比7.05%，大幅减持19242.83万股[3] - 新进股东包括黄宇(4581.63万股)、陶春风(1145.41万股)、李建伟(912.61万股)和欧阳敦青(596.12万股)[3] - 摩根士丹利国际(430.08万股)等五家股东完全退出前十大股东名单[3] 利润分配政策 - 2024年度拟不进行现金分红也不实施资本公积金转增股本[4]

十多年前，企业高管巨额年薪也曾引发争议，但相关话题主要围绕国企高管年薪展开，而高层对国企高 管推出"限薪"举措也抚慰了人心。彼时，人们对于民企高管拿多少薪水，关注度和"争议度"有限。何以 在今天，人们如此关切一家民营房企董事会主席的钱袋子且发出不平之声呢？ "贝壳高管7亿年薪"近日引发热议。公开报道显示，贝壳董事会主席、首席执行官彭永东的薪酬总额从 2021年的847.8万元升至2022年的4.75亿元，2023年直接涨到7.13亿元。虽然相关方面强调7亿年薪是"股 权激励摊销非现金支出"，但拂去云雾，明眼人一看便知实质是什么。 彭永东能进阶"年薪顶峰"有特殊原因，也具有一定的典型性。在前当家人左晖突然去世后，高管给自己 疯狂加薪，毫无阻力。显然，如果高管对董事会控制力很强，做到这一点难度不大——事实上，出了这 样的舆情后，贝壳并没有拿出一个系统性的纠错和改良之策，而只是由高管自己做点应急性和表演性都 突出的"文章"——"捐赠900万股"，侧面反映出高管的"内控力"之强。 要消解此中争议，就要严格按照《上市公司股权激励管理办法》关于"激励与约束对等"的规定，修补好 薪酬决策、股权激励等制度存在的漏洞。例如，股 ...

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][77] 报告的核心观点 - 2024年公司营业收入170亿元，同比+15%；核心净利润35亿元，同比+20%；核心净利率20.6%，同比提升0.8pct，主要因毛利率提升；商业航道优势明显，物业航道增速放缓但核心业务占比提升；公司重视股东回报，派息率100% [1][8] 根据相关目录分别进行总结 整体经营情况 - 2024年公司实现营业收入170亿元，同比+15%；核心净利润35亿元，同比+20%；核心净利率20.6%，同比提升0.8pct，毛利率32.9%，同比提升1.1pct [1][8] - 两大主营业务物业航道和商业航道，2024年毛利率分别为17.0%和60.2%，同比分别变动-0.5pct和+1.8pct；商业航道收入和毛利占比分别为37%和67%，较上年分别提升2pct和3pct；生态圈业务刚起步，暂无明显贡献 [1][8] - 2024年管理及销售费用率合计7.4%，同比降低0.9pct；资产周转率60%，同比提升5pct；加权ROE为22%，同比提升2pct [1][8] - 2024年每股派息0.922元，每股派发特别股息0.614元，合计1.536元/股，派息率100%，同比持平 [1][8] 商业航道情况 - 2024年商业航道收入63亿元，同比+21% [2][28] - 购物中心收入42亿元，同比+30%；毛利率72.6%，同比提升0.7pct；在管项目出租率96.7%，同比提升0.6pct；项目租售比12%，运管费占比16%；收入和毛利占比分别为67%和81%，均较上年提升4pct [2][28] - 写字楼收入21亿元，同比+7%；毛利率34.9%，同比降低0.7pct；在营项目出租率73.6%，同比降低10pct，可比出租率为80.8% [2][28] - 截至2024年末，在营购物中心项目数122个，管理面积1314万㎡，同比+20%；50个项目零售额排名当地市场第一，同比增加10个；86个排名前三，同比增加4个；储备项目多，收入潜在增量空间大 [2][28] 物业航道情况 - 2024年物业航道收入107亿元，同比+12%，增速放缓因高基数和弱市场下在管规模扩张降速；年末物管在管面积4.13亿㎡，同比+12%；毛利率17.0%，同比下降0.5pct [3][59] - 新增城市空间分类，社区空间业务收入和毛利占比分别为83%和87%，仍占主导；核心业务收入和毛利占比分别为92%和85%，连续三年提升 [3][59] 投资建议 - 基本维持此前盈利预测，预计公司2025 - 2026年归母净利润分别为40.8/45.6亿元（原值为42.1/46.9亿元），对应每股收益分别为1.79/2.00元，对应当前股价PE为18.8/16.8倍，维持“优于大市”评级 [3][77] 盈利预测和财务指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|14,767|17,043|19,135|20,957|22,577| |(+/-%)|22.9%|15.4%|12.3%|9.5%|7.7%| |归母净利润(百万元)|2929|3629|4082|4562|4955| |(+/-%)|32.8%|23.9%|12.5%|11.8%|8.6%| |每股收益（元）|1.28|1.59|1.79|2.00|2.17| |EBIT Margin|23.1%|25.0%|26.6%|27.5%|28.2%| |净资产收益率（ROE）|19.4%|22.4%|24.7%|27.6%|30.0%| |市盈率（PE）|26.2|21.2|18.8|16.8|15.5| |EV/EBITDA|24.0|19.5|16.7|15.0|14.1| |市净率（PB）|4.82|4.65|4.65|4.65|4.65| [4]

报告核心观点 - 4月10日中国股市反弹，全球投资者对Trump Put信心回升，空头大量回补；贸易战削弱全球经济前景，大宗商品价格偏弱；中国需加大货币政策宽松和财政刺激力度；极兔速递1Q25运营数据强劲但中国价格竞争令人担忧 [3][4] 环球主要股市表现 - 恒生指数收20,682，单日升2.06%，年内升21.32%；恒生国企收7,668，单日升1.76%，年内升32.94%；恒生科技收4,814，单日升2.66%，年内升27.88% [1] - 上证综指收3,224，单日升1.16%，年内升8.36%；深证综指收1,868，单日升2.46%，年内升1.66%；深圳创业板收1,901，单日升2.27%，年内升0.48% [1] - 美国道琼斯收39,594，单日跌2.50%，年内升5.05%；美国标普500收5,268，单日跌3.46%，年内升10.45%；美国纳斯达克收16,387，单日跌4.31%，年内升9.17% [1] - 德国DAX收20,563，单日升4.53%，年内升22.75%；法国CAC收7,126，单日升3.83%，年内跌5.53%；英国富时100收7,913，单日升3.04%，年内升2.33% [1] - 日本日经225收34,609，单日升9.13%，年内升3.42%；澳洲ASX200收7,710，单日升4.54%，年内升1.56%；台湾加权收19,000，单日升9.25%，年内升5.96% [1] 港股分类指数表现 - 恒生金融收34,460，单日升2.41%，年内升15.55%；恒生工商业收11,964，单日升1.89%，年内升29.57% [2] - 恒生地产收14,837，单日升2.38%，年内跌19.04%；恒生公用事业收34,191，单日升1.37%，年内升4.01% [2] 市场动态 - 中国股市反弹，港股原材料、工业与医疗保健涨幅居前，A股消费、硬件设备与企业服务大涨；特朗普提高对华关税但暂缓部分“对等关税”，全球投资者信心回升，空头回补；若美国对所有经济体征“对等关税”，可能推升全球经济衰退风险，对中国GDP增速影响超1个百分点，仅对中国加征关税影响或低于1个百分点 [3] - 欧洲市场大幅反弹，信息技术、金融与工业领涨；欧盟暂缓对美部分商品25%关税90天；欧债收益率基本持平，欧元兑美元大幅上涨2% [3] - 美国股债汇三杀，美股指数一度跌超5%后收窄；美国通胀降温超预期，3月CPI同比2.4%和核心CPI同比2.8%均低于预期；关税对通胀影响未显现，特朗普政策引发投资者抛售美元资产，长期国债收益率上升，美元指数创2022年以来最大单日跌幅，避险资产大涨 [3] - 贸易战削弱全球经济前景，大宗商品价格偏弱，WTI原油价格一度跌破60美元，铜价下跌 [3] 宏观点评 - 3月通胀数据显示贸易战到来前中国通缩压力大，受食品和能源价格拖累，CPI环比收缩，核心CPI增速低迷，PPI下滑；将今年CPI和PPI增速预测分别从0.6%和 - 0.3%下调至0.2%和 - 0.8% [4] - 特朗普激进关税政策或给中国带来进一步通缩压力，预计央行二季度分别下调存款准备金率和LPR约50个基点和20个基点，中央政府下半年加大财政刺激力度提振消费 [4] 公司点评 - 极兔速递1Q25运营数据强劲，包裹量平均增长31%，有信心实现包裹量增长和成本削减目标；但因担心中国主要快递企业大幅降价抵消包裹量增长，下调2025/26年盈利预测分别 - 48%/-18%；基于分部加总法的目标价从10港元下调至6.9港元，维持买入评级 [4] - 极兔速递1Q25东南亚地区包裹发货量达15亿件，同比增长50%，得益于提前斋戒月和Tik Tok、Temu销售增长；中国地区包裹发货量达49亿件，同比增长27%，逆向件和散件日均发货量同比增长70%至350万件，有信心单票成本同比降0.1元；新市场销量达7,700万辆，同比增长19%，维持20%全年增长目标，预计今年新市场EBITDA盈亏平衡 [5] 焦点股份 - 招银国际环球市场给出吉利汽车、小鹏汽车等多家公司买入评级，包括汽车、装备制造、可选消费、必选消费、医疗、保险、互联网、房地产、科技、半导体、软件&IT服务等行业，还给出各公司股价、目标价、上行/下行空间、市盈率、市净率、ROE、股息率等数据 [6]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][4][15] 报告的核心观点 - 2024年报告研究的具体公司营业收入1852亿元同比降9%，归母净利润156亿元同比降39%，核心净利润157亿元同比降34%，主要因结转规模及毛利率、投资物业公允价值变动收益下降，且宣布派发末期股息每股港币30港仙，全年派息占归母净利润38% [1][7] - 2024年公司销售金额3107亿元同比逆势微增，权益销售额排名行业第一，销售面积1149万平方米同比降14%，一线城市市场份额领先，新增土地投资22宗总购地金额806亿元，一线城市占比77%，土储结构优质 [1][10] - 截至2024年末，公司剔除预收账款后资产负债率48.2%，净负债率29.2%，现金短债比3.5倍，有息负债规模降至2416亿元，销售回款2862亿元，销售回款率92.1%，期末在手现金占总资产13.7%，年平均融资成本3.1%，获标普全球上调信用评级至“A - ”展望稳定 [2][12] - 下调公司25、26年收入预测至1818/1847亿元，预计25、26年归母净利润分别为155/156亿元，EPS分别为1.41/1.43元，对应当前股价PE分别为8.0/7.9倍 [2][15] 根据相关目录分别进行总结 盈利预测和财务指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|202524|185154|181821|184730|193043| |(+/-%)|12.3%|-8.6%|-1.8%|1.6%|4.5%| |净利润(百万元)|25610|15636|15455|15637|16428| |(+/-%)|10.1%|-38.9%|-1.2%|1.2%|5.1%| |每股收益（元）|2.34|1.43|1.41|1.43|1.50| |EBIT Margin|16.9%|14.0%|14.4%|14.4%|14.4%| |净资产收益率（ROE）|7.0%|4.1%|4.0%|3.9%|4.0%| |市盈率（PE）|4.8|7.9|8.0|7.9|7.5| |EV/EBITDA|19.3|24.3|22.5|22.3|21.7| |市净率（PB）|0.33|0.32|0.32|0.31|0.30|[3] 财务预测与估值 - 资产负债表、利润表、现金流量表呈现了2023 - 2027E公司各项财务数据的变化，如现金及现金等价物、应收款项、存货净额等项目的金额变动 [16] - 关键财务与估值指标显示了每股收益、每股红利、ROIC、ROE等指标在2023 - 2027E的情况，以及收入增长、净利润增长率、资产负债率等指标的变化 [16]

"这不是魔法，是技术创新。" 在地产大V"沪上李想买房"直播间， 首场借助AI方式解读市场与楼盘， 地产人"开挂式"工作时代，真的来了！ 直播剧透 场景1：10分钟生成《3月上海楼市报告》 看技术人员如何指挥AI调用土地、政策、人口数据，得出权威结论！ 场景2：5分钟破解"沪上新盘"测评盲区 "这个AI生成报告的速度，比我团队最快的分析师还猛！ 4月2日19:00，我的直播间，敢不敢来验证？" 场景4：技术人员亲测AI极限房地产 " 现场挑战"用户刁钻提问"，看AI如何见招拆招！ 福利彩蛋 直播期间参与互动， 一体验首份克而瑞 AI Agent与克而瑞研究中心联合出品的市场研究报告； 二获得您关注楼盘 克而瑞 AI Agent的 深度测评； AI自动关联竞品、户型、实景地图，生成沉浸式长图与文章！ 场景3："沪上李想买房"亲测锐评 三抢先申请克而瑞 AI Agent内测资格。 明晚7点，一起来《沪上李想买房》直播间，共同见证。 ...