宏观经济背景 - 2025年上半年中国国内生产总值达66.1万亿元，同比增长5.3% [11] - 2025年上半年社会物流总额为171.3万亿元，同比增长5.6%，其中工业品物流总额同比增长5.8% [12] - 2025年第二季度中国内地物流业景气指数保持扩张，四月51.1%、五月50.6%、六月50.8%，均高于50%荣枯线 [1][19] - 2025年五月制造业PMI录得49.0，处于收缩区间，但物流地产市场受消费与电商需求带动保持活跃 [1] - 2025年五月集装箱吞吐量达560万TEU，同比微增0.6%，较2021年同期增长22% [1] - 2025年上半年网上零售额同比增长8.5% [12] - 2025年上半年工业增加值同比增长6.0% [18] 市场供需概况 - 2025年第二季度大中华区物流地产新增供应量达157,732平方米，上海单季新增供应729万平方米（单位待确认） [2] - 需求端以3PL（第三方物流）企业为主要租赁群体，典型成交案例包括某3PL企业租赁72,000平方米、Lotus Fine Arts租赁25,400平方米、某企业租赁33,900平方米 [2] - 2025年第二季度中国内地高标物流仓储存量达1.29亿平方米 [15] - 2025年第二季度中国内地约110.6万平方米新增高标仓库供应入市 [15] - 至2027年底中国内地高标物流仓储市场还将迎来超2,442万平方米新增供应 [15] 租金与空置率表现 - 2025年第二季度重点城市优质物流地产平均租金达138.6元/平方米/月，环比上涨8.3% [3] - 上海、深圳等一线城市租金涨幅显著，分别为21.6%和24.5%，部分二三线城市租金涨幅维持在3.5%-6.0%区间 [3] - 整体市场空置率环比下降0.1个百分点至14.0%，核心城市空置率低于区域平均水平，部分热点板块空置率低于10% [3] - 2025年第二季度中国内地高标仓库市场平均租金环比微降3.1%至29.7元每平方米每月，整体空置率环比上升0.5个百分点至17.8% [15] - 香港优质物流仓库存量3,525万平方呎（327万平方米），整体优质仓库空置率环比上升0.2个百分点至8.3%，租金跌幅收窄至按季1.0% [15] 区域市场分析 - 上海市场热度领跑，新增供应与租赁需求双高，港口周边及临空经济区受跨境电商与高端制造企业青睐 [3] - 粤港澳大湾区内深圳、广州需求稳健，3PL与电商企业租赁活跃 [3] - 长三角其他城市如杭州、苏州市场逐步升温，空置率持续走低 [3] - 部分中西部城市及非核心区域因新增供应释放面临去化压力，空置率较高 [3] - 区域存量方面，江苏、广东和浙江的存量位居前三 [25] - 华南区总存量21.1百万平方米，平均空置率10.6%，平均租金37.7元/平方米/月；西南区总存量14.4百万平方米，平均空置率12.7%，平均租金21.7元/平方米/月 [26] 土地交易与行业趋势 - 2025年第二季度全国74个城市一手工业土地出让共计约7.1万亩，其中物流用地占比信息需参考图表 [22] - 拿地企业行业分类中，批发业、运输业和商务服务业是物流土地交易前三名 [22] - 市场呈现"核心稀缺、非核心去化"特点，2025年第二季度高标仓租金涨幅较普通仓储高出5.6个百分点 [4] - 物流地产与产业融合加深，电商、生鲜冷链、高端制造等行业需求成为主要驱动力，绿色物流地产项目占比提升 [4] - 北京、广东和河北未来供应量占现有存量的比例位居前三 [25] 投资市场分析 - 2025年上半年中国内地投资交易市场中，工业/物流类别占比信息需参考图表（2024年占比21%） [34][35] - 投资者关注底层资产的区位优势、租户结构质量及负债水平等核心指标 [36]

公司概况与IPO计划 - 普洛斯中国正筹备于2026年进行首次公开募股[7] - 公司是中国最大的物流地产运营商之一，管理着遍布全国70个市场的450处物流设施[7] - 2017年，由厚朴、高瓴、万科等财团以160亿新元（约790亿元人民币）的估值将其私有化，为当时亚洲最大规模的私有化交易之一[9] 资本运作与市场环境 - 公司面临资本循环困境，过去依赖的“开发—装入基金—回收资金”模式因美元基金投资中国仓储的热情锐减而受阻[12] - 中国公募REITs单只规模仅几十亿元人民币，远不足以消化普洛斯数百亿美元的资产池，提供退出渠道有限[13] - 香港IPO市场融资额攀升至四年来新高，为普洛斯提供了难得的上市窗口期[16] - 主要财务投资人如厚朴、高瓴、万科已持有八年，IPO成为最直接的兑现方式[13] 业务转型与竞争格局 - 公司正将自身包装成“新型基础设施平台”，业务涵盖物流仓储、数据中心和新能源，以寻求更高估值[15] - 面临来自万纬物流（万科旗下，特色为冷链仓储）和京东产发（背靠京东，结合产业地产与智慧供应链）等潜在Pre-IPO对手的竞争[19][21] - 竞争对手ESR已完成私有化退市，反映出资本市场对中国物流地产未来的分歧，普洛斯选择在估值可能回暖时上市[18] 运营现状与市场挑战 - 仓库出租业务租金稳定，现金流健康[11] - 市场面临挑战，包括一线城市仓库租金增长放缓，二线市场空置率上升，以及资本化率上行导致资产估值被动下调[22]

物流效率提升 - 新疆喀什地区物流时效从7-10天压缩至1-3天 最快实现当日达 [2] - 南疆首个5G智慧物流港引入京东、顺丰、中国邮政等头部物流服务商 实现次日达甚至当日达 [3] - 京东货品在当地日均吞吐量增长200% [5] 项目投资与建设 - 广州拉普拉斯投资控股有限公司投资6.3亿元建设喀什智能物流港项目 分3期推进 [4] - 项目一期智能分拣中心从2023年9月开工建设至2024年3月交付使用 仅用半年时间 [4] - 项目二期于2024年9月初动工 预计2025年5月投入运营 [9] 就业与经济效益 - 物流港项目一期直接解决喀什600余人就业 间接带动当地千人以上就业 [6] - 2024年粤新两地特色优势产品交易超124亿元 [8] - 2024年粤新两地重点签约企业超过30家 实际落地项目23个 [10] 区域发展影响 - 物流港所在荒地乡从偏僻荒凉转变为商业氛围浓厚区域 吸引企业和投资人考察 [7][8] - 项目建成后吸引广东头部家电企业设置专属仓 产品销往中亚、南亚、中东和东欧 [9] - 依托物流港形成"疆品南下 粤品北上"平台 促进粤新两地产品双向流通 [8] 技术赋能与产业协同 - 引入智能化分拣设备等先进技术 建立现代化物流地产标准 [5] - 京东平台帮助当地农户将货物销往全国 2023年承接喀什地区西梅运输量突破1万吨 [5] - 广东省能源集团在新疆投资光伏能源项目 二期35万千瓦于2024年6月并网运行 预计年生产9亿多千瓦时绿色电能 [10]

财务表现 - 公司2025年上半年营收总额达42.24亿元，同比增长10% [1] - 公司经营性EBITDA达20.27亿元，较去年同期增长超20% [1]

京东产发REIT设立计划 - 京东产发联合合众集团与高瓴资本支持的EZA Hill 在新加坡设立规模超12亿美元（约71.5亿人民币）的物流REIT [3] - REIT基础资产涵盖亚太地区高标准物流园区、智能仓储基地和产业园区等稀缺优质不动产 [3] - 计划2023年10月前完成设立 最早2024年在新加坡交易所上市 [3] 物流资产收购动态 - 京东产发联合合众集团与EZA Hill以3.06亿新元（约17亿人民币）收购凯德腾飞房地产信托旗下四处物流资产 [5] - 2022年10月以3.5亿新元收购ESR-Logos REIT总建筑面积190万平方英尺物流资产 包括Pioneer工业园等5大仓储设施 [11] - 新收购的新加坡工业地产拟纳入REIT资产组合 [5] 东南亚物流网络扩张 - 京东产发已在全球8个国家投资超40个物流项目 重点覆盖东南亚、欧洲、东亚及中东市场 [9] - 2023年上半年在马来西亚和越南新增3座自营海外仓 开通2条中国直飞东南亚空运航线 [13] - 快递服务覆盖东南亚7国 在核心区域实现"最快次日达"的跨境履约能力 [15] 战略布局意义 - REIT设立推动资产轻量化运营并提升资金使用效率 [7] - 通过REIT持续收购东南亚工业和物流资产 强化亚太地区供应链基础设施 [7] - 物流网络覆盖马来西亚、新加坡等6国核心区域 提供B2B/B2C仓储及高端供应链解决方案 [15]

行业投融资趋势 - 2017-2024年物流地产行业共发生29起投资事件 年均2-3起 其中2021年投资最为活跃 2024年再次出现投资热潮[1] - 投资领域涵盖港口物流 综合性供应链物流和国际物流仓储等细分领域[1] - 投资方类型包括金融机构 互联网企业和实业公司等多元化主体[2] 投融资事件详情 - 2024年主要投资案例包括运百物流获284万元战略投资 浚星供应链获3000万元A轮融资 亚太港口获2.67亿元战略投资[4] - 2021年出现大额融资案例 万纬物流获11.5亿元战略投资 环世物流获17亿元战略投资 宝湾物流获11.4亿元股权投资[5] - 融资金额从数百万元到数十亿元不等 部分案例未披露具体金额[4][5] 融资轮次特征 - 战略投资占比30% 为主要融资方式 A轮融资占比17% B轮到D轮融资事件逐步增多[6] - 战略投资具有规模大 周期长和基于长期发展目标的特点 反映行业较高市场关注度[6] 投资主体构成 - PE/VC机构占比50% 显示资本短期逐利机会 实业公司占比28% 包括地产企业 物流企业和港口运营商[7] - 基金公司占比22% 代表机构包括嘉实基金 顺丰产业基金 云锋基金等[7] 地域分布特征 - 投资目的地高度集中 上海占比28% 广东占比24% 江苏和浙江各占12%[8] - 这些地区具备物流业发达 港口资源丰富 商业用地充足和项目盈利能力强等优势[8][11] 产业基金参与 - 主要参与基金包括管理规模50亿元的顺丰产业基金 管理超100亿美元的云锋基金和管理超5000亿美元的新加坡GIC[12][15] - 基金投资逻辑基于基础设施长期价值 产业协同效应和稳定的租金回报[12] 兼并重组特点 - 行业兼并重组事件较少但规模较大 典型案例包括京东收购中国物流资产和时代邻里收购科箭物业[16] - 兼并主要目的为产业链纵向整合 体现"运营专业化+网络规模化"的行业竞争本质[16] 行业发展模式 - 行业向轻资产运作模式转型 由物流需求驱动仓储地产物业发展[6] - 投融资主要目的为产业链业务拓展和寻求新增长机会[17]

业绩表现 - 2025年上半年可供分派收入按年增0.2%至1.195亿元，每基金单位分派为13.11仙，按年跌10.9%，派息比率由2024年中期100%降至90% [1] - 顺丰集团租用可出租面积的80.7%（2024年12月31日：80.3%），并为总收益提供约75.5%的贡献 [1] 租金与租约情况 - 顺丰集团位于青衣、佛山及芜湖物业的租约（占总可出租面积约59%）将于2026年上半年到期，长沙物业租约（占总可出租面积约21%）将于2026年下半年到期 [1] - 续租租金预计将按当前市场水平向下调整，因现有租约签订于4-5年前且含递增机制，高于当前市场水平 [2] - 期内已续签今年到期的一半租约，租金调整幅度为-9.6%，另一半未续签导致出租率下降1.2个百分点至96.1% [2] 行业环境与市场压力 - 香港物流市场空置率升至数十年高位超过10%，因需求下降及机场新项目供应增加 [2] - 未来两年香港将有近900万呎物流地产供应，租金短期仍承压 [3] - 大湾区跨境电商客户业务增长放缓，预计租务市场面临压力 [3] 发展战略 - 公司将继续关注大湾区物流地产投资项目，但短期内收购可能性低，需等待市场稳定和融资成本改善 [3] - 公司正与顺丰集团合作研究已落实项目，以锁定潜在收购目标 [3] - 对房托基金纳入沪深港通保持关注，暂无新进展 [3]

地产物流产业链全景梳理 - 物流地产是企业经营专业现代化物流设施的载体，开发商根据客户需求选择地点并投资建设专用物流设施 [1] - 现代物流地产以物流园区为核心载体，建设运营物流仓库、配送中心、分拨中心等设施，提供园区租赁、运营、配送等增值服务 [1] - 主要经营环节包括选址拿地、开发建设、运营管理及基金运作 [1] 价值链理论应用 - 物流地产企业需关注价值链战略环节，培养核心能力以形成行业竞争优势 [2] 地产物流产业链区域分布 - 产业链区域分布呈现显著集聚特征，上游土地建材供应集中于东部沿海及中部地区 [5] - 中游开发运营以长三角、珠三角、京津冀为核心，普洛斯、万纬等头部企业在此布局物流园区及高标仓 [5] - 长三角市场成熟度高，租金与空置率差异小，京津冀形成北京高租金核心与天津、廊坊低价补充格局 [5] - 下游租户集中在电商制造业发达的长三角、珠三角及京津冀城市群 [5] 地产物流上市公司经营情况 - 2024年行业分化明显：嘉里建设营收195亿元（毛利率32.8%），大悦城营收357.9亿元（毛利率21.8%），富力地产营收187.7亿元（毛利率-4.7%） [7] - 行业整体受供需影响，部分企业凭借规模区位优势盈利，部分面临挑战 [7] 代表性企业投资布局 - **嘉里建设**：2022年出售香港柴湾、沙田货仓（46.2亿港元），子公司嘉里物流签约宁夏陆港项目（一期2亿元，二期3亿元） [10] - **富力地产**：2020-2021年分两次出售广州空港物流园全部股权（合计52.95亿元），彻底退出物流地产领域 [10] - **金地集团**：近年无新增物流地产投资，重心转向住宅及商办开发 [10] - **顺丰控股**：2024年推进南方顺丰仓储物流REIT上市（底层资产估值30.41亿元），投资21亿元建设常州、惠州产业园 [10] - **传化智联**：截至2024年运营73个公路港项目，总投资超50亿元，包括常德（4亿元）、恩施（10亿元）、荣昌（25亿元）项目 [10] - **南山控股**：旗下宝湾物流2024年主导REIT上市（募资12.19亿元），新增成都新津（7亿元）、合肥（10亿元）物流项目 [10]

行业供需动态 - 2020至2023年全国31个主要城市物流地产年均供应量超1000万平方米 市场阶段性供过于求 [1] - 2024年起市场逐步回归理性发展轨道 2025年全年租金水平面临下行压力 [1][3] - 行业呈现租赁面积增长 出租率回升等向好趋势 正在试探筑底 [3] 需求结构变化与新机遇 - 高品质产品和产能出海催生对海外仓储等供应链服务新需求 [2] - 行业需求结构深度调整 新能源汽车 光伏 跨境电商和即时零售成为重点深耕领域 [2][3] - 京东产发为新能源汽车头部车企提供全场景服务方案 合作面积超20万平方米 [3] 公司业务战略与生态协同 - 公司整合京东零售 科技 物流 健康等生态资源 提供供应链金融 市场拓展 物流优化等多元化解决方案 [4] - 生态协同模式助力制造企业打通内销通路 在粤港澳大湾区帮助50余家企业入驻内销专区 在长三角帮助180余家企业 [4] - 通过供应链金融服务为奥克斯供应商提供融资支持 联合京东零售和工业帮助常州园区企业实现线上营收超6000万元 [4] 国际化布局与出海成果 - 出海战略覆盖亚太 欧美 中东等9个国家 落地超50个项目 总面积超150万平方米 [5] - 在英国实现4小时覆盖90%区域配送能力 在阿联酋迪拜仓储管理80万件货物 日峰值处理量达6.5万单 [5] - 2025年计划新增资产面积超百万平方米 重点拓展英国 德国 墨西哥 沙特等市场 [5] 本地化能力与基础设施 - 海外布局专业本地团队 深度了解当地市场与政策法规 [6] - 在海外落地本地化供应链解决方案 包括高标仓储基础设施网 智能化硬件设备与高效配送网络 [6] - 供应链基础设施有效提升当地合作伙伴效率 受到本地政府与市场欢迎 [6]

行业概况 - 中国物流地产行业上市公司数量较少，大部分企业侧重地产或物流单一领域，同时涉及物流地产的企业主要与仓储、轻资产运营相关 [1] - 行业企业可分为三类：金地、中储等7家物流地产业务为核心或重要；嘉里、传化等将物流地产作为战略资产；富力、大悦城等物流业务为附属非核心 [1] 上市公司业务布局 - 嘉里建设：内地重点布局物流仓储设施，总资产超千亿港元 [3] - 中储股份：拥有超1000万平方米物流基地网络，央企背景 [3] - 顺丰控股：自营全货机84架，覆盖全球供应链服务 [3] - 万科A：拓展物流仓储与冷链赛道，旗下万纬物流管理高标冷链仓储 [3] - 南山控股：控股宝湾物流品牌，业务涵盖物流园区开发 [3] 上市公司业绩表现 - 2024年营收呈现分化：顺丰控股2844亿元、万科A3432亿元、中国外运1056亿元为千亿级；中储股份631亿元、金地集团753亿元为百亿级；南山控股84亿元、嘉诚国际14亿元为十亿级 [4][5][6] - 毛利率水平：嘉诚国际33%、嘉里建设33%为第一梯队；大悦城22%、南山控股20%为第二梯队；顺丰控股14%、万科A10%为第三梯队 [5][6] - ROE表现：顺丰控股、中国外运、嘉诚国际超8%；富力地产、华远控股、大悦城、万科A为负值 [12] - EPS表现：顺丰控股2.1最优，嘉里建设、嘉诚国际、中国外运为正，富力地产、大悦城、华远控股为负 [13] 区域布局特点 - 华远控股：聚焦京津冀，探索智能物流产业园 [9][10] - 金地集团：覆盖120余城，聚焦核心城市群 [9] - 中储股份：全国20多省设100+仓库，形成网络化布局 [9] - 顺丰控股：以鄂州、嘉兴、深圳为核心布局空港物流设施 [10] - 万科A：上海、广州、沈阳为重点，万纬物流形成全国网络 [11] 业务发展规划 - 中储股份：升级全国仓储网络智能化，与普洛斯合作开发高标仓 [15][17] - 顺丰控股：通过丰泰产业园加大高标仓投入，布局跨境物流节点 [17] - 万科A：万纬物流深耕高标仓与冷链，优化全国布局 [17] - 南山控股：宝湾物流扩大沿江沿海"T型"网络，借助REITs扩张 [17] - 嘉诚国际：聚焦粤港澳大湾区与海南，建设跨境电商智能物流中心 [17][18]