报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周公募REITs市场震荡回升，一级市场4单首发REITs取得新进展，二级市场流动性上升，生态环保板块活跃度高，能源板块估值较高，同时扩募业务规则完善，都江堰景区REITs项目中标 [4][5] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共4单首发REITs取得新进展 - 截至2025/7/4，今年以来已成功发行10单，发行规模153.5亿元、同比下降43.8% [5] - 本周4单首发公募REITs取得新进展，南方万国数据中心REIT和润泽科技数据中心REIT已启动询价，预计7月14日发行，本周无新增扩募进展 [5] - 当前审批流程中，首发已申报15只，已问询并反馈5只，通过审核0只，注册生效待上市1只；扩募已申报10只，已问询并反馈4只，通过审核3只 [5] 二级市场：本周市场震荡回升，流动性仍上升 行情回顾：中证REITs全收益指数收涨0.66% - 本周中证REITs全收益指数收于1116.42点，涨幅0.66%，跑输沪深300 0.88个百分点、跑输中证红利1.28个百分点，年初至今涨幅15.35%，跑赢沪深300/中证红利14.15/16.43个百分点 [5] - 分项目属性，本周产权类REITs上涨0.42%，特许经营权类REITs上涨1.05%；分资产类型，交通（+1.29%）、生态环保（+1.08%）、园区（+0.83%）、能源（+0.60%）板块表现占优 [5] - 分个券，本周55只上涨、13只下跌，中金中国绿发商业REIT（+6.50%）、易方达华威农贸市场REIT（+5.25%）、华夏南京交通高速公路REIT（+3.91%）位列前三，华夏特变电工新能源REIT（-2.09%）、华夏北京保障房REIT（-1.70%）、国泰君安临港创新产业园REIT（-1.55%）位列末三 [5] 流动性：生态环保板块活跃度最高 - 中证REITs本周日均换手率0.62%，较上周+3.94BP，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.78%/0.63%，较上周+16.46/+1.69BP，周内成交量5.69/1.70亿份，周环比+28.49%/+9.15%，生态环保板块活跃度最高 [5] 估值：能源板块估值较高 - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.77%/3.94%，仓储物流（5.12%）、交通（5.09%）、园区（4.70%）板块位列前三 [5] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 6月27日，上交所发布《REITs扩募业务办理指南》，明确扩募方式并规定业务流程，深交所同步启用非定向扩募业务功能 [4] - 6月30日，华夏安博仓储物流REIT申报状态更新为“已受理”，原始权益人为全球最大物流地产商安博 [4] - 7月4日，中航基金中标国家5A级景区都江堰REITs项目，该项目2024年接待游客1172.15万人次（同比增长10.03%），实现门票收入6.02亿元（同比增长6.90%） [4] 重要公告 - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募拟发售募集资金总额不超过17.235亿元，扩募发售基金份额上限4.461亿份 [32] - 中金中国绿发商业REIT于2025年6月27日起在深交所上市交易 [32] - 华夏华电清洁能源REIT、首农REIT、南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT公布发售公告 [32][34] - 华安外高桥REIT、中信建投国家电投新能源REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、南方顺丰物流REIT公布运营数据 [32][34] - 嘉实京东仓储基础设施REIT发布拟扩募公告 [34]

私有化完成 - ESR于7月4日正式从香港联交所退市 成为私人控股实体 新股东包括喜达屋资本集团 SSW Partners Sixth Street 华平投资 卡塔尔投资局和ESR创始人等 [1] - 私有化提案于7月2日获得批准 并于2025年6月30日正式生效 法院批准后已完成登记 [1] - 购股权要约方面 截至6月30日 已接获约99.3%的购股权有效接纳 包括7799856份一级购股权 4825168份KM购股权及16596000份首次公开发售后购股权 [1] 战略与业务调整 - 私有化后公司将加速战略转型 业务结构更为精简 专注于物流和数据中心核心业务 发挥亚太地区平台优势 [2] - 公司表示将充分利用私有化后的灵活性 为资本合作伙伴和客户创造长期价值 [2] 管理层变动 - Brett Robson获任为独立董事会主席 其曾任麦格理资产管理房地产全球主管 [2] - Phil Pearce获任为总裁 负责战略重点和日常运营执行 同时继续担任ESR澳大利亚及新西兰首席执行官 [2] - Matthew Lawson担任首席财务官 此前为ESR集团首席运营官 [2] - Josh Daitch担任负责投资者解决方案与投资的首席投资官 [3] - David Matheson将担任负责集团战略与投资的首席投资官 此前在喜达屋资本集团和牛津地产任职 [3] - Karine Scelles担任首席人力资源官 John Marsh担任集团发展主管 后者曾是LOGOS联合创始人 [4] 员工与内部调整 - 公司已完成集团大会 介绍新股东和管理层 创始人安排尚未确定 [4] - 员工电脑由集团统一控制 桌面设置包含私有化问题联系方式的提示图片 [5] - 部分员工表示业务仍需继续 客户服务不受影响 [5] 行业专家观点 - 私有化使企业摆脱公开市场短期业绩压力 能更灵活制定长期战略 [7] - 新管理团队有助于提升运营效率 吸引顶尖人才 但初期可能面临磨合期和短期业绩波动 [7][8] - 管理层变动被视为企业战略调整的重要信号 未来业务动向值得关注 [8]

华夏安博仓储物流REIT - 华夏安博仓储物流REIT获深交所受理，基金管理人为华夏基金，专项计划管理人为中信证券 [1][3] - 底层资产为广州开发区、东莞石排和东莞洪梅三处高标准仓储项目，聚焦粤港澳大湾区核心物流节点 [4] - 项目核心优势包括区位稀缺性（广深产业外溢需求）、硬件高标准（现代化高标仓）、租户结构多元（京东、德邦等前十大租户） [5] - 收益分配比例不低于年度可供分配金额的90%，2025年预测现金分派率为5.00%，2026年为5.02% [5] - 运营管理机构为安博关联企业"深圳前海安博"，安博为全球最大物流地产公司之一，在中国24个城市布局44个物流中心 [5] 华夏华电清洁能源REIT - 完成询价，网下认购倍数为224.26倍，认购价格为3.789元/份，募集总额5亿份，预计募集资金18.945亿元 [7] - 公众发售初始份额占比9%（0.45亿份），定于7月7日至8日募集 [7] 创金合信首农REIT - 网下有效认购倍数为128.95倍，认购价格为3.685元/份，募集份额10亿份，拟募集规模36.85亿元 [7] - 公众发售份额0.90亿份，定于7月7日至8日募集 [7] 其他REITs动态 - 南方润泽科技数据中心REIT询价区间为3.02-4.531元/份，南方万国数据中心REIT询价区间为2.014-3.021元/份 [7] - 华夏中海商业资产REIT获深交所受理，底层资产为佛山映月湖环宇城，涵盖零售及娱乐业态 [8]

华夏安博仓储物流REIT获受理 - 华夏安博仓储物流REIT状态为已受理，原始权益人为PCCLF Holding PTE LTD，基金管理人为华夏基金，专项计划管理人为中信证券 [4] - 底层资产聚焦粤港澳大湾区核心物流节点，包括广州开发区、东莞石排和东莞洪梅三处高标准仓储项目 [5] - 项目核心优势包括区位稀缺性（广深产业外溢需求）、硬件高标准（现代化高标仓+智能物流设施）、租户结构多元（京东、德邦等前十大租户） [5] - 预测2025年现金分派率5.00%，2026年达5.02%，收益分配比例不低于年度可供分配金额的90% [5] - 运营管理机构深圳前海安博具有国际级物流地产管理经验，母公司安博为全球最大物流地产公司，在中国24个城市布局44个物流中心 [6] 两只公募REITs下周发行 - 华夏华电清洁能源REIT完成询价，网下认购倍数224.26倍，认购价格3.789元/份，预计募集18.945亿元 [8] - 创金合信首农REIT网下认购倍数128.95倍，认购价格3.685元/份，拟募集规模36.85亿元 [8] - 两只REITs均将于7月7日-8日进行募集，公众发售份额占比分别为9%和9% [8] 其他REITs动态 - 南方润泽科技数据中心REIT询价区间3.02-4.531元/份，南方万国数据中心REIT询价区间2.014-3.021元/份 [8] - 华夏中海商业资产REIT获深交所受理，底层资产为佛山映月湖环宇城购物中心 [9]

经济环境 - 2025年第一季度珠三角城市群GDP同比增长4.2%，增速较2024年全年提高0.5个百分点 [1] - 社会消费品零售总额同比增长2.9%，增速较2024年全年提高2.2个百分点 [1] - 深圳、广州、东莞等核心城市经济韧性较强，为高标物流地产市场提供支撑 [1] - 2025年一季度珠三角城市群GDP总量达27,538亿元人民币，占全国经济总量的显著比例 [15][16] - 社会消费品零售总额达9,448亿元人民币，显示消费市场持续复苏 [20][21] 市场供需 - 2025年第一季度新增供应约53.7万平方米，主要集中在深圳、广州和佛山 [1] - 电商需求占比59.9%，零售需求占比20.0%，第三方物流需求占比10.0% [1] - 制造业升级和跨境电商发展带动部分需求增长 [1] - 东莞和惠州存量合计占珠三角总存量的近80%，深圳存量仅占2.5% [54] - 2025年一季度净吸纳量数据显示供需关系趋于平衡 [49] 租金与空置率 - 平均租金为2.79元/平方米/天，较2024年第四季度基本持平 [1] - 空置率13.4%，较2024年第四季度下降1.6个百分点 [1] - 珠三角城市群8个主要物流市场中6个城市租金环比上涨，整体租金小幅上升至25元/平方米/天 [57][59] - 出租率整体维持在91.3%的健康水平，但7个城市录得环比下降 [61] 未来趋势 - 粤港澳大湾区建设推动区域物流一体化，高标物流地产需求将进一步释放 [2] - 电商、零售行业持续发展和制造业转型升级将提供稳定需求支撑 [2] - 政策支持、资本关注和技术创新推动市场向高质量方向发展 [2] - 跨境电商短期面临市场不确定性，业主需灵活调整租赁策略应对波动 [47] 区域市场表现 - 广州、深圳、东莞等核心城市在GDP、社零和进出口总额方面表现突出 [33] - 肇庆、惠州等城市租金涨幅显著，分别达5.3%和4.9% [57] - 佛山和东莞存量环比增长超过5%，显示区域发展不均衡 [54] - 深圳土地资源稀缺导致其存量仅为珠三角总存量的2.5% [54]

收购交易概述 - Warehouse REIT董事会撤回黑石4.7亿英镑的私有化提案，转而支持Tritax Big Box的收购要约 [1] - Tritax Big Box以现金加换股方式收购Warehouse REIT，交易对目标公司估值为4.852亿英镑，超越黑石报价 [1][3] - 交易隐含每股价值114.2便士，较首次收购要约前收盘价溢价39%，比黑石109便士报价高出4.8% [3] 交易条款细节 - Warehouse REIT股东将获得0.4236股Tritax新发行股份及47.2便士现金，并可保留7月25日及10月6日派发的股息 [3] - 交易已获得Warehouse REIT董事会推荐，并取代对黑石报价的支持 [3] - 截至目前，Tritax已获得持股8.4%的股东支持 [3] 合并后影响 - 交易完成后，合并的新公司规模将达到74亿英镑 [3] - Tritax表示收购具备战略与财务协同效益，预计在第一个完整财年实现盈利提高 [3] - Warehouse REIT董事会主席认为Tritax报价更高且提供继续投资优质资产的机会 [5] 行业动态 - 此次交易再次点燃英国REIT市场的竞争热度 [1] - Tritax与Warehouse同为专注英国大型物流仓储资产的REIT平台 [3] - 黑石仍保留在出现第三方报价时重新报价的可能性 [5]

金融赋能与港城融合 - 金融创新赋能港城融合成为核心议题 探讨"港口+金融+产业"协同创新路径 [1] - 浙江省以建设"创新浙江"为引领 推进世界一流强港和高能级开放强省建设 [1] - 上海交通大学高金将深耕船舶融资 航运保险及人民币集装箱运价指数期货研究 [1] 港口产业升级与技术应用 - 固态电池技术凭借高能量密度和安全性优势 适用于港口重型机械和新能源物流车辆电动化升级 [1] - 物流地产从单一仓储功能向"智慧枢纽+产业集群+城市配套"复合型载体转变 [2] - 航运指数期货产品体系可帮助企业规避价格波动风险并稳定经营预期 [2] 产业链融合与国际化发展 - 港口经济从传统物流向临港制造 贸易金融 数字服务等全链条延伸 [2] - 通过产业跨界融合 智慧港口建设 跨境产业链协同打造国际竞争力临港产业集群 [2] - 海丝港口合作论坛定位为理念创新"策源地" 产融对接"耦合器" 开放合作"连心桥" [1]

新加坡房地产市场核心观点 - 市场面临全球经济不确定性和地缘政治风险 但新加坡作为区域金融中心和经济枢纽仍具吸引力 [2] - 企业租赁策略呈现多元化趋势 续租、搬迁、扩张等行为影响供需关系 [1] - 2025年GDP增速预计放缓至1-3% 低于2024年的4% 制造业和服务业复苏将支撑短期增长 [8][9][10] - 政府政策如《2025年总体规划》和柔新经济特区(JS-SEZ)将重塑中长期房地产格局 [11] 经济环境 - 2024年通胀率从4.8%降至2.5% 2025年预计维持在1.5-2.5%区间 [17][19] - 美联储2024年累计降息100基点 新加坡利率同步下降60基点至3.1% 2025年预计再降50基点 [20][21] - 劳动力市场保持稳定 2024年11月失业率处于低位 [15] 办公楼市场 - 2024年净吸纳量达191万平方英尺 创2017年以来新高 核心CBD甲级空置率降至4.9% [28][30] - 银行金融(39%)、科技和法律行业构成主要需求 中小型交易主导市场 [31] - 2025-2027年新增供应年均58万平方英尺 较十年均值低55% 核心CBD租金预计增长2% [35][39] 工业物流市场 - 电商物流占39%租赁需求 半导体和医疗科技企业因知识产权保护青睐新加坡 [46] - 2025年仓库新增供应达492万平方英尺 西区60%空间已获预租 缓解空置压力 [52][53] - 优质物流租金2024年增长1.1%至1.87新元/平方英尺/月 高科技租金持平于3.54新元 [54][55] 零售市场 - 2024年游客量增长22.3%至1513万人次 中国取代印尼成为最大客源地 [62] - 2025年新增零售空间50万平方英尺 较2024年减少40% 乌节路租金领涨3.6% [70][72] - 演唱会等大型活动助推消费 但强新元可能抑制游客零售支出 [63][64] 投资趋势 - 柔新经济特区(3571平方公里)吸引制造商采用"双基地"策略 保留新加坡核心业务 [49][50] - 美光等半导体巨头持续加码投资 强化新加坡先进制造中心地位 [51] - 核心CBD甲级办公楼因供应有限和品质升级保持投资吸引力 [36][39]

上市概况 - 南方顺丰物流REIT于4月21日在深交所上市 交易代码180305 上市首日股价涨幅达13.53% [1] - 基金份额10亿份 发售价格3.29元/份 募集资金总额32.9亿元 [1] - 公众投资者有效认购倍数达381.58倍 反映公募REITs市场关注度高 [1] 资产组合 - 底层资产包括深圳 武汉 合肥三处物流项目 总建筑面积分别为7.42万平米 19.32万平米 21.81万平米 [2] - 2024年前三季度三项目营业收入分别为5826万元 5947万元 6336万元 资产总估值30.41亿元 账面总价值17.77亿元 [2] - 深圳项目出租率100% 武汉项目出租率93.8% 合肥项目近三年平均出租率超94% [3] 战略价值 - 形成深港两地REITs上市格局 打造双币种资本循环平台 [1][4] - 通过REITs盘活物流产业园资产 拓宽融资渠道 实现投资良性循环 [4] - 资产深度融入全球物流网络 支撑快递快运 冷链等高增长业务需求 [2] 行业特征 - 物流地产属重资产行业 前期投入大 回报周期长 [4] - 项目以国内业务为主 依托内需市场降低国际经贸波动影响 [3] - 主要租户为快递速运 航空货运企业 客户黏性强 租期长 收入稳定 [3]

股价及交易数据 - 截至2025年4月11日收盘，南山控股报收于2.21元，上涨0.0% [1] - 换手率1.73%，成交量23.17万手，成交额5128.11万元 [1] - 4月11日主力资金净流出261.82万元，占总成交额5.11% [8] - 游资资金净流出258.99万元，占总成交额5.05% [8] - 散户资金净流入520.81万元，占总成交额10.16% [8] 内循环政策影响 - 国家出台一系列刺激消费政策，为公司业务发展创造有利外部环境 [2][3] - 公司将持续关注政策落地情况，根据下游市场需求调整经营策略与目标 [2][3] 零碳园区建设 - 公司持续推进绿色低碳转型，旗下宝湾物流打造智慧型物流园 [4][5] - 多个智慧物流园区获中国仓储与配送协会"一级绿色仓库"最高评定 [4][5] - 首个零碳园区上海快仓项目获国际认证 [4][5] - 产城综合开发业务扩大园区屋顶光伏业务范围，提升园区含"绿"量 [4][5] - 低碳或零碳园区可降低能源消耗，节省运营成本 [4] 绿色电力业务 - 公司与参股企业中国核能科技共同推进园区屋顶光伏建设 [6] - 部分园区项目已实现并网发电，为公司注入绿色动能 [6] - 中国核能科技主业为新能源电站开发、投资、建设、运营 [6] 跨境电商业务 - 公司旗下宝湾物流为部分跨境电商企业提供境内仓储物流服务 [7] - 公司自身不直接参与跨境电商业务 [7]