地产物流产业链全景梳理 - 物流地产是企业经营专业现代化物流设施的载体，开发商根据客户需求选择地点并投资建设专用物流设施 [1] - 现代物流地产以物流园区为核心载体，建设运营物流仓库、配送中心、分拨中心等设施，提供园区租赁、运营、配送等增值服务 [1] - 主要经营环节包括选址拿地、开发建设、运营管理及基金运作 [1] 价值链理论应用 - 物流地产企业需关注价值链战略环节，培养核心能力以形成行业竞争优势 [2] 地产物流产业链区域分布 - 产业链区域分布呈现显著集聚特征，上游土地建材供应集中于东部沿海及中部地区 [5] - 中游开发运营以长三角、珠三角、京津冀为核心，普洛斯、万纬等头部企业在此布局物流园区及高标仓 [5] - 长三角市场成熟度高，租金与空置率差异小，京津冀形成北京高租金核心与天津、廊坊低价补充格局 [5] - 下游租户集中在电商制造业发达的长三角、珠三角及京津冀城市群 [5] 地产物流上市公司经营情况 - 2024年行业分化明显：嘉里建设营收195亿元（毛利率32.8%），大悦城营收357.9亿元（毛利率21.8%），富力地产营收187.7亿元（毛利率-4.7%） [7] - 行业整体受供需影响，部分企业凭借规模区位优势盈利，部分面临挑战 [7] 代表性企业投资布局 - **嘉里建设**：2022年出售香港柴湾、沙田货仓（46.2亿港元），子公司嘉里物流签约宁夏陆港项目（一期2亿元，二期3亿元） [10] - **富力地产**：2020-2021年分两次出售广州空港物流园全部股权（合计52.95亿元），彻底退出物流地产领域 [10] - **金地集团**：近年无新增物流地产投资，重心转向住宅及商办开发 [10] - **顺丰控股**：2024年推进南方顺丰仓储物流REIT上市（底层资产估值30.41亿元），投资21亿元建设常州、惠州产业园 [10] - **传化智联**：截至2024年运营73个公路港项目，总投资超50亿元，包括常德（4亿元）、恩施（10亿元）、荣昌（25亿元）项目 [10] - **南山控股**：旗下宝湾物流2024年主导REIT上市（募资12.19亿元），新增成都新津（7亿元）、合肥（10亿元）物流项目 [10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 通过复盘仓储物流C - REITs基本面，分析南方顺丰物流REIT市场环境，对比顺丰香港和境内REITs，认为顺丰香港REIT表现良好可作参考，南方顺丰物流REIT当前处于高租金时段窗口期，满足收益条件可择机配置 [11] 各部分总结 1. 物流活动向好，但供给冲击下仓储设施出租"以价换量" - 物流行业景气度明显提升，物流保管费用占比稳中有升：2025年4月中国物流业景气指数为51.1%，仍处扩张区间，物流保管费用占比稳中有升，2024年社会物流总费用19.0万亿元，同比增长4.1%，保管费用6.4万亿元，占比34% [11][15] - 国内高标仓行业"一超多强"，供给冲击仍将持续：国内高标仓行业集中度高，呈"一超多强"格局，普洛斯市占率领先，电商/第三方物流自建仓储增多。不同区域供需有别，当前各主体推高供应量，部分区域租金下降、空置率上升 [19][20][24] - 境内仓储物流REITs亦面临"以价换量"，租金有所下降：截至2025年5月16日，全国已上市9只仓储物流REITs，涉及底层资产31个，2025年运营出租率和租金水平承压，部分REITs采取"以价换量"策略 [31][35] 2. 顺丰香港REIT表现良好，是境内的有效参考系 - 顺丰控股采用自营物流模式，为港深REITs提供稳定需求：顺丰控股是综合物流服务提供商，采用自营物流模式，持有众多场地资源，速运物流业务对仓储物流基础设施有持续稳定需求 [41][44] - 顺丰香港REIT已运营多年，关联租户占比很高但表现稳定：2021年5月顺丰房托在港交所上市，至今稳定运行，关联租户占比高，近三年整体出租率维持在98%以上 [51][66] - 顺丰香港REIT估值有所下调，仓储物流资产下行压力仍存：受出租率降低、租金下跌影响，2024年末顺丰房托估值下调8.9%，面临关联租户2026年续约考验 [68][70] - 顺丰香港REIT经历多轮行情，低股价致使股息率达7%以上：上市以来顺丰房托经历多轮行情，长期折价，平均市净率仅0.6，低股价使股息率达7%以上 [73][74] 3. 南方顺丰物流REIT，珍惜当下高租金时段的窗口期 - 顺丰境内REIT底层资产为分拨中心，是快递业务的重要场地：南方顺丰物流REIT底层资产为三个分拨中心项目，合计资产估值约30.41亿元，分拨中心业态面积和收入占比超50%，是快递业务重要场地 [79][81] - 深港两地REIT资产竞争缓和，各自区域有所侧重：顺丰房托有资产优先购买权，后续两REITs投资侧重区域不同，顺丰房托侧重华南、西南及东南亚，南方顺丰物流REIT侧重长三角、京津冀、长江中下游及机场空侧资产 [88][89] - 高度依赖顺丰集团系租户，出租率预计整体稳定：南方顺丰物流REIT关联租户占比高，截至2024年9月30日关联方租赁面积占比84.29%，贡献月租金及管理费收入占比88.45%，出租率预计整体稳定 [91] - 估值已考虑租金下行风险，当前分派率是较好的配置期：南方顺丰物流REIT当前租金高于市场平均，续租面临下调风险，评估估值已考虑市场租金下调风险，租金增长率设定合理，2025年现金分派率在已上市9只仓储物流REITs里排名中上，满足收益条件可择机配置 [98][102][106]

物流行业现状 - 2025年4月中国物流业景气指数为51.1%，物流业务需求总体扩张[11] - 国内高标仓呈“一超多强”格局，普洛斯市占率领先，电商/第三方物流自建仓储增多[19] - 2025年一季度京津冀、长三角等城市群平均有效租金环比分别下降3.7%、6.1%等，空置率有别[22] 顺丰香港REIT情况 - 2021年5月顺丰房托在港交所上市，依赖顺丰关联租户，近三年整体出租率超98%[44][59] - 2024年末顺丰房托估值67.314亿港元，较2023年下跌8.9%，面临2026年续约考验[61][63] - 上市后经历多轮行情，低股价使股息率达7%以上[66][67] 南方顺丰物流REIT情况 - 2025年4月在深交所上市，底层资产为分拨中心，合计估值约30.41亿元，分拨中心面积和收入占比超50%[71][72][74] - 与顺丰房托资产竞争缓和，投资侧重区域不同，分别为内地和中国香港及部分南方地区[80][81] - 关联租户占比高，截至2024年9月30日三处项目关联方租赁面积占比84.29%，出租率预计稳定[83] - 截至2025年5月16日市值37.66亿元，2025年现金分派率预计3.98%，在已上市9只仓储物流REITs里排名中上[4][96]