宏观经济背景 - 2025年上半年中国国内生产总值达66.1万亿元，同比增长5.3% [11] - 2025年上半年社会物流总额为171.3万亿元，同比增长5.6%，其中工业品物流总额同比增长5.8% [12] - 2025年第二季度中国内地物流业景气指数保持扩张，四月51.1%、五月50.6%、六月50.8%，均高于50%荣枯线 [1][19] - 2025年五月制造业PMI录得49.0，处于收缩区间，但物流地产市场受消费与电商需求带动保持活跃 [1] - 2025年五月集装箱吞吐量达560万TEU，同比微增0.6%，较2021年同期增长22% [1] - 2025年上半年网上零售额同比增长8.5% [12] - 2025年上半年工业增加值同比增长6.0% [18] 市场供需概况 - 2025年第二季度大中华区物流地产新增供应量达157,732平方米，上海单季新增供应729万平方米（单位待确认） [2] - 需求端以3PL（第三方物流）企业为主要租赁群体，典型成交案例包括某3PL企业租赁72,000平方米、Lotus Fine Arts租赁25,400平方米、某企业租赁33,900平方米 [2] - 2025年第二季度中国内地高标物流仓储存量达1.29亿平方米 [15] - 2025年第二季度中国内地约110.6万平方米新增高标仓库供应入市 [15] - 至2027年底中国内地高标物流仓储市场还将迎来超2,442万平方米新增供应 [15] 租金与空置率表现 - 2025年第二季度重点城市优质物流地产平均租金达138.6元/平方米/月，环比上涨8.3% [3] - 上海、深圳等一线城市租金涨幅显著，分别为21.6%和24.5%，部分二三线城市租金涨幅维持在3.5%-6.0%区间 [3] - 整体市场空置率环比下降0.1个百分点至14.0%，核心城市空置率低于区域平均水平，部分热点板块空置率低于10% [3] - 2025年第二季度中国内地高标仓库市场平均租金环比微降3.1%至29.7元每平方米每月，整体空置率环比上升0.5个百分点至17.8% [15] - 香港优质物流仓库存量3,525万平方呎（327万平方米），整体优质仓库空置率环比上升0.2个百分点至8.3%，租金跌幅收窄至按季1.0% [15] 区域市场分析 - 上海市场热度领跑，新增供应与租赁需求双高，港口周边及临空经济区受跨境电商与高端制造企业青睐 [3] - 粤港澳大湾区内深圳、广州需求稳健，3PL与电商企业租赁活跃 [3] - 长三角其他城市如杭州、苏州市场逐步升温，空置率持续走低 [3] - 部分中西部城市及非核心区域因新增供应释放面临去化压力，空置率较高 [3] - 区域存量方面，江苏、广东和浙江的存量位居前三 [25] - 华南区总存量21.1百万平方米，平均空置率10.6%，平均租金37.7元/平方米/月；西南区总存量14.4百万平方米，平均空置率12.7%，平均租金21.7元/平方米/月 [26] 土地交易与行业趋势 - 2025年第二季度全国74个城市一手工业土地出让共计约7.1万亩，其中物流用地占比信息需参考图表 [22] - 拿地企业行业分类中，批发业、运输业和商务服务业是物流土地交易前三名 [22] - 市场呈现"核心稀缺、非核心去化"特点，2025年第二季度高标仓租金涨幅较普通仓储高出5.6个百分点 [4] - 物流地产与产业融合加深，电商、生鲜冷链、高端制造等行业需求成为主要驱动力，绿色物流地产项目占比提升 [4] - 北京、广东和河北未来供应量占现有存量的比例位居前三 [25] 投资市场分析 - 2025年上半年中国内地投资交易市场中，工业/物流类别占比信息需参考图表（2024年占比21%） [34][35] - 投资者关注底层资产的区位优势、租户结构质量及负债水平等核心指标 [36]