中期业绩表现 - 公司取得收入3692.6万港元，同比减少24.17% [1] - 公司拥有人应占亏损1871.6万港元，同比增加340.69% [1] - 每股亏损0.32港仙 [1] 亏损增加原因 - 亏损增加主要由于对所有贷款申请采取收紧借贷措施，导致贷款组合下跌，令放债业务溢利减少 [1] - 公司在香港的投资物业（主要为商业零售单位）的公平价值亏损增加 [1] - 上市股权投资的公平价值收益及股息收入减少 [1]

业绩概览 - 公司报告期内取得收入3692.6万港元，同比减少24.17% [1] - 公司拥有人应占亏损为1871.6万港元，同比大幅增加340.69% [1] - 每股亏损为0.32港仙 [1] 亏损原因分析 - 亏损增加主要由于采取收紧借贷措施导致贷款组合下跌，令放债业务溢利减少 [1] - 公司在香港的投资物业（主要为商业零售单位）的公平价值亏损增加 [1] - 上市股权投资的公平价值收益及股息收入减少 [1]

交易概述 - 公司非全资附属公司NBI Regional Revitalization Investment Co.,Ltd 作为卖方 与买方SMFL MIRAI Partners Company,Limited 订立信托受益权转让协议 [2] - 转让标的为"界阿苏"的信托受益权 转让价格为9.557亿日圆 相当于约5060万港元 [2] - 预期转让事项生效日期为2025年12月2日 [2] 业务战略背景 - 集团于2024年八月启动房地产投资业务的筹备工作 并于2025年四月正式启动该新创业务 [2] - 新业务聚焦于投资酒店及具高转售价值潜力的休闲设施 旨在推动日本政府倡导的地方振兴政策 [2] - 业务模式为将当地和式旅馆与酒店转化为金融商品销售予投资者 将集中于东京的资本重新导向地方经济 [2] 交易目的与资金用途 - 董事会认为出售事项是审慎及策略性的业务决定 使集团可把握利好市况并在房地产投资业务中产生可观财务收益 [2] - 此交易与集团运用行业专业知识及市场洞察力为股东创造价值的策略一致 [2] - 集团拟将出售事项销售所得款项净额用作一般营运资金或日后出现有关机会时用作投资 [2]

交易概述 - 公司非全资附属公司NBI Regional Revitalization Investment Co, Ltd 作为卖方，与买方SMFL MIRAI Partners Company, Limited 订立信托受益权转让协议 [1] - 转让标的为“界阿苏”的信托受益权，转让价格为9.557亿日圆（相当于约5060万港元） [1] - 预期转让事项生效日期为2025年12月2日 [1] 业务战略背景 - 集团于2024年八月启动房地产投资业务的筹备工作，并于2025年四月正式启动该新创业务 [1] - 该业务聚焦于投资酒店及具高转售价值潜力的休闲设施，旨在推动日本政府倡导的地方振兴政策 [1] - 业务模式为将当地和式旅馆与酒店转化为金融商品并销售予投资者，从而将集中于东京的资本重新导向地方经济 [1] 交易目的与资金用途 - 董事会认为此次出售是审慎及策略性的业务决定，使集团可把握利好市况并在房地产投资业务中产生可观财务收益 [1] - 此次交易与集团运用行业专业知识及市场洞察力为股东创造价值的策略一致 [1] - 集团拟将出售事项的销售所得款项净额用作一般营运资金或用于日后的投资机会 [1]

中国买家在澳大利亚住宅投资趋势变化 - 中国买家在澳大利亚住宅市场的投资规模与申请数量持续显著回落 2022-23财年获批2601宗 2023-24财年降至1998宗 同比减少23% 2024-25财年前两季度仅录得746宗 按当前节奏推算 全年数据或将创近年新低[2] - 投资金额同步下降 2022-23财年批核金额为34亿澳元 2023-24财年降至26亿澳元 2024-25财年上半年仅为8亿澳元 两年跌幅超过20% 中国买家整体出手愈发谨慎 购买力明显弱化[2] - 尽管购买量下降 但按审批金额和申请数量来看 中国仍稳居澳洲住宅房地产最大的海外买家来源 不过相较高峰时期 市场占比已大幅收窄[2] 投资策略从购房转向购地 - 行业观点认为 中国投资者在澳洲置业上更加理性 呈现更温和、更审慎的投资态势 需求并未消失 而是从买房转向买地[3] - 澳大利亚税务局数据显示外资买地交易在上升 表明中国买家并非退场 而是在进行策略切换 购地能让买家以更低成本、更高灵活度进入澳洲市场[3] - 在新房税费上升、建筑成本走高的背景下 中国买家正变得更精算、更务实 行业估计未来一两年 亚太买家将继续呈现买地多于买房的趋势[3] 市场环境与成本驱动策略转变 - 高利率和持有成本上升 使公寓吸引力下降 越来越多买家转向土地加独立屋模式[3] - 此类项目通常采取两份合同模式 一份为土地购买合同 另一份为建房合同 购置者仅需为土地部分支付FIRB申请费和印花税[3] - 采用双合同方式可大幅降低交易成本 例如 购买价值约100万澳元的新房加土地项目 单合同总成本可达16万澳元 而双合同总费用仅约3.5万澳元 差距非常明显[4]

核心人事变动 - 黑石集团房地产全球联席主管Kathleen McCarthy宣布将于年底离职 [1] - 她在黑石任职15年，是执掌资产管理规模约1.24万亿美元业务部门的最高女性领导人 [1] - 其职位将由Nadeem Meghji接任，成为该业务的唯一负责人 [8] 职业背景与成长路径 - Kathleen McCarthy的职业生涯始于高盛“兼并与收购部”，被誉为“投行黄埔军校” [3] - 她经历了互联网泡沫破裂、911事件和2008年全球金融危机等多次行业至暗时刻 [4] - 2010年从高盛加入黑石，起初担任投资者关系职位，4年后晋升为全球首席运营官 [5] - 2018年被任命为全球房地产联席主席，成为公司掌舵人之一 [5] 业务成就与规模增长 - 在她的领导下，黑石管理的房地产资产增长了300%以上，达到3300多亿美元 [1] - 带领团队建立了系统的房地产投资策略，并扩展到贷款和房地产证券领域 [5] - 主导了多项里程碑式交易，包括2019年以187亿美元收购普洛斯美国工业物流资产，为当时全球最大私人房地产交易 [7] - 2021年以100亿美元收购数据中心运营商QTS，进军数字基础设施领域，该资产估值在两年内翻倍 [7] - 2025年以40亿美元完成对房地产投资信托公司ROIC的私有化收购 [7] 投资策略与行业洞察 - 投资策略从核心增益型房地产投资扩展到收购更多稳定资产 [5] - 强调跳出具体资产，思考世界大趋势对人们生活、工作和消费方式的影响 [8] - 提前捕捉到电商浪潮带来的物流地产需求和AI算力需求带来的数字基础设施机遇 [7] - 在市场对实体零售持悲观态度时，仍能寻找被低估的价值 [7] 公司近期业绩表现 - 黑石2025年第三季度可分配收益达19亿美元，同比增长近50% [9] - 当季资金流入达540亿美元，过去12个月累计流入高达2250亿美元 [9] - 推动公司资产管理规模创下1.24万亿美元的行业新高 [9]

高管离职与职业背景 - Kathleen McCarthy宣布将于年底离职，结束在黑石15年的职业生涯[2][3] - 职业生涯始于高盛并购部门，工作10年后于2010年加入黑石[3][6] - 成为执掌资产管理规模约1.24万亿美元业务部门的最高女性领导人[3] 黑石房地产资产管理规模增长 - 在Kathleen领导下，黑石管理的房地产资产增长300%以上，达到3300多亿美元[3] - 黑石整体资产管理规模创下1.24万亿美元的行业新高[13] 职业生涯关键转折点 - 早期在高盛经历三次经济下滑：互联网泡沫破裂、9/11事件、2008年全球金融危机[8] - 2010年从高盛离职后加入黑石，最初担任IR职位，4年后晋升为全球首席运营官[10] - 2018年被任命为全球房地产联席主席，成为黑石掌舵人之一[10] 重大投资交易案例 - 2019年斥资187亿美元收购普洛斯美国工业物流资产，为当时全球规模最大私人房地产交易[11] - 2021年以100亿美元收购数据中心运营商QTS，进军数字基础设施领域[11] - 2025年以40亿美元完成对房地产投资信托公司ROIC的私有化收购[11] 投资策略与市场洞察 - 建立系统化房地产投资策略，扩展到贷款和房地产证券领域[10] - 投资逻辑基于思考世界大趋势如何影响人们生活、工作和消费方式[12] - 提前捕捉电商浪潮带来的仓库需求激增，以及AI算力需求带来的数字基础设施机会[11] 公司近期业绩表现 - 2025年第三季度可分配收益达19亿美元，同比增长近50%[13] - 本季度资金流入达540亿美元，过去12个月累计流入高达2250亿美元[13]

毛里求斯房地产投资吸引力 - 毛里求斯已成为南非人海外置地投资的热门目的地，被视为居住和持有资产的安全之地 [1] - 通过房地产投资可获得在毛里求斯的永久居留权，增强了其作为投资目的地的吸引力 [1] - 自2004年允许外国公民拥有房产以来，南非人在该国置地投资的兴趣稳步增长 [1] 毛里求斯投资环境优势 - 毛里求斯连续第十八年被澳大利亚智库经济与和平研究所评为非洲最和平的国家 [1] - 吸引投资的主要因素包括政治稳定、治安良好、气候宜居、税收制度合理、基础设施便利以及房地产市场监管完善 [1] - 毛里求斯持续吸引寻求在热带环境享受安全、宁静生活的富裕人群 [1] 南非国内社会背景 - 南非社会治安形势严峻，犯罪率在全球位列前茅，绑架、谋杀、抢劫、盗窃及性犯罪等频发 [2] - 该国失业率、贫困率多年居高不下，叠加非法枪械流通量大等因素导致犯罪问题严重 [2] - 尽管政府采取加强警力、开展专项行动、销毁非法枪支等措施打击犯罪，但收效不彰 [2]

文章核心观点 - 纽约准市长佐兰·马姆达尼在民调中遥遥领先（获胜赔率高达95%），其提出的增税、租金管制等政策引发了华尔街金融界的强烈担忧，双方从对抗转向寻求合作，这场博弈反映了纽约未来发展在民生诉求与资本利益之间寻求平衡的挑战 [1][13][14] 华尔街金融界的反应与行动 - 金融界高层普遍担忧马姆达尼的政策（如增加富裕人群税负、提高企业税、冻结公寓租金、增加公共住房补贴）会破坏纽约商业环境，导致企业外迁和就业机会减少 [3] - OTCMarketsGroup首席执行官克伦·威尔·库尔森警告，政策可能导致公司在招聘和布局上做出改变 [3] - 拉扎德首席执行官彼得·奥尔萨格在财报电话会议上表示，希望最坏情况不要发生，并强调商界对纽约的重要性 [4] - 知名投资者比尔·阿克曼公开批评马姆达尼的“反商业政策”，并向“捍卫纽约市”组织捐赠100万美元，另支持75万美元启动支持其竞争对手科莫的“修复城市”项目 [4] - 亿万富翁投资者丹·勒布向“修复城市”捐赠60万美元，并向“捍卫纽约”捐赠10万美元 [7] - 面对马姆达尼95%的高胜算，部分金融界代表选择沉默，态度从“阻击”转向“合作”模式 [7] 准市长马姆达尼与商界的接触 - 马姆达尼已在纽约市合作组织的会议上与华尔街银行、私募股权公司、律师事务所的CEO们进行面对面交流 [7] - 今年夏天，马姆达尼与摩根大通CEO杰米·戴蒙进行了电话沟通，戴蒙表示若其当选愿意提供帮助 [9] - 马姆达尼也与房地产行业大佬保持沟通，尽力维持关系 [9] - 支持马姆达尼的独立支出委员会OneNYC计划在其胜选后迅速成立商界领袖顾问委员会，以建立实际信任并提出具体合作案例 [9] 政策实施的现实制约与行业影响 - 纽约福特汉姆大学政治学教授克里斯蒂娜·格里尔指出，增税措施需与州政府合作并获得批准，过程可能非常缓慢，最终对富裕居民影响有限 [11] - 房地产市场对租金冻结和重新实施公寓租金管制的提议反应强烈，洛杉矶帕克维金融公司CEO保罗·拉希米安表示在选举结果揭晓前将暂停向纽约房地产开发商和项目发放新贷款 [12] - 迈阿密房地产投资公司BH Group创始人艾萨克·托莱达诺预测，若马姆达尼当选，到2026年将会有大量居民从纽约迁往佛罗里达 [12] 博弈的本质与未来挑战 - 博弈本质是民生诉求（聚焦贫富差距和住房问题）与资本利益（担心城市竞争力削弱、资本流失、就业减少）的冲突 [13] - 华尔街的妥协是基于现实考虑，马姆达尼接触商界是为让政策顺利推进，未来持久合作的关键在于平衡彼此利益 [13] - 纽约作为全球经济中心，需在改善民生维护社会稳定与依靠资本保持城市竞争力之间找到平衡点，这是马姆达尼当选后的艰巨挑战 [14]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度实现分配前收益13亿美元，每股056美元，过去12个月分配前收益54亿美元，每股227美元，同比增长18% [4][13] - 包含变现收益在内的总分配收益为季度15亿美元（每股063美元），过去12个月60亿美元（每股254美元），同期净收入17亿美元 [13] - 公司维持保守的资产负债表和高流动性，季度末可配置资本达创纪录的1780亿美元 [23] - 本季度通过常规股息和股票回购向股东返还1.8亿美元，今年迄今已在公开市场回购超过9.5亿美元股票，回购价格约为内在价值的50%折扣 [22] - 董事会宣布季度股息为每股006美元，按拆股后基准计算与上季度持平 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 资产管理业务季度产生分配收益6.87亿美元（每股029美元），过去12个月27亿美元（每股114美元）[13] - 费用相关收益增长17%至创纪录的7.54亿美元，收费资本增长至5810亿美元 [14] - 财富解决方案业务季度分配收益4.2亿美元（每股018美元），过去12个月17亿美元（每股070美元），有机增长超过15% [15] - 保险资产总额达1390亿美元，投资组合平均收益率为57%，利差收益高于平均资金成本17个百分点 [15] - 本季度向布鲁克菲尔德管理策略部署40亿美元，平均净收益率为9%，支持15%的股本回报率 [16] - 运营业务季度产生分配收益3.36亿美元（每股015美元），过去12个月17亿美元（每股072美元）[17] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产超级核心投资组合季度末入住率达96%，核心增强型投资组合入住率达95% [19] - 本季度签署300万平方英尺办公租赁合同，新签租约租金比到期租约平均高出15% [20] - 金丝雀码头租赁活动强劲，年初至今租赁面积超过45万平方英尺，2025年有望成为过去十年中租赁表现最佳的一年 [20] - 基础设施业务完成Rockpoint Gas Storage的IPO，融资81亿加元，为多伦多证券交易所自2022年5月以来最大规模的IPO [21] - 房地产业务推进美国制造住房组合剩余资产出售，交易金额25亿美元，实现25%的投资内部收益率和35倍的投资资本倍数 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司聚焦于定义全球经济增长新篇章的三大长期趋势：AI创新推动的大规模基础设施需求、人口老龄化驱动的财富和退休产品需求、以及正在复苏的房地产市场 [8] - 通过Westinghouse与美国政府合作交付800亿美元的新核电站项目，相当于8座大型核电站的规模 [10] - 与Bloom Energy合作开发1吉瓦的燃料电池发电项目，以满足AI数据中心和其他高能耗应用的需求 [11] - 与Figure建立战略合作伙伴关系，为人形机器人技术提供现实环境进行开发、训练和部署 [11] - 完成对Oaktree剩余26%股权的收购协议，将使公司对Oaktree的所有权达到100% [9] - 计划简化上市私募股权业务结构，形成单一上市实体，以扩大投资者基础并改善交易流动性 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济活动和公司盈利保持健康，资本市场开放，大多数资产类别的交易活动正在增加 [4] - 货币政策方向正在转变，美联储开始实施政策宽松以支持增长和维护经济平衡 [6] - 结构性力量可能引导政策走向，包括通过AI和创新推动更快的经济增长、财政紧缩或通过将利率管理在通胀以下来缓解债务负担 [6][7] - 如果政策走向压低实际收益率和名义利率的环境，将为实物资产投资提供最优条件 [7] - 公司投资组合围绕通胀挂钩的持久现金流构建，由保护实际回报的硬资产支持 [7] - 尽管公司已具规模，但增长潜力比以往任何时候都更大，投资纪律、运营专业知识和获取大规模资本的能力将为股东带来强劲增长阶段 [11] 其他重要信息 - 公司于2025年10月9日完成三比二的股票分割，所有每股金额均按拆股后基准计算 [2] - 本季度财富解决方案业务产生50亿美元的零售和机构年金，其中约80%的新零售年金期限为五年或以上 [16] - 在英国收购Just Group的交易预计将于2026年上半年完成，完成后保险资产预计将增加约400亿至1800亿美元 [17] - 在日本与领先保险公司签署了首份再保险协议，以流动基础对年金保单进行再保险 [16] - 本季度通过资产变现将1.54亿美元的业绩报酬计入收入 [22] - 今年迄今已完成750亿美元的资产变现，包括220亿美元房地产资产、140亿美元基础设施资产、近110亿美元可再生能源资产、70亿美元私募股权资产以及210亿美元信贷和其他多元化资产 [20] 问答环节所有提问和回答 问题: AI和人形机器人如何为布鲁克菲尔德创造新的增长支柱 [26][27] - AI基础设施构建是当前资本配置的重点，包括计算能力需求和电力供应，公司在可再生能源、核能等领域的能力和全球影响力使其具备独特优势 [28] - 与Figure的交易是前瞻性投资，旨在学习并处于技术前沿，为整个组织带来益处，这被视为驱动广泛增长的趋势而非独立的新业务支柱 [29][30] 问题: 日本再保险协议的贡献和全球扩张野心 [31][32] - 英国Just Group交易预计明年初完成，将显著扩展养老金风险转移业务规模并提供长期低风险负债 [32] - 日本再保险协议是流动型交易，有潜力随时间推移而扩大规模，并可能与其他当地参与者合作，亚洲和日本是北美以外的重点市场 [32][33] 问题: 财富解决方案业务达到200个基点目标利差的时间框架以及净保险流量的演变 [36][37] - 200个基点的利差目标是中长期目标，需要时间逐步实现，公司采取杠铃式配置策略，平衡短期流动性和实物资产投资 [38] - 业务更关注股本回报率而非单一利差，当前15%以上的ROE符合长期目标 [38] - 净流出与总流入的比例预计将稳定在约三分之一左右 [39] 问题: Oaktree收购交易的构成及其对股票回购的影响 [40] - 交易对价已最终确定，约2.5亿美元为BN股票，其余为现金，BAM对价几乎全部为现金，这将不会影响公司更广泛的回购策略 [40] 问题: 保险业务利差的近期动态轨迹 [43] - 当前年金业务利差为165个基点，因公司坚持长期纪律性配置，随着将资金投入更具吸引力的实物资产机会，预计利差将逐步扩大 [44] - 业务以ROE为导向，对当前表现满意 [45] 问题: Just收购交易的进展及其财务和战略影响 [47] - 由于处于监管审批过程，无法讨论具体预估财务数据，交易正在推进中，Just在英国拥有良好的PRT发行记录，期望利用公司资本扩大规模 [48] 问题: 美国新核能投资的下行保护及投资策略 [52] - 800亿美元核电站项目通过Westinghouse进行，公司角色是提供设施交付、燃料和服务，类似于现有业务模式，投资将通过BGTF One进行 [52] - 在任何涉及资本投入的新项目中都将构建结构以提供强有力的下行保护 [54] 问题: 2026年及以后业绩报酬生成前景以及资产负债表与基金变现展望 [58] - 业绩报酬前景未变，2025年为过渡年，随着变现管道推进，预计2026年将出现阶梯式增长，随后2027年继续增长，2028年表现强劲 [59] - 基金和资产负债表上的资产变现独立进行，基金组合全球化多元化，资产负债表主要涉及美国办公和零售资产，资本市场活动正在回暖 [60][61] 问题: 房地产LP业务NOI显著增长的原因 [65][66] - LP投资组合业绩的增长主要由本季度的资产处置收益驱动 [66] 问题: 收购Oaktree后目标业绩报酬框架是否会提升 [67] - 收购Oaktree后将拥有更多业绩报酬合格资本，目标业绩报酬会增加，但调整幅度不会很大 [67] 问题: 不同经济环境对募资前景的影响 [71] - 在过去五年的不同市场环境下，对实物资产等另类投资的需求始终保持强劲，无论最终处于何种政策环境，对实物资产的需求预计将保持强劲 [71] - 在低名义收益率环境下，实物资产可能变得更具吸引力，存在上行潜力，但公司目前未因此改变既定计划 [73] 问题: 公司规模扩大后是否面临增长放缓的担忧 [77] - 当前AI基础设施、可再生能源等领域的机会规模巨大且质量优异，短期内未见部署机会短缺，中长期亦持乐观态度 [78] 问题: 财富解决方案业务年金收益和投资收益率略有下降的原因 [82][83] - 收益季度间小幅波动无显著异常，投资收益率下降主要因新流入资金暂时以现金形式持有，等待合适的实物资产投资机会，随着资金投入，利差将回升 [83][84]