核心财务表现 - 上半年核心净利润同比增长15% 符合预期 [1] - 上半年收入同比增长7% 略低于预期 [1] - 购物中心业务收入增长19% 毛利率提升6个百分点 [1] - 购物中心业务毛利贡献占比达68% 创历史新高 [1] 业务指引调整 - 2025财年收入增长指引下调至个位数 原为双位数 [1] - 维持核心净利润双位数增长指引 显示利润率改善预期 [1] 股东回报政策 - 公司宣布100%派息比率 [1] - 股息率达到5.1% [1] 市场表现与估值 - 目标价由45.27港元下调至43.86港元 反映盈利预测修订 [1] - 维持买入评级 [1] - 股价单日下跌9% 被认为提供良好入场机会 [1] - 投资吸引力包括高于同行的增长性、多元化业务布局及国企背景的高股息特性 [1]

（原标题：德基广场新成立2家商业发展公司，注册资本均为1亿） 企查查APP显示，近日，江苏德基时刻商业发展有限公司、江苏德基奥莱商业发展有限公司成立，法定 代表人均为吴铁民，注册资本1亿人民币，经营范围包含商业综合体管理服务、酒店管理、物业管理 等。企查查股权穿透显示，上述公司均由德基广场有限公司全资持股。 ...

**公司：华润置地** **行业：房地产、商业地产、资产管理** 核心财务与经营业绩 * 2025年上半年营业额949.2亿元，同比增长19.9% 股东应占净利润118.8亿元，同比增长16.2% 核心净利润100亿元，同比微降6.6%[3] * 开发销售型业务签约额1,103亿元，稳居行业前三 结算收入744亿元，结算面积321万平方米 结算毛利率提高3.2个百分点至15.6%[3][7][18] * 经营性不动产业务实现营业额121亿元 购物中心零售额1,101亿元，同比增长20.2%，同店增长9.4%[3][10] * 期末总资产规模11,487亿元 资产管理规模4,835亿元，较2020年底增长214亿元[4][13] * 总有息负债率40.7% 净有息负债率39.2% 现金储备1,202亿元[2][4] * 加权融资成本降至2.79%，创近十年新低[2][6] * 中期每股股息0.2元，与去年同期持平[6] 业务分项表现与进展 * 购物中心业务表现强劲，零售额同比增长20.2% 整体出租率97.3%，较2024年末提升0.2个百分点 场均日客流提升至4.8万人 会员数量大幅提升18.5%至7,237万人[10][20] * 写字楼业务实现租金收入8.2亿元，同比下降14.2% 但期末平均出租率维持在75%的行业优秀水平[11] * 酒店业务实现营业收入8.7亿元，同比下降16.3% 两费费率改善0.8个百分点至16.6%[12] * 租赁住房业务稳步发展，实现营业额4.15亿元，同比增长10% 累计在管项目69个，总规模8.5万间，稳定期出租率为95%[16] * 万象生活（轻资产管理业务）核心净利润增长15%至20.1亿元 管理在营购物中心125个，总管理面积1,356万平方米[3][14] * 生态圈要素业务（城市代建、文体场馆等）实现营业额24.6亿元 政府代建新签规模位列行业第一[17][31] * 文体场馆运营与管理业务实现营业额5.1亿元 赛事运营业务营业额破亿[14][15] 战略、转型与未来展望 * 坚持"3+1"一体化业务模式（开发销售型、经营性不动产、轻资产管理及生态圈要素业务）[9][19] * 积极推动向大资管业务战略转型 搭建轻资产管理平台和两个公募REITs平台[30][35] * 华润商业瑞泽REIT总市值突破百亿元，后复权收盘价较发行价上涨52% 华润有巢REIT后复权收盘价较发行价上涨73.9%[8][13] * 未来3-5年计划将REITs规模扩大至300亿到500亿之间 预计每年退出资产价值在50亿到100亿之间[36] * 聚焦高能级核心城市布局 一二线城市签约贡献超过九成，收入占比93%[7][18] * 构建"三好十二优"的"好房子"体系（好产品、好设计、好服务），以提升产品标准和核心竞争力[5][22] * 将ESG理念全面融入公司发展战略，目标促进绿色转型发展[19] 市场应对与风险管控策略 * 面对消费市场结构性变化，通过多元化品牌组合和业态融合应对 坚持高能级、全国化战略布局，已在全国25个高能级城市开业125个项目[20][21] * 为应对商业项目出表可能带来的租金收入影响，公司采取五大举措保障租金收入长期稳定 包括存量提效、新开业拓量、收并购补位、明确出表边界、合理管控出表节奏[31][32][34] * 对于现房销售趋势，认为长期将推动市场份额向头部企业集中，有助于优质企业复苏[39][40] * 下半年将保持量入为出的投资策略，聚焦核心区域寻找结构性投资机会 不追高，评估库存压力风险[41] 其他重要细节 * 公司市值保持内房股第一[3] * 经常性业务收入突破200亿，占比超过50%[8] * 2025年上半年新获取18个优质项目，均位于一二线高能级城市，转化率超过40%[41] * 优质商业地产的合理交易cap rate范围：一线和新一线城市为4.5%至6.5%，二三线城市为5.5%至7.5%[37] * REITs回收资金用途受严格监管，主要用于项目改扩建及存量资产收并购[38]

财务表现 - 营业总收入4.91亿元，同比下降5.18% [1] - 归母净利润7545.24万元，同比上升224.95% [1] - 第二季度营业总收入2.5亿元，同比下降5.43%，归母净利润2155.77万元，同比上升113.58% [1] - 毛利率23.27%，同比减11.23%，净利率14.01%，同比增357.54% [1] - 每股收益0.16元，同比增220.0%，每股净资产2.1元，同比减13.31% [1] - 销售费用、管理费用、财务费用总计1.29亿元，三费占营收比26.34%，同比减3.62% [1] - 管理费用变动幅度为-16.9%，因人工成本减少 [4] - 财务费用变动幅度为-7.99%，因个别项目终止导致未确认融资费用摊销减少 [5] 现金流状况 - 每股经营性现金流0.67元，同比减6.55% [1] - 经营活动产生的现金流量净额变动幅度为-6.55%，因部分受托运营项目应收服务费及其他款项付款账期拉长 [5] - 投资活动产生的现金流量净额变动幅度为192.68%，因赎回银行理财产品 [6] - 筹资活动产生的现金流量净额变动幅度为-54.31%，因分配股利 [7] - 货币资金/流动负债为32.33% [10] 资产与负债变动 - 应收账款同比增幅达42.45% [1] - 应收账款/利润达1116.26% [10] - 交易性金融资产变动幅度为-100.0%，因赎回银行理财产品 [2] - 应收款项变动幅度为25.6%，因部分受托运营项目应收服务费付款账期拉长及个别爬坡期项目政策灵活 [2] - 预付款项变动幅度为140.9%，因部分项目预付款项增加 [2] - 其他应收款变动幅度为-45.83%，因收回往来款 [2] - 长期应收款变动幅度为-26.24%，因融资租赁项目回款及新租赁准则影响 [2] - 使用权资产变动幅度为-9.22%，因正常摊销及个别项目终止 [2] - 应付账款变动幅度为-51.94%，因结算项目工程款 [3] - 应交税费变动幅度为-22.81%，因支付税款 [3] - 其他应付款变动幅度为-19.97%，因业绩补偿承诺变更 [3] - 应付职工薪酬变动幅度为-51.1%，因上年末计提绩效奖励 [3] - 租赁负债变动幅度为-8.2%，因个别项目终止 [3] 收益与回报指标 - 去年ROIC为3.68%，资本回报率不强 [8] - 去年净利率为-0.36%，产品或服务附加值不高 [8] - 上市以来ROIC中位数为16.65%，2024年ROIC为3.68% [8] 业务运营 - 营业收入下降因外部环境影响租户需求不振及公司盘整在管项目组合，部分项目到期不续 [4] - 公司聚焦高效益项目，稳步拓展新项目，积极维护存量租户 [2] - 商业模式主要依靠营销驱动 [9]

财务表现 - 营业收入4.91亿元 同比下降5.18% [1] - 归属于上市公司股东的净利润7545.24万元 同比增长224.95% [1] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润113.02万元 同比增长160.71% [1] 盈利能力 - 基本每股收益0.16元 [1] - 净利润增速显著高于营收增速 反映盈利能力结构性改善 [1]

核心利润分配方案 - 公司拟向全体股东每10股派发现金红利1.10元（含税）[1][2] - 不进行资本公积转增股本及送红股[2] - 分配总额维持不变 若总股本变动将调整每股分配比例[1][2] 财务数据基础 - 截至2025年6月30日 公司归属于上市公司股东的净利润为7545.24万元[1] - 母公司累计未分配利润达3.29亿元[1] - 分配基数以权益分派股权登记日登记的总股本为准[1][2] 决策程序安排 - 利润分配方案已经第五届董事会第十二次会议审议通过[1] - 方案需提交2025年第三次临时股东会审议批准[1] - 具体实施日期将在权益分派实施公告中明确[2]

零售市场表现与公司策略 - 香港整体零售销售额持续下滑 公司商场租金收入录得单位数字跌幅 [1] - 消费新常态下娱乐 一般零售及本地景点消费均受不同程度影响 该模式或成长期趋势 [1] - 公司积极调整策略 定期淘汰不受欢迎商户并引入新品牌以丰富顾客选择 [1] 商场运营状况 - 公司旗下所有商场出租率均达100% [1] - 凭借与铁路无缝连接及商场上盖住宅区带来的稳定客源 维持稳定客流 [1] - 餐饮板块占比从过去约20%提升至30% 未来比例有望继续上升 [1] 物业发展计划 - 优先推出屯门A16地段项目 面积达400万平方呎 [1][2] - 招标第一期地皮达数十万平方呎 涵盖逾千个住宅单位 不涉及商场部分 [2] - 第二个推出东涌项目 但销售部署可能随市场环境改变而调整 [1][2]

公司业务优势 - 资产坐标具备独特优势且股东架构稳定 [2] - 核心商管业务营收稳定且在北京市场具备领先优势 [2] - 归母净利润逐年增长且负债成本逐步下降 [2]

公司股权变更 - 滁州万达广场投资有限公司股东由大连万达商业管理集团股份有限公司变更为廊坊市泽瑞通科技有限公司全资持股[1] - 股权转让金额为1000万元人民币 对应100%股权比例[1] - 公司法定代表人由图表变更为郝莉萍[1] 管理层调整 - 高级管理人员变更为常晓东担任监事 郝莉萍担任董事 王璐璐担任经理[1] - 2025年3月17日曾进行过管理层调整 涉及吴华 侯鸿军 沈俊峰等人员变更[1] 工商登记事项 - 公司于2025年7月24日完成章程备案[1] - 单日累计完成4项工商变更登记 包括投资人 法定代表人 高级管理人员及章程备案[1]

永旺退出北京市场 - 永旺梦乐城北京丰台购物中心将于2025年9月30日正式结束运营 [2][5] - 永旺退出运营后北京再无永旺项目 丰台店此前为北京唯一永旺梦乐城 [2] - 昌平区永旺梦乐城于2023年关闭 丰台店于2015年开业 [2] 项目经营权变更 - 北京南极星投资管理公司收回租赁经营权并移交至全资子公司北京鑫嘉汇商业管理有限公司 [4][5] - 自2025年10月1日起项目正式更名为"鑫嘉汇购物中心"并持续正常营业 [4][6] - 北京鑫嘉汇商业管理有限公司已完成与场内合作品牌的交接与换签 [6] 项目改造计划 - 鑫嘉汇购物中心定位"家庭欢聚场" 启动空间升级与品牌焕新两大工程 [4] - 将对外广场与内部设施进行升级改造 提升顾客舒适度与游逛度 [4] - 计划引入更多运动、亲子与餐饮新品牌以丰富业态 [4] 运营主体背景 - 北京南极星投资管理公司为村集体经济所有制企业 [9] - 企业组建专业商管团队运营大型商业综合体 [9] - 此次变更旨在为购物中心带来新面貌与新活力 [9]