REITs市场近期表现与热度 - 近期REITs成为资产界关注焦点，吸引大量投资者和理财资金，期望通过打新提高收益率[1] - 今年以来新上市的15只REITs中，有9只在上市首日触及30%涨停，14只涨幅达到或超过20%，仅1只涨幅低于20%[2] - 6月份以来，有67%比例的新发行REITs网下认购倍数超过200倍，其余认购倍数也超过100倍，显示机构追捧热度极高[2] REITs产品定义与核心机制 - REITs本质是资产上市，发行人将有稳定收入的项目资产打包上市，投资者通过购买基金份额持有资产所有权或经营权，并分享项目收益[1] - 产品强制要求每年将项目90%的可分配收益分配给投资者[1] - 租赁类REITs相当于投资者共同出资购买房产成为“包租公/婆”，并按份额比例分享租金收入[1] REITs市场走热的核心驱动因素 - 利率持续下行，国有大行存款利率已降至1.7%以下，市场面临高收益“资产荒”[1] - 在此背景下，能够提供稳定分红且收益不低的REITs项目受到资金追捧[1] 个人投资者参与REITs打新的方式与技巧 - 参与前需在证券公司APP开通REITs交易权限，路径通常为：首页“业务办理” -> 找到“基础设施基金” -> 签署风险揭示书[2] - 开通后，在交易页面的“场内基金”栏目下，可查看“即将发售”、“正在发售”等状态的REITs基金进行认购[5] - 投资者可提前在如东方财富网等网站的新股申购栏目下的REITs板块，查看即将发售基金的起始日与截止日[6] - 认购火爆时建议在发售首日认购，深交所采用“末日比例确认”，首日未超额则可获100%配售；上交所实行“全程比例配售”，但首日售罄可能提前结束发行[6] - 认购门槛较低，沪市最低1000元起，深市最低1000份起[8] REITs的产品类型与投资特性 - REITs兼具股性和债性，波动幅度介于股票和债券之间[7] - **产权类REITs**：投资者获得项目所有权，成为项目公司股东，主要收入为租金，价值取决于资产价值和分红，股性更强，可能获得资产增值收益[7] - **特许经营权类REITs**：以收费为主要收入来源，现金分派率通常较产权类稍高，债性更强，因其特许经营权有期限，到期后资产价值可能归零，每年现金分派中包含分红和部分本金返还[7][8] REITs打新策略与市场观察 - 许多资深投资人建议打新投资者不要“恋战”，上市首日即可卖出以赚取一二级市场价差[7] - 可通过发售公告中公布的网下投资者拟认购倍数来预判发行热度，倍数越高说明越受机构追捧[7] - REITs上市首日跌破发行价的比例较低，目前破发比例仅为5.3%[7] - 机构投资者方面，保险资管、券商资管、私募基金及银行理财子公司（如宁银理财、建信理财）等多类机构均参与网下配售[7] REITs的优缺点分析 - **优点**： - 提供稳定分红，主要投资于能产生稳定现金流的底层资产，每年至少分红一次，去年不少REITs分红次数超过3次，最多达5次[8] - **缺点**： - 市场火爆时获配比例可能不高，需要较大资金量才能获得较多份额；市场遇冷时则有跌破发行价的风险[9] - 二级市场流动性较差，交易活跃度不高，主要由机构参与[9] - 近期REITs二级市场有所下跌，需注意市场降温可能对打新收益产生影响[9]