智通财经APP获悉，中金发布研报称，市场当前仍处于8月底以来的震荡期，大幅上行的制约来自成交较快上涨、涨幅较大之后资金获利了结的动机，后 续表现可能需要新的催化因素，资金面多个重要变化共振使得前期市场资金热度较高，市场难以明显回调，下行风险较小。中期维度，全球货币秩序加速 重构，美元资产的安全性下降，人民币资产将继续获得重估，这意味着市场上涨根基并未动摇。 图表1：6月23日以来A股的上涨行情中，结构分化特征显著，仅有少数行业跑赢大盘指数 资料来源：Wind，中金公司研究部 一、 产能周期视角 产能周期视角寻找拐点型行业和弹性行业仍有意义。持续跟踪各行业的产能周期变化，并寻找实现产能出清和需求改善的弹性机会，在过去市场低迷时期 取得良好的超额收益。但是自去年9月市场转为上涨以来，投资者风险偏好提升并重点配置高景气行业，该策略的优势有所下降。但该策略对于寻找基本 面预期拐点行业有较好的效果，例如2023年的通信设备、商用车和航海装备，2024年一季报的消费电子和元件，2024年三季报的锂电池，都是从产能周期 视角识别的重点行业。在当下高度共识的行业之外，拐点型行业或者具备业绩改善弹性的行业，具备较好的配置价值。 ...

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2][4][179] 报告的核心观点 - 房地产业是国民经济支柱产业，地产链影响广泛 本轮周期政策宽松，基本面深度调整后需求将逐步复苏 开工端降幅深、后续弹性大 竣工端下行但二手房表现好，C 端竣工链有优势 预计政策推动房地产止跌回稳，优质房企进入底部拐点，经营模式转向制造业，迎接 PB - ROE 向上突破 [4][179] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 房地产业是支柱产业，产业链庞大，对金融系统稳定性影响深远 房地产开发周期长，涉及行业多 报告从基本面和股价角度剖析指标关联度和股价驱动因素，预判投资契机 [14] 1. 房地产：地产指标相互勾稽，前端筑底、后端弱 - **开工**：开工滞后拿地 6 - 9 个月 2017 年后拿地到开工传导关系变化受移动平均影响 预计 2025 年开工同比 - 15.1%，2026 年起底部复苏且更有弹性 [19][24] - **竣工**：竣工滞后新开工 2.5 年 2018 - 2020 年传导关系受多种因素影响延长 预计 2025 年竣工同比 - 20.0%，中期仍偏弱 [25][29] - **施工**：施工由开工和竣工拟合，偏滞后 2021 年净复工强，2022 - 2024 年走弱 预计 2025 年施工面积同比 - 10.5%，中期有下行压力 [30][38] - **投资**：投资由施工和拿地拟合，偏滞后 土地购置费与土地成交金额相关，2018 年起与预期背离 预计 2025 年房地产投资同比 - 11.0%，中期有下行压力 [40][51] - **销售**：短期销投分化，长期同步化 2014 - 2018 年销售领先拿地，2018 年后再次同步 预计 2025 年销售面积同比 - 4.5%、销售金额同比 - 6.5%，2026 年弱复苏 [52][56] - **小结**：目前前端弱、后端稳，后续前端筑底、后端弱 销售前瞻性强，拿地领先开工 6 - 9 个月，开工领先竣工 2.5 年 [57][61] 2. 产业链：地产链经济影响大，内部相互紧密关联 - **工程机械**：挖机和地产新开工强相关 2013 - 2015 年、2016 - 2018 年、2020 年、2024 年挖机与开工增速有差异，与挖机自身周期等因素有关 [65] - **建筑材料**：螺纹钢与新开工、施工及基建投资拟合好 铝合金与施工周期有关但扰动多 水泥与施工、基建投资拟合佳 玻璃从提前竣工到同步 五金/工具和基础建材与竣工和二手房成交相关 [69][87] - **家居消费**：空调、冰箱、洗衣机与竣工强相关，2020 年后与二手房成交趋势更一致 乘用车与竣工相关，滞后时间从 1.5 年调整为 1 年 [91][100] - **燃料能源**：动力煤销量与新开工相关，2020 年后趋势背离，源于火电产量及基建投资拉动 [102] - **小结**：产业链贯穿地产全流程，可相互佐证趋势科学性 工程机械、建筑材料、家居消费、燃料能源各指标与房地产不同环节相关 [109][110] 3. 周期复盘：需求强弱、库存高低决定前后端弹性 - **周期复盘** - **2008 - 2010 年**：政策强刺激，基本面“V 型”反转 各板块行情启动一致，产业链持续性强 开工和竣工链行情延续性和弹性更好 [116][126] - **2011 - 2013 年**：政策温和刺激，基本面销好于投 房地产及竣工链启动一致，竣工链延续性好 开工链基本无收益 [129][142] - **2014 - 2017 年**：政策强刺激，高库存下开工链弱弹性 房地产板块行情启动早，产业链在销售见底后出现 竣工链启动一致、持续性好，开工链表现一般 [145][157] - **规律小结**：政策强催化 + 行业库存低位，各板块相对收益启动一致，产业链持续性好 政策强催化 + 行业库存高位，地产及竣工链收益佳，开工链一般 政策温和催化 + 行业库存上行，地产及竣工链有收益，开工无收益 [159][160] - **当前周期**：政策持续放松，供需均需修复 房地产板块β行情弱，产业链平淡 后续修复顺序为销售、拿地和开工、后端链条 地产结构性行情明显，开工链超跌后弹性好，竣工链依赖二手房成交 [161][168] - **投资脉络** - **各产业链探讨**：2010 - 2024 年房地产产业链 PE - ttm 中枢 25.5 倍，2025 年 5 月略高于均值 存量时代，优质公司α收益强 [169] - **地产链探讨**：优质房企有望进入底部拐点，转向制造业模式 开工链超跌后有望反弹 竣工链依赖二手房成交，C 端公司表现或更好 [175][178] 4. 投资分析意见：周期往复，大浪淘金，胜者为王 - 维持“看好”评级，推荐产品力房企（建发国际、滨江集团等）、二手房中介（贝壳 - W 等）、物业管理（华润万象、招商积余等）、低估值修复房企（新城控股、越秀地产等） [179]

机构赚钱效应 - 基金重仓50相对占优，如基金重合50指数本周收益为 -0.24%，北向重仓小幅跑赢基金重仓，北向重合指数本周收益为 -0.68%[4][6][10] 市场动速 - 风格轮动速度显著下滑，行业轮动速度小幅震荡[6][7] 行业板块 - 金融板块涨幅居前，超额全A逾2%，金融红利相对行业基准有小幅超额，金融红利指数（全收益）本周收益为1.40%[6][7][20] 风格跟踪 - 超大盘、低估值占优，如长江超大盘指数本周收益为 -0.08%，长江低估值指数本周收益为1.70%，PB - ROE表现不俗，长江PB - ROE指数本周收益为0.50%[6][23][25] 主题热点 - REITs系列、数字货币涨幅靠前，REITs全指本周收益为0.81%，长江数字货币指数本周收益为3.27%[6][7][27] 风险提示 - 基于历史数据统计不代表未来表现，策略可能因市场等因素失效，不构成投资建议[29]