行业投资评级 - 对房地产开发行业评级为“增持” [7] - 对房地产服务行业评级为“增持” [7] 报告核心观点 - 中央在2026年开年即发文强调改善和稳定房地产市场预期，表明对地产预期管理的重视度进一步提升，传递了积极信号，针对预期的对症下药有望加速市场回稳 [1] - 报告看好“三好”房企、优秀运营商、港资房企、高分红物管公司的投资机遇 [1] - 预期管理是2025年以来中央多次强调的重要工作，此次开年发文表明今年稳定房地产市场预期、防范预期失序的迫切性 [2] - 稳定预期的关键在于保持政策力度、做好供给管理、加强信息和舆论引导，其中“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足”最为重要 [3] - 房地产传统发展模式已走到尽头，但其在国民经济中的重要性并未下降，考虑到上下游影响，房地产仍然是支撑国民经济的基础产业 [4] - 房地产转型发展空间依然十分广阔，开发销售之外的住房服务、二手房交易、房地产资产管理等领域发展潜力巨大 [4] - 近期地产政策和重要表述持续践行“着力稳定房地产市场”的思路，政策若能继续围绕“预期”对症下药，或将加速市场回稳 [5] 重点推荐公司及观点 - **龙湖集团 (960 HK)**：目标价15.21港元，评级“买入” [9][11]。作为深耕商业+地产的龙头，聚焦开发、运营、服务三大板块，公司价值存在低估，主要体现为商业地产的重定价空间、科技赋能下的服务业务成长性以及市场出清格局下的开发修复动能 [12]。调整2025-2027年EPS预测至0.52/0.68/1.04元 [12]。 - **绿城中国 (3900 HK)**：目标价13.69港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年归母净利润同比下滑90%至2.1亿元，但销售表现优于行业TOP10平均，且拿地力度明显加大，未来有望带动盈利修复 [12]。预计2025-2027年EPS为0.45/0.48/0.57元 [12]。 - **中国海外发展 (688 HK)**：目标价19.08港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年归母净利润同比下滑17%至86亿元，但公司开发业务规模与运营优势仍保持行业领先，土储资源充裕优质 [12]。调整2025-2027年EPS至1.39/1.48/1.60元 [12]。 - **招商蛇口 (001979 CH)**：目标价12.79元，评级“买入” [9][11]。2025年第三季度营收382.81亿元，同比增长43.18%，归母净利润10.49亿元，同比下滑11.38% [13]。公司投拓有力，融资优势凸显 [13]。小幅下调2025-2027年EPS至0.45/0.47/0.55元 [13]。 - **绿城服务 (2869 HK)**：目标价6.56港元，评级“买入” [9][11]。公司重申维持2025年业绩指引不变，现金优先考虑分红和回购 [13]。维持2025-2027年EPS为0.30/0.36/0.43元的盈利预测 [13]。 - **招商积余 (001914 CH)**：目标价15.68元，评级“买入” [9][11]。2025年1-3季度营收139.4亿元，同比增长15%，归母净利润6.9亿元，同比增长11% [13]。维持2025-2027年EPS为0.88/0.98/1.08元的盈利预测 [13]。 - **领展房产基金 (823 HK)**：目标价50.59港元，评级“买入” [9][11]。作为香港首家上市REIT，核心资产聚焦本地必选消费场景，总估值约2258亿港元 [13]。预计2026-2028财年DPU为2.67/2.70/2.73港元 [13]。 - **建发国际集团 (1908 HK)**：目标价21.60港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年归母净利润同比增长11.8%至9.1亿元，业绩超预期主要得益于结转项目毛利率改善及结转权益比例提升 [13]。调整2025-2027年EPS至2.06/2.29/2.49元 [13]。 - **新城控股 (601155 CH)**：目标价18.90元，评级“买入” [9][11]。2025年第三季度营收122.71亿元，同比下滑30.51%，归母净利润7901.05万元，同比下滑42.09% [13]。公司商业运营稳健发展，现金流压力得以纾解 [13]。维持2025-2027年EPS为0.37/0.44/0.53元 [13]。 - **华润置地 (1109 HK)**：目标价36.45港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年收入949亿元，同比增长19.9%，核心净利100亿元，同比下滑6.6% [14]。公司经常性业务持续贡献稳定增长，核心利润占比显著提升 [14]。调整2025-2027年EPS至3.59/3.70/3.96元 [14]。 - **滨江集团 (002244 CH)**：目标价13.18元，评级“买入” [9][11]。2025年1-3季度营收655.1亿元，同比增长61%，归母净利润23.9亿元，同比增长47% [14]。公司在杭州具备显著的深耕优势，有望率先受益于核心城市房地产市场复苏 [14]。预计2025-2027年EPS为0.91/0.94/1.03元 [14]。 - **新鸿基地产 (16 HK)**：目标价111.51港元，评级“买入” [9][11]。公司是香港最大地产开发商之一，截至2025财年末在香港和内地合计拥有约1140万平米权益土储 [14]。预测2026-2028财年核心EPS分别为7.70/8.18/9.28港元 [14]。 - **华润万象生活 (1209 HK)**：目标价46.60港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年核心净利润20.1亿元，同比增长15%，符合公司指引 [14]。中期以核心净利润计算的派息率达到100% [14]。维持2025-2027年核心EPS为1.77/2.01/2.28元的盈利预测 [14]。 - **中国金茂 (817 HK)**：目标价1.81港元，评级“增持” [9][11]。2025年上半年归母净利润11亿元，同比增长8% [14]。公司开发业务销售额逆势实现增长，新获取项目的利润兑现度较高 [14]。调整2025-2027年EPS至0.10/0.10/0.11元 [14]。

行业投资评级 - 投资评级为“看好”，并维持该评级 [12] 报告核心观点 - 改善和稳定房地产市场预期具备战略意义，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题 [5] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [5] - 当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间 [5] - 政策预期改善有助于短期提振股票估值，但持续性有赖于产业升级、完善分配等关键中长期问题的解决 [3][9] - 阿尔法机会需要关注高价地去化和降地价补货进展 [3][9] 政策动态总结 - **中央政策**：优化个人销售住房增值税政策，个人出售购买不足2年的住房，增值税率从5%降至3%，按3%征收率全额缴纳；出售购买2年及以上住房免征增值税 [7][16] - **中央政策**：住建部发布提升住房品质意见，目标到2030年房屋品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”，并形成支撑住房品质提升的完整体系 [7][16] - **地方政策**：深圳发布“十五五”规划建议，明确提出推动房地产高质量发展，房地产投资将向保障房和改善性商品房两侧发力，加快构建房地产发展新模式 [7][16] - **高层信号**：求是杂志刊文强调房地产的金融属性及其在国民经济和居民财富中的重要地位，指出预期管理对稳定房市的关键作用，建议政策端一次性给足以改善预期 [3][9] 市场表现与数据总结 - **板块表现**：本周（2026年1月2日当周）长江房地产指数下跌0.08%，跑赢沪深300指数0.50个百分点，在32个行业中排名第13位 [6][15] - **新房销售**：37个样本城市新房成交面积四周滚动同比为-39.2%，较前一周收窄3.8个百分点；年初至今累计同比为-65.5% [8][18] - **二手房销售**：17个样本城市二手房成交面积四周滚动同比为-26.6%，较前一周收窄5.7个百分点；年初至今累计同比为-83.6% [8][18] - **月度数据**：12月，37城新房成交面积当月同比-39.0%，17城二手房成交面积当月同比-27.6%，12城新房及二手合计成交面积当月同比-36.1% [8][27][36] 行业分析与投资建议 - **周期判断**：行业止跌回稳面临压力，核心城市房价快速补跌，中低线城市存在供给过剩问题 [9] - **核心问题**：核心城市主要问题在于房价/租金、房价/收入等估值指标偏高，解决高估值问题需依靠收入增长预期提振或降低名义房贷利率 [9] - **结构性机会**：报告建议重视具备轻库存、好区域和强产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管公司 [5] - **政策工具**：定向降低名义房贷利率面临较多约束，关键问题在于需要结构性的财政或货币工具 [3][9]