行业投资评级 - 投资评级为“看好”，并维持该评级 [12] 报告核心观点 - 改善和稳定房地产市场预期具备战略意义，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题 [5] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [5] - 当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间 [5] - 政策预期改善有助于短期提振股票估值，但持续性有赖于产业升级、完善分配等关键中长期问题的解决 [3][9] - 阿尔法机会需要关注高价地去化和降地价补货进展 [3][9] 政策动态总结 - 中央政策：优化个人销售住房增值税政策，个人出售购买不足2年的住房，增值税率从5%降至3%，按3%征收率全额缴纳；出售购买2年及以上住房免征增值税 [7][16] - 中央政策：住建部发布提升住房品质意见，目标到2030年房屋品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”，并形成支撑住房品质提升的完整体系 [7][16] - 地方政策：深圳发布“十五五”规划建议，明确提出推动房地产高质量发展，房地产投资将向保障房和改善性商品房两侧发力，加快构建房地产发展新模式 [7][16] - 高层信号：求是杂志刊文强调房地产的金融属性及其在国民经济和居民财富中的重要地位，指出预期管理对稳定房市的关键作用，建议政策端一次性给足以改善预期 [3][9] 市场表现与数据总结 - 板块表现：本周（2026年1月2日当周）长江房地产指数下跌0.08%，跑赢沪深300指数0.50个百分点，在32个行业中排名第13位 [6][15] - 新房销售：37个样本城市新房成交面积四周滚动同比为-39.2%，较前一周收窄3.8个百分点；年初至今累计同比为-65.5% [8][18] - 二手房销售：17个样本城市二手房成交面积四周滚动同比为-26.6%，较前一周收窄5.7个百分点；年初至今累计同比为-83.6% [8][18] - 月度数据：12月，37城新房成交面积当月同比-39.0%，17城二手房成交面积当月同比-27.6%，12城新房及二手合计成交面积当月同比-36.1% [8][27][36] 行业分析与投资建议 - 周期判断：行业止跌回稳面临压力，核心城市房价快速补跌，中低线城市存在供给过剩问题 [9] - 核心问题：核心城市主要问题在于房价/租金、房价/收入等估值指标偏高，解决高估值问题需依靠收入增长预期提振或降低名义房贷利率 [9] - 结构性机会：报告建议重视具备轻库存、好区域和强产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管公司 [5] - 政策工具：定向降低名义房贷利率面临较多约束，关键问题在于需要结构性的财政或货币工具 [3][9]