政策调整核心内容 - 上海于8月25日优化调整房地产市场政策 涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等方面 为2025年首次调整 [1][3] - 政策采用"核心区严控、郊区松绑"差异化策略 外环外限购大幅松绑 力度超过北京 [3][19] - 主要调整包括：外环外不限购套数、单身按家庭执行限购、公积金额度提高、商贷利率统一、房产税减免 [4][5] 限购政策调整 - 符合条件的户籍家庭和社保满1年非户籍家庭在外环外购房不限套数 [4][6] - 成年单身人士按居民家庭执行限购政策 户籍单身可在外环内购买2套住房 [4][6] - 非户籍单身人士：外环外社保满1年不限套数 外环内社保满3年限购1套 [4][6] - 非户籍多子女家庭持居住证且积分120分+社保满3年 在外环内可购3套住房 [6] 公积金政策优化 - 公积金贷款额度最高上浮15% 多子女家庭首套可叠加计算 最高贷款额度达216万元 [7][8] - 实施"又提又贷"政策 直接缓解购房者首付压力 [7] - 购买二星级及以上绿色建筑住房：首套额度184万元 多子女家庭216万元；二套额度149.5万元 [8] 住房信贷与税收政策 - 商业贷款不再区分首套二套 统一利率水平 [9] - 以100万元贷款30年期计算 按3.05%利率 月供减少220元 [9] - 非户籍家庭首套住房暂免征收房产税 二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除 [4][5] 市场影响与库存状况 - 外环外为新房供应主力 2025年前7月成交188.31万平方米 占比54.39% [13] - 截至2025年7月末 上海新建商品住宅库存面积733.21万平方米 去化周期13.3个月 [16] - 外环外库存面积561.65万平方米 占比76.6% 去化周期17.6个月 远高于外环内的7.3个月 [16] - 2024年政策调整后市场反应显著：2024年6月新房成交79.89万平方米环比增63.49% 12月达80.79万平方米为近一年新高 [10] - 2025年二季度市场转弱：7月新房成交面积同环比分别下降25.27%和28.48% 平均去化率41%较上月下降9个百分点 [10]

限购政策调整 - 上海外环外住房限购自2025年8月26日起取消套数限制 符合条件的沪籍家庭和连续缴纳社保或个税满1年的非沪籍家庭均可不限购 [2][4] - 成年单身人士视同家庭执行限购政策 沪籍居民在外环内限购2套住房 非沪籍需连续缴纳社保或个税满3年方可在外环内限购1套住房 [2][4] - 政策力度超过北京 外地社保年限要求1年而非北京的2年 显著扩大合规购房者基数 [2][4] 房产税政策优化 - 非沪籍家庭购买首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后给予人均60平方米免税面积扣除 [5] - 房产税优惠政策自2025年1月1日起实施 按年征收 [5] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15% 首套最高额度从160万元提升至184万元 多子女家庭首套额度从192万元提升至216万元 [6] - 二套公积金贷款最高额度从130万元提升至149.5万元 支持提取公积金支付首付款且不影响贷款额度计算 [6] 商业贷款利率机制调整 - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套 统一利率定价以减轻居民购房利息负担 [7] 政策影响与战略目标 - 政策通过"核心区严控 郊区松绑"差异化策略缓解外环外高库存板块去化压力 同时服务于人口疏解和区域协同战略目标 [4][7] - 一线城市限制性政策松动后市场反应良好 此次调整有助于释放郊区购房需求 实现房地产市场平稳健康发展与城市可持续增长的双赢 [7]

北京楼市新政核心内容 - 北京出台楼市新政 放宽五环外限购政策并加大公积金贷款支持力度 包括优化首二套房认定标准 提高二套房公积金贷款额度至100万元 降低二套房首付比例至30% [1][2] - 新政后购房者置业成本显著降低 以房屋总价400万元 公积金贷款100万元30年为例 首付款最高减少60万元 利息减少13.38万元 月还款减少594元 [1][3] - 政策自8月9日起施行 北京地区银行已跟进执行 北京成为政治局会议后首个出台楼市新政的一线城市 [1][2] 公积金政策具体调整 - 首二套房认定标准优化：借款申请人在北京市无住房且全国无公积金贷款或仅使用过1次并结清 执行首套贷款政策 [2] - 二套房公积金贷款额度提高至100万元 最低首付比例统一降至30%（原五环内35% 五环外30%） 贷款利率由3.075%降至2.6% [2][3] - 每缴存一年公积金可贷款额度由10万元提高至15万元 申请120万元贷款所需缴存年限从11年1个月缩短至7年1个月 [3] 政策覆盖范围扩展 - 支持多子女家庭及绿色发展的二套房公积金贷款额度最高上浮40万元至140万元 首套房最高额度160万元 [3] - 提取公积金支付首付款可与公积金贷款同时申请 试点租房提取业务覆盖范围扩展至全市 试点房源由4万套增至33万套 [3][4] 行业政策趋势 - 一线城市限购政策优化预期强化 广州拟推进"商转公"政策 存量房贷利率可从3%以上降至2.6% 深圳等超30个市(区)已出台提取公积金支付首付款政策 [6][7] - 北京1-7月新建商品住宅销售五环外占比超80% 二手房五环外占比超50% 新政将促进郊区市场活跃和改善需求释放 [7][8] - 政策采用"核心区严控 郊区松绑"差异化策略 有助于缓解库存压力并服务于人口疏解战略 7月北京楼市出现转弱迹象但新政后咨询带看量已明显增加 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 当前纯碱期货价格受政策和检修因素支撑保持偏强态势 长期来看8月远兴二期280万吨产能预计投产将增加市场供应 期货价格或面临估值承压 若库存拐点出现也可能引发价格回调 需警惕远兴产能释放加速或库存回升带来的空头反扑风险 [12] 根据相关目录分别进行总结 期货市场 - 2025年7月23日纯碱期货承压回调 其中纯碱2509（SA509）开盘价1376元/吨 最高价1394元/吨 最低价1300元/吨 收盘价1338元/吨 较上一交易日结算价上涨9元/吨 涨幅0.68% 成交量330.7万手 较上日增加19.7万手 持仓量103.7万手 较上日减少3.73万手 [2] - 展示了纯碱2508、纯碱2509、纯碱2601合约的开盘、最高价格 [5] 现货市场 - 展示了7月22日和7月23日国内不同规格纯碱的价格及涨跌值 [6] 影响因素 - 政策预期如建材行业稳增长方案、房地产“因城施策”等 叠加低库存驱动市场情绪升温 [7] - 供应端周产量56.88万吨 环比增长0.61% 但夏季检修导致供应收缩 且远兴新增产能释放进度不及预期 需求端浮法玻璃日熔量16.80万吨 环比增长0.76% 重碱刚需采购增加 [8] - 今日期货品种纯碱2509（SA509）合约价格偏离5日均线 或有技术性修复需求 但趋势指标仍维持多头信号 表明短期趋势仍向上 但修复需求可能导致价格出现一定程度的回调 [9] 行情展望 - 当前纯碱期货价格受政策和检修因素支撑保持偏强态势 长期远兴二期产能8月投产或使价格面临估值承压 库存拐点出现也可能引发回调 需警惕远兴产能释放加速或库存回升带来的空头反扑风险 [12]