市场发展现状 - 截至8月底中国基础设施REITs市场已上市73只产品 其中6只完成扩募 累计发行规模1986亿元 总市值2188亿元[2] - 市场覆盖交通 能源 供热 环保 仓储物流 产业园区 数据中心 租赁住房 水利 消费基础设施等资产类型 成为亚洲第一大公募REITs市场[2] - 北京市已发行13单项目募集资金超311亿元 覆盖6大领域 上海市有9单项目上市总募资170亿元 原始权益人包括央国企和民营企业[5] 常态化申报政策导向 - 政策要求加快成熟资产类型项目常态化申报 重点推动收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等项目[2] - 加大供热 水利 数据中心等潜在发行空间较大资产类型的组织力度 鼓励申报基金规模较大的项目[2] - 持续扩围扩容可发挥盘活存量资产 提高资源配置效率 促进投融资循环等作用[2] 新资产类型拓展 - 政策积极研究铁路 港口 特高压输电 通信铁塔 市场化租赁住房 文化旅游 专业市场 养老设施等新资产类型发行路径[6] - 铁路与港口企业存在通过REITs优化融资结构的客观需求 中国拥有全球最大高铁网和众多港口 可提供巨大资产储备[7] - 北京市储备库有34个项目涉及资金超800亿元 正挖掘养老和新基建领域项目 上海市保租房项目总投资约2000亿元 预计可盘活资产近3000亿元[7][8] 民营企业参与支持 - 政策明确支持民间投资项目发行上市 民营企业可通过REITs获得高效低成本融资[9] - 北京市已上市项目中3单为民营企业项目 上海市项目原始权益人包括民营企业[5] - 民营企业发行REITs对加快民营经济发展有重大实质性意义[9] 项目质量与资金管理 - 要求优质高效做好项目把关 对净回收资金占发售基金总额比例较高的项目优先推荐[9] - 主管部门通过制度设计平衡创新与风险 为原始权益人提供规范化发行框架 保障投资者利益和市场秩序[9] - 数据中心REITs底层资产实现连续三年100%签约率和99%以上上架率 收益稳定特点与长期资本诉求高度契合[3]

报告行业投资评级 - 行业评级为买入，前次评级也为买入 [4] 报告的核心观点 - 政策端再提将REITs纳入沪深港通标的，持续推进市场扩围扩容；4月C - REITs综合收益指数上升但市场热度回落，总市值规模因分红下滑致市场分派率微涨 [4] 根据相关目录分别进行总结 一、政策梳理及市场展望 （一）政策梳理 - C - REITs市场建设政策包括再提REITs纳入沪深港通标的和推进REITs扩围扩容；基础设施行业政策支持燃煤发电领域REITs；各地政策强调支持民营、水利、物流、消费、文旅领域发行REITs [12][13] （二）C - REITs市场发行与后续计划展望 - 截至25年4月30日，17单项目处交易所审核阶段，除中金厦门安居保租房REIT未披露外，其余项目规模合计280.25亿元，首发项目是主力 [15] - 截至4月末，100家发起人进入招募REITs发行联合体流程，较3月增长3家，能源水利、产业园区两类资产储备较多 [16] 二、行情回顾 （一）C - REITs市场概况 - 截至2025年4月30日，C - REITs市场总规模达1895.67亿元，环比上升35.32亿元，增幅1.90%；4月末流通盘市值达887.36亿元，环比上升27.77亿元，增幅3.23%；4月新发1单项目，发行规模32.90亿元 [21] - REITs市场总体在25 - 28年有大量基金份额逐步解禁，推动流通盘规模上涨；25年Q1有6单项目解禁，解禁规模72.32亿元，Q2有3单项目解禁，解禁规模59.69亿元，预计25年全年解禁规模369.24亿元 [34] （二）行情走势 - 2025年4月C - REITs综合收益指数月度上涨1.35%，跑输沪深300指数，跑赢中债新综合；市场交易总量28.45亿份，环比减少3.19亿份，降幅10.54%；日均换手率0.73%，较3月下降0.08pct [39] - C - REITs从2021年6月上市至今，综合收益指数上升18.84%，跑赢同期股指表现，但不及国债指数；4月成交额123.52亿元，较3月上升4.74亿元 [46] - C - REITs与沪深300、上证指数、上证50、深证成指呈较弱正相关，同债市正相关；25年4月，C - REITs走势同沪深300相关性稳定在0.30水平震荡，同中债新综合指数相关性小幅下滑，月末为0.13 [49][50] - 4月不动产板块REITs行情上升2.40%，红利板块的消费和保租房板块上涨明显，周期板块中产业园区板块下跌2.13%，物流设施板块上涨1.28%；特许经营权板块REITs行情上升0.34%，高速公路板块上涨0.84%，水电环保板块持平，新能源板块下跌1.12% [53][54] （三）25年4月各板块分派率 - 25年4月消费REITs分派率降至5%以内，产业园区和仓储物流REITs多数项目分派率维持稳定，保租房REITs板块分派率下行，处于2.5% - 3.2%；不动产REITs中分派率最高的为金隅产园REIT，分派率5.6% [66] - 除去用招募说明书预测值计算的项目，特许经营权中宁波交投REIT分派率最高，为18.1%；水电公用板块济南供热REIT分派率最高，为18.5%，环比下降0.3pct；新能源中京能光伏REIT最高，为9.4%，环比下降0.8pct [70] - 25年4月末，C - REITs市场分派率为6.78%，较3月末上升0.03pct；不动产REITs分派率4.08%，环比上升0.06pct，特许经营权REITs分派率8.82%，环比上升0.12pct [75][80] （四）综合收益 - 截至4月30日，C - REITs分红收益约占综合收益的9.83%，较上月有所上升，主要系4月分红较多 [85]