基金募集情况 - 中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金募集期间净认购金额为10.88亿元人民币，认购资金在募集期间产生利息561.98万元人民币 [1][2] - 基金募集份额合计4亿份，有效认购总户数为43,268户 [1][2] - 募集资金于2025年6月16日划入基金托管专户，验资机构为信永中和会计师事务所 [2] 基金管理团队 - 基金由周嘉辰、王顺征、石健行三位基金经理共同管理，三人均具备5年以上基础设施项目投资或运营管理经验 [1] - 周嘉辰现任中金基金管理有限公司创新投资部副总经理，曾任职中信证券股份有限公司投资银行管理委员会 [1] - 王顺征现任中金基金管理有限公司创新投资部高级经理，曾任职万国数据服务有限公司运营风控经理 [1] - 石健行现任中金基金管理有限公司创新投资部经理，曾任职华夏幸福基业股份有限公司财务主管、预算高级经理 [1] 基金监管信息 - 基金募集申请获中国证监会核准，文号为证监许可〔2025〕1031号 [2] - 基金募集期间为2025年6月10日至2025年6月11日 [2]

基金产品信息 - 基金名称为创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 场内简称为直农REIT 基金简称为创金合信首农REIT 基金主代码为508039 [2] - 基金运作方式为契约型封闭式 基金合同生效日为2025年07月14日 [2] - 基金管理人为创金合信基金管理有限公司 基金托管人为北京银行股份有限公司 [2] 基金募集情况 - 募集期间净认购金额为3,685,000,114.68元 认购资金在募集期间产生利息7,539,446.33元 [1][2] - 募集有效认购总户数为41,826户 募集份额合计1,000,000,000.00份 [2] - 基金募集期间为2025年07月07日至2025年07月08日 募集资金划入基金托管专户日期为2025年07月10日 [2] 管理团队背景 - 基金经理杨轩为REITs基金管理部运营经理 具有6年以上基础设施运营管理经验 曾供职于远洋集团控股有限公司、首程控股有限公司及北京京管泰富基金管理有限责任公司 [1] - 运营经理尹丽娃具有12年以上基础设施运营管理经验 曾供职于华润(深圳)有限公司、深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司及广东保利置业有限公司 [1] - REITs基金管理部负责人贾楠具有6年以上基础设施投资管理经验 曾供职于顺隆资产管理(北京)有限公司及北京京管泰富基金管理有限责任公司 [1] 监管与法律依据 - 基金募集依据《中华人民共和国证券投资基金法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》及《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》等法律法规 [2] - 基金运作遵循《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第2号——发售业务(试行)》等规范文件 [2] - 基金募集申请获中国证监会核准文号为证监许可(2025)1276号 [2]

公司动态 - 万国数据-SW(09698)宣布南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金(C-REIT)将于2025年8月8日在上海证券交易所上市交易 [1] - 该C-REIT基金代码为508060 [1]

公募REITs基本信息 - 基金持有的基础设施资产包括光谷软件园（A1-A7栋、C6栋、E3栋）和互联网+项目（现代光谷世贸中心2栋1-2层、7-27层），均位于武汉市东湖高新区光谷光电子信息产业园内，两处物业距离不足2公里 [1] 基础设施项目经营情况 - 2025年第2季度主营业务收入同比下降24.04%至2083.05万元，主要因出租率下降17.28%至72.66%及租金单价下降3.73%至59.90元/平方米/月 [2] - 整体租金收缴率同比下降4.45%至91.84%，其中光谷软件园上升1.72%至96.89%，互联网+项目下降34.91%至66.28% [3] - 互联网+项目已收到本期应收租金的86.66%，项目公司已收回部分欠缴租金 [3] 经营情况变化原因 - 武汉市产业园区市场平均租金47元/平方米/月，空置率约25%，光谷核心区域空置率约20% [4] - 区域新增供给竞争加剧，马应龙医药产业园（2024年底入市）和NJ中心（2025年上半年入市）对项目形成直接竞争压力 [4] - 项目公司采取灵活定价策略，适度下调续租和新签租金以应对市场竞争 [5] 对基金份额持有人的影响 - 经营情况变动影响当期收入及经营现金流，进而影响基金可供分配金额 [6] - 2025年上半年营业收入仅完成全年预测收入的46.15%，主要因租户腾退及空置面积去化不及预期 [7] 应对措施 - 2025年上半年完成36,882.44平方米面积去化（含续租21,753.04平方米和新租15,129.40平方米），互联网+项目已新签2,454.27平方米 [8] - 储备意向客户2组（面积约3,754.76平方米），重点推进下半年转化 [8] - 优化运营管理措施包括：联动原始权益人资源、提供定制化空间解决方案、加强租金催缴（预计第3季度完成大部分欠缴租金收缴） [9] 高速公路REITs运营数据 - 2025年6月日均自然车流量环比增长6.0%（客车+11.0%、货车+3.2%），同比下降13.8%（客车-24.3%、货车-5.8%） [13] - 通行费收入环比下降0.5%（客车+17.9%、货车-3.6%），同比下降8.3%（客车-26.9%、货车-3.0%） [13] - 同比下滑主因济菏高速改扩建完成后车辆回流（2024年12月20日恢复通车） [14]

深交所REITs非定向扩募业务功能启用 - 深交所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）非定向扩募业务功能将于6月30日起正式启用 [1]

中国公募REITs市场发展概况 - 中国公募REITs市场总发行规模超过1800亿元，总市值突破2000亿元，共上市66只产品，数量为亚洲第一 [1] - 上交所上市REITs产品44只，发行规模约1230亿元，市值1370亿元，占全市场比重约七成 [1] - 沪市REITs 2025年以来日均成交额约4.37亿元，全链条市场占比约70% [1] 市场化价格机制与项目表现 - REITs一级市场采用询价机制，中银中外运仓储物流REIT获575户网下报价，全场倍数251.12倍，创市场第二高 [2] - 二级市场"排头兵"项目较发行价复权涨幅普遍超20%，最高达90%，2025年换手率普遍超1% [3] - 沪市REITs较发行价复权上涨约30%，2025年以来涨幅超20% [3] 投资者收益与产品特性 - 沪市REITs四年累计分红151亿元，2024年分红59亿元，分红率达5.7% [4] - 二级市场除权价格平均涨幅14%，市政水利、消费、保障房板块涨幅超55% [5] - 配置型投资者可通过分红获得稳定收益，交易型投资者可从二级市场增值中获利 [4][5] 市场扩容与资产类别创新 - 上交所REITs产品数量较2023年底翻倍，资产类型涵盖百货大楼、社区商超、奥特莱斯等多元业态 [5] - 未来将拓展旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单REITs [5] - 全市场在审或待发售项目21单（含扩募），上交所占17单，为REITs指数基金等创新产品奠定基础 [5] 多层次市场生态建设 - 多层次REITs市场初步成型：Pre-REITs聚焦资产培育，类REITs具固收属性，持有型不动产ABS权益属性突出 [6] - REITs平台将优化资产运营管理机制，提升资源配置效率，成为盘活存量资产的重要工具 [6] - 上交所将持续发挥资本市场服务实体经济作用，推动REITs市场发展 [6]