[Table_Reportdate] 2025年09月28日 [以质换量，带动工业企业利润回升 Table_NewTitle] ——资产配置周报（2025/09/22-2025/09/26） 策 略 研 究 [证券分析师 Table_Authors] 王鸿行 S0630522050001 whxing@longone.com.cn 证券分析师 谢建斌 S0630522020001 xjb@longone.com.cn 证券分析师 刘思佳 S0630516080002 liusj@longone.com.cn 证券分析师 张季恺 S0630521110001 zjk@longone.com.cn 联系人 陈伟业 cwy@longone.com.cn 证券研究报告 HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN 请务必仔细阅读正文后的所有说明和声明 总 量 研 究 [Table_Report] [table_main] 投资要点 ➢ 全球大类资产回顾。9月26日当周，全球股市分化延续，A股科创风格领涨全球，表现明显 强于美股；主要商品期货中黄金、原油、铜上涨，铝收跌；美元指数小幅上涨，主要非美 货币贬值。1） ...

地块成交详情 - 龙华区A815-0036宅地以底价19.06亿元成交 溢价率为0% [1][2] - 竞得方为深业集团全资子公司深圳市深业兴鹏投资有限公司 成交楼面价28050元/平方米 [2] - 地块面积21920.84平方米 规定建筑面积67950平方米 其中住宅60390平方米 商业1400平方米 9班幼儿园4500平方米 [2] - 无配建及70/90户型限制 无限价要求 采用"价高者得"原则 需承诺交房即发证 1年内开工4年内竣工 [2] 区域土地市场分化 - 深圳土拍呈现"超级核心高热 次级核心遇冷"特征 前海T201-0232地块吸引12家房企竞拍 溢价率86% 楼面价8.4万元/平方米刷新纪录 [6] - 龙华同期两宗核心宅地溢价超40%：A817-0619地块溢价率46.6% 楼面价44559元/平方米 A802-0309地块溢价率40.7% 楼面价38795元/平方米 [4] - 本次地块遇冷因位于次级核心区域 紧邻长城里程家园小区（二手挂牌均价5.63万元/平方米） 距地铁站约1公里 公共交通便捷度不足 [4] 供应与库存压力 - 龙华2025年供应量占深圳总宅地供应44% 共4宗地块 [3] - 2026-2027年龙华核心区预计新增供应超150万平方米 库存压力引发开发商谨慎情绪 [1][6] - 相邻A815-0037宗地将于8月8日出让 拆分出让方式降低资金门槛 契合房企小体量快周转策略 [2] 企业战略与市场动向 - 深业集团通过底价拿地实现低成本土地储备扩张 规避高溢价风险 整合区域资源 [5][6] - 头部房企对非超级核心地块普遍采取谨慎策略 资金加速向前海等超级核心板块集中 [1][6] - 深圳通过"商改住"、降低容积率、取消限价等政策优化供应结构 核心区低密宅地持续成为市场焦点 [6]

政策导向与市场趋势 - 住建部提出"好房子"建设指南 要求住宅层高不低于3米 并强调满足多维度品质需求[2] - 广州、深圳通过大幅调低容积率 提升住房设计和环境空间舒适度 响应"好房子"政策导向[2] - 低密度地块规划成为全国土地市场主流趋势 上海、成都、杭州等城市容积率普遍降至2.0左右[6] 土地供应结构变化 - 深圳近期宅地普遍降低容积率、取消限价及配建要求 采用"价高者得"原则 提升开发灵活性[3] - 广州批量推出低密度地块 从花都、增城等外围区域延伸至荔湾等中心区域 最低容积率达1.02[4] - 深圳2025年供地聚焦核心区位 通过"商改住"、降低容积率等政策优化供应结构 实施"以质换量"策略[7] 具体地块交易分析 - 深圳龙华地块（2.18万㎡）经过超百轮竞价 由中海地产以23.7亿元竞得 溢价率40.74% 楼面价3.9万元/㎡[3] - 广州白云龙归地块（6.19万㎡）由民企云山壹号以11.37亿元竞得 容积率从3.0调降至1.7 楼面价1.43万元/㎡[1][5] - 深圳龙华另一地块（2.19万㎡）由深业集团底价19.06亿元竞得 容积率3.1 起始楼面价2.8万元/㎡[1] 产品定位与市场需求 - 低密度地块可打造高层低密度社区、小高层住宅及叠墅产品组合 提升居住舒适度[3][5] - 增城地块（容积率1.0）规划建设智能化标杆社区 精准匹配改善型客群需求[4] - 核心区域低密宅地因稀缺性成为市场焦点 房企更倾向参与能打造样板项目的优质地块[6][7] 市场参与主体动态 - 低密度地块吸引民企、国企及央企多元参与 花都4宗地块均由当地国企竞得[4] - 深圳土拍高溢价成交源于"核心地段+低密品质+政策红利"三重因素驱动[3] - 房企认为合理楼面价与市场理性化为低密度地块推出创造条件 更符合当前购房者需求[6]