哈尔滨土地市场动态 - 2025年上半年哈尔滨核心城区供地节奏放缓 但6月哈西板块突然释出两宗住宅用地（合计超百亩） 与道里区和谐大道地块形成"西翼供地三角" [1] - 哈西两宗地容积率分别为2 5和2 8 建筑限高80米（约26层） 在主城区土地普遍向高密度开发趋势下呈现罕见的"低密+高层"组合规划 [1] - 哈西作为开发近十年的成熟板块 可供开发净地已屈指可数 此次出让地块容积率低于区域平均水平（约3 0） 预示开发商将瞄准改善型产品 [1] 哈西大街地块分析 - 地块编号230103016009GB00027 占地57 36亩 起拍楼面价4681 79元/㎡ 规划为二类居住兼容商业设施用地 容积率2 5 建筑限高80米 [3][4] - 需配建6班幼儿园 托儿所及养老服务设施 地块内树木较多需保留 或倒逼开发商采用"生长式园林"设计 [4] - 区位优势显著 1 2公里内有凯德广场 2 5公里半径涵盖西城红场 万达广场等商业综合体 教育配套一公里范围内有花园小学等优质资源 [7][10] - 周边二手房市场活跃 君贵·东方瑞景小区均价13025元/㎡ 柒零捌零城仕公馆均价12954元/㎡ 近30天带看量分别达46次和39次 [13] 清华大街地块分析 - 地块编号230103016005GB00031 占地50 35亩 起拍楼面价4334 02元/㎡ 容积率2 8 建筑限高80米 需配建9班幼儿园及托儿所 [15][16][19] - 涉及5套回迁安置房（合计310㎡） 南岗区政府按9000元/㎡回购 地块紧邻公园及何家沟 生态优势突出 [19][22] - 与哈西大街地块共享商业配套 距离凯德广场仅0 8公里 社区底商成熟 [22] 道里和谐大道地块分析 - 地块编号230102030017GB00005 占地42 74亩 起拍楼面价4306 86元/㎡ 容积率2 2 规划性质为二类居住兼容商业设施用地 [25][26] - 随着松北 平房新区配套完善 老城区需通过教育商业资源迭代留住改善客群 避免"高端客外溢 刚需客不足"的供需错配 [26]

基础设施互联互通 - 促进基础设施互联互通关键在于实现设计和建筑材料的统一标准 各国在技术层面差异不大 但需推动标准统一与协调 [1][3] - 马来西亚东海岸铁路项目是成功融合本地优先事项与全球专业知识的范例 设计全长600多公里 预计2027年第一季度全面投入运营 [1][3] - 云顶隧道全长约17公里 建成后将成为东南亚最长的隧道 [3] 建筑业发展现状与趋势 - 建筑业是马来西亚发展的支柱之一 涉及东海岸铁路、吉隆坡敦拉萨国际贸易中心等项目 这些项目连接社区、促进贸易、推动经济增长 [1] - 马来西亚住房行业增长明显放缓 未来1至2年内住房可能不再是主要需求方向 需警惕库存过剩风险 [5] - 必要的基础设施建设如道路、桥梁、发电厂及水处理厂仍需持续推进 以匹配高速增长的数据中心建设需求 目前有87个数据中心在运营 39个处于开发阶段 [5] 绿色化与数字化 - 马来西亚大力推行绿色设计和建筑信息模型等工具 倡导低排放、科技驱动的全球建筑标准 [1] - 中国拥有先进的电力驱动和氢能驱动的重型机械 相关技术引进利好马来西亚推动ESG转型 [4] - 马来西亚开发商已开始建设符合绿色标准的建筑 尝试实践低碳足迹、低碳排放的建筑方式 [5] 中马合作与市场机遇 - 中国承包商在马来西亚建筑业的市场份额为16%~18% 本地承包商需进一步提升实力以增强竞争力 [4] - 中国承包商与马来西亚本土企业或已在马成功落地项目的中资伙伴合作 有助于了解属地法规、成本结构及市场动态 规避风险、提升项目交付能力 [2][7] - 马来西亚建筑市场机遇明确但竞争激烈 承包商可寻求战略合作伙伴 通过资本、技术、知识等要素的协同整合推动项目落地 [7] 投资与融资 - 马来西亚通过明确的激励措施和透明的模式吸引外商投资 东盟、亚投行等在促进投融资方面发挥关键性作用 [2] - 未来希望积极推动绿色债券等工具 提升融资便捷度 [2] 企业建议 - 外国承包商在参与马来西亚项目投标前 必须了解项目要求 全面掌握当地法律法规、技术标准及市场环境 避免因信息不对称导致的工程中断或失败风险 [6] - 需了解当地情况 包括材料价格以及标准 确保与项目相关的所有环节都符合规定 避免成本超支 减少不必要的纠纷 [6]

行业定义及分类 - 新型建筑材料区别于传统砖瓦、灰砂石等建材 包括新型墙体材料、保温绝热材料、建筑防水材料、建筑装饰装修材料四大类基础材料及部品 [1] - 在节能环保方面 新型墙体材料和保温绝热材料能显著减少建筑能耗 降低施工污染并提高建筑物舒适度与质量 [1] 行业发展现状 - 经济发展和人民生活水平提高推动建筑业发展 建筑材料性能直接影响施工方法及工程安全性与适用性 [3] - 科技应用推动新型建材市场活跃度 材料特点包括轻质、高强、保温、节能、节土及出色装饰性 [3] - 中国95%住宅为高耗能建筑 建筑能耗占全国总能耗27%以上 单位使用能耗是发达国家2-3倍 新型建材渗透率较发达国家仍有差距 [4] - 2024年新型建筑材料市场规模20661.6亿元 其中防水密封材料964.9亿元 墙体材料13200.7亿元 保温隔热材料1270.7亿元 装饰装修材料5225.3亿元 [4] - 预计2025年市场规模达21099.6亿元 其中防水密封材料1000.1亿元 墙体材料13489亿元 保温隔热材料1289.2亿元 装饰装修材料5321.3亿元 [4] - 2024年新型建材行业产值23215.4亿元 预计2025年达23768.7亿元 [6] 行业产业链 - 产业链上游涵盖水泥/混凝土改良材料、金属材料、高分子材料、绿色原材料等基础材料及功能性添加剂与生产设备 [8] - 产业链中游为新型建筑材料生产 下游应用于绿色建筑、装配式建筑、城市更新等建筑行业及交通工程、地下管廊等基础设施领域 [8] - 建材与建工相辅相成 共同推动建筑高质量发展 2024年中国建筑业总产值326501.1亿元 其中建筑工程产值289683.4亿元 安装工程产值26993亿元 其它产值9824.7亿元 [10] 行业发展环境 - 政策推动绿色建材发展 包括《"十四五"建筑节能与绿色建筑发展规划》《城乡建设领域碳达峰实施方案》《质量强国建设纲要》等 [12] - 2016-2024年中国新型建筑材料专利数量合计1457件 2023年达268件峰值 [12] 行业竞争格局 - 市场呈现多元化和差异化特点 重点企业包括海螺新材、北新建材、中国巨石、方大集团、金隅集团、正源股份等 [14] - 海螺新材主营塑钢及铝合金型材等节能环保产品 产销规模居行业第一 [16] - 北新建材以石膏板、防水材料、涂料为核心业务 石膏板产能33.58亿平方米居全球第一 防水业务规模行业前三 [16] - 中国巨石主营玻璃纤维及制品 玻纤纱年产能260万吨 产品涵盖20多个大类3000多个规格品种 [16] - 方大集团业务遍及全球120个国家 地铁屏蔽门系统、石墨烯材料、光伏建筑一体化、智慧幕墙系统等4项产品市占率居行业前列 [16] - 金隅集团形成纵向一体化产业链结构 旗下金隅砂浆年产能260万吨 [16] - 正源股份人造板产品主要为中高密度纤维板 产能87万立方米/年 居西南地区首位 [16] - 2024年企业营业收入：海螺新材52.76亿元 北新建材258.21亿元 中国巨石152.27亿元 方大集团44.24亿元 金隅集团1079.56亿元 正源股份10.06亿元 [16] 代表企业分析 - 金隅集团为全国第三大水泥产业集团 绿色建材营业收入786.51亿元 营业成本711.64亿元 毛利率9.52% [18] - 北新建材石膏板市场份额国内第一 2024年石膏板营业收入131.07亿元 龙骨营业收入22.87亿元 防水卷材营业收入33.22亿元 防水工程营业收入4.11亿元 涂料营业收入4.14亿元 [20][21] 行业发展趋势 - 新型建材技术含量高且功能多样化 已渗透到建筑行业各领域 具有巨大市场潜力和良好发展前景 [23] - 未来将通过新技术引进和自主研发 实现节能节地及废弃资源综合利用 并在生态化、智能化方面突破 减少各类环境污染 [23] - 材料将结合智能家居和计算机应用系统 提升楼宇智能化和舒适度 更符合现代化城市建筑特点 [23]

雄安新区"无废城市"建设概况 - 雄安新区作为中国首批"无废城市"试点城市，从规划初期即融入"无废城市"理念，已形成633个"无废细胞"作为建设载体 [1] - "无废细胞"涵盖机关、学校、社区、景区等13类场景，通过精细化治理实现废物减量化、资源化和无害化 [8][12] - 新区绿色建筑占新建建筑比例保持100%，建成一批高质量"绿色建筑+"示范项目 [8] 循环经济示范场景 - 雄县黄湾村利用地热资源打造"无废民宿"，采用"取热不取水"技术防止地下水污染，形成地热再循环系统 [2] - 胡各庄村通过二手市集和艺术工坊实现固废减量循环，常态化活动吸引北京等地游客，创造"旅游+环保"双赢模式 [4][5] - 雄安光大生态产业园地下垃圾焚烧厂实现"零填埋"，2023年5月至今累计发电超3亿度 [6] 创新技术与基础设施 - 全国首个近零能耗智能场馆雄安体育中心承办国家级乒乓球赛事，展示绿色建筑技术应用 [8] - 白洋淀区域应用超2000艘清洁能源船舶推进"无废交通"，创新芦苇"平衡收割"及碳汇交易模式 [11] - 智能化垃圾处理系统将日常垃圾转化为电能，华北电力大学学生研学活动验证其环保理念先进性 [6] 生态治理与旅游融合 - 白洋淀实施最大规模生态治理，通过《"无废淀泊"建设实施方案》打造北方地区示范场景 [9][11] - 在王家寨村等4个村落探索"无废+旅游"模式，利用143个淀泊和3700条沟壕的生态资源 [11] - 芦苇资源化利用成为"新城印象"标志，见证白洋淀从生态治理到可持续发展转型 [11][12]

项目进展 - 华夏银行总行办公大楼在北京城市副中心实现主体结构封顶，比原计划提前45天 [1] - 大楼投资27亿元，总建筑面积超19万平方米，是当前副中心投资最高、体量最大的市属国企总部大楼 [1] - 预计今年年底实现外立面亮相 [1] 建筑设计 - 大楼地处副核心区域一带一轴交会处，造型灵感源自红山文化，宛如巨型现代雕塑 [2] - 建筑红线紧贴基坑外沿拓展一米多，钢结构构件全部工厂预制，通过BIM和物联网系统实现工厂与工地实时联动 [2] - 大楼南北两侧设有高约18米的玻璃采光大堂，由16榀最大跨度达42米的张弦梁支撑，解决超大跨度钢梁下坠难题 [2] 绿色建筑 - 大楼是全国最大的单体超低能耗办公建筑，北京市规模最大的超低能耗示范项目，严格按绿色建筑三星标准打造 [2] - 屋顶和幕墙上的光伏板年发电量预计达100万千瓦时 [2]

行业概况 - 建筑防水材料领域中雨虹防水和三棵树防水是两大主要品牌 在市场竞争中占据重要地位 [1] 雨虹防水 - 作为行业领军者 拥有深厚技术积累和强大研发实力 [1] - 产品线覆盖防水涂料 防水卷材 瓷砖胶等 满足不同建筑场景需求 [1] - 具备自修复防水涂料等特色技术 [1] - 凭借规模效应与全产业链优势 综合竞争力显著领先 [3] - 依托自修复防水技术 净味环保产品线等技术沉淀 精准锚定家庭场景差异化需求 [3] 三棵树防水 - 积极与中科院 清华大学等科研院校展开产学研合作 推动产品创新升级 [3] - 注重产品环保性能 符合绿色建筑发展潮流 [3] 市场竞争 - 两大品牌各有优势 消费者可根据使用场景 产品性能侧重 预算等因素综合选择 [3]

公司基本情况 - 公司系由深圳市建筑科学研究院有限公司整体变更设立的股份有限公司 发起设立方式 在深圳市市场监督管理局注册登记 统一社会信用代码91440300665899831W [3] - 公司于2017年6月23日获证监会批准首次公开发行36,666,700股人民币普通股 2017年7月19日在深交所创业板上市 [4] - 注册资本14,666.67万元人民币 全部为人民币普通股 每股面值1元 [4][6][20] - 注册地址为深圳市福田区梅林梅坳三路29号建科大楼 法定代表人为董事长 [5] 股权结构与股东情况 - 主要发起股东包括深圳市投资控股有限公司(持股60%) 深圳市建科投资股份有限公司等 初始发起人合计持股100% [8] - 公司股份在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司集中存管 [7] - 持有5%以上股份股东质押股份需当日书面报告公司 [18] 公司治理架构 - 实行党委领导下的现代企业制度 党委班子成员7人 设党委书记1人 副书记2人 贯彻"双向进入 交叉任职"机制 [46][47][49] - 董事会由9名董事组成 含3名独立董事 设董事长1人 可设副董事长1人 [63] - 股东会为最高权力机构 年度股东会需在会计年度结束后6个月内召开 [52] 主营业务与经营范围 - 经营宗旨为通过数字化转型创新绿色科技集成应用 构建以公信力为核心的技术服务体系 [13] - 主营业务涵盖城市规划编制 工程咨询设计 绿色建筑运营 碳审计评估 节能管理服务等绿色低碳全产业链服务 [14] - 可自主调整经营范围 需办理工商变更登记 [15] 重要财务与投资政策 - 单年度股东会可授权董事会决定不超过3亿元且不超净资产20%的定向增发 [22] - 达到净资产50%或5000万元以上的交易 3000万元以上关联交易等重大事项需股东会批准 [23][25] - 公司可为他人取得股份提供财务资助 但累计不得超过股本总额10% [7] 股份管理相关规则 - 公司股份回购情形包括减资 员工持股计划 可转债转换等7类 回购后需按规定时限转让或注销 [9][10] - 董监高任职期间每年转让股份不得超过持股25% 离职后半年内不得转让 [11] - 禁止公司接受本公司股份作为质押标的 [11] 信息披露与投资者保护 - 董事会负责管理信息披露事项 需编制证券发行文件及定期报告 [63] - 股东会审议影响中小投资者利益事项时需单独计票并披露 [40] - 允许董事会 独立董事等主体公开征集股东投票权 [40]

绿色建筑与融资 - 2024年公司新增发行第五期绿色中期票据募集总额达6亿元[1] - 截至2024年累计落地超低能耗项目111万平方米近零能耗建筑项目41万平方米[3] - 新项目建筑面积100%达到绿色建筑标准其中521万平方米达到二星级及以上标准[3] - 2022-2024年通过绿色债券总募集资金达41亿元[3] - 新型EMC装配式工艺试点应用预计每平方米降本35元全国在建装配式建筑总面积突破1500万平方米[3] - 2024年新建项目中675万平方米引入可再生能源技术[3] 员工培训与安全生产 - 2024年开展员工培训3.7万余场次总投入3714万元包括经营管理人才培训2064场次专业技术类培训11654场次[4] - 安全生产投入超21.34亿元开展培训4.2万余场次覆盖72万人次员工及承包商健康安全培训覆盖率100%[4] - 在线学习平台累计上线课程14348门年度人均学习时长超54小时[4] - 安全检查隐患整改率达99.8%组织应急演练1.5万次覆盖32.5万人次[4] 客户满意度与保障性住房 - 2024年客诉总量22万单同比下降10%物业住宅项目第三方满意度88%商业项目客户满意度超90%酒店客评得分94.2分[4] - 截至2024年底共有保障性住房项目186个总建筑面积946万平方米其中已建成130个在建拟建56个[5] 乡村振兴与公司治理 - 2024年乡村振兴总投入1558万元[6] - 2024年召开股东大会6次董事会14次监事会5次审议投融资决策等重大事项[7] - 重大事项合规审查覆盖率100%员工商业道德培训覆盖率100%开展廉洁教育活动1445次供应商《廉正协议》签署率100%[7]

公司基本情况 - 以桩类产品为核心，是从事预应力混凝土管桩产品研发、生产、销售的高新技术企业，主要产品为PHC管桩，外径300mm - 1,000mm，还有少量混凝土预制构件 [2] - 预应力混凝土管桩具有高强度、高密实度等特点，用于建筑物基础建设，应用领域广泛，是重要建筑桩基础材料之一 [2][3] 生产基地与市场布局 - 在华南、华东等地区创建20多家管桩生产基地和新构件预制公司，是国内产出名列前茅的管桩生产企业之一 [3] - 预应力混凝土管桩企业最早集中在珠江三角洲区域，现广泛分布于多个地区，行业围绕沿海沿江沿湖及软土地带发展并向内陆延伸 [3] - 产品主要公路运输，受运输经济半径限制，覆盖生产基地周边150公里左右市场，大部分企业集中在建筑业发达区域 [4] - 在西北地区设子公司布点，成立水利项目组，跟随国家产业趋势挖掘新机会，紧跟一带一路规划提升海外市场占有率 [4][5] 技术与产品优势 - 预制混凝土管桩相比传统灌注桩有设计选用范围广等优点，原材料用量低、承载力高、质量优，满足绿色建筑要求 [6] - 拥有领先技术优势，自主知识产权产品服务于国家重点工程项目和特殊地质场景，制造工艺创新为行业起到示范效应 [6] - 截至2024年末，公司及子公司共拥有专利230项，其中发明专利38项，实用新型专利183项，外观设计专利9项，取得软件著作权11项 [6] - 是国内唯一上市管桩生产企业，具有规模化优势，连续十二年年产量排名行业第二 [7][8] 财务与业绩情况 - 2024年混凝土与水泥制品行业承压，公司桩类产品产销量增长，但平均单价降幅大、市场竞争激烈，净利润下滑 [8] - 2025年一季度营业收入13.92亿元，同比增长10.07%，归属于上市公司股东的净利润3460万元，同比增长418.95% [8] 海外市场布局与未来规划 - 海外业务集中在东南亚，在印尼设子公司，2024年境外产品销量93.23万米，同比增长196.16%，营业收入1.75亿元，同比增长217.40% [8] - 以“国内为主，国外为辅”双循环发展，深化与战略客户合作、拓展新渠道，推进在建和筹建项目，填补市场空白 [8] - 紧跟一带一路战略拓展海外市场，与重点客户合作，发力光伏等领域用桩，布局海洋工程领域 [8] - 优化业务布局，聚焦核心业务，提升运营效率，降低成本，关注市场动态调整策略 [8][9]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告的核心观点 - 各城市第四代住宅在“好房子、好服务”政策引领下涌现，其基于高得房率、高采光率及绿色环保等理念，去化表现优秀，后续“好房子”理念将持续影响住房品质，商品房有望向“低容积率、高得房率、大户型”趋势发展，挖掘和释放改善型需求，助力行业稳健发展[8][82] 根据相关目录分别进行总结 四代宅发展历程：经历四个阶段发展，支持政策频出 - 第四代住宅概念由清华大学建筑研究院提出，将绿色生态理念注入城市建筑设计，特征是把地面庭院置于高层建筑，让每层住户有公共院落和独立花园[16] - 国内住宅发展经历简易茅草房、农村砖瓦房、城市电梯商品房、第四代住宅四个阶段[16] - 2006 - 2021年国内四代宅政策不断演变，2021年中国工程标准化协会发布《城市森林花园住宅设计标准》，2023年以来超30城出台四代宅建设标准文件[18][22] 四代宅特点：得房率提升，居住体验优化 花园露台全赠送提高得房率 - 各地政府针对四代宅建筑设计规范出台优惠政策，通过优化设计阳台、空中花园赠送露台面积，减少公摊，提升实际使用面积和居住体验[24] - 以苏州龙湖未来御湖境项目为例，露台有位置、出挑尺寸、面积等设计要求，各城市对露台细化指标标准有差异[24][25] - 广州和西安部分项目最高得房率可达140%，如广州招商林屿境82平户型得房率约128%，西安绿城熙海棠140平户型最大得房率约138%[27] 错层分布，高垂直空间增强采光面积 - 露台采用开敞式错层设计，各地规定露台层高大于2个住宅自然层高，增加采光面积，消除压抑感，使窗地比高于普通住宅，带来丰富空间层次感[32] - 四代住宅露台位置分布有双南向错位分布和南北东西错位分布，如苏州龙湖未来御湖境和西安绿城熙海棠不同户型的露台设计[34] LDKBG一体化，增强无界互动空间 - 第四代住宅因露台加入使可视面最大化，实现“客 - 餐 - 厨 - 阳台 - 花园”一体化游动线，将五大空间一体化，丰富室内动线，实现多区域联动和多元互动[38] 垂直花园体系，展现绿色建筑理念 - 第四代住宅的垂直花园体系让植物在垂直空间生长，呈现立体绿化效果，有排水、防水、阻根层等设计，能改善城市微气候，降低热岛效应，增强生态多样性，在降低碳排放和节约能源上表现卓越[46][47] 市场表现：多城四代宅入市，整体去化优秀 苏州：2025年8个四代宅项目有望入市 - 苏州四代宅主要分布在相城区，2024年是土地供应高峰，2025年待入市约8个，以洋房和小高层业态为主，户型有大户型和100平左右刚需户型，龙湖未来·御湖境2024年9月开盘成交额突破4.5亿元[51][53] 武汉：2024年四季度后集中入市 - 2024年3月武汉下发相关管理细则，准四代宅入市节奏加快，2025年2月部分准四代住宅开盘首日去化率高于传统住宅项目[55][56] 南京：四代宅集中供应带动市场热度回升 - 2024年7月南京发布相关通知，9月以来四代宅产品入市，开发商以品牌房企为主，户型以改善盘为主，去化表现优秀，带动新房楼市热度回升[57][58] 西安：四代宅成交占比近四成 - 2024年大西安区域四代住宅成交面积占比达39%，开盘去化率约36%，高于非四代住宅8pct，在新房市场占主导地位，但市场热度自2024年上半年以来有所下降，各区域报规报建规范有差异[59][62] 好房子趋势：产品力成为核心竞争力 低容积率地块明显增加 - 2024年以来，苏州、南京、合肥等地成交宅地中容积率1.5以下地块明显增加，未来核心城市供应端或涌现更多高品质低密住宅，释放改善居住需求[64] - 2022 - 2024年各能级城市宅地成交平均容积率逐月下降，刚改和改善型产品有望成供应主流[67][68] 建筑新规下得房率提升 - 第四代住宅通过阳台和大型露台提升得房率，多城市出台建筑新规，如北京2025年2月印发相关技术要点，实施后部分户型得房率可从80%提升至90%左右[71] 大户型改善产品更受青睐 - 政策为优质改善型产品创造条件，2024年四房户型产品成交占比同比提升2.8个百分点至29.2%，140平以上户型成交占比同比提升1.7个百分点至18.8%[7][73] - 2022 - 2024年各能级城市四房户型成交占比逐步提升，三四线城市四房需求更高，各能级城市140平以上成交占比逐年提升，二三四线城市110平以上户型成主流成交产品[77] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等[8][82] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等[8][82] - 推荐二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔的企业，如贝壳 - W、我爱我家[8][82]